　　范偉在論壇上以不“撞衫”來解釋企業(yè)的差異化選擇，他說：“昨天到了房間，博鰲房地產(chǎn)論壇組委會(huì)給了兩套服裝，一套是紅的，一套是綠的，我個(gè)人喜好是穿紅色，但是作為企業(yè)盡量要差異化，我就想大家會(huì)盡量做什么選擇。一般的大家會(huì)選擇紅色的比較多，我如果為差異化，會(huì)選擇綠色。但是如果所有人都象我這樣想，選綠色的人更多了。我這樣思想斗爭(zhēng)了很長(zhǎng)時(shí)間，最后選擇了綠色。很幸運(yùn)沒有跟老潘撞衫。”

　　很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，復(fù)地是復(fù)星系專業(yè)化的樣本，早在2002年的時(shí)候，復(fù)地就已經(jīng)踏上了全國(guó)性擴(kuò)張的步伐。2004年，復(fù)地就成功在H股上市，那個(gè)時(shí)候中國(guó)內(nèi)地H股上市的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)不超過3家。

　　此外復(fù)地多年對(duì)地產(chǎn)金融的悉心經(jīng)營(yíng)都比其他房地產(chǎn)企業(yè)要早得多。

　　復(fù)地幾乎所有的重點(diǎn)項(xiàng)目當(dāng)中均擁有境外基金的身影。例如，2004年的復(fù)地雅園是與摩根士丹利合作，復(fù)地香堤苑是與ING合作；2005年的復(fù)城國(guó)際同樣是與ING合作；2006年無錫新城項(xiàng)目是與加拿大某國(guó)際基金合作。

　　但對(duì)地產(chǎn)金融悉心經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，復(fù)地也被認(rèn)為是一家對(duì)金融杠桿使用較為保守的企業(yè)。很多時(shí)候，人們會(huì)認(rèn)為作為國(guó)內(nèi)最早利用資本市場(chǎng)進(jìn)行擴(kuò)張的企業(yè)之一，復(fù)地在近年來的成長(zhǎng)速度似乎有所減慢。2006年，上海復(fù)地新增的土地儲(chǔ)備可建總建筑面積僅約85萬平方米。

　　2007年，上海復(fù)地曾掀起過一波拿地狂潮。這一年復(fù)地在一二線城市獲得了總計(jì)475萬平方米的土地儲(chǔ)備。但即便如此，面對(duì)大多數(shù)企業(yè)加速的規(guī)模擴(kuò)張，復(fù)地的成長(zhǎng)速度依然顯得過慢。

　　過慢的擴(kuò)張速度顯然無法得到資本市場(chǎng)的認(rèn)同，復(fù)地的股價(jià)在2008年一度低于每股1港元，復(fù)地本身的價(jià)值并未在資本市場(chǎng)上得到放大。

　　在這樣的背景之下，范偉接任復(fù)地之后，應(yīng)該考慮到的問題是：在市場(chǎng)更為認(rèn)同擴(kuò)張性企業(yè)的時(shí)候，復(fù)地如何能夠保持自身的企業(yè)個(gè)性的同時(shí)讓復(fù)地快速成長(zhǎng)。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體在博鰲房地產(chǎn)論壇期間對(duì)范偉的采訪。

　　觀點(diǎn)新媒體：投資者或者外界關(guān)注復(fù)地的人，可能會(huì)認(rèn)為你們?cè)谶@幾年的發(fā)展過程中保守了一點(diǎn)？怎么看待保守和發(fā)展之間的平衡？

　　范偉：這要看大家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)律的了解，因?yàn)楫吘购芏嗤顿Y者對(duì)這個(gè)行業(yè)還不是太了解，又因?yàn)樾袠I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，房地產(chǎn)公司的報(bào)表總體上的表現(xiàn)是比較波動(dòng)的。

