股東的提問(wèn)環(huán)節(jié)持續(xù)了超過(guò)一個(gè)小時(shí)，大小股東對(duì)保利地產(chǎn)在本年度的發(fā)展策略顯得極為關(guān)注。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 孔藝華 武瑾瑩 3月2日，保利地產(chǎn)2009年度股東大會(huì)在其位于廣州琶洲的總部——保利國(guó)際廣場(chǎng)舉行。

　　保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)李彬海親自主持股東大會(huì)，其中股東的提問(wèn)環(huán)節(jié)持續(xù)了超過(guò)一個(gè)小時(shí)，面對(duì)環(huán)境復(fù)雜的2010年，大小股東對(duì)保利地產(chǎn)在本年度的發(fā)展策略顯得極為關(guān)注。

　　500億瓶頸

　　保利地產(chǎn)09年的銷售金額為422億元。而2010年，李彬海反復(fù)表示全年銷售目標(biāo)將在去年的基礎(chǔ)上提高20%-30%，他對(duì)此的預(yù)計(jì)是：“大概的銷售計(jì)劃是在去年的基礎(chǔ)上增加20%-30%，應(yīng)該回收是在500億左右”。

　　但正是這個(gè)銷售目標(biāo)遭受了投資人士的質(zhì)疑，有投資人士以萬(wàn)科為例，指出500億似乎是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個(gè)瓶頸，這個(gè)階段保利要如何保持快速增長(zhǎng)成為一個(gè)問(wèn)題。

　　對(duì)此，李彬海主要強(qiáng)調(diào)管理層對(duì)今年經(jīng)營(yíng)預(yù)期的信心。他指出，保利跟萬(wàn)科還是有點(diǎn)不同的。例如萬(wàn)科是集團(tuán)式的管理，而保利則是扁平式的管理，給了下屬子公司很大的自主權(quán)。同時(shí)，保利地產(chǎn)定位于成長(zhǎng)性的企業(yè)，提出要3到5年再造一個(gè)保利，這就要求保利每年要保持20%到30%的增長(zhǎng)。

　　保利董事兼總經(jīng)理宋廣菊則在發(fā)展方針上進(jìn)行描述，她表示，2009年保利地產(chǎn)在北京、上海、廣州三大中心城市的銷售額均在當(dāng)?shù)胤科笾信琶叭?。?010年，保利的發(fā)展方針將定調(diào)為“以房地產(chǎn)為主業(yè)，以中心城市為主，以住宅開發(fā)為主；擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模與提高開發(fā)效益相結(jié)合，開發(fā)性收入和經(jīng)營(yíng)性收入相結(jié)合，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本經(jīng)營(yíng)相結(jié)合”。

　　現(xiàn)金流為負(fù)？

　　不少基金及證券研究人士都注意到，雖然2009年保利的銷售創(chuàng)下了歷史新高，但奇怪的是，去年保利的現(xiàn)金流呈現(xiàn)了負(fù)數(shù)。

　　保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊認(rèn)為，現(xiàn)金流的問(wèn)題與公司定位有關(guān)。宋廣菊表示，保利去年回籠資金是非常好的，從這個(gè)角度來(lái)看，保利的經(jīng)營(yíng)管理方面應(yīng)該還有很大的提升空間，但同時(shí)保利也要給自己一個(gè)調(diào)整的機(jī)會(huì)。

　　宋廣菊解釋：“每次調(diào)整對(duì)保利地產(chǎn)來(lái)說(shuō)就是一個(gè)機(jī)會(huì)，這個(gè)機(jī)會(huì)并不是說(shuō)我們就要休息休息、等一等、放慢速度，而是在這個(gè)過(guò)程中間，我們要排兵布陣，為下一階段實(shí)現(xiàn)我們的戰(zhàn)略目標(biāo)做好充分的準(zhǔn)備。所以我個(gè)人認(rèn)為，只要管理上沒(méi)有瓶頸，只要我們能夠有資金的來(lái)源，還是要適當(dāng)?shù)谋３忠环N負(fù)債的狀態(tài)，利用這個(gè)杠桿來(lái)更好地贏得一些發(fā)展的空間。”

