預(yù)計明年廣州市一手商品住宅可售貨量將出現(xiàn)大幅回落，或為近年最低。

　　提要：由于前兩年樓市低迷致使商品住宅開發(fā)規(guī)?？s減，2009年成交持續(xù)放量余貨減少，加之2010年亞運會影響，預(yù)計明年廣州市一手商品住宅可售貨量將出現(xiàn)大幅回落，或為近年最低。而而新增供應(yīng)將主要集中于番禺、花都兩區(qū)，樓市成交重心加速外擴，同時受供不應(yīng)求形勢影響，明年月均成交量可能下降至60萬平方米左右。

　　中心區(qū)供應(yīng)逐年減少　亞運影響加劇供應(yīng)緊縮

　　為確保亞運會順利進行，廣州市政府規(guī)定2010年10月25日至12月22日全市建筑工地停工，混凝土(含預(yù)拌砂漿)生產(chǎn)企業(yè)停產(chǎn)，即硬性停工的有59天。同時規(guī)定凡在2010年10月20日前不能完成土石方工程、基坑安全防護的項目，不予批準開工建設(shè)。這意味著實際停工期更長，一般中型樓盤高層洋房地下工程的施工工期至少需要連續(xù)的6個月時間，即開發(fā)商如不能趕在3月前成功完成工程報建，這些項目停工時間將長達9個月。

　　在實際供應(yīng)節(jié)奏上，或有部分提前趕工期，另一部分延后開發(fā)，但商品住宅預(yù)售總量將比常規(guī)年份有所減少。

　　據(jù)合富輝煌集團市場研究部監(jiān)測，2010年廣州全市十區(qū)新增住宅供應(yīng)約4.9萬套，尤其中心六區(qū)商品住宅新增也將延續(xù)近年不斷緊縮趨勢，預(yù)計供應(yīng)約2.2萬套。加之2009年銷售非常火爆，年底所剩余貨大減，約為2.5萬套。2010年全市十區(qū)可售貨量合計約7.4萬套。

　　2010年新增供應(yīng)與2009年相比，減量最明顯的是中心區(qū)，總體新增供應(yīng)減少幅度并不大，但2008年底余貨約為5.7萬套，因此2010年總可售貨量較2009年有大幅減少。

　　外圍區(qū)域成供應(yīng)主力　僅番禺、花都即占全市一半

　　2010年，預(yù)計供貨量最大的前四個區(qū)域分別是番禺區(qū)、花都區(qū)、白云區(qū)及天河區(qū)。其中，2010年供應(yīng)量最大的番禺區(qū)，其供應(yīng)量約占全市三成，主要原因是亞運村的8000套住宅將于2010年推出市場。而花都區(qū)主要是部分大盤的供應(yīng)量非常多，包括天馬河公館、保利城、風神公社、豪利花園及富力金港城等都有過千套新貨。白云、天河及海珠等區(qū)域在2010年供貨有較大幅減少。

　　與2009年供應(yīng)相比，2010年新增供應(yīng)向外圍擴展的趨勢非常明顯，僅番禺、花都兩區(qū)就占到全市新增供應(yīng)約52%。相比之下，白云、天河、海珠三個市中心主要供應(yīng)區(qū)域2010年新增供應(yīng)縮量顯著。

　　由于2010年外圍區(qū)域新增供應(yīng)量大，適應(yīng)普通置業(yè)者的中端、中低端供應(yīng)充足。合富輝煌集團市場研究部監(jiān)測也顯示，2010年新增洋房供應(yīng)將以均價12000元/平方米以下的產(chǎn)品居多，或有利于首次置業(yè)需求釋放。此外，金沙洲中海限價房項目共有約1000套，2010年年中將首推425套。

　　2010年廣州市商品住宅新增供應(yīng)主要熱點板塊是：番禺區(qū)的廣州新城板塊、市橋板塊、華南板塊，花都區(qū)的天馬河板塊、新華老城區(qū)板塊、花東板塊、獅嶺板塊，白云區(qū)的同和板塊、金沙洲-城西板塊、南湖板塊，天河區(qū)的珠江新城、天河中心、天河公園，海珠區(qū)的廣州大道南-南洲路板塊、海珠中心、工業(yè)大道，荔灣區(qū)的原荔灣板塊，越秀區(qū)的原東山板塊。

　　2009年廣州一手商品住宅市場全面回暖，成交創(chuàng)歷史新高，平均月度成交量可望達82萬平方米?？傮w來看，2010年廣州樓市供求失衡形勢比較嚴峻，雖牛市預(yù)期已經(jīng)形成，但受制于供應(yīng)回落和房價快速上升的抑制作用，成交量將有所回落，預(yù)計廣州市2010年成交量不超過700萬平方米，即平均月度成交量為60萬平方米左右。