　　但是其實(shí)如果對(duì)這個(gè)行業(yè)的了解再深入一點(diǎn)?？匆患曳康禺a(chǎn)公司不能夠僅僅簡(jiǎn)單看它的報(bào)表，因?yàn)閳?bào)表反映的是企業(yè)當(dāng)年銷售并且竣工的那部分所產(chǎn)生的利潤(rùn)。對(duì)于企業(yè)而言，還有很大一塊資產(chǎn)是在銷樓盤和已儲(chǔ)備的土地，這些資產(chǎn)的價(jià)值每年都在變化，但是這些價(jià)值的變化在報(bào)表上是不能體現(xiàn)出來的。

　　評(píng)估一個(gè)房地產(chǎn)公司要從更全面的角度去分析評(píng)估。更深入地分析你可能知道，這家公司的報(bào)表可能的企業(yè)很少的那一部分，而更多的利潤(rùn)藏在公司內(nèi)部沒有反映出來。

　　就復(fù)地而言，外界感覺上做得慢了一點(diǎn)，但這并不代表復(fù)地沒有創(chuàng)造價(jià)值。事實(shí)上我們還是在創(chuàng)造價(jià)值的，但是沒有反映在報(bào)表上，這可能需要更多的解釋。我們的想法是，一方面需要跟投資者解釋和分析，另一方面我們?cè)谇皫啄陥?bào)表反映可能會(huì)讓大家感覺復(fù)地的發(fā)展慢一點(diǎn)，但是往后幾年我們的成績(jī)自然會(huì)在報(bào)表上反映出來。不一定是復(fù)地是保守的，而是正好機(jī)緣巧合，這幾年報(bào)表看上去略微差一點(diǎn)。對(duì)這個(gè)問題我是這樣理解的。

　　我們希望投資者能夠重新認(rèn)識(shí)復(fù)地的成長(zhǎng)，當(dāng)然重新的認(rèn)識(shí)要通過未來幾年業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)和報(bào)表的改善。此外，我們也要讓投資者看到公司復(fù)地?fù)碛羞@么優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，我們從來沒有買過一塊很貴的地，沒有買錯(cuò)一個(gè)項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)新媒體：那么我們應(yīng)該怎樣理解復(fù)地在這幾年所做的，或者說復(fù)地在未來可能呈現(xiàn)出來的價(jià)值？

　　范偉：我們的核心是要在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)里面準(zhǔn)確地把握客戶的需求，準(zhǔn)確地把握這個(gè)行業(yè)的行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。我們通過研究客戶的需求，通過研究行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)去發(fā)現(xiàn)價(jià)值點(diǎn)。這和跟復(fù)星的意愿，和復(fù)星的基因是一樣的。復(fù)星是在整個(gè)中國(guó)發(fā)現(xiàn)價(jià)值點(diǎn)，看哪些行業(yè)在中國(guó)有成長(zhǎng)機(jī)會(huì)。復(fù)地是在尋找機(jī)會(huì)，發(fā)現(xiàn)價(jià)值。應(yīng)該說我們很努力去做了，但是不是做到很專業(yè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過別人，現(xiàn)在我們還不敢這么說，但至少我們現(xiàn)在是往這個(gè)方向去做的。

　　除了發(fā)現(xiàn)價(jià)值，復(fù)地所作的另外一個(gè)方面的努力是找到資金的來源。房地產(chǎn)畢竟是一個(gè)資金密集型行業(yè)，資金的來源很重要。復(fù)地做過一些嘗試，包括到香港上市，跟外資基金合作。我們可能還會(huì)有新的嘗試，例如未來在國(guó)內(nèi)成立房地產(chǎn)基金。所以復(fù)地一方面強(qiáng)調(diào)有業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)，能夠創(chuàng)造價(jià)值；第二方面強(qiáng)調(diào)要有資金的來源。

　　只有拓寬你的資金來源，才會(huì)有機(jī)會(huì)，兩個(gè)結(jié)合起來之后就是靠我們的執(zhí)行能力了，我的價(jià)值創(chuàng)造能力，這需要優(yōu)化管理，這是第三個(gè)方面。總體上復(fù)地作為房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)注的還是這三個(gè)方面，這三個(gè)方面都要去磨煉。如果這三個(gè)都磨煉得很好的話，復(fù)地應(yīng)該是很有核心競(jìng)爭(zhēng)的公司了。

