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　　朱敏表示，其實(shí)整個樓市兩端的客戶人群還是比較穩(wěn)定的，但是中間大部分所謂中產(chǎn)階層受到了嚴(yán)重沖擊，才導(dǎo)致了深圳樓市的重創(chuàng)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)訊：今年的深圳秋交會堪稱史上最大規(guī)模的秋交會，共有100多家企業(yè)和120個項(xiàng)目參展。但與規(guī)?？涨跋喾吹氖浅山涣康某掷m(xù)低迷。

　　據(jù)深圳市國土房產(chǎn)局成交系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，秋交會5日，新房成交量分別為80套、51套、46套、64套和76套，日均成交63套，總成交317套。這個數(shù)字，和前周(9月22日-9月28日)成交690套相比，下跌過半。

　　在秋交會上，觀點(diǎn)網(wǎng)采訪了世聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理朱敏女士和水榭花都房地產(chǎn)有限公司營銷總監(jiān)鄒翔先生，請他們分別談出了對深圳樓市的看法。

　　世聯(lián)地產(chǎn)：中產(chǎn)階級受到較大影響

　　世聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理朱敏主管一手代理，而她自己也是一個異常勤奮的人。每年深圳春交會秋交會，朱敏一定會早早地到會場四處逛逛，看有哪些樓盤參展，然后還會到世聯(lián)代理銷售的項(xiàng)目上去看看，了解一下消費(fèi)者的想法。因此，對于深圳樓市，朱敏的感受一直很敏銳。

　　朱敏表示深圳樓市從5月之后基本保持平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)，她解釋因?yàn)橐恍┱叽胧?，深圳樓市已?jīng)開始回暖。

　　朱敏認(rèn)為深圳的樓盤可以分為三類。一類是首次置業(yè)和謹(jǐn)慎性的二次置業(yè)者，會買一些比較適用的樓盤，現(xiàn)在也比較多了。這類樓盤的知名度或者開發(fā)商的知名度都還是比較高的，戶型屬于緊湊型的，跟城市的關(guān)系比較便捷。這類項(xiàng)目目前的銷售狀態(tài)不錯。這類才是真正的剛性需求，買房者都是要結(jié)婚、有小孩了，從租房變成了買房。這類一個樓盤上半年其實(shí)賣了700多套，也不是一個小的數(shù)字。

　　第二類就是真正的豪宅項(xiàng)目，頂級的成功人士，他們受這次樓市波動的影響不會太大，他如果真的喜歡或者真的需要，就不太考慮價格問題，會去買。所以華僑城上半年的銷售都不錯，就是這個原因。

　　另外還有一類叫做A貨豪宅，就是城市中心區(qū)域的、120-180平方米的房子。實(shí)際上這些房子的價格還是比較堅挺的，基本上也是2萬左右的價格。那么他們的業(yè)主叫做舒適型客戶，就是這批人受到的購房信心比較大，這類人也就是所謂的中產(chǎn)。中產(chǎn)階層人士在整個經(jīng)濟(jì)調(diào)整的時候要不就上升，要不就下降，這些人的生活水準(zhǔn)受影響和沖擊的最大的。而針對這群人開發(fā)的項(xiàng)目都在深圳比較好的位置、地段，所以從整個深圳的格局來說比較稀缺，所以開發(fā)商對項(xiàng)目的預(yù)期是比較高的。那么一方面目標(biāo)客戶群在觀望，信心不足，一方面開發(fā)商對自己的產(chǎn)品又有很高的信心，所以雙方的需求有一定的差距。

　　朱敏表示，其實(shí)整個樓市兩端的客戶人群還是比較穩(wěn)定的，但是中間大部分所謂中產(chǎn)階層受到了嚴(yán)重沖擊，才導(dǎo)致了深圳樓市的重創(chuàng)。

　　深國投：重塑市場信心是關(guān)鍵

　　水榭花都房地產(chǎn)有限公司只是水榭花都的項(xiàng)目公司，事實(shí)上，真正的投資商是深國投，一家深圳的老國企。深國投今年來一直保持低調(diào)的作風(fēng)，甚少在市面上有較大的動作。但其實(shí)，深國投一直都在市場上有項(xiàng)目，只不過用項(xiàng)目公司的名義比較多。而鄒翔不僅是水榭花都的營銷總監(jiān)，也是深國投的營銷主管。

　　鄒翔認(rèn)為目前的深圳市場開始回暖了。據(jù)他透露，深圳的幾個疊墅項(xiàng)目都賣得不錯。但是一般的住宅項(xiàng)目可能還會困難一點(diǎn)。

　　鄒翔表示深圳的豪宅可以分為兩類，一是高端的豪宅，一是中低端的豪宅。而深圳樓市最重要的就是信心的問題，一旦大家恢復(fù)了信心，那么樓市的反彈就會非常迅速。如果一些樓盤的價位被認(rèn)為還不夠調(diào)整度的話，那么就會"泥沙俱下"。過去深圳的樓市是"雞犬升天"，好的和不好的都跟著一起漲，現(xiàn)在就是一個大浪淘沙的階段。一些非優(yōu)質(zhì)的物業(yè)如果還希望能賣到優(yōu)質(zhì)物業(yè)的價錢，那么一定會被市場淘汰。鄒翔認(rèn)為，目前開發(fā)商的項(xiàng)目一定要認(rèn)清自己，以自己客觀真實(shí)的情況去做合理的價格調(diào)整。

　　而對于市場信心的重塑，鄒翔表示十月中央可能要對地產(chǎn)政策對一些新的調(diào)整，對銀行按揭、刺激市場需求做出一些扶持的政策。這些都是很重要的信號。

　　鄒翔相信政府會出手"救市"，但至于是先救樓市還是先救股市，鄒翔認(rèn)為這是政策的傾向，而不是中央政府把資源給了這個就不給那個。實(shí)際上，只是政策面的調(diào)整。"比如說，二套房貸如果能做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和放松，那市場情況馬上就不一樣了"，而救樓市和股市的政策是安全可以同步進(jìn)行的。

　　事實(shí)上，深圳房地產(chǎn)市場的發(fā)展和香港人的大量投資有直接的關(guān)系。雖然目前香港人在深圳炒樓的不比以往多，但鄒翔認(rèn)為香港有一個好的機(jī)會就是港幣在貶值，如果用港幣在國內(nèi)投資升值的人民幣的資產(chǎn)，對香港人還是有很大的吸引力。