2009年上半年廣州樓市急速回暖、重拾升軌，存貨快速消化，預(yù)計下半年牛市景象仍將延續(xù)，速度和強(qiáng)度或有所回調(diào)。供求方面進(jìn)一步趨向平衡，不會缺貨；成交量高位回調(diào)，仍可保暖；房價恢復(fù)性回升，開始構(gòu)筑新平臺。

　　總體供應(yīng)充足  09年內(nèi)不缺貨

　　據(jù)合富輝煌集團(tuán)市場研究部的監(jiān)測，目前廣州在建的項目如按正常施工及推售進(jìn)度，2009年下半年將新推出商品住宅超過32000套，加上上半年剩下的2800 0套余貨，整個下半年廣州市十區(qū)商品住宅可售貨量可達(dá)61000套。中心六區(qū)新增供應(yīng)量約有17000套，總可售貨量在33000套左右。分區(qū)來看下半年可售貨量最多的是花都區(qū)和番禺區(qū)，都有12000套以上的可售貨量。板塊供應(yīng)來看，下半年新華城區(qū)、原荔灣、番禺市橋、珠江新城、華南板塊、山前大道、城西－金沙洲、大石洛溪等板塊供應(yīng)量較大。

　　2009年上半年廣州全市商品住宅成交約4萬套，相對而言，下半年整體供求規(guī)模將繼續(xù)趨向平衡，但市場供應(yīng)還比較充裕。當(dāng)然由于部分樓盤主動放緩?fù)剖鬯俣?、或各熱點板塊之間新增供應(yīng)分布不均衡，會使區(qū)域選擇定向性較強(qiáng)的置業(yè)者感受到缺貨壓力。

　　合富輝煌集團(tuán)市場研究部監(jiān)測顯示，新增供應(yīng)住宅產(chǎn)品價格差距較大，隨區(qū)域差異價格變化較大，而區(qū)域內(nèi)價格集中度較高。6000元/平方米以下占25%，基本集中在花都區(qū)，以及蘿崗區(qū)的限價房、部分南沙、番禺洋房；8000-10000元/平方米的比例最高，約占28%，主要集中在番禺和白云區(qū)；10000-14000元/平方米的單位約占15%，主要集中在海珠、白云和番禺區(qū)；14000-16000元/平方米的單位占17%，主要集中在越秀、荔灣和海珠區(qū)；16000元/平方米以上單位約占12%，主要集中在天河區(qū)，以及部分江景和別墅產(chǎn)品。

　　成交或高位回調(diào)  花都、番禺將成權(quán)重盤

　　2009年上半年，廣州市商品住宅成交面積升幅度較大，成交均價同比下降13％。在第二季度，商品住宅成交面積創(chuàng)下06年以來最高的季度成交量，其中6月份成交量更是達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的110萬平方米。同時由于新建商品住宅新增供應(yīng)量亦較大，因此整體市場消化率比一季度有所下降，但仍達(dá)114%，顯示商品住宅市場供求狀況持續(xù)改善。

　?。ㄉ鲜鰯?shù)據(jù)剔除2009年4月海珠區(qū)補辦手續(xù)的房改房數(shù)據(jù)，其交易面積5.1萬平方米，均價1173元/平方米。）

　　從2009年上半年各區(qū)商品住宅供求對比看，各區(qū)的消化率普遍較理想，其中番禺區(qū)由于供應(yīng)量減少，成交量大幅增加，消化率達(dá)334%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他各區(qū)。中心六區(qū)除黃埔和荔灣區(qū)低于100%外，其他各區(qū)消化率在122%-175%。總體來說，中心六區(qū)的消化率高于外圍四區(qū)。

　　由于二季度以來樓價迅速上升已經(jīng)擠出部分首次置業(yè)的剛性需求，同時樓價上漲亦可能使基于通脹預(yù)期入市的置業(yè)者重新權(quán)衡機(jī)會成本，加上政策層面逐步增加的風(fēng)險提示和政策微調(diào)信息，預(yù)計投資需求將繼續(xù)秉持理性心態(tài)，不會盲目追漲。

　　預(yù)計下半年的成交量比上半年有所回落，但仍將超過08年下半年的成交量。預(yù)計下半年的成交量可達(dá)330萬平方米（月均55萬平方米），全年約750萬平方米，比2008年成交增加200萬平方米。

　　樓價恢復(fù)07高位，但仍需整固

　　2009年二季度廣州一手商品住宅成交均價為8932元/平方米，同比08年二季度回落12.9%，環(huán)比2009年一季度上升9.9%，并超越08年下半年的價格水平，扭轉(zhuǎn)了延續(xù)至2009年一季度的樓價持續(xù)下跌趨勢，開始了恢復(fù)性回升。預(yù)計這種趨勢將在下半年延續(xù)，并逐漸企穩(wěn)，構(gòu)筑新的價格平臺。

　　由于2009年上半年商品住宅的持續(xù)熱銷，全市發(fā)展商回籠銷售資金達(dá)365.8億，預(yù)計下半年發(fā)展商資金壓力大為減輕，下調(diào)樓價促銷可能性不大。同時，今年一季度廣州商品住宅價格見底后，二季度出現(xiàn)明顯恢復(fù)性回升，從2009年二季度各區(qū)商品住宅成交均價環(huán)比增減看，各區(qū)均有所上升，中心區(qū)的價格升幅最明顯，其中蘿崗區(qū)因成交結(jié)構(gòu)影響升幅最大，越秀、荔灣、海珠和天河區(qū)價格環(huán)比升幅都超過10%。

　　在時間上，尤以“五一”前后價格漲幅較大，6月成交均價達(dá)9676元/平方米，環(huán)比上升15.4%，比5月大幅上升近1300元/平方米，已經(jīng)逼近07年下半年水準(zhǔn)。顯然這種迅猛的上漲勢頭在下半年不可持續(xù)。

　　成交結(jié)構(gòu)上，由于全市商住新房低均價的花都、番禺等區(qū)供應(yīng)量大，成交比重變化可能導(dǎo)致樓價波動。另外，二次和多次住房信貸政策或有微調(diào)，預(yù)計下半年全市均價將以9000元/平方米中軸左右波動，構(gòu)筑新的價格平臺。

　　值得關(guān)注的是，廣州城市建設(shè)措施的落實，尤其是2010年亞運會利好尚未充分釋放。預(yù)計隨著相關(guān)建設(shè)項目推進(jìn)和配套環(huán)境改善，相關(guān)城區(qū)物業(yè)價值可獲得實質(zhì)性提升，鞏固房地產(chǎn)價格。