　　觀點(diǎn)新媒體：未來兩到五年之間，復(fù)地有怎樣的發(fā)展計(jì)劃或者目標(biāo)？

　　范偉：剛才前面講了，復(fù)地背后的邏輯就是剛才的三個(gè)方面，我們還是希望抓住在中國(guó)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)里面客戶的需求和行業(yè)發(fā)展的規(guī)律，從這中間去發(fā)現(xiàn)我們業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)，獲得我們的投資機(jī)會(huì)，然后利用多渠道的資金來源去做背后的支撐，靠我們內(nèi)部的管理團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行能力，去實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，基本上就是這樣一個(gè)邏輯。但是你說具體數(shù)字，兩到三年的數(shù)字的目標(biāo)，沒有什么特別的數(shù)字。

　　房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)是有規(guī)律的，但是這個(gè)規(guī)律也很難把握，要發(fā)現(xiàn)客戶的需求變化，發(fā)現(xiàn)行業(yè)的規(guī)律，這不是容易的事情，必須非常投入，非常專心，不光光是我一個(gè)人，還需要整個(gè)團(tuán)隊(duì)都有這方面水平的提高。多渠道的資金來源也是一樣的，畢竟整個(gè)金融環(huán)境，金融體系決定了融資需要得到投資者的肯定和信任，還需要給他們足夠的回報(bào)，這些都不是簡(jiǎn)單的事情。

　　另外就是在區(qū)域擴(kuò)張過程中，那么多地方要建立新的團(tuán)隊(duì)，這些團(tuán)隊(duì)需要符合公司整體的價(jià)值觀，這些都是一件一件的事情，很難說哪一件事情特別重要，整個(gè)事情就是一個(gè)系統(tǒng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您如何看待這一年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整？

　　范偉：行業(yè)波動(dòng)是常態(tài)，不可能不波動(dòng)。最近這幾年市場(chǎng)波動(dòng)的頻率給人感覺比以前更快了，以前房地產(chǎn)波動(dòng)周期可能是五年到八年，但目前就國(guó)內(nèi)而言，從05年到現(xiàn)在已經(jīng)有好幾次了。這說明市場(chǎng)波動(dòng)的頻率更快了，而且波動(dòng)的幅度可能也會(huì)比一般的人想象得大。

　　去年房?jī)r(jià)、土地價(jià)格變動(dòng)的幅度比較大。在這種情況之下，如果一個(gè)企業(yè)想謀求長(zhǎng)期發(fā)展，那就需要控制和防范風(fēng)險(xiǎn)，這很關(guān)鍵。事實(shí)上風(fēng)險(xiǎn)防范無非是控制企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)，控制企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性的結(jié)構(gòu)，這是最為重要的兩個(gè)方面。

　　但企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)意味著市場(chǎng)往下的時(shí)候企業(yè)不至于冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，這意味著市場(chǎng)向上的時(shí)候你也沒有吃到最大的肉。如果你要防范風(fēng)險(xiǎn)，你就必須預(yù)知這樣的結(jié)果。市場(chǎng)好的時(shí)候不要去羨慕人家，冒險(xiǎn)的人去吃了一大塊肉，沒什么好羨慕的，他是冒了比你更大的風(fēng)險(xiǎn)才吃到那塊肉，萬一市場(chǎng)不好，他可能死掉。所以這點(diǎn)是很重要的，人家說事后諸葛亮，看到人家吃到大肉了，就后悔了，認(rèn)為自己怎么不冒大一點(diǎn)的險(xiǎn)，你做這個(gè)選擇的時(shí)候你就知道你是冒了多大的風(fēng)險(xiǎn)，你在追求多大的收益，這個(gè)東西是很公平的。

　　觀點(diǎn)新媒體：上海這邊最近的土地拍賣，復(fù)地都沒有去，為什么？

　　范偉：最近一段時(shí)間大家比較饑渴，地價(jià)會(huì)比較高，現(xiàn)在政府對(duì)土地供應(yīng)的基本原則大家應(yīng)該都看到了，基本原則還是盡量想辦法會(huì)加大土地供應(yīng)。既然政府想要加大土地供應(yīng)，我想未來機(jī)會(huì)會(huì)有的，何必急于去搶呢？如果有更多土地推出，已經(jīng)買地的企業(yè)不可能那些東西全部都買走了，所以對(duì)我們而言，總是會(huì)有機(jī)會(huì)的。

