胡葆森是一個熟讀《菜根譚》的人。

　　2007年，《建業(yè)》雜志的一位編輯接到胡葆森的一個任務，把他放在一位友人處的《菜根譚》取回。第二天，當這位編輯拿到《菜根譚》時，發(fā)現(xiàn)這本出版于20世紀80年代的書，紙頁都泛了黃，很脆，但經(jīng)歷了二十余載卻依然整潔、沒有殘頁、沒有破損，而且?guī)缀趺宽摱伎梢钥吹接娩摴P畫出的句子和旁邊寫下的短小精辟的讀書筆記。

　　“老來疾病，都是壯時招的；衰時罪孽，都是盛時造的。”企業(yè)在行業(yè)瘋狂、輕松賺錢時期應該熟讀這句話。

　　“居盈滿者，如水之將溢未溢，切忌再加一滴；處危急者，如木之將折未折，切忌再加一搦。”此語可以隱喻政府推出的房地產(chǎn)救市政策對房地產(chǎn)行業(yè)的巨大作用。若將《菜根譚》中蘊含的警句放在中國房地產(chǎn)的這一輪調(diào)整大背景下來品讀卻有更深的意味。

　　一

　　在2009年觀點城市論壇鄭州行上，胡葆森接受了觀點新媒體的專訪，他把“長期樂觀，短期謹慎，果斷決策，避免僥幸，從長計議，舍利求存”這句話送給了同行們。在胡葆森看來，面對當前的市場回暖形勢，房地產(chǎn)企業(yè)要有自己的核心價值觀才能基業(yè)長青。

　　這一輪房地產(chǎn)周期性調(diào)整之后，胡葆森提出向農(nóng)民學習生存的智慧，“腳踏實地，是農(nóng)民與生俱來的品質(zhì)；本分守己，是農(nóng)民安身立命的底氣；忍讓示弱，是農(nóng)民得道多助的法寶；勤儉致富，是農(nóng)民恒久持家的秘笈。”

　　作為中國社會階層中最為淳樸的一個群體，農(nóng)民的智慧其實并不高深，但他們承受的苦難太多，所以在苦難中磨礪出來的智慧也顯得尤為質(zhì)樸和沉重。而最為簡單的一句，莫為“知足常樂”。

　　胡葆森說農(nóng)民從不會怨天尤人，農(nóng)民也不會貪得無厭，他們相信只有付出才有回報，只有安分守己才能過得平穩(wěn)而殷實。

　　然而，這似乎正是中國地產(chǎn)界所普遍缺失的一種精神。在對商業(yè)利益的追求中，中國地產(chǎn)界人士往往容易犯下急功近利的毛病。不排除很多地產(chǎn)界人士出身貧寒，曾經(jīng)擁有過農(nóng)民的樸素心態(tài)，但在中國地產(chǎn)界近幾年狂飆突進的大潮感染下，他們已有的一些寶貴精神似乎在慢慢流失。

　　而現(xiàn)在，正是反思與回歸的時候，在這樣一個冬季之后，地產(chǎn)界應該向中國的農(nóng)民致敬：他們同樣在這個寒冬里經(jīng)歷了雪災和地震，經(jīng)歷了干旱和危機，但是，農(nóng)民朋友們依舊堅守著他們與生俱來的最質(zhì)樸的精神：知足。

　　曾經(jīng)的輝煌業(yè)績，為中國的住宅市場化提供了強大的動力，中國地產(chǎn)開發(fā)商們的歷史無疑是光榮的，因此我們有理由相信，在這種反思與回歸中，中國地產(chǎn)界依然會是一個光榮的行業(yè)。

