也許2008-2009年的房地產(chǎn)市場調(diào)整過程中，遠洋一方市場銷售策略的“暗戰(zhàn)”似乎恰恰揭示了在這個混亂的年代當中利益的博弈。

　　2009年8月8日的北京，天氣有些陰冷，但遠洋一方的售樓處顯得異常熱鬧，200余名遠洋一方二期的準業(yè)主拉著橫幅集體向遠洋控訴。這是遠洋一方開盤的第二天。

　　業(yè)主不滿的是，“遠洋一方”二期原定7月4日開盤，并在向意向客戶收取了定金?？偣?000余購房者向遠洋繳納了共計6000多萬元定金。然而在原定的開盤之日，遠洋卻以“未能取得預(yù)售許可證”為由推遲可開盤。

　　2009年8月，“遠洋一方”開盤，此時業(yè)主們突然發(fā)現(xiàn)，遠洋一方的價格已從當初的11000元每平米調(diào)整到了13000元每平米，交房時間由原定2010年6月延至2010年年底乃至2011年6月，與此同時，遠洋一方的得房率從85%，降到不到80%。

　　遠洋一方售樓處的銷售人員對此的解釋是：“7月4日開盤以及11000元/平方米的說法不屬實，而且我們從未對外宣布確切開盤時間，至于價格可能是購房者依據(jù)當時市場環(huán)境下11000元/平方米的行情自己猜的，該樓盤的價格其實一直沒有定。”

　　遠洋方面解釋推遲開盤時間是因為一開始只有100多套房子可供銷售，而世紀排號的客戶卻有2000人，為了讓更多人能選上房，公司申請了新的預(yù)售許可證，因此推遲了開盤時間。

　　但顯然業(yè)主們并不接受這樣的解釋。

　　遠洋一方的“魔方卡”

　　2009年6月“遠洋一方”二期為了拉動市場曾經(jīng)推出“魔方卡”的優(yōu)惠活動，“魔方卡”使用規(guī)則上明確規(guī)定：6月6日至6月21日辦卡客戶購房享受“2萬抵3萬元”優(yōu)惠，6月22日至6月30日辦卡客戶購房享受“2萬抵2.5萬元”優(yōu)惠。

　　客戶只要提前繳納誠意金便可獲得“魔方卡”從而享受此種優(yōu)惠。這似乎是遠洋一方對此前2008年市場判斷的延續(xù)。

　　2007年底遠洋一方開盤的價格是9800元每平米的均價，但是開盤之后價格開始攀升，在2008年二三月已經(jīng)賣到了12000到13000元/平米的均價，2008年6月底，遠洋一方繼續(xù)攀升至14000元每平米。

　　2008年下半年，遠洋一方價格開始急轉(zhuǎn)直下，10月就回歸到開盤價的水平。但如此降價讓已買房的業(yè)主們難以接受，也引起部分高價購房業(yè)主不滿，百余業(yè)主多次找開發(fā)商討說法，要求賠償差價，部分業(yè)主代表約定開發(fā)商商討，但因開發(fā)商“爽約”而出現(xiàn)幾乎失控的局面。

　　2008年底，遠洋一方一期業(yè)主部分開始退房，其中北京市公開資料顯示，遠洋一方的共有104條退房記錄，其中超過90%的退房記錄均在2008年11月之后產(chǎn)生。

　　“該樓盤去年9月開盤，起初房價約每平米1萬元左右，今年6月，房價一路上升至1.4萬元/平米。我們不少人都以為還要漲，趕緊買了房，但是沒想到9月份前后，樓盤的均價開始有所下降，10月份每平方米降至1.2萬元，而對于前去考察的‘萬人購房團’，開發(fā)商推出的部分特價房已低至每平方米9千多元。”2008年，當時對遠洋一方降價不滿的業(yè)主代表郭女士提起此事一臉憤懣。

　　“08年下半年以來，遠洋一方開一次盤就降一次價，以89平方米南北通透的二居為例，三角地塊42號樓2007年11月為13500元/平方米，到今年6月21日4號樓6層的價格不到12000元/平方米。算下來降了17.8萬元，一輛‘馬自達6’就這樣蒸發(fā)了。”有業(yè)主如此戲謔遠洋一方的降價行為。

