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　　這是泡沫過大的回調階段，真正意義上的下跌通道才剛剛展開，即所謂房價進入“主跌區(qū)”。

　　房地產價格的逐漸下跌已經讓房地產發(fā)展商們感到異?？謶?，他們呼吁“政府救市”維持以往的房地產繁榮、解凍二套房貸政策(因為他們似乎覺察到自住購買者已經無力承擔，只能寄希望于有產者)以及為地產商大量輸入資金(緩解其資金鏈周轉的麻煩，以支持更長時間的“高價頑抗”)等等。任志強扮演的“角色”非常有趣，在房地產泡沫猛飆時他狂妄地聲稱“政府調控一次漲一次”(空調論)、而在房價慢慢下跌時，他恐嚇式發(fā)表“銀行先死論”、現在他開始哀求政府不惜代價救市(向美國學習)。

　　坦率地說，盡管現在房價在一線城市以及全國范圍出現了一定幅度的回調，但實際上僅僅出于“房價下跌的初始階段”，這是泡沫過大的回調階段，真正意義上的下跌通道才剛剛展開，即所謂房價進入“主跌區(qū)”。

　　市面上流行的“看空房價”分析模式是瑕疵的。他們往往將“人民幣匯率升值趨緩”(吸引外部購買力)、政策對投機和自住的區(qū)分性打擊(政策主導論)以及大宗商品期貨的崩潰性暴跌導致“暴富階層購買力的消失”(比如山西煤老板)以及股票市場的低靡(需求斷層論)作為中期拉低房價的重要因素。必須承認，這些言論是很有道理的，但卻因為缺乏最有力的分析變量，而淪為就事論事的“花邊式”分析框架。

　　實際上，我們一直用城鎮(zhèn)居民收入流的增減變化來預測中期(未來3年)房價的走勢，發(fā)現這是一套精準的模式(我國慶放假的時候閱讀到FernandoV.Ferreira似乎也有這種分析視角，他的地址是：http://real.wharton.upenn.edu/~fferreir/)。我們獨特的邏輯是這樣的：房地產價格的先導性變化因素在于居民實際收入流(扣除通脹)對其實際按揭流(扣除通脹)的匹配情況，居民收入流的增長幅度會促使其對應的按揭流提高，即房價出現猛烈的飆升，甚至在這個過程中，按揭流的變化會遠遠超過收入流的上升速度，從而使得房價出現畸形暴漲；但一旦居民收入流出現較大的反轉，那么它就沒法匹配高房價的按揭流水平，從而產生了“需求消失”效應，迫使新的按揭流出現巨大的下調——房價從而進入一個“主跌區(qū)”，即因收入下跌造成的房價暴跌。(美國次貸完全符合這一模式)

　　以2003年—2007年為例，城鎮(zhèn)居民的實際收入流增長水平大約是12%(且不論這其中的貧富差距因素，我們曾經在《房價下跌偏離度同基尼系數相關》有過論述)而且隨著年份出現的是邊際遞增的。在收入流的高速增長和沒有房貸政策的限制下，自然“翹高”了對應的按揭流，使得房價出現駭人的增長勢頭，一線城市房價上漲了4倍。就像所有的過度投機都是建立在實際支持因素下的，一旦實際支持因素發(fā)現重大變化，那么投機將出現大逆轉。

　　今年城鎮(zhèn)居民可支配收入流萎縮得厲害，即時我不考慮股票收益的巨大縮水，居民收入流也只有不到6%的增長幅度，而且隨著經濟下行通道的確立和勞動生產率水平的逐步下降(居民實際收入流增長的唯一動力就是勞動生產率水平的提高情況——我們將產出的貢獻分為資本生產率貢獻、TFP貢獻和勞動生產率貢獻)，明年居民收入流將會出現進一步的下滑甚至是負增長。那種認為“中國工資進入上升區(qū)”的觀點是一種錯誤而滯后的觀點(李揚)，實際上這一思想在1999年-2003年是成立的，因為當時中國勞動生產率增長水平一直在14%—18%之間，而對應的居民收入增長卻不到8%。而最近5年，勞動生產率的增長水平(大約13%)跟居民收入增長(12%)是匹配的，不存在所謂的“低估”(令人奇怪的是，像任若恩這樣的家伙，在中國過去勞動生產率急劇上升的時候，大力貶低和丑化中國的勞動生產率——對比美國勞動生產率，而在目前生產率開始慢慢下降的時候，卻極力鼓吹中國勞動生產率的牛比。真應了那句米塞斯的判斷：“經濟學者中最大膽的騙子主要集中在經濟統(tǒng)計界”)。而上調名義工資的唯一后果就是釋放更多的貨幣，造成通脹升級和實際購買力的下降。

　　從這個意義上說，那種用城市化率、人口生育率和結婚率來推測中期房價是不靠譜的，我們承認人口在長期房價中的作用，但是“沒有購買力的人口對住房的需求”不能稱之為真實的需求。大話王任志強曾經講出一句令人生恨的實話：“我只給富人(有購買力的)蓋房子(所以，我們呼吁即使多年積累、也沒有足夠購買力的人群的確需要政府提供的廉租房和經濟適用房系統(tǒng)，但政府必須建立一個透明的分配規(guī)則)”而他現在已墮落到將各種人口都納入住房需求函數里面，證明房價永不跌的神話，完全違背過去的認識。

　　也就是說，只有觀察有著匹配目前按揭流能力的人群的收入流變化，才是分析房價的重點所在。我們只能說，現在的房價剛剛下跌，并進入“主跌區(qū)”，開始猛烈的下跌之旅。而聰明的萬科似乎比其他地產商更理解這一點，正在利用居民收入流還沒有明顯進入灰暗時代，來進行快速的銷售戰(zhàn)略調整。

　　現在，看看你的左鄰右舍收入情況，然后決定是否該買房。