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　　當(dāng)京滬樓市降價(jià)風(fēng)云漸濃時(shí)，一場(chǎng)滂沱大雨早已將置身深圳樓市的狂熱眾生砸得面頰生疼。

　　有人說(shuō)，深圳樓市像極了一個(gè)江湖，從來(lái)沒(méi)有哪座城市的樓市“水，像它這般深”，開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)手段層出不窮，各路炒家刀光劍影、斗智斗勇。

房?jī)r(jià)的下挫也引發(fā)了大量購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的矛盾

　　2007年上半年，深圳樓市締造了中國(guó)樓市半年暴漲50%的神話，無(wú)數(shù)樓市富翁應(yīng)運(yùn)而生。當(dāng)年7月，《新民周刊》在對(duì)深圳樓市“瘋癲”幕后推手進(jìn)行調(diào)查后，刊登了《深圳樓市怎么了？》的封面報(bào)道，一年后，當(dāng)記者再次踏上這片投資熱土?xí)r，“神話”已經(jīng)被證實(shí)為“寓言”，無(wú)數(shù)樓市“負(fù)翁”在房?jī)r(jià)的過(guò)山車(chē)運(yùn)動(dòng)中飽受煎熬。

　　回顧這一年深圳樓市的走向，人們?cè)郊佑X(jué)得怎么看都像這一年的股市。2007年9月，被視為深圳樓市的拐點(diǎn)，而地產(chǎn)界誰(shuí)都不肯承認(rèn)樓市拐點(diǎn)已到?，F(xiàn)在，更多的人正在產(chǎn)生一種被忽悠了的憤怒，全國(guó)樓市拐點(diǎn)已到，只不過(guò)，乘坐火箭率先到達(dá)火星的深圳，拐點(diǎn)來(lái)得相對(duì)早了一點(diǎn)。

　　當(dāng)年9月，信貸政策進(jìn)一步收緊，深圳樓市在狂飆至近18000元每平方米的均價(jià)時(shí)戛然而止，而后正式進(jìn)入下降通道，先是量?jī)r(jià)齊滯，后是量?jī)r(jià)齊跌，飛流直下，時(shí)至今日，傳出來(lái)的數(shù)據(jù)是，關(guān)內(nèi)降幅30%，關(guān)外降幅已過(guò)40%，成交量甚至回落到10年前的水平，一如當(dāng)下的股市，大有萎靡不振之勢(shì)。

　　眼下的長(zhǎng)三角，樓市也因?yàn)槿f(wàn)科率先掀起的降價(jià)潮而浪潮迭起，伴隨而來(lái)的是前期置業(yè)者的退房潮困擾著萬(wàn)科，似乎也在震懾著另外一些想效仿萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)商。

　　被視為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳或是一個(gè)典型的經(jīng)濟(jì)案例，長(zhǎng)三角的“退房潮”，深圳早有經(jīng)歷，在牛刀與北大教授打賭風(fēng)波后，“斷供潮”的風(fēng)波尚未完全消退。

　　當(dāng)樓市成為投資市甚至投機(jī)市時(shí)，已經(jīng)背離了民生的初衷，輿論爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，深圳市社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲令少數(shù)人開(kāi)心，房?jī)r(jià)下跌，絕大多數(shù)老百姓充滿期待，作為專(zhuān)家，我們要反思，要想清楚自己應(yīng)該站在哪個(gè)陣營(yíng)。

　　京滬樓市，越來(lái)越多的投資客在焦慮，深圳寓言會(huì)否在他們腳下重演。當(dāng)然，焦慮同樣也存在于那些一直捂著錢(qián)袋期待樓市真正退燒的人們，一些省會(huì)城市已經(jīng)出臺(tái)疑似“托盤(pán)”的房產(chǎn)新政。

　　樓市的冬天真的來(lái)了嗎？(楊江)

　　鄒濤：我為何要萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)

　　“不是幫開(kāi)發(fā)商解圍，也不是簡(jiǎn)單砍價(jià)。”

　　撰稿·楊江(記者)

