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　　和江蘇其他幾個(gè)熱得發(fā)燙的城市相比，鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)開發(fā)算不上太好。在呂克明看來，這里面的原因很多也很復(fù)雜。

　　從萬科集團(tuán)鎮(zhèn)江潤南置業(yè)有限公司總經(jīng)理到江蘇申華置業(yè)有限公司總裁，呂克明的選擇在當(dāng)?shù)匾l(fā)了一場小小的討論。在鎮(zhèn)江，申華置業(yè)的規(guī)模和影響力排得上前幾名，而其開發(fā)的冠城國際也是當(dāng)?shù)氐臒衢T樓盤。從“大企業(yè)到小公司”，呂克明顯然更深入鎮(zhèn)江了。

　　《觀點(diǎn)》：鎮(zhèn)江的市場受到宏觀調(diào)控影響，目前也是不太理想，您對現(xiàn)在鎮(zhèn)江市場的看法是怎樣？現(xiàn)在已經(jīng)是一個(gè)比較低的位置了嗎？

　　呂克明：其實(shí)應(yīng)該這么說，鎮(zhèn)江市場確實(shí)也受到了宏觀調(diào)控的影響。但是我認(rèn)為更多是心理上的影響。因?yàn)槠渌鞘卸荚诮祪r(jià)，為什么鎮(zhèn)江不下降呢？當(dāng)然也有一些開發(fā)商在明里暗里降一點(diǎn)，但是下降得比較少，不像深圳、上海下降20%以上。

　　首先，鎮(zhèn)江是房價(jià)受物價(jià)管制最嚴(yán)厲的城市之一，鎮(zhèn)江目前在賣的各個(gè)樓盤的掛牌價(jià)格，基本上都是物價(jià)局批的最高價(jià)格，這個(gè)價(jià)格跟其他二線城市相比，基本上已經(jīng)算是一個(gè)很低的價(jià)格。也就是說，前期沒有大漲，后期自然就沒有大跌的空間。

　　其次，跟鎮(zhèn)江人的觀念有關(guān)。在5、6年前房地產(chǎn)大發(fā)展的時(shí)候，跟其他城市對比一下就可以發(fā)現(xiàn)，鎮(zhèn)江城區(qū)幾乎沒有大拆大建的現(xiàn)象。隨著鎮(zhèn)江新一任的市政府領(lǐng)導(dǎo)上任之后，就下決心對市區(qū)花大精力改造。但是離大拆大建還有一段距離。

　　另外一個(gè)，從成本來看，物價(jià)局管理得比較嚴(yán)厲，現(xiàn)在幾乎所有樓盤的利潤率都很低。鋼材，水泥，建材，人工等成本都在往上漲，開發(fā)商利潤就變得很少了。也就是說，開發(fā)商對稅收比較誠信的話，利潤率都接近于零了，也就是3%。

　　從這些情況來看，鎮(zhèn)江像其他大城市那樣大跌的可能性幾乎沒有。

　　《觀點(diǎn)》：江蘇別的一些城市，或者整個(gè)長三角的，如無錫，蘇州或揚(yáng)州，有很多本地比較大的開發(fā)商和外地知名開發(fā)商。但是鎮(zhèn)江沒有這么多開發(fā)商進(jìn)來，為什么會有這樣的差距呢？

　　呂克明：這與鎮(zhèn)江的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)。還有就是受到政府的制約，因?yàn)殒?zhèn)江以前國有經(jīng)濟(jì)力量很強(qiáng)，民營經(jīng)濟(jì)力量比較弱。鎮(zhèn)江從改革開放以來，大概到2000年為止，整個(gè)鎮(zhèn)江地級市的范圍才建了大概500萬平方米左右的房子，現(xiàn)在也就相當(dāng)于蘇州一年的成交量，而且這些地皮大多數(shù)來源于國有企業(yè)。

　　國有企業(yè)非常強(qiáng)大，第一次的大開發(fā)，就是92、93年開始以長三角浦東為大開發(fā)中心，鎮(zhèn)江錯(cuò)過了，幾乎沒有什么大發(fā)展。第二次機(jī)會，就是最近房地產(chǎn)的大發(fā)展的機(jī)會，鎮(zhèn)江把房價(jià)壓得死死的，這樣就造成土地價(jià)格上不去，土地價(jià)格上不去的話，就沒有辦法做城市建設(shè)。我想這是一個(gè)很重要的原因。第三個(gè)原因，就是與城市的性質(zhì)觀念和文化有關(guān)系，這個(gè)比較復(fù)雜。

　　《觀點(diǎn)》：有人認(rèn)為，在現(xiàn)在的市場狀況下，大開發(fā)商因?yàn)椴季秩珖?，產(chǎn)品較多，抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)，而區(qū)域性開發(fā)商容易困在一個(gè)項(xiàng)目上。你同意這樣的說法嗎？

　　呂克明：我認(rèn)為宏觀調(diào)控真的來的話，大開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)可能比小開發(fā)商更大一點(diǎn)。

　　大開發(fā)商就是不斷擴(kuò)張、不斷建房、不斷貸款、不斷賣房來實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目的，風(fēng)險(xiǎn)也就在這里，他們拿錢之后帳面上利潤可能很高，但是要找地，要再建設(shè)，建設(shè)之后再賣掉，之后再買地，再找錢，資金需求量也很大。

　　大開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)首先是在財(cái)務(wù)上的，另外，大開發(fā)商是全國品牌的，像萬科可能有20多個(gè)分公司在全國各地，只要有任何一家分公司出現(xiàn)資金鏈斷裂的話，就可能造成整個(gè)集團(tuán)的發(fā)展出問題。

　　小開發(fā)商的話，為什么日子反而好過呢？因?yàn)榇蠹以谌ツ旯コ锹拥氐臅r(shí)候，小開發(fā)商資金量肯定比不上大開發(fā)商，天價(jià)的土地也拿不到，這樣反而手里就握有現(xiàn)金，盡管現(xiàn)金量不大，但是開發(fā)量也不大，這就讓小開發(fā)商更容易度過這個(gè)冬天。

　　另外，小開發(fā)商名氣沒有大開發(fā)商響，定價(jià)會低一點(diǎn)，降價(jià)對老客戶的心里沖擊不會很大，麻煩肯定比大開發(fā)商少的。例如大開發(fā)商現(xiàn)在就遇到“退房”之類的問題。還有，大開發(fā)商的管理成本和營銷成本都很高。