　　“將自己的心態(tài)打回躁動前的原型。”這不僅是渡過漫長冬天最好的良方，也是中國地產(chǎn)界完成自我救贖的捷徑。

　　也許正是由于這種心態(tài)，胡葆森的建業(yè)也顯得穩(wěn)健尤為穩(wěn)健。

　　二

　　上市成功顯然讓建業(yè)更加“輕松”。

　　在去年，建業(yè)的上市被稱為“流血”上市，建業(yè)招股價確定為2.75港元，發(fā)行5億股，融資規(guī)模為13.75億港元，與最早80億港元的計劃相去甚遠。但是幾個月之后房地產(chǎn)市場的極度寒冬中，不少當時期望高價上市未果的房地產(chǎn)企業(yè)開始出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題。當被問及是否過于廉價時，胡葆森的回答道：“抉千金之貨者，不計缽兩之爭。”時至今日，內(nèi)地地產(chǎn)公司再無第二家成功赴港IPO。

　　在建業(yè)上市之后，胡葆森以“上市答謝”為主題，把全體員工從外地請到總部來，做了一次答謝活動，分十場，每一場大概130人，胡葆森講了十次話，而且每次都是非常認真的，給員工拿出來最好的茅臺，最好的從法國買回來的紅酒，答謝員工在上市過程中付出的努力。對此，建業(yè)的員工感嘆，“冬天”都在裁員、在減薪，只有建業(yè)還在答謝。在整個2008年，在牛市中一度捷報頻傳的的全國性大公司開始活得不那么滋潤了，而建業(yè)卻因為堅持省域化戰(zhàn)略避免了高速擴張帶來的負面效應，甚至有足夠的空間去逆市拿地。2008年下半年，建業(yè)一口氣在河南的二三線城市拿下5塊地。

　　建業(yè)地產(chǎn)去年在河南濮陽、信陽、開封、洛陽等地還收購了多幅土地，但除了周口市的一塊面積約50萬平的土地是通過公開競買的方式之外，其余均是以股權(quán)收購的方式取得。

　　上市前建業(yè)的土地儲備已經(jīng)達到480多萬平米，但上市成功通過一輪并購之后，截止2008年年底，建業(yè)的土儲面積已經(jīng)達到815.4萬平米。

　　而建業(yè)上市之后做的另外一件事情則是“琢玉行動”，建業(yè)在河南省內(nèi)18個地級城市的主流平面媒體、5家地產(chǎn)網(wǎng)站顯著位置同時刊發(fā)了“建業(yè)掀起671百日風暴”的公告，在全省范圍內(nèi)開始了“建業(yè)琢玉行動”。建業(yè)集團成立了以董事長胡葆森為總指揮的特別行動指揮部，針對671個問題，制訂百日突擊解決方案，嚴令各分支機構(gòu)在2009年3月31日前將大部分問題予以解決。

　　三

　　除了熟讀《菜根譚》，處于工作狀態(tài)的胡葆森有時更像一個苦行僧。

　　一位在建業(yè)旗下樓盤買了房子的鄭州的開發(fā)商告訴觀點新媒體，胡葆森的辦公室就在他住的樓盤里面，“經(jīng)?？梢钥吹剑嵘霓k公室很晚都亮著燈”。

　　而在這次城市觀點論壇鄭州行的活動上，我們罕見地看到胡葆森抨擊房地產(chǎn)市場“去市場化”的現(xiàn)象。部分黨政機關(guān)、事業(yè)單位建設(shè)集資房、公務員小區(qū)、變相進行福利分房的行為成為了胡葆森批評的對象。

　　胡葆森認為當前房地產(chǎn)市場的去市場化趨勢有愈演愈烈之勢：違規(guī)集資建房，在實踐中演變成變相的福利分房；保障性住房建設(shè)缺乏明確的標準及要求，制度建設(shè)缺位，滋生了錢權(quán)交易，激化了社會矛盾；政府加大保障性住房的投資力度對社會投資產(chǎn)生"擠出效應"，不利于調(diào)動社會資源；以"90/70"為代表的一刀切政策抑制了市場效率；城市公共設(shè)施服務滯后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的壟斷狀態(tài)導致高成本通過房價轉(zhuǎn)移到消費者身上。

　　胡葆森提到，他可能是跟政府吃飯最少的企業(yè)，也是跟政府來往最少的企業(yè)，甚至逢年過節(jié)連個電話都沒打過，連個信息都不會發(fā)。但如果哪個城市需要什么工程，需要亮點，需要有人去做別人不敢做的事的時候，胡葆森往往都會去做。