　　事實(shí)上，截至股東會(huì)之前，保利手頭現(xiàn)金約為155億，占凈資產(chǎn)總和的18%，

　　保利從來(lái)“不差錢”

　　2009年7月，保利地產(chǎn)實(shí)施了一項(xiàng)共計(jì)80億元的定向增發(fā)。而在3月2日股東會(huì)上，盡管李彬海表示，目前尚未確定新一輪的融資計(jì)劃，但“抓融資、促回籠”仍是今年保利地產(chǎn)的重點(diǎn)之一。李彬海強(qiáng)調(diào)：“融資的想法從來(lái)沒(méi)有放棄，不管怎么派股、轉(zhuǎn)贈(zèng)股、增發(fā)，都會(huì)保證每股的收益不下降。”

　　在其他融資渠道上，保利提出，今年凈增加對(duì)外擔(dān)保額度為250億元。加上截至2009年年末的204億的擔(dān)保余額，總量或會(huì)增至450億元。

　　有現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)質(zhì)疑高負(fù)荷資金鏈的安全性，李彬海則笑言：“報(bào)請(qǐng)股東會(huì)的擔(dān)保額度每年都沒(méi)用完，開個(gè)股東大會(huì)不容易，不能老開，要高效。”他同時(shí)指出，每年的銀行授信額度也用不上一半，保利從來(lái)“不差錢”。李彬海認(rèn)為，保利地產(chǎn)能夠只通過(guò)擔(dān)保就可以拿到放款：“這得益于保利的品牌經(jīng)營(yíng)，擔(dān)保貸款能帶來(lái)的更高辦事效率、資金使用效率，對(duì)公司的發(fā)展大有裨益。”

　　此外，在2010年短短兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，保利已經(jīng)向銀行增加了貸款金額。據(jù)保利高層表示，今年保利又提出了一些新的長(zhǎng)期銀行貸款。

　　保利表示，因?yàn)槿ツ昴甑渍{(diào)整了債務(wù)結(jié)構(gòu)，把短期的債務(wù)都償還了，2010年的還債壓力非常小。

　　土地繼續(xù)“激進(jìn)”

　　據(jù)年報(bào)公布，保利地產(chǎn)在2009年新增土地儲(chǔ)備1338萬(wàn)平方米，地價(jià)款總計(jì)460億元，顯然這是保利“激進(jìn)”的一年。

　　但保利認(rèn)為，這樣的土地成本并不算太高，1338萬(wàn)平方米的新增土儲(chǔ)，以底價(jià)成交的就達(dá)到508萬(wàn)平方米，占全部總數(shù)的38%。李彬海說(shuō)到，2009年新增土地儲(chǔ)備的總地價(jià)約為460億元，但實(shí)際已付出的總金額不過(guò)200億元左右。

　　而在其當(dāng)日的投資議案中，2010年用于新增項(xiàng)目的資金也在200億元左右。同樣地，這也只是實(shí)際支付費(fèi)用部分，而總的地價(jià)款可能將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)數(shù)。

　　宋廣菊表示，在春節(jié)前后這段時(shí)間，保利廣泛地和成都、重慶、大連、沈陽(yáng)的政府做了全方位的接觸。李彬海則表示：“我們也會(huì)利用這種時(shí)機(jī)做一些低成本的儲(chǔ)備”。

　　此外，李彬海透露到，在2009年鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的陽(yáng)江海陵島項(xiàng)目，最后以保利地產(chǎn)完勝龍湖而告終：“海陵島的地，政府公開掛牌出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)是很正常的。雖然最后保利的競(jìng)得價(jià)比原掛牌的底價(jià)高出一個(gè)多億，但最后保利還是獲得了所有掛出來(lái)的地，龍湖并沒(méi)有拿到。”

　　低成本的商業(yè)地產(chǎn)

　　從2009年起，保利在商業(yè)地產(chǎn)方面的投資力度及關(guān)注程度也明顯加強(qiáng)。2010年，保利將繼續(xù)保持在商業(yè)地產(chǎn)方面的投入。在股東大會(huì)上，李彬海也詳細(xì)介紹了保利在商業(yè)地產(chǎn)方面的策略。