　　9月4日晚8點(diǎn)，深圳某咖啡廳，35歲的湖南人鄒濤掏出一堆有關(guān)萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)的材料攤滿桌面，這個(gè)經(jīng)營(yíng)著一家以他的名字命名的高爾夫用品公司的退伍軍人，現(xiàn)在被一些人視為“不務(wù)正業(yè)”。

　　3年前，就是這個(gè)鄒濤，在深圳發(fā)起了一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的不買(mǎi)房運(yùn)動(dòng)，他喊出口號(hào)：房?jī)r(jià)一日不調(diào)到合理的價(jià)位，一日不買(mǎi)房。當(dāng)時(shí)的深圳，房?jī)r(jià)已經(jīng)露出暴漲的端倪，他這一聲吶喊，應(yīng)者無(wú)數(shù)，此后一段時(shí)間，深圳出現(xiàn)的交易量萎縮、大量中介公司關(guān)門(mén)，據(jù)說(shuō)也有他的一份功勞。

　　不過(guò)，鄒濤有點(diǎn)沮喪的是，靠他一個(gè)人的力量終究難以力挽狂瀾，3年間，在眾多炒家的推動(dòng)下，深圳樓市歷經(jīng)了一個(gè)完整的過(guò)山車(chē)驚險(xiǎn)之旅，房?jī)r(jià)暴跌38%，成交量萎縮至10年前的水平。

　　這當(dāng)口，鄒濤卻重出江湖，發(fā)動(dòng)了萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)行動(dòng)。這讓剛剛經(jīng)歷打賭鬧劇、斷供風(fēng)波后的深圳樓市再次千層浪起，分外熱鬧。

　　從7月10日發(fā)起萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)，到7月28日，報(bào)名者已經(jīng)提前一個(gè)月過(guò)萬(wàn)，至9月，已有近3萬(wàn)人，現(xiàn)在，每天還有數(shù)百人不斷匯入團(tuán)購(gòu)大軍。

　　有人恨他，咬牙切齒，說(shuō)他其實(shí)就是一個(gè)“網(wǎng)絡(luò)劍客”，肯定有自己的私利。也有人肯定他的善意，但是指責(zé)他在房地產(chǎn)業(yè)中搞群眾運(yùn)動(dòng)。當(dāng)然，至少在這3萬(wàn)名報(bào)名者的眼中，他們的鄒濤有點(diǎn)揭竿而起、伸張正義的綠林好漢的味道。

　　深圳的樓市儼然更像一個(gè)江湖。不過(guò)，鄒濤說(shuō)，我其實(shí)只是在做一個(gè)有現(xiàn)代公民意識(shí)的人該做的事情。表面看，不買(mǎi)房運(yùn)動(dòng)與萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)，是前后矛盾的，但鄒濤說(shuō)，如果你用心去研究，就會(huì)發(fā)現(xiàn)目標(biāo)是一致的，“都是為了老百姓居者有其屋”。

　　他說(shuō)，2003年的住房政策確定以商品房為主導(dǎo)，直接導(dǎo)致了2007年房?jī)r(jià)的瘋長(zhǎng)，去年9月，國(guó)家住房保障會(huì)議首次明確了民生住房保障概念，這是一次大的方向調(diào)整。在深圳，今年已經(jīng)解決了6000多戶低收入家庭的保障性住房，未來(lái)5年，深圳還將推出17.4萬(wàn)套。

　　“萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)就是為了解決經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，但又不符合保障性住房條件的夾心層的住房問(wèn)題。”鄒濤說(shuō)，我要搭建一個(gè)平臺(tái)，一個(gè)中國(guó)老百姓說(shuō)了算的自助方式的住房直銷(xiāo)批發(fā)平臺(tái)。

　　他認(rèn)為現(xiàn)在來(lái)做這樣一件事占盡天時(shí)、地利與人和。眼下，正是開(kāi)發(fā)商、中介最脆弱的時(shí)候，也是高位僵持的時(shí)候，可以四兩撥千斤。