　　“河南省所有新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)可能有一多半是我先進去的。”胡葆森認為，這樣的行為方式遠比請客送禮要好得多。

　　與此同時，胡葆森也提到他做企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢、如履薄冰的態(tài)度，“短期要避免僥幸心理。”、“你可能走得非?？欤Y(jié)果一不小心絆倒了，企業(yè)就找不到了。”

　　當被問到建業(yè)的核心優(yōu)勢是什么的時候，胡葆森脫口而出：核心價值觀和戰(zhàn)略。

　　以下為觀點新媒體對胡葆森先生的專訪內(nèi)容：觀點新媒體：建業(yè)的未來幾年的發(fā)展戰(zhàn)略是什么樣的？

　　胡葆森：從2002年開始，我們用了7年時間完成了17個地級城市和4個縣級城市的布局，這個布局促使我們把規(guī)模不斷做大。截止到2007年年底，就是我們上市的前一年，按照銷售額來計算我們在全省的市場占有率為2.8%；到了2008年的時候，我們在這樣一個形勢下市場占有率沒有降低，反而從2.8提高到了5.1%。我們希望再用三年到四年的時間，能夠占到全省市場份額的8-10%。

　　就河南而言，我們有近一億人口，按每年有1.5個百分點城市化率的增長，就意味著有將近200萬人要進城。我粗略地估算了下，每人按10平方米計算的話市場需求大約是2000萬平米；原有的3000萬城鎮(zhèn)居民，每年新增加一平方米的改善型需求就是3000萬平方米。所以三年前我在制定建業(yè)戰(zhàn)略的時候，就有這么一個判斷——河南在未來十年、二十年的時間內(nèi)，每年都會保持3000萬到4000萬平米的新增住宅需求。

　　觀點新媒體：您認為此輪市場的調(diào)整結(jié)束了嗎？建業(yè)會怎么做？

　　胡葆森：不管市場調(diào)整不調(diào)整，企業(yè)還得繼續(xù)經(jīng)營，所以過分關(guān)注房地產(chǎn)是否見底沒有必要。

　　每一個地產(chǎn)商都要抱著樂觀的心態(tài)，去制定自己長期的發(fā)展戰(zhàn)略，這需要我們在看待形勢的時候思考一個基本問題，如果你長期不看好這個市場或行業(yè)，那你提早轉(zhuǎn)行，把你現(xiàn)在的地做完就趕快轉(zhuǎn)行。

　　鐘偉教授認為，樓市有可能下半年就轉(zhuǎn)暖，當然如果這樣的話我更高興。但你必須要非常謹慎的做短期準備，不能期望在8月份、9月份就轉(zhuǎn)暖，如果不做好這點準備，到那個時候如果樓市沒有轉(zhuǎn)暖的話你去補救就來不及了。首先是你不要有僥幸心理，如果你樓盤真正欠銀行錢，該砍價就砍價吧，不要老是計算利潤率。原來已經(jīng)習慣于10-15%的利潤率，今天資金鏈只要不斷裂就是一個正確決策。具體到每個樓盤你在短期要避免僥幸心理，存有僥幸心理是非常危險的。我經(jīng)商的這30年得出一個體會，漲價的時候要往后慢一點，不要帶頭，但是降價的時候、市場不好的時候一定要帶頭。所以從技術(shù)層面上來講，萬科做得是不錯的。