　　觀點(diǎn)新媒體：能談?wù)剰?fù)地拿地的訣竅嗎？

　　范偉：我們應(yīng)該保持我們自己的心態(tài)，不會(huì)急著去追捧一些土地。買不到我可以等，總有機(jī)會(huì)，因?yàn)楸旧淼禺a(chǎn)這個(gè)行業(yè)不像其他的快速制造品，原材料一天都不能停的。我們自己有很多項(xiàng)目在做，不是今天不買這個(gè)項(xiàng)目，明天就沒事情做了，因此我們強(qiáng)調(diào)保持心態(tài)。

　　關(guān)鍵問題就是剛才前面講的，我們這么做的時(shí)候，我們自己心里也想明白了，因?yàn)槲覀儾辉敢饷疤蟮娘L(fēng)險(xiǎn)，所以我們做好這個(gè)心理準(zhǔn)備。

　　觀點(diǎn)新媒體：您的意思是在速度和質(zhì)量面前您會(huì)選擇質(zhì)量。

　　范偉：對(duì)。

　　觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)地產(chǎn)在復(fù)地整個(gè)戰(zhàn)略上是做一種什么樣的考慮？

　　范偉：我們會(huì)慢慢增加一些非住宅的投入。原因很簡(jiǎn)單，公司的資產(chǎn)規(guī)模大了之后，尤其是上市之后，整個(gè)總資產(chǎn)大了，這需要我們從整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)防范去考慮問題。業(yè)務(wù)多元化可能是防范風(fēng)險(xiǎn)的一種模式，因?yàn)閱我蛔鲎≌娘L(fēng)險(xiǎn)可能更大。所以我們從04年開始，慢慢增加一點(diǎn)非住宅類的投入，非住宅類的投入對(duì)我們來講其實(shí)是兩個(gè)環(huán)節(jié)，一個(gè)就是開發(fā)，一個(gè)就是開發(fā)以后的持有，這兩個(gè)環(huán)節(jié)我們現(xiàn)在都在做。當(dāng)然，重點(diǎn)還是在開發(fā)上。所以從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方面，我們背后的邏輯是多元化業(yè)務(wù)可以對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范。

　　觀點(diǎn)新媒體：前段時(shí)間您賣的一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目，外面評(píng)價(jià)說把它作為非核心的資產(chǎn)？為什么說是非核心的資產(chǎn)？

　　范偉：那是我們05年收購“首府”這個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)兩個(gè)項(xiàng)目是打包在一個(gè)項(xiàng)目公司旗下的，我們收購了一個(gè)項(xiàng)目公司，帶回來了兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是住宅項(xiàng)目，還有一個(gè)就是加州大廈。加州大廈總體體量不大，而且是已經(jīng)建成的大廈，不是我們?cè)O(shè)計(jì)的，對(duì)我們來講，持有這個(gè)物業(yè)的戰(zhàn)略意義不是很大。再加上我們07年的時(shí)候又在類似的同樣地段買了一棟新的寫字樓，就在朝陽北路上，相比之下我們認(rèn)為沒有必要在同樣地段持有兩個(gè)項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)新媒體：08年下半年，可能很多人覺得不少犯了錯(cuò)誤的房地產(chǎn)公司要破產(chǎn)，但是今年上半年開始，感覺整個(gè)行業(yè)突然熱起來了，感覺像是夏天了，這種快速的變化中，您印象最深的事情是什么？