　　“深圳的樓市就是全國(guó)的風(fēng)向標(biāo)，沒(méi)有哪座城市的水有它這樣深，一漲一跌都牽動(dòng)著全國(guó)樓市。”鄒濤說(shuō)，深圳就是一個(gè)標(biāo)本，在這樣一個(gè)移民組成的創(chuàng)新城市，條條框框的限制不是很多，在深圳運(yùn)行這樣的平臺(tái)，取得成功經(jīng)驗(yàn)后再?gòu)?fù)制到全國(guó)是有可能的。

　　團(tuán)購(gòu)不是去幫開(kāi)發(fā)商解圍，也不是簡(jiǎn)單的砍價(jià)，而是抓住開(kāi)發(fā)商的焦慮，以抱團(tuán)的形式去對(duì)開(kāi)發(fā)商“逼宮”，逼著他把房?jī)r(jià)降到我們認(rèn)為合理的價(jià)位。

　　“為什么早不做，晚不做，偏偏在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)做？去年炒瘋了，搞萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)有用嗎？明年房地產(chǎn)進(jìn)入冬天，暴跌了，還有必要團(tuán)購(gòu)嗎？”

　　鄒濤認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)不過(guò)下降了10%左右，所謂降價(jià)38%是假象，“應(yīng)該說(shuō)，是關(guān)外的某個(gè)樓盤(pán)的某棟樓的某套最差的特價(jià)房，降價(jià)40%。”前幾天，關(guān)外有樓盤(pán)打出6888元每平方米的單價(jià)，鄒濤去暗訪了一下，果然，特價(jià)房只有一套，其余的還在1萬(wàn)元單價(jià)徘徊。

　　“新盤(pán)還在高位運(yùn)營(yíng)，包括你從中介公司看到的所謂降幅30%的樓盤(pán)，都是特價(jià)房。不是老百姓買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，而是它根本就沒(méi)降。”

　　報(bào)名參加萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)的，很多人早就想買(mǎi)房，看了好幾年，沒(méi)有機(jī)會(huì)下單，“果真從18000元降到11000元，肯定有很多人買(mǎi)。”

　　不過(guò)，鄒濤說(shuō)，深圳的房?jī)r(jià)確實(shí)回到了2007年年初的水平，但是他不認(rèn)為這就是實(shí)質(zhì)性回調(diào)了，“這包煙，原本20元，被炒到100元，現(xiàn)在降到80元，你認(rèn)為降了？！”

　　他說(shuō)，他并不希望房?jī)r(jià)暴跌，暴漲與暴跌最終受害的還是社會(huì)，還是老百姓。“但是老百姓被蒙蔽了，很多人看不清這個(gè)降價(jià)假象。”

　　因此，鄒濤說(shuō)，作為一個(gè)有清醒意識(shí)的公民，他要喚醒老百姓的經(jīng)濟(jì)自覺(jué)，與其被動(dòng)等待，不如主動(dòng)出擊。

　　“有炒家跳樓，就可以買(mǎi)房”

　　與鄒濤談樓市有一種顛覆性的感覺(jué)，他對(duì)一些專(zhuān)家不屑一顧，認(rèn)為他們都是坐在辦公室里拍著腦袋想問(wèn)題的，“根本沒(méi)有考慮老百姓的利益，他們的話，我聽(tīng)都不想聽(tīng)”。

　　他說(shuō)，“我只關(guān)注真相，讓我告訴你一個(gè)你們所不知的樓市真相。”

　　連貫看深圳樓市暴漲暴跌的全過(guò)程，鄒濤說(shuō)，你分明可以看到這是一個(gè)完美的制造輿論、炒、鼓動(dòng)接盤(pán)、出貨，不行再斷供逼宮救市的過(guò)程。“和股市坐莊一樣，多可怕。”

　　其實(shí)，2007年上半年炒家間就已經(jīng)在互炒，7月后，炒家內(nèi)部也炒不動(dòng)了，成交量開(kāi)始萎縮。“我算了一下，深圳至少近百萬(wàn)套房子控制在少部分炒家手里。”鄒濤時(shí)常隱姓埋名參加一些商界聚會(huì)，他習(xí)慣坐在角落，因此也就沒(méi)有多少人留意他。這讓他聽(tīng)到了很多內(nèi)幕。