　　李彬海表示，要保持一個(gè)公司的長(zhǎng)期平穩(wěn)的發(fā)展，對(duì)股東有固定的回報(bào)，必須是住宅與商業(yè)相結(jié)合，這是公司提出來(lái)的一個(gè)戰(zhàn)略管理思想。雖然保利目前主要還是做住宅開發(fā)，但最終控制目標(biāo)會(huì)根據(jù)公司的資產(chǎn)規(guī)模來(lái)加以調(diào)整。李彬海表示，目前保利在商業(yè)地產(chǎn)的投資，不超過(guò)其資產(chǎn)總額的30%。

　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的投資，保利的思路有以下三點(diǎn)：第一是在中心城市、中心區(qū)域，有目的、有意識(shí)的去進(jìn)行投資；第二點(diǎn)對(duì)其他區(qū)域住宅項(xiàng)目的附屬項(xiàng)目，這些商業(yè)地產(chǎn)原則上要低成本，從住宅開發(fā)中加以消化，減少保利將來(lái)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的持有成本；第三個(gè)保利要迅速的組建、搭建商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作平臺(tái)，將形成保利商會(huì)、保利酒店、保利高爾夫、保利會(huì)展等，作為保利地產(chǎn)的業(yè)務(wù)發(fā)展的一個(gè)配套。

　　據(jù)李彬海透露，去年廣州市銀行曾想購(gòu)買保利大廈，但因看好項(xiàng)目的未來(lái)升值空間，保利表示不愿意出讓。

　　私有化保利香港

　　作為保利集團(tuán)旗下的兩個(gè)房地產(chǎn)平臺(tái)，關(guān)于保利地產(chǎn)、保利香港整合的爭(zhēng)論從未停止。而關(guān)于大股東可能向保利香港注入資產(chǎn)的消息，在本次保利地產(chǎn)的年度股東會(huì)上仍然回音不斷。

　　李彬海解釋到，保利集團(tuán)承諾過(guò)會(huì)整合旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，從現(xiàn)在來(lái)看也確實(shí)已經(jīng)基本做到。目前保利集團(tuán)旗下的地產(chǎn)平臺(tái)只剩下兩個(gè)——保利地產(chǎn)、保利香港，未來(lái)進(jìn)一步整合的機(jī)會(huì)也相當(dāng)?shù)拇蟆?/p>

　　李彬海還透露，在去年上半年保利集團(tuán)曾明確提出要把保利香港整合到保利地產(chǎn)中，當(dāng)初的整合方案大概是以一種私有化的形式進(jìn)行。但由于市場(chǎng)突變，私有化的成本增高。在評(píng)估方案后，認(rèn)為這并不優(yōu)于自主地在市場(chǎng)取得項(xiàng)目，因此方案并沒(méi)有成行。但集團(tuán)還是很看重兩個(gè)平臺(tái)的整合，而種整合在將來(lái)必然會(huì)實(shí)現(xiàn)。

　　花絮

　　有證劵分析師在會(huì)上提出，以目前的股價(jià)來(lái)看，2009年7月以24.12元每股認(rèn)購(gòu)保利地產(chǎn)定向增發(fā)的股東其實(shí)是“被套了”。李彬海則無(wú)奈表示股價(jià)不完全取決于企業(yè)本身：“按正常來(lái)說(shuō)，保利股價(jià)應(yīng)該是往上的，但由于大的趨勢(shì)以及市場(chǎng)的變化，以及部分投資者信心可能受到了影響，故股價(jià)有所漲跌。”

　　同時(shí)，李彬海又自嘲自己只是個(gè)“打工仔”，帶頭增持估計(jì)起到的提振作用也不大。但他還是重申對(duì)保利地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的信心。

　　同樣在保利的股票方面，有現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)及“為何在2009年初會(huì)出現(xiàn)保利地產(chǎn)的股東集體減持。”宋廣菊則透露，當(dāng)時(shí)推出的珠江新城“保利108公館”戶型很好，600多萬(wàn)一套，很多股東很喜歡。包括宋本人，還有董事長(zhǎng)等股東均有意要購(gòu)買。

　　宋廣菊稱，股東購(gòu)房“只能打九五折，又無(wú)奈囊中羞澀”，故拋了股票套現(xiàn)以購(gòu)買房子。