樓市門檻提高買家繼續(xù)看漲投資置業(yè)比重大增

　　提要：隨著供不應(yīng)求趨勢日漸明顯和房價(jià)穩(wěn)步回升，2009年廣州樓市潛在置業(yè)者構(gòu)成和心態(tài)相比2008年四季度和2009二季度，均有顯著變化。換房客戶成為主流，投資置業(yè)比重大增，對(duì)后市預(yù)測價(jià)格預(yù)期分歧加劇，仍以看漲居多，價(jià)格門檻已成制約成交首要因素。

　　樓市門檻提高換房置業(yè)成絕對(duì)主流

　　據(jù)合富輝煌集團(tuán)市場研究部置業(yè)者最新監(jiān)測，2009年四季度廣州超過70%的潛在置業(yè)者為換房客，三次或三次以上置業(yè)者也超過三成；與08年第四季度相比，換房需求取代首次置業(yè)成為目前市場購房主流需求。

　　置業(yè)目的方面，有75%的潛在購房客戶表示是自住需求購房；但投資需求呈現(xiàn)較快的上升勢頭，將投資目的列為首選的比例已上升至23%；另有14%的客戶雖然首選為自住需求，但第二選擇為投資需求。投資比重遠(yuǎn)高于2008年四季度，比2009年二季度也增加了5個(gè)百分點(diǎn)。分析認(rèn)為這與通脹預(yù)期有關(guān)，人民銀行三季度儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示，居民對(duì)未來物價(jià)預(yù)期指數(shù)連續(xù)第三個(gè)季度上升，達(dá)到66.7%。通脹預(yù)期持續(xù)加強(qiáng)，資產(chǎn)價(jià)格上升，房地產(chǎn)投資自然受青睞。

　　置業(yè)目標(biāo)區(qū)域方面，本次潛在置業(yè)者監(jiān)測范圍拓寬至廣州市外圍以及以廣州客戶為目標(biāo)的部分市外樓盤，但將天河、海珠、越秀及荔灣等市中心區(qū)域列為首選的潛在置業(yè)者仍達(dá)56%。

　　這印證了廣州市中心區(qū)位價(jià)值，也從另一方面表明來年市中心供不應(yīng)求嚴(yán)重，房價(jià)上漲壓力繼續(xù)增大。根據(jù)合富輝煌集團(tuán)市場研究部供應(yīng)預(yù)測，與2009年相比，2010年新增供應(yīng)有進(jìn)一步向外圍擴(kuò)展的趨勢，天河、海珠供貨將大幅減少，整個(gè)中心四區(qū)占全市供應(yīng)比重僅略高于三成。

　　約30%的潛在置業(yè)者選擇花都、番禺、蘿崗、南沙等四大外圍區(qū)域，另有部分潛在購房客戶表示沒有特定區(qū)域，只要有配套、能解決出行交通問題就會(huì)考慮。外圍區(qū)域是2010年一手商品住宅主要供應(yīng)區(qū)域，房價(jià)上漲壓力小于中心區(qū)，可望以價(jià)格洼地效應(yīng)吸引更多潛在置業(yè)者關(guān)注。

　　樓價(jià)貴影響成交，后市看漲仍是主流

　　合富輝煌集團(tuán)市場研究部的監(jiān)測顯示，潛在置業(yè)者尚未出售購買的原因，約30%是由于樓價(jià)太貴；另有29%的潛在購房客戶認(rèn)為沒有合適的產(chǎn)品；還有近20%的潛在購房客戶，認(rèn)為外圍項(xiàng)目雖然價(jià)格足夠平宜，但地段不好，目前配套不完善、交通不方便。

　　總體而言，對(duì)樓價(jià)的判斷和接受程度已經(jīng)成為阻礙成交的首要因素，87%的潛在置業(yè)者表示當(dāng)前樓價(jià)偏貴或太貴。而中高端潛在置業(yè)者對(duì)價(jià)格的敏感度明顯低于全市，影響他們購房的主要因素是缺乏合適的產(chǎn)品和地段。

　　與2008年同期相比，潛在置業(yè)者對(duì)樓價(jià)走勢的判斷分歧較大，31%的潛在購房客戶認(rèn)為難以判斷；雖然樓價(jià)已有大幅回升，但不少潛在置業(yè)者對(duì)樓價(jià)走勢的判斷從預(yù)跌變?yōu)轭A(yù)升，30%的潛在購房客戶認(rèn)為樓價(jià)會(huì)穩(wěn)中有升；22%的潛在購房戶認(rèn)為樓價(jià)將略有下降；14%的潛在購房戶認(rèn)為未來樓價(jià)不會(huì)有多大變化?？傮w上看漲的比重仍占優(yōu)勢。

　　考慮到監(jiān)測樣本為暫未成交潛在置業(yè)者，2009年四季度廣州主流置業(yè)者繼續(xù)看漲后市的心態(tài)比較明顯。供應(yīng)預(yù)期收縮是這一心態(tài)的重要成因，由于2007年以來的開工量萎縮和2010年廣州亞運(yùn)會(huì)影響，2010年新增供應(yīng)可能創(chuàng)近年新底。

　　預(yù)計(jì)年底的政策微調(diào)（營業(yè)稅優(yōu)惠取消）也不會(huì)對(duì)新増商品住宅市場產(chǎn)生多大影響。據(jù)合富輝煌集團(tuán)市場研究部監(jiān)測，約63%的潛在置業(yè)者表示關(guān)注2008年底推出的一系列優(yōu)惠政策，但購房決策主要關(guān)注點(diǎn)在樓價(jià)及貸款利率。由于換房置業(yè)為主流，對(duì)首付政策優(yōu)惠關(guān)注度也不高。

　　（說明：潛在置業(yè)者界定為到訪過樓盤，沒有即時(shí)成交的來訪客戶；監(jiān)測區(qū)域范圍，海珠、越秀、荔灣、天河、白云、番禺、花都、南沙、南海、清遠(yuǎn)、增城等）