　　“有一個(gè)浙江老板，手上有一百多套房子，急得不得了，他是開(kāi)廠的，后來(lái)覺(jué)得炒房變現(xiàn)要比搞生產(chǎn)來(lái)得快，就把工廠賣(mài)了。連制造業(yè)的人都投身其中了，房地產(chǎn)能不漲嗎？！”

　　一個(gè)拍賣(mài)行的老板前幾天和鄒濤開(kāi)玩笑，說(shuō)要請(qǐng)他吃飯，因?yàn)榕馁u(mài)行的生意很快就會(huì)好起來(lái)了，“房子還不起貸款，斷供了，就要拍賣(mài)嘛！”

　　“除了專(zhuān)業(yè)研究樓市的有實(shí)力的炒家去年及時(shí)跑掉，絕大多數(shù)二流炒家都沒(méi)能脫身。”鄒濤說(shuō)，炒家除非血本無(wú)歸，否則別想脫身，“誰(shuí)接你的盤(pán)？都在做最后的攻堅(jiān)戰(zhàn)，堅(jiān)持個(gè)一年半載，這期間拆東墻補(bǔ)西墻。一面想逼宮救市，一面想營(yíng)造輿論，制造三流炒家接盤(pán)。”

　　鄒濤說(shuō)，老百姓是很善良的，也很迷茫，“炒家可以洗腦，我們也可以反洗腦，喚醒老百姓的經(jīng)濟(jì)自覺(jué)，不能上當(dāng)，被迫成為三流炒家。”

　　樓價(jià)在他看來(lái)是肯定要跌的，也時(shí)常有人問(wèn)鄒濤何時(shí)可以買(mǎi)房，他說(shuō)，你什么時(shí)候看到報(bào)紙刊登有炒家跳樓，或者有爛尾樓出現(xiàn)，就可以買(mǎi)房了。

　　鄒濤就像一個(gè)斗士，幾年來(lái)潛心研究，儼然成為了一個(gè)專(zhuān)家，他說(shuō)，買(mǎi)房有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：第一，一個(gè)城市普通工薪階層，一個(gè)月的收入可以買(mǎi)一平方米時(shí)，可以買(mǎi)；第二，一套房子真實(shí)的價(jià)值是15年至20年的租金；第三，一個(gè)家庭收入的40%以?xún)?nèi)供樓，才能保證幸福指數(shù)，男60歲，女55歲之前供完房貸才行，現(xiàn)在一些中年人貸款供樓30年，“你想想，退休后拿退休金供樓，多慘！”

　　通過(guò)對(duì)報(bào)名的上萬(wàn)名老百姓的材料分析，鄒濤估計(jì)，深圳關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)降至1萬(wàn)元單價(jià)以下，會(huì)釋放出50%的購(gòu)買(mǎi)力，如果降至8000元以下就會(huì)釋放出80%的購(gòu)買(mǎi)力。至于關(guān)外，很多人的心理價(jià)位是6000元左右的單價(jià)。

　　“可是，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)這樣高位僵持下去，估計(jì)會(huì)有50%的人失望，會(huì)有人離開(kāi)深圳。”鄒濤說(shuō)，發(fā)起萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)活動(dòng)后，很多人給他打電話，說(shuō)本來(lái)已經(jīng)不抱希望在深圳買(mǎi)房了，過(guò)幾年就回老家，現(xiàn)在有了團(tuán)購(gòu)平臺(tái)，又有了希望。

　　前幾天，一家開(kāi)發(fā)商給了他一張團(tuán)購(gòu)報(bào)價(jià)表，均價(jià)1萬(wàn)元每平方米左右，“對(duì)外零售，可能有14000元每平方米。”鄒濤說(shuō)，盡管這個(gè)優(yōu)惠沒(méi)有達(dá)到他的期望，但只要他同意，肯定會(huì)有很多人下單。

　　但他沒(méi)有，那樣只能解決一小部分人的問(wèn)題，還有大把的老百姓怎么辦，“何況，那樣可能在制造三流炒家，這些人被套，可能就要四五年，會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定的。”

