　　林榮新：福建房地產(chǎn)企業(yè)紛紛到香港上市，并不是無(wú)本之木，對(duì)資金的渴求是此番上市潮的根本動(dòng)因。換一句話說(shuō)，上市公司在融資上的方便性、規(guī)模性、低成本性，是非上市公司無(wú)法比擬的。福建房地產(chǎn)企業(yè)在香港上市的意義，不僅體現(xiàn)在以低成本代價(jià)獲得企業(yè)發(fā)展所需要的大量資金，還體現(xiàn)出其能夠通過(guò)上市本身提高公司的知名度，規(guī)范公司治理結(jié)構(gòu)，化解金融風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)培養(yǎng)一批熟稔資本市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)律的人才。

　　郭建平：像寶龍、明發(fā)等福建房地產(chǎn)企業(yè)紛紛到香港上市，可以擴(kuò)大融資規(guī)模進(jìn)而達(dá)到擴(kuò)張的目的。但今年的香港IPO市場(chǎng)不是很樂觀，應(yīng)該說(shuō)今年上市的市盈率不是很好。無(wú)論怎樣，房地產(chǎn)企業(yè)若要進(jìn)一步發(fā)展，上市融資的途徑或許能夠讓企業(yè)更具規(guī)?；M(jìn)而擴(kuò)張。

　　Q：目前貴公司是否有上市的想法？有在為上市做了什么準(zhǔn)備或者考慮嗎？

　　林榮新：對(duì)于IPO，我們并未抱有強(qiáng)求的心態(tài)，也不會(huì)為IPO而放下公司的“專業(yè)化”管理進(jìn)程。房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，要做強(qiáng)做大勢(shì)必得走IPO上市的道路，所以近年來(lái)我們采取了一系列的措施，確保企業(yè)嚴(yán)格按照IPO的要求和思路來(lái)做準(zhǔn)備。包括多方式拓寬融資渠道，提高資金使用效率以增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)提升與資本擴(kuò)張的良性互動(dòng)；重視土地儲(chǔ)備工作，力求規(guī)模適當(dāng)、相對(duì)低價(jià)、布局合理、有利周轉(zhuǎn)等等。我們認(rèn)為，以上每一項(xiàng)工作都是我們要現(xiàn)實(shí)IPO的必須準(zhǔn)備。

　　郭建平：目前我們正處于積累IPO資本的過(guò)程中，我們計(jì)劃在三到五年上市，但還沒確定是在香港還是國(guó)內(nèi)IPO，這要看到時(shí)的資本市場(chǎng)情況怎樣。但我覺得在國(guó)內(nèi)上市的周期比較長(zhǎng)，而香港可能相對(duì)來(lái)說(shuō)手續(xù)快一些，且在香港申請(qǐng)上市一般只要求擁有800畝的土地儲(chǔ)備就可以。目前我們?cè)趯幭挠?00多畝土地儲(chǔ)備，龍巖市有100畝左右土地儲(chǔ)備。我們也將會(huì)不斷加大土地儲(chǔ)備，最近我們?cè)谡劦膸讉€(gè)位于天津?qū)氎鎱^(qū)項(xiàng)目，成功后會(huì)相應(yīng)增加一定量的土地儲(chǔ)備。

　　Q：“海西經(jīng)濟(jì)區(qū)”概念出來(lái)以后，包括世茂、萬(wàn)科等全國(guó)性大型開發(fā)商開始全面進(jìn)入福建，您怎樣看待這種競(jìng)爭(zhēng)？

　　林榮新：“海西經(jīng)濟(jì)區(qū)”概念的提出為福建的發(fā)展帶來(lái)的市場(chǎng)信心振奮、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速等，這都將給地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)又一輪的激情釋放。更多的全國(guó)性大型開發(fā)商全面進(jìn)入福建后，海西建設(shè)提速必將使得城市擴(kuò)容、人才聚集、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面同樣高速發(fā)展，而這些現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋拆遷、人才聚集等因素帶來(lái)的剛性需求，將支撐著房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

　　對(duì)于這些大企業(yè)的涌進(jìn)我覺得對(duì)我們沖擊不大，因?yàn)橛惺袌?chǎng)就有競(jìng)爭(zhēng)，關(guān)鍵是在競(jìng)爭(zhēng)面前，我們企業(yè)自身如何增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，提高管理水平，提升自身產(chǎn)品質(zhì)量和附加值，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

