　　原深圳著名地產(chǎn)評論人李宗苗在其博客中寫道：“2009年8月份，華僑城天麓、波托菲諾、華潤幸福里這三大項(xiàng)目以占全市該月總成交套數(shù)7%，成交量16%，實(shí)現(xiàn)成交額40%的比例，轟動一時。這三大項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比，成交均價是后者的3.35倍，單套面積是后者的2.4倍，單套總價是后者的8.15倍。單套總價平均達(dá)937萬元。”

　　時至9月，深圳豪宅的價量齊漲的趨勢仍未結(jié)束。在9月首周銷售中，天麓又一次壟斷了鹽田區(qū)的銷售，而華僑城獨(dú)棟別墅的價格上漲至19萬元/平米。

地產(chǎn)

　　天麓提價

　　按照華僑城原定的計(jì)劃，天麓原定6月28日推出今年最新的一批獨(dú)棟及雙拼別墅，并已于6月初開始接受認(rèn)籌，部分業(yè)主在此期間繳納了近百萬元的誠意金。

　　但開盤時間與初定時間相距甚遠(yuǎn)，華僑城在8月8日方才將新一期天麓街及9區(qū)推出市場。但此時的市場價格已經(jīng)發(fā)生了巨大變化。天麓原本定價5萬元/平米雙拼別墅在開盤之日迅猛的提升到了8.5萬元/平米。

　　對于已經(jīng)繳納誠意金的客戶而言，這意味著他們?nèi)绻粗辛艘惶?50平米左右的天麓街區(qū)雙拼別墅的話，那么他們要比此前的預(yù)算多付750萬元方能拿下自己喜歡的戶型。

　　華僑城提價的行為引起了業(yè)主的不滿，但華僑城對此置之不理。天麓并不擔(dān)心缺少買家。整個8月，華僑城天麓銷售2.28萬平米，共計(jì)各類住宅93套。而當(dāng)月，深圳鹽田區(qū)的成交量不過2.45萬平米。

　　數(shù)據(jù)顯示，8月深圳鹽田區(qū)總成交面積約為2.45萬平米，而華僑城天麓當(dāng)月銷售為2.28萬平米。整個鹽田區(qū)在8月供銷售121套住宅，華僑城天麓占據(jù)了其中的93套。

　　在隨后到來的9月里，天麓再一次調(diào)高了價格，其中獨(dú)棟別墅最高單價調(diào)整至最高19萬/平米。雙拼別墅的價格開始向10萬元/平米沖刺。

　　雖然價格的上調(diào)部分抑制了需求，但9月的首周，天麓仍然是鹽田區(qū)唯一擁有成交的樓盤。

　　事實(shí)上，在天麓遲遲不開盤的時候，深圳房地產(chǎn)行業(yè)人士已經(jīng)預(yù)料到了天麓的開盤價格將上浮，可能與此前對外宣稱的5萬元每平米的價格相差甚遠(yuǎn)。因而天麓開盤8.8萬元的雙拼別墅價格并未讓人感到太多意外。

　　真正引起人們注意的天麓此次推出的獨(dú)棟別墅，在深圳9月份的價格數(shù)據(jù)顯示上，天麓的獨(dú)棟別墅價格已經(jīng)上漲至19萬元/平米。這是目前深圳市場上所能見到的最高單價。

　　而市場預(yù)估天麓獨(dú)棟別墅將迅速突破20萬元/平米。

　　回暖的樓市

　　2009年的深圳房地產(chǎn)市場率先于全國回暖。當(dāng)各種跡象顯示一季度市場接近本輪市場調(diào)整最低點(diǎn)的時候。深圳房地產(chǎn)市場在春節(jié)后開始顯現(xiàn)回暖的勢頭。

　　在深圳房地產(chǎn)開發(fā)商的描述當(dāng)中，市場的回暖似乎是突然之間到來的。當(dāng)開發(fā)商們按年末制定的優(yōu)惠價格開始推盤的時候，他們突然間發(fā)現(xiàn)年前冷清的售樓處變得異常熱鬧。

　　一位深圳地產(chǎn)圈的“劍客”如此描述年后的深圳房地產(chǎn)市場：“每個樓盤售樓處都擠滿了人，售樓處的車位明顯不夠用，開發(fā)商的人手也不夠用，他們來不及將年末裁掉的銷售人員請回來。”

　　最為明顯的是年后一個樓盤銷售數(shù)據(jù)的好轉(zhuǎn)，有開發(fā)商面對深圳每日超過250套的成交量感到不可思議：“這個市場好像是突然間瘋狂起來了。”

　　開發(fā)商們并不知道短暫的市場回暖能夠持續(xù)多久，他們開始將去年積壓的存貨傾銷式的推向市場。但市場就像一個無底之洞，頃刻之間將開發(fā)商推出的新貨消化一空。于是又開發(fā)商又開始嘗試向上調(diào)整價格，但市場的反應(yīng)依然是饑渴。