　　鄒濤：開(kāi)發(fā)商對(duì)外強(qiáng)硬對(duì)我流露脆弱

　　決不上當(dāng)！他說(shuō)。

　　“開(kāi)發(fā)商對(duì)外強(qiáng)硬，對(duì)我流露脆弱”

　　“2007年炒樓，中介公司功不可沒(méi)，連房產(chǎn)商都眼紅中介公司，現(xiàn)在中介公司的日子也很蕭條。”鄒濤說(shuō)，不久前一家比較大的中介公司私下找他，一來(lái)奇怪怎么這么多購(gòu)買(mǎi)力集中在他這里，二來(lái)是想和他合作。還有一家中介公司的經(jīng)理跟他訴苦，說(shuō)每個(gè)月都虧損幾百萬(wàn)元，深圳也出現(xiàn)了三級(jí)市場(chǎng)賣(mài)新盤(pán)的怪象，鄒濤認(rèn)為，中介和房產(chǎn)商都已經(jīng)被逼急了。

　　不過(guò)，他認(rèn)為中介公司去年已經(jīng)賺足了錢(qián)，做一年吃三年，不存在過(guò)不下去的問(wèn)題，但他們要生存就要思考，不能再想方設(shè)法抬高價(jià)格去忽悠老百姓了，只能幫助老百姓去爭(zhēng)取更低的團(tuán)購(gòu)價(jià)格，只有這樣才能自救。

　　已經(jīng)有中介在做團(tuán)購(gòu)的打算，電話打給鄒濤，討教經(jīng)驗(yàn)，鄒濤說(shuō)，行啊，你不要收老百姓的傭金，對(duì)方就沒(méi)話了。“中介公司和房產(chǎn)商這幾年最大的缺位就是整天想著炒樓，忘記了該抓住的真正的購(gòu)房主力是老百姓，不是炒家?，F(xiàn)在真正的購(gòu)買(mǎi)力全都跑到我這里來(lái)了。”

　　他告訴記者，深圳80%的人不信中介，中介和房產(chǎn)公司必須明白，真正自住需求的人才是他的衣食父母，靠少部分炒家是要自取滅亡的。

　　談到憤憤處，他用嘴臉形容一些開(kāi)發(fā)商，“為了騙老百姓買(mǎi)樓，不擇手段，前幾天，我去看樓，售樓小姐領(lǐng)著我爬樓梯，每上一層，都看到一個(gè)招牌，上面寫(xiě)的不是原材料漲價(jià)就是人工費(fèi)漲價(jià)。每上一層樓就讓你心驚肉跳一回，感覺(jué)還要漲，趕緊買(mǎi)了算了。”

　　“開(kāi)發(fā)商的日子并不好過(guò)，以前拿著國(guó)家的錢(qián)在玩，現(xiàn)在沒(méi)有成交量，沒(méi)有炒家，也搞不了假合同、假按揭，去年深圳多少假按揭？！”

　　鄒濤說(shuō)，萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)啟動(dòng)不到半個(gè)月就有房產(chǎn)商找他，全國(guó)各地都有，他在深圳考察了4家，“都是對(duì)方主動(dòng)找我的，我沒(méi)有必要主動(dòng)求他，對(duì)不對(duì)！”

　　“開(kāi)發(fā)商對(duì)外強(qiáng)硬，到我這邊就表現(xiàn)出脆弱的一面，很急迫。”鄒濤說(shuō)，全深圳一天最高才成交100多套房，而在去年最高峰時(shí)每天接近1000套，地產(chǎn)商能不急嗎？

　　絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商見(jiàn)到他的第一句話都是，“你的盈利模式是什么？”鄒濤說(shuō)，你看看他們的眼睛里只有利益。當(dāng)然也有人是想收買(mǎi)鄒濤的，但鄒濤在組建萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)時(shí)就斬?cái)嗔死?，他從不單?dú)去和開(kāi)發(fā)商談判，為的是怕開(kāi)發(fā)商設(shè)置陷阱把他拖下水，同時(shí)也是為了避嫌。“你一千萬(wàn)元買(mǎi)不了我的人格！”鄒濤說(shuō)，每一次去談判隨行都有五六人，包括律師、熱心市民。