　　其時，為盡量避免出現(xiàn)爭議，排除老業(yè)主的不滿，遠洋方宣布：為2007年9月22日到2008年6月30日之間購買遠洋一方的老業(yè)主承諾：該期內(nèi)的業(yè)主均可以免費獲贈價值1500元/平米精裝修；若業(yè)主自行裝修，憑裝修材料發(fā)票，可由開發(fā)商代付600元/平米的裝修費用。

　　然而正在遠洋為降價而苦惱不已的時候。2009年的房地產(chǎn)市場急轉(zhuǎn)直上。遠洋一方再度成為北京最為熱門的樓盤之一，遠洋一方的價格亦開始回調(diào)。過山車似的市場似乎為遠洋帶來了無盡的“煩惱”。

　　“暗戰(zhàn)”的策略

　　2009年，隨著樓市復(fù)蘇的腳步逐漸加快，部分項目在觀察形勢當中暗自漲價已經(jīng)是不爭的事實。部分樓盤甚至不惜推遲開盤，在等待最佳的開盤時機的同時提升樓盤的價格。

　　根據(jù)北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊聯(lián)合公布的8月份北京樓市運行情況數(shù)據(jù)顯示，北京市新建住宅銷售價格連續(xù)5個月上漲，3至6月各月新建住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%、0.5%和0.5%，而7月份環(huán)比漲幅達1.4%；二手住宅環(huán)比小幅上漲0.2%。目前四環(huán)路內(nèi)期房均價超過每平方米1.7萬元人民幣，四至五環(huán)路住宅期房均價達到每平方米16663元；五至六環(huán)路每平方米9430元；六環(huán)路以外每平方米7886元。

　　沒有人能料想到那年房地產(chǎn)的冬天來得如此之快，結(jié)束得又將如此之快。在眾多觀察人士的理解當中，但由于遠洋一方的定價不理性，去年的那輪價格飆漲完全讓其陷入了進退兩難的境地，該樓盤一度備受“冷落”，但市場拯救了遠洋。

　　而正是在這樣的過程當中，2009年的市場回暖本身讓開發(fā)商缺乏足夠的安全感，他們擔心政策的轉(zhuǎn)型以及支撐市場的需求到底能夠維持多久？在此基礎(chǔ)上，更多的價格投機因素開始介入當市場。更多的開發(fā)商思考的也許是，在當前的市場環(huán)境當中“如何掙到更多的錢？”

　　進入9月，北京樓市的“金九銀十”以平淡開局，不過讓很多人愕然的是，北京有許多區(qū)域樓盤已觸及3萬元/平方米的銷售均價門檻，而部分區(qū)域現(xiàn)已攀升到了3萬元房價的“高臺”，甚至有些地段向5萬元房價發(fā)起攻勢。

　　有跡象顯示，部分開發(fā)商正在像市場的極限發(fā)起挑戰(zhàn)。

　　“一方面可能是當前高端市場的回暖讓開發(fā)商想試探一下市場的極限，另一方面開發(fā)商希望能夠在此輪市場回暖的過程當中盡可能的尋找到價格定位的準確平衡點。目前而言，在供需方面，市場的主動權(quán)控制在開發(fā)商手中。因為2009年上半年房地產(chǎn)市場的去庫存化基本已經(jīng)結(jié)束，開發(fā)商手中有足夠的資金。”有業(yè)內(nèi)人士對觀點新媒體表示。

　　但是另外一層憂慮則在于政策。2009博鰲房地產(chǎn)論壇上，北師大金融研究中心主任鐘偉認為，當前是開發(fā)商最佳的投機時機。同時，亦有分析人士認為，造成當前市場開發(fā)商和購房者投機風氣盛行的原因恰恰是大多數(shù)人并不知道，可能的調(diào)控政策在什么時候會真正的降落到房地產(chǎn)市場。

　　也許2008-2009年的房地產(chǎn)市場調(diào)整過程中，遠洋一方市場銷售策略的“暗戰(zhàn)”似乎恰恰揭示了在這個混亂的年代當中利益的博弈。