　　幾乎所有的房地產(chǎn)復(fù)蘇可以都遵循一個軌跡，當(dāng)中抵擋住宅市場回暖成交量開始復(fù)蘇之后，市場逐漸向中高端乃至高端市場轉(zhuǎn)移。2009年二季度，當(dāng)中低端市場開始回暖的時候，深圳的頂級豪宅依然在籌措一年的銷售計(jì)劃，他們相信市場回暖的速度未必會快速的蔓延到高端市場。

　　但深圳在2009年的復(fù)蘇當(dāng)中，中低端市場向高端市場乃至頂級豪宅市場轉(zhuǎn)移的速度超乎了所有人的預(yù)料。在短短的四個月時間當(dāng)中，深圳頂級豪宅的成交量震動了所有深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士。

　　在六月，全國房地產(chǎn)市場確定回暖的趨勢之下，類似于華僑城這樣的房地產(chǎn)開發(fā)商依然不能夠保證天麓的雙拼別墅每套兩千萬的價格能夠被市場接受。天麓的代理方世聯(lián)地產(chǎn)起初選擇了較為保守的銷售策略：銷售人員向客戶用較去年年底稍高的價格向客戶推薦，并盡可能的吸收客戶繳納誠意金。

　　隨后天麓遲遲未能夠批下來的預(yù)售證給了天麓足夠的機(jī)會，7月，深圳頂級豪宅市場迅速回暖。8月8日，天麓開盤的時候深圳豪宅市場已經(jīng)迎來了高潮。天麓不但順利的銷售了新推的天麓街區(qū)和9區(qū)兩個新組團(tuán)。2008年天麓6區(qū)的部分獨(dú)棟別墅也以異常理想的價格銷售一空。

　　與華僑城天麓一樣，深圳另一頂級豪宅深圳觀瀾湖高爾夫在今年7月的銷售亦出人意料的良好。負(fù)責(zé)觀瀾湖新一期連排別墅銷售的深圳駿豪地產(chǎn)集團(tuán)有限公司副總裁洪剛對突然間回暖的高端市場感到不可理解。

　　“不知道為什么市場會這么好，我也不知道原因，也許沒有理由。”洪剛早前在接受觀點(diǎn)新媒體的采訪時說。

　　時至今日，深圳房地產(chǎn)市場尤其豪宅市場所考略早已不是復(fù)蘇的問題。他們開始向新的價格高度沖鋒。

　　深圳“過山車”

　　也許正如洪剛所言，整個2009年深圳豪宅市場的復(fù)蘇是沒有理由的。

　　很難想象在這10個月當(dāng)中開發(fā)商心情復(fù)雜的轉(zhuǎn)換。從“憂心忡忡”到“欣喜若狂”再到“雄心勃勃”似乎只是短短的10個月時間所帶來的變化。

　　與頂級豪宅的瘋狂成交不同，自8月之后，深圳住宅成交量已經(jīng)開始回落。高端市場成為支撐市場主體。

　　數(shù)據(jù)顯示9月深圳住宅成交量已經(jīng)回落到日成交90-100套左右，部分區(qū)域是零成交。同時人們認(rèn)為，8月到9月房地產(chǎn)成交價格的攀升一個重要的原因是頂級豪宅的成交所帶動的。

　　而關(guān)于中端市場成交量的回落迄今爭議依然很大。

　　大多數(shù)深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為深圳房地產(chǎn)8-9月的成交下跌的主要原因是由于上半年去庫存速度過快而導(dǎo)致供應(yīng)趨緊。但同時亦有部分業(yè)內(nèi)人士傾向于房價過高和國家的宏觀調(diào)控壓抑了需求。但同時又深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，也許兩方面的因素都有。

　　“從市場周期來看，豪宅成交支撐市場是到了周期的尾端，普通住宅市場也許并不接受當(dāng)前的市場價格。”有深圳業(yè)內(nèi)人士對觀點(diǎn)新媒體說。但其認(rèn)為開發(fā)商此時依然能夠堅(jiān)挺價格的原因是自身存貨趨緊。

　　市場博弈仿佛進(jìn)入了最為微妙的時刻。

　　但卻有深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2008年的市場調(diào)整的翹尾在2009年上半年至10月已經(jīng)完成。當(dāng)9-10月之后，大量的中檔房開始供應(yīng)市場的時候，開發(fā)商們會用價格去接觸市場能夠容忍的最高限度。

　　他認(rèn)為：如果某個價格能夠讓市場接受，并將成交量維持在一個水平上的話，那么整個深圳市場長達(dá)兩年的市場調(diào)整將結(jié)束，市場或許會進(jìn)入相對平穩(wěn)的階段。

　　但同時該業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果2009年十一期間，深圳樓市重現(xiàn)火爆局面的話，那么2010年的房地產(chǎn)市場將面臨更大的風(fēng)險。