　　他定了三條鐵規(guī)：第一，不收任何老百姓的費(fèi)用，永遠(yuǎn)保持公益性；第二，永遠(yuǎn)不收取開(kāi)發(fā)商的傭金或者回扣；第三，一定要和諧、依法團(tuán)購(gòu)。“我在鳳凰衛(wèi)視做節(jié)目時(shí)，胡一虎問(wèn)我，你現(xiàn)在可是當(dāng)著全球華人的面確認(rèn)，我說(shuō)我不是確認(rèn)，我可以請(qǐng)全球華人來(lái)監(jiān)督我。”鄒濤說(shuō)，他的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上，沒(méi)有一條房地產(chǎn)廣告，“我讓你死了這條心，我無(wú)懈可擊。”

　　他只和社會(huì)形象好的企業(yè)談，現(xiàn)在又加上了一條，要求做過(guò)公益事業(yè)的房地產(chǎn)商才有資格和他談判。

　　當(dāng)然，也有房地產(chǎn)商想通過(guò)鄒濤摸底，看看真正的購(gòu)買(mǎi)力的心理價(jià)位，鄒濤并不擔(dān)心。他說(shuō)，價(jià)格不是由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算的，我團(tuán)結(jié)了深圳真正的購(gòu)買(mǎi)力，這是市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)自覺(jué)，你地產(chǎn)商必須妥協(xié)，否則自取滅亡。

　　他甚至不認(rèn)為自己是去砍價(jià)的，每次他都要求開(kāi)發(fā)商把開(kāi)發(fā)材料悉數(shù)掏出，然后他來(lái)核算開(kāi)發(fā)商的成本，加上合理利潤(rùn)，給開(kāi)發(fā)商定價(jià)。

　　不久前他接觸了一個(gè)樓盤(pán)，談崩了，開(kāi)發(fā)商開(kāi)出6000元的單價(jià)，但鄒濤核算后認(rèn)為對(duì)方每平方米成本最高4500元，于是報(bào)價(jià)5000元。“他弄巧成拙，不同意拉倒，我們已經(jīng)把這個(gè)價(jià)格公布了出去，你不妥協(xié)，能賣(mài)出去多少，就算你的本事。”

　　他很強(qiáng)勢(shì)，“跟我接觸的意義，就是你不跟我接觸，你更沒(méi)有退路，跟我接觸了，可能還有一點(diǎn)銷(xiāo)路！”

　　“我有堅(jiān)強(qiáng)的意志，隨你怎么攻擊。”

　　兒童時(shí)代，鄒濤看到一部電影《高山下的花環(huán)》他說(shuō)當(dāng)時(shí)他就覺(jué)得長(zhǎng)大后要報(bào)效祖國(guó)、戰(zhàn)死沙場(chǎng)才有價(jià)值。現(xiàn)在再提這些話，他不擔(dān)心人家認(rèn)為他在炒作、標(biāo)榜自己。他認(rèn)為這么多年來(lái)他所有的網(wǎng)名、電話都是公開(kāi)的，他是一個(gè)全敞開(kāi)式的透明人。

　　他告訴記者，12年來(lái)他賺的大部分錢(qián)，連同他的大部分精力都送給公益事業(yè)了，“我認(rèn)為把錢(qián)拿來(lái)做一些推動(dòng)公益的事比把錢(qián)簡(jiǎn)單捐給某個(gè)機(jī)構(gòu)，更要有價(jià)值。”他說(shuō)，他唯一得到的肯定，就是深圳市政府給他的創(chuàng)建全國(guó)文明城市先進(jìn)個(gè)人的榮譽(yù)。

　　采訪前，他給一個(gè)香港記者打電話，請(qǐng)對(duì)方關(guān)注一個(gè)深圳的女孩，女孩據(jù)說(shuō)被一個(gè)香港商人騙了，想自殺。鄒濤早幾年開(kāi)通了一個(gè)民生觀察熱線，后來(lái)覺(jué)得個(gè)人力量薄弱，就找人大代表解決，這個(gè)過(guò)程中，很多老百姓談到房?jī)r(jià)，認(rèn)為他有號(hào)召力，因而踏上了這條征途。