　　郭建平：可能會(huì)對(duì)福建整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響很大，包括格局、開發(fā)速度等影響。還讓整個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)都上幅了，這里的房?jī)r(jià)去年跌了近30%的如今都恢復(fù)了；而原來(lái)島內(nèi)的房?jī)r(jià)都跌到7000-8000元每平米，現(xiàn)在又漲至10000多元每平米了。

　　我們也看到很多大的開發(fā)商如世茂、萬(wàn)科等都進(jìn)入福建，這對(duì)于本地企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該說(shuō)競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)比較大的。因?yàn)橄鄬?duì)于上市公司，他們資金比較雄厚，規(guī)模都比較大；而還沒有上市的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)資金比較有限。因此，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)只能走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，這樣發(fā)展下形成一定規(guī)模性的企業(yè)。而小企業(yè)很容易被淘汰，特別是今年的一些國(guó)企拿地的量大且資金雄厚，對(duì)本地小的房企的沖擊更大。

　　Q：貴公司已經(jīng)開始走出福建本地跨區(qū)域發(fā)展，那對(duì)于城市的選擇是怎樣考慮或者是有什么標(biāo)準(zhǔn)呢？

　　林榮新：我們走出福建首先進(jìn)軍成都，這是早在我們企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃之內(nèi)。我們之所以選擇成都，有以下幾個(gè)原因。其一，這是我們本身從單一區(qū)域開發(fā)商向跨地域、多項(xiàng)目的全國(guó)性開發(fā)商轉(zhuǎn)型發(fā)展的必然需要；其二，成都作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的西大門，在過(guò)去的幾年中的發(fā)展迅猛，伴隨著大量外資涌入，成都的高技術(shù)勞動(dòng)力以及低創(chuàng)業(yè)成本吸引了大量海外投資者進(jìn)入市場(chǎng)，由此也為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了更高的需求量；其三，目前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)是以典型自住性需求為主導(dǎo)的市場(chǎng)，整個(gè)市場(chǎng)處于非常健康的發(fā)展?fàn)顩r；其四，來(lái)自成都項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)和吸引力。

　　郭建平：我們第一步出去的時(shí)候，選擇了寧夏這個(gè)地方。寧夏現(xiàn)在是我們集團(tuán)的儲(chǔ)備發(fā)展城市，因?yàn)槲鞑康牡貐^(qū)現(xiàn)在才開始起步，增長(zhǎng)的空間比較大；而且土地相對(duì)來(lái)說(shuō)成本比較低。我們拿300多畝的地，這本身也夠我們規(guī)劃5年的時(shí)間來(lái)開發(fā)，增長(zhǎng)空間應(yīng)該會(huì)比較大。

　　最近我們也考慮到天津發(fā)展，因?yàn)樘旖蚱鋵?shí)也是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的城市，應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)重點(diǎn)的二線城市。選擇跨區(qū)域發(fā)展，無(wú)論是天津還是寧夏，我們的開發(fā)模式是不會(huì)跟本地的開發(fā)模式相同，我們整個(gè)管理模式等都要做一些新的調(diào)整。未來(lái)，寧夏將作為我們的長(zhǎng)線發(fā)展城市，天津?qū)⒆鳛槲覀兌叹€的投資項(xiàng)目，這也是我們集團(tuán)的發(fā)展重心。

　　Q：您怎樣看待今年來(lái)政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控以及資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的“謹(jǐn)慎”？這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有什么影響呢？

　　林榮新：總體來(lái)說(shuō)，調(diào)控措施還是有助于促進(jìn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，在調(diào)控的過(guò)程中實(shí)力較弱、企圖投機(jī)的開發(fā)商將會(huì)面臨較大壓力甚至被淘汰出局。經(jīng)過(guò)優(yōu)勝劣汰后生存下來(lái)的，必將是優(yōu)質(zhì)企業(yè)，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力也將大為提高。當(dāng)然，并不是說(shuō)調(diào)控政策對(duì)于類似我們這樣的企業(yè)都是良性的促進(jìn)。我們作為房地產(chǎn)企業(yè)都希望能有一個(gè)更加穩(wěn)定的政策環(huán)境指引房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，而非大量短期且不斷變化的調(diào)控措施。

