　　華潤在這里用“紅墻褐瓦”打造了一個新英格蘭風(fēng)情的高檔社區(qū)。2008年5月，華潤橡樹灣以“聯(lián)庭別墅”概念為主導(dǎo)，推出了了首期上海橡樹灣。此批華潤自創(chuàng)的“聯(lián)庭別墅”在樓市冷淡的2008年到2009年下上半年，單價最高一度到達52000元/平方米。即便如此，上海橡樹灣在樓市最冷清的時候銷售依然良好。

　　上海橡樹灣最新的組團是在今年7月推出的樓高13層的5號樓，共計100套小戶型兩房房源，面積僅為86-88平方米，當(dāng)前在售價格為28000元／平方米左右。這已經(jīng)是新江灣城比較便宜的價格。在新江灣城的業(yè)主論壇上，有不少因覺得價格便宜而有意出手的“準”業(yè)主在交流購房事宜。

　　在2006年11月24日的地王爭奪戰(zhàn)中，上海有業(yè)內(nèi)人士認為“價格偏高”，但今天看來，06年的土地價格還沒有瘋漲，華潤當(dāng)年的“賭博”似乎有不錯的回報。

　　C2地塊的樓面價約6677元/平方米,如果再算上1500元/平方米的建安成本等,這個項目每平方米就要9000多元的成本價。算上精裝修，樓面成本最高大約在13000元/平米。

　　但顯然人們沒有預(yù)料到，華潤會在2008年以45000-52000元/平方米的價格推出“橡樹灣”的首期產(chǎn)品，而在2009年樓市回暖之后，28000元／平方米的中小戶型依然可以為華潤帶來巨額的回報。華潤在“地王”基礎(chǔ)上的高端產(chǎn)品戰(zhàn)略似乎取得了極大的成功。

　　三年之后的今天，上海的房價地價比春天雨后的竹筍長得快多了。以往想都不敢想的價格，現(xiàn)在早就已經(jīng)變得理所當(dāng)然。事實上，按照今年上海土地的出讓均價計算，兩年之后，上海的房價在三五萬之上似乎將是常態(tài)。

　　而上海橡樹灣作為上海新江灣城最早開發(fā)、銷售的三個項目中的一個，已經(jīng)取得了巨額的回報，而上海“橡樹灣”作為華潤“橡樹灣”系列產(chǎn)品的代表，被華潤復(fù)制到全國。而華潤的戰(zhàn)略在2009年全面提上臺面。

　　9月10日，華潤置地在北京水立方正式啟動全新高品質(zhì)品牌戰(zhàn)略——“品質(zhì)給城市更多改變”，全新品牌戰(zhàn)略將全面運用于產(chǎn)品設(shè)計、工程施工、物業(yè)服務(wù)以及核心生意模式等各個方面。就在此前不久，北京華潤的橡樹灣項目開始全球招商。

　　在此基礎(chǔ)之上，華潤開始大范圍的參與“地王”的爭奪。

　　地價推手

　　9月10日，就在華潤在北京啟動高品質(zhì)戰(zhàn)略的同日，上海長風(fēng)6B、7C地塊的出讓結(jié)果出爐，同樣以品質(zhì)著稱的央企中海以70.06億的價格拿下地塊，從而宣告2009年“中國地王”誕生。

　　在2009年的“地王”爭奪戰(zhàn)當(dāng)中，華潤似乎較中海出手更早。8月27日，他們在上海土地市場兩次擊敗今年對上海充滿野心的金地。

　　最先拍賣的是嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)A07、A08限價房地塊，地塊起拍價位4.832億元。在與金地、三湘、北方城投三家房企的現(xiàn)場競價中，華潤置地以14.2億元的價格競得該地，按照其容積1-1.5計算，該地塊的競得樓面價為8066元/平方米。