　　“我沒(méi)有必要指責(zé)地方政府，也沒(méi)有必要罵開(kāi)發(fā)商，我更不能說(shuō)老百姓傻，我唯一能做的就是通過(guò)策略呼吁老百姓理性。”

　　他不避諱為何動(dòng)輒用“萬(wàn)人”這樣的規(guī)模的問(wèn)題，“有時(shí)候，通過(guò)正常的手段做事是沒(méi)有作用的，你要達(dá)到效果，最終還是要讓政府重視。你正常地寫(xiě)一個(gè)報(bào)告，有人理你嗎？”

　　從“不買(mǎi)房運(yùn)動(dòng)”到“萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)”，鄒濤說(shuō)，他身邊從不缺少威脅、恐嚇，“我有堅(jiān)強(qiáng)的意志，隨你怎么攻擊我。團(tuán)購(gòu)不是一件新鮮事，為何我組織團(tuán)購(gòu)買(mǎi)房，有些人就那么敏感呢，是不是觸及你們利益了？”他冷笑。

　　他說(shuō)自己言行舉止很小心，自己已經(jīng)被架到道德的高點(diǎn)，出一點(diǎn)紕漏都會(huì)被人罵死。

　　“你會(huì)發(fā)現(xiàn)我不是裝模作樣，我一定會(huì)堅(jiān)持到底！”這個(gè)35歲的湖南漢子至今未婚，他說(shuō)，一定要先完成自己想干的事。

　　他堅(jiān)決反對(duì)政府救市，他說(shuō)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)調(diào)整階段，房子一定會(huì)回到自住功能，讓一小部分小開(kāi)發(fā)商倒閉好了，如果夠聰明，他們就要一下子調(diào)整到合理價(jià)位。但是他們還在賭，不肯放棄籌碼。

　　3年前，他說(shuō)房?jī)r(jià)一天不回到合理價(jià)位，就一天不買(mǎi)房，現(xiàn)在他又說(shuō)，不遇到合理團(tuán)購(gòu)價(jià)格，也堅(jiān)決不買(mǎi)房。

　　市場(chǎng)已經(jīng)冷靜了許多，狂熱逐漸消退，但是鄒濤說(shuō)這是一種被動(dòng)的冷靜。從二三級(jí)市場(chǎng)散出的降價(jià)迷霧仍然迷惑著眾人的眼睛。

　　現(xiàn)在，大家都在期待著他的萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)第一單。而他則已經(jīng)規(guī)劃好了另兩個(gè)計(jì)劃，“新房團(tuán)購(gòu)搞好后，要成立一個(gè)萬(wàn)人二手房免中介費(fèi)用交易平臺(tái)，還要搞合作建房，有些開(kāi)發(fā)商有土地沒(méi)資金，明年估計(jì)很多開(kāi)發(fā)商維持不下去，資金鏈一斷，我們的機(jī)會(huì)就來(lái)了。”

　　他雖然也擔(dān)心很容易就被人“干掉”，但是他覺(jué)得有這么強(qiáng)的民意基礎(chǔ)，要對(duì)他“下手”的人肯定會(huì)投鼠忌器。

　　空暇他依然去打他鐘愛(ài)的高爾夫球，他并不向往城市，他計(jì)劃40歲時(shí)回到湖南老家的山里。

　　那里本來(lái)就是他的歸屬，有青山，有綠水，還有并不昂貴的生活成本。

　　房?jī)r(jià)下跌還未真正開(kāi)始

　　我建議后年隆冬時(shí)再買(mǎi)房。2010年隆冬會(huì)結(jié)束，2011年房?jī)r(jià)會(huì)大幅上升，但是，別再指望股市、樓市能再像幾年前那樣漲幾倍。

　　口述·國(guó)世平整理·楊江(記者)

　　深圳的房?jī)r(jià)自去年11月開(kāi)始下跌，至今年8月尚未見(jiàn)底，特區(qū)外大幅下挫，幅度可能已有40%，但我們一般觀察深圳樓市，主要看特區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)，我們把它視為指標(biāo)性?xún)r(jià)格。這樣看好像沒(méi)怎么跌，我認(rèn)為，下一步跌的應(yīng)該是指標(biāo)性?xún)r(jià)格。