　　而資本市場(chǎng)之所以謹(jǐn)慎對(duì)待內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，一方面是投資者對(duì)中國(guó)特有的情況不了解，另一方面是中國(guó)地產(chǎn)商持續(xù)增長(zhǎng)的能力還有待觀察。一些在香港、新加坡上市的企業(yè)，并沒有在內(nèi)地都豎立起好的企業(yè)形象。當(dāng)然，國(guó)際資本市場(chǎng)的這種態(tài)度并非是件壞事，當(dāng)我們意識(shí)到這一點(diǎn)時(shí)，就是一個(gè)好的開始。因此，我覺得這對(duì)我們的影響并不大。

　　郭建平：我認(rèn)為目前中國(guó)城市化進(jìn)展速度非?？?，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)有很大的發(fā)展空間，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需的一個(gè)主要投資產(chǎn)業(yè)，所以，對(duì)于國(guó)家而言，也希望開發(fā)商是能夠可持續(xù)的、穩(wěn)步的發(fā)展，也不愿看到房?jī)r(jià)暴漲暴跌。因?yàn)槿绻霈F(xiàn)這種狀況，整個(gè)資本市場(chǎng)需要很長(zhǎng)的時(shí)間才能恢復(fù)。

　　像去年遇上金融危機(jī)的情況，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響應(yīng)該也是百年不遇的。當(dāng)時(shí)不但是房地產(chǎn)受影響，對(duì)于工業(yè)的影響更大。今年資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的不確定性，其實(shí)對(duì)我們影響不大，因?yàn)槲覀兗瘓F(tuán)主要有三大業(yè)務(wù)版塊，建筑、房地產(chǎn)與投資。其中建筑在一年承接10多個(gè)億的工程；房地產(chǎn)中今年有10多萬(wàn)平米開盤，從7月份開始認(rèn)購(gòu)，在一個(gè)月的時(shí)間就賣了300多套；投資這一塊我們主要將原來(lái)有一些礦業(yè)碼頭盤活，然后成立投資公司專門IPO、PE等項(xiàng)目，這也為我們未來(lái)融資打下基礎(chǔ)。

　　Q：面對(duì)不確定的2010年，貴公司有什么發(fā)展規(guī)劃或安排？

　　林榮新：我們還將為實(shí)現(xiàn)三年的全國(guó)戰(zhàn)略部署計(jì)劃而努力。踏踏實(shí)實(shí)以資產(chǎn)持續(xù)增值為出發(fā)點(diǎn)，確定每年集團(tuán)資產(chǎn)投資收益率目標(biāo)，嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)，保證持續(xù)盈利，達(dá)到IPO所要求的基本條件。以嚴(yán)控項(xiàng)目開發(fā)成本水平和風(fēng)險(xiǎn)為開發(fā)前提，每1-2年新增1個(gè)新進(jìn)開發(fā)區(qū)域，每年新增1-2個(gè)新進(jìn)開發(fā)城市，各區(qū)域每1-2年新增1-2個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。

　　2010年以及之后日子，我們將始終堅(jiān)持企業(yè)價(jià)值觀，向國(guó)內(nèi)國(guó)外所有優(yōu)秀的企業(yè)謙卑地去學(xué)習(xí)。一方面以敏銳的投資眼光，對(duì)行業(yè)保持冷靜理性的思考，判斷自身與大環(huán)境之間的關(guān)系，找到確保從單一區(qū)域開發(fā)商向跨地域、多項(xiàng)目全國(guó)性開發(fā)商轉(zhuǎn)型的差異化發(fā)展道路；另一方面，強(qiáng)調(diào)以專業(yè)精細(xì)化做好每個(gè)項(xiàng)目，尊重土地價(jià)值和市場(chǎng)需求，提供最高性價(jià)比的產(chǎn)品和服務(wù)，穩(wěn)步創(chuàng)立全國(guó)性品牌。

　　郭建平：明年我們還是走薄利多銷的路線。

　　對(duì)于我們房地產(chǎn)業(yè)，每個(gè)企業(yè)都要控制負(fù)債率。但保持一個(gè)高負(fù)債率的話，壓力就會(huì)很大。我們集團(tuán)曾經(jīng)控制一個(gè)負(fù)債率在48%以下，那在這個(gè)負(fù)債水平發(fā)展的話，應(yīng)該還是相對(duì)穩(wěn)定的。因此今后我們?nèi)詫⒖刂戚^低的負(fù)債率的基礎(chǔ)上，逐步實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大規(guī)模發(fā)展。