　　觀點新媒體：您覺得建業(yè)跟其他的地產(chǎn)企業(yè)相比，它的核心競爭力是什么？

　　胡葆森：核心競爭力就是核心價值觀和戰(zhàn)略，我覺得我們的核心價值觀比其他的企業(yè)，至少在本地市場，我們的核心價值觀更加清晰，戰(zhàn)略執(zhí)行更加堅定。17年了，我始終堅守在這個陣地，堅守在這個行業(yè)，所以我覺得我們的核心價值觀不斷地深入每一個員工的內(nèi)心深處，深入到他自己的價值取向中。第二個是戰(zhàn)略，去年5、6月份在洛陽檢查工作時，我總結(jié)出來，你去做一個戰(zhàn)略的時候，必須找到這個戰(zhàn)略的價值支撐。我經(jīng)常舉例子，如果人家手沒了，出現(xiàn)殘疾，拿腳寫字，這叫身殘志堅，但你兩只手好好的，你用腳在那兒寫字的，這叫嘩眾取寵。你建立省級化發(fā)展戰(zhàn)略，它雖然很獨特，但是必須得是有價值的。我們從以下幾個方面去檢驗省域化發(fā)展戰(zhàn)略的價值：第一就是品牌美譽度。因為你不出河南，你就在一個省里面發(fā)展，你的美譽度要非常高才行。當然美譽度可以量化，你可以找機構(gòu)去調(diào)查，就是它的知名度，或者它的認知度，應當非常高，這是戰(zhàn)略價值的第一個支撐點。

　　第二個價值是市場占有率。只在一個省發(fā)展，當然這個省是中國第一人口大省，有1億人，每年有3、4千萬的市場增量，在這個市場上，你的市場占有率要非常高才行。你在這兒才占有1%，那肯定就不行了，萬科在全國的占有率都達到了2.6%。我剛才為什么談到市場占有率呢？這是檢驗你省級化戰(zhàn)略價值的一個支撐點。你沒有出河南，你在這個市場上，如果市場占有量不高，戰(zhàn)略就沒有價值了。

　　第三就是規(guī)模。當然這個規(guī)模主要是開發(fā)規(guī)模、效益規(guī)模和盈利規(guī)模，就是說你這個規(guī)模如果上不來的話，你全國的同行里面，你就會沒有地位，戰(zhàn)略的價值就缺少一個支撐點。你現(xiàn)在的開工規(guī)模、竣工規(guī)模、銷售規(guī)模，最后還得加上盈利規(guī)模，要達到全國先進水平，你這個戰(zhàn)略才有價值。

　　觀點新媒體：房地產(chǎn)企業(yè)的未來在哪里？

　　胡葆森：房地產(chǎn)行業(yè)是一個新興行業(yè)，它的歷史在中國只有十幾年。你可以參照一些傳統(tǒng)行業(yè)，或者參照一些發(fā)達國家，只有三種形態(tài)的房地產(chǎn)企業(yè)可以生存長久，第一就是又大又強的企業(yè)，像萬科、中海這一類的，已經(jīng)完成了一個積累，已經(jīng)做得很大很強了；還有一種小而專的企業(yè)，公司雖然不大，就二、三十個人，但每做一個樓盤都做得非常精，并且樓盤的定位定得非常準，市場缺什么東西的時候就推這個東西，無論從市場定位、產(chǎn)品品質(zhì)和未來的服務都做得非常精、非常專。這一類企業(yè)不怕小，20個人可以，50個人也可以，這種人可以生存。另外一種是最有特色的那種，比如你專門做旅游地產(chǎn)的，或?qū)ｉT做老年公寓的，就是精、專于某一種產(chǎn)品的企業(yè)。所以我個人認為只有這三類企業(yè)可以長久生存。

　　其實，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)應當首先想自己怎么生存下去，然后再去影響別人，比如說我們在全國沒有那么高影響力，但可以影響河南。這次市場調(diào)整中，我首先帶頭提升產(chǎn)品品質(zhì)。冬天你不是不知道應當怎么練內(nèi)功嗎？你可以看看我在做什么。第二我不降價。不是要求大家都不降價，資金鏈緊張的，該降就降，但是不要用廣告的方式來比誰的房價低，這樣就把這個行業(yè)坑害了。