　　同日下午，嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)A02、A09、A10地塊競拍現(xiàn)場，又一次出現(xiàn)了金地與華潤的爭奪戰(zhàn)。在最終宣布以書面報價的時候，金地報價20.72億元，使現(xiàn)場的眾多業(yè)內(nèi)人士和記者驚呼一片，以為此次金地能“扳回一城”。但是，華潤置地隨后報出的是21.02億元，較起始價格7.558億元溢價率達185%，折合樓面價7220元/平方米。

　　華潤對于這幾塊地的規(guī)劃是：要復(fù)制新的“橡樹灣”。

　　9月10日，在中海拿地的華潤再以14億元的價格拿下54號公告中的泗涇2號居住用地。泗涇古樓路2號地塊東起巴張涇河，北至古樓路，總用地面積12.1萬平方米，容積率1.0。華潤此次創(chuàng)下了該區(qū)域樓面價11502元/平方米的記錄，溢價率226.7%，超過此前金地趙巷地塊222%的溢價，成為今年上海溢價率最高的地塊。而在附近區(qū)域，2008年上海市28號公告中出讓的地塊，成交樓面價僅為2830元/平方米，即使是今年出讓的幾幅該區(qū)域住宅用地，最高的樓面價也不過3665元/平方米。

　　華潤似乎開始與金地綠城一道開始成為2009年上海地價最為重要的推手。

　　豪宅欲望都市

　　2009年6月之后的上海高檔房價像是勒不住韁繩的野馬，瘋狂上漲。

　　不斷誕生的地王似乎讓越來越多的發(fā)展商看到了上海這樣的城市價格潛力。2009年的“地王”更多的集中在北京與上海。盡管一線城市的高房價受到了老百姓乃至于上海市市委書記俞正聲的批評。但發(fā)展商們似乎依然抑制不住拍地的欲望。

　　正如當(dāng)華潤橡樹園能夠?qū)⒆约旱氖蹆r在2008年賣到5萬元每平米的時候，中海拿下長風(fēng)地王似乎也就并不難理解。

　　華潤橡樹灣的成功運作似乎本身說明即便是“地王”也仍然有足夠的利潤空間。其在絕對利潤上的空間似乎更大。更為重要的是，2009年上海豪宅的價格上漲，讓人們意識到，這個城市的高端住宅似乎仍有無盡的潛力。

　　2006年，當(dāng)湯臣一品以11萬元每平米的價格推出市場的時候，上海市場似乎覺得無法理解。但時至今日，10萬每平米的價格似乎成為上海豪宅的標桿價格。湯臣一品的銷售在2009年開始轉(zhuǎn)好，而瑞安翠湖天地、和黃世紀雅苑及待開發(fā)的新鴻基濱江凱旋門都打出了10萬元之上的價格。

　　據(jù)統(tǒng)計，2009年，上海單價10萬元以上的豪宅項目已經(jīng)達到13個，而星河灣進入上海的成功已經(jīng)不再是高端價值上的價格成功，與之相反，均價5萬元每平米的浦東星河灣也許更能代表平價豪宅的價格標準。

　　上海高端住宅價格的成長性出乎大多數(shù)人的預(yù)料。而豪宅價格的上漲似乎成為“地王”最為重要的驅(qū)動力。而類似于華潤置地，圍繞“地王”而產(chǎn)生的系列產(chǎn)品，乃至于在此基礎(chǔ)上形成的企業(yè)運作模式似乎開始成為今天中國地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的某種趨勢。但上海地王頻現(xiàn)與豪宅價格快速上漲的另一面則是，當(dāng)各類資金開始聚集到上海的同時，城市貧富分化過程中的不動產(chǎn)資源開始呈現(xiàn)出極大的不平衡。各類豪宅項目在上海吸引來自全國乃至世界的投資者，但是上海中低層城市居住空間則被漸漸的壓縮。

　　一個世界性的國際金融中心，正在形成。但上海的城市價值與上海普通市民的居住價值的矛盾開始日益凸顯，而對于那些剛剛進入上海城市生活的普通外來人口而言，他們只能憤怒于高漲的房價和似乎永遠無法屬于自己的這個都市……