　　范偉：沒有。這個(gè)問題很難回答，沒有某一件事情讓我印象很深的，真的是沒有。沒有做過比較，我就不知道哪件事情是最深刻的。

　　觀點(diǎn)新媒體：那在這個(gè)調(diào)整過程當(dāng)中，復(fù)地的策略有沒有調(diào)整？

　　范偉：沒有特別為這個(gè)事情思考，總體上還是為公司的未來長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展考慮，剛才前面講了，我們內(nèi)部在進(jìn)行梳理，大的方向到底是怎么發(fā)展，然后也總結(jié)了，主要就是三個(gè)環(huán)節(jié)，一個(gè)是發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)的環(huán)節(jié)，一個(gè)是拓寬資金來源的環(huán)節(jié)，第三個(gè)是管理優(yōu)化的環(huán)節(jié)?；旧线@三個(gè)環(huán)節(jié)里，把該想的事情想清楚，把該配的人配到就可以了。

　　你剛剛問整個(gè)過程我印象最深刻的是什么，我覺得人的記憶是很短暫的。真的，人的記憶是很短的，去年下半年還有很多人發(fā)誓說再也不怎么樣怎么樣，現(xiàn)在都忘掉了。確實(shí)是這樣。

　　觀點(diǎn)新媒體：您覺得現(xiàn)在整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)政策體系，有沒有需要更進(jìn)一步完善的地方？

　　范偉：我覺得容積率應(yīng)該考慮，這是解決土地供應(yīng)不足的一個(gè)辦法。各個(gè)地方政府控制容積率，當(dāng)時(shí)我們知道的背后的原始邏輯和出發(fā)點(diǎn)都是希望城市能夠建成花園城市。不要像香港一樣，都是高樓，像一個(gè)城市森林。在這個(gè)背景下，很多地方政府做規(guī)劃的時(shí)候不希望容積率太高，希望城市不要搞得密度太高，這當(dāng)然這個(gè)是好事情，城市里沒有高層建筑，像花園一樣。

　　但是如果資源達(dá)不到這個(gè)要求的話，能不能犧牲我們的“花園城市”，通過提高容積率來維持城市住房供應(yīng)，并維持一個(gè)低房?jī)r(jià)的市場(chǎng)狀態(tài)。把城市的容量放出來，房?jī)r(jià)就應(yīng)該會(huì)低下來。

　　這要由政府去平衡考慮。做花園城市的概念的時(shí)候房?jī)r(jià)沒起來，城市決策者可能認(rèn)為無所謂，可以做花園城市。但是現(xiàn)在城市土地供應(yīng)出現(xiàn)了緊張的局面，容積率還這么低，是不是有問題呢？是不是可以把容積率放一點(diǎn)出來？

　　這也許是解決當(dāng)前城市土地供應(yīng)緊張的一個(gè)方案，但這個(gè)解決方案要有很多具體的細(xì)節(jié)。以前低容積率的項(xiàng)目怎么辦？按照以前的土地價(jià)格賣給你了，那國(guó)家怎么來補(bǔ)差價(jià)？類似一系列的問題，最根本的源頭是要解決城市是不是一定不能建得太密的問題？建得太密對(duì)城市里的人是不是有根本性的影響？

　　觀點(diǎn)新媒體：最后我們聊一下復(fù)星，復(fù)星是一個(gè)民營(yíng)企業(yè)，而且沒有什么背景，復(fù)星多元化策略現(xiàn)在來看是成功的。為什么會(huì)成功？

　　范偉：可能是創(chuàng)業(yè)伙伴之間的個(gè)性不同，各方面學(xué)習(xí)的背景，但價(jià)值觀比較接近。因?yàn)閺?fù)興的口號(hào)就叫“匯聚成長(zhǎng)力量”，意思就是說我們這些人出去單干可能都不怎么樣，但是聚在一起的能量可能大過我們一個(gè)個(gè)單干。這是最簡(jiǎn)單的一個(gè)原因吧。從一開始的時(shí)候，我們參與了很多行業(yè)，也投資了很多公司，跟這些公司的團(tuán)隊(duì)其實(shí)又是新的一種合作關(guān)系，也是一樣的，大家在一起合作，對(duì)大家都有利的。在這個(gè)過程當(dāng)中，復(fù)星的文化，復(fù)星企業(yè)的氛圍就形成了。就是我們想合作，大家都是合作得很好，而且通過合作之后，把原來雙方的價(jià)值都提升了，這就證明通過這種合作，大家互相是在創(chuàng)造價(jià)值的。