　　觀點新媒體：您為什么提出企業(yè)要"勻速增長"？

　　胡葆森：現(xiàn)在真正能做到有計劃意識、有計劃能力、有計劃實現(xiàn)能力的企業(yè)在中國不到十家。所以大家不要急，為什么要勸大家勻速發(fā)展？做企業(yè)就跟跑馬拉松一樣，不需要沖刺。因為你的目標就是要生存下去，你走得非?？?，結(jié)果一不小心絆倒了，企業(yè)就找不到了。所以我說勻速前進就是一種心態(tài)，你只要一直在發(fā)展著，哪怕一年只有10%的增長就是一個非常好的企業(yè)。作為房地產(chǎn)行業(yè)來講作出勻速增長是非常不容易的，所以計劃能力和計劃實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)來說是非常重要的，我們從想這件事、從知道這個標準到做出來也用了大約五、六年時間了，我自己認為我們大概2011年才可以進入一個穩(wěn)定增長期，從戰(zhàn)略開始實施到真正做到穩(wěn)定增長用了10年時間。

　　觀點新媒體：在媒體的報道中，房地產(chǎn)開發(fā)商的形象似乎不太好？

　　胡葆森：中國的地產(chǎn)商是最累的，為什么？行業(yè)的配套程度非常低。在美國、在加拿大不需要找錢，有錢的人不需要干活，他專門去投資就可以了，干活的人不需要找錢，你只要有一個好項目馬上就會有有錢人來找你。而中國不一樣，還得自己去找錢，還得讓消費者信任你，還得讓建筑商愿意跟你配合。我們?yōu)槭裁礇]有做大量的精裝修的房子？就是現(xiàn)在的建筑商和配套供應等幾個方面，很難組成一個和你的標準、追求相一致的戰(zhàn)略聯(lián)盟，很難創(chuàng)造出一個標準一致的讓消費者信任的房子，所以中國的地產(chǎn)商非常累。

　　所以說，我雖然有幸每年在河南媒體評比中被評為最受尊敬的企業(yè)家，但這不是一個很好的事情，這個行業(yè)形象這么不好，自己還被評為最受尊敬的企業(yè)家，我覺得我不能代表這個群體，這個群體確實受到了很多不公平待遇。

　　觀點新媒體：您為什么要在兩會的提案中提出要警惕“去市場化”傾向？

　　胡葆森：今年“兩會”我提到了去市場化的問題?，F(xiàn)在很多單位特別是有權(quán)力的單位，利用自己的權(quán)力，拉一個開發(fā)商合作，把他們集資建房合法化、商品房化，本來是基建房，搞成了商品房。這是對市場化的房地產(chǎn)最大的一個破壞，也是全國范圍內(nèi)目前比較嚴重的一個問題。

　　鄭州3月份的銷售套數(shù)超過1萬套，但是那又怎么樣呢？在預售的商品房數(shù)據(jù)里面，我不知道這里面有多少是單位建的房子。

　　觀點新媒體：您是怎么處理政商關(guān)系的？

　　胡葆森：我可能是跟政府吃飯最少的企業(yè)，也是跟政府來往最少的企業(yè)。別說送禮，逢年過節(jié)我連個電話都沒打過，連個信息都不會發(fā)。但是比如這個城市需要什么工程，需要我們進駐去做，需要有人去做別人不敢做的事的時候，我們一定會響應政府的號召。比如說鄭東新區(qū)，大家都不敢進去的時候，我進去了。我覺得這種響應遠遠比請他吃頓飯要好。

　　觀點新媒體：您希望資本市場對建業(yè)有一種什么樣的評價？

　　胡葆森：我覺得是這樣的，我的心態(tài)歷來保持的比較好，我認為你不能期望資本市場馬上給你一個結(jié)論，就像你剛?cè)肓舜髮W，剛拿到了入學通知書，你說大學教授最后會給你一個什么評價？一定要看你畢業(yè)的時候，你在學校的整體表現(xiàn)究竟如何。你上個本科需要四年，所以我說你要資本市場給你的一個評語，至少得用三到四年的時間。你做出業(yè)績，資本市場才會慢慢地給你一個評價，資本市場現(xiàn)在不會評價你的，他只是憑一種推測，一種判斷。根據(jù)你過去17年，對你的了解，作出一個判斷。上市之后，你還是要用業(yè)績書寫你自己的記錄——投資者非常簡單，就是看你的數(shù)字，看你的業(yè)績，你說得再好，你做不出來沒有用的。所以說在你的能力沒有到那一步的時候，不要經(jīng)常去做承諾。