　　大家有一個(gè)普遍的誤區(qū)，連專(zhuān)門(mén)研究房地產(chǎn)的人都認(rèn)為因?yàn)閯傂孕枨蟮拇嬖?，房?jī)r(jià)不會(huì)跌。其實(shí)對(duì)房地產(chǎn)的需求有兩種，一是生理性需求，一是支付性需求。經(jīng)濟(jì)學(xué)不研究生理性需求，經(jīng)濟(jì)學(xué)研究有沒(méi)有支付力的需求。如果房?jī)r(jià)超過(guò)人們的支付力需求，我們便認(rèn)為不屬于需求。

　　造成深圳房?jī)r(jià)高漲與暴跌主要有兩個(gè)因素，我一直認(rèn)為2008年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的低點(diǎn)；其次是支付力需求，原來(lái)3000元每平方米，大家都買(mǎi)得起，供給就會(huì)有限，價(jià)格就會(huì)漲，到8000元每平方米，25%的支付人群就會(huì)退出，上升至14000元，有支付力的需求又會(huì)退出25%，再到20000元，又有25%退出。

　　但是供給還在不斷增加，鏈條肯定要斷，房?jī)r(jià)必降。深圳房?jī)r(jià)去年到18000元每平方米時(shí)，實(shí)際只有25%的支付性需求的人能承擔(dān)，其余主要是炒客。

　　我認(rèn)為，房產(chǎn)商要收縮戰(zhàn)場(chǎng)，減少投資，現(xiàn)金為王，準(zhǔn)備過(guò)冬。今年是房地產(chǎn)的秋天，明年是冬天，后年就是隆冬。如果房產(chǎn)商現(xiàn)在不把籌碼交出來(lái)，到2010年就要把帶血的籌碼交出來(lái)。

　　房產(chǎn)商說(shuō)我句句話兒都帶血。當(dāng)然我不希望跌得太猛。所以，我對(duì)萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)是不肯定的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)不能像鄒濤期望的那樣一步跌到位，那樣對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是有害的，再說(shuō)，買(mǎi)房也不能搞群眾運(yùn)動(dòng)。

　　斷供潮是不可能出現(xiàn)的，斷供逼宮政府救市，肯定有，樹(shù)大了什么鳥(niǎo)都有。我覺(jué)得政府沒(méi)必要救市，股市跌這么厲害都沒(méi)救，樓市真正的跌還沒(méi)開(kāi)始，你救干嗎？盡管由市場(chǎng)調(diào)整吧，每一次調(diào)整都是優(yōu)勝劣汰，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展有好處。

　　房產(chǎn)商要自救，原來(lái)是從農(nóng)村走向城市，現(xiàn)在應(yīng)該是從城市走向農(nóng)村，一線城市的房?jī)r(jià)會(huì)大幅下挫，二線省會(huì)城市會(huì)微微下調(diào)，三線城市房?jī)r(jià)還會(huì)上升。

　　深圳樓市的底在哪里，我認(rèn)為關(guān)內(nèi)是8000元到11000元左右的單價(jià)，關(guān)外是4000元到6000元左右，現(xiàn)在還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到。但是現(xiàn)在房產(chǎn)商不愿意降價(jià)，盡管我們也在勸，實(shí)際上他們送裝修，甚至還有送寶馬，還是等于降價(jià)，怕說(shuō)降，可能是怕面臨更大的壓力。

　　這兩天萬(wàn)科在長(zhǎng)三角地區(qū)帶頭降價(jià)，引發(fā)退房潮。我認(rèn)為萬(wàn)科是比較明智的，去年房?jī)r(jià)到達(dá)高點(diǎn)時(shí)，萬(wàn)科就在珠三角帶頭降價(jià)。王石現(xiàn)在的做法和以前一樣，他也不希望到后年把帶血的籌碼交出來(lái)。

　　我一直說(shuō)，奧運(yùn)后，北京的房?jī)r(jià)可能會(huì)像雪崩一樣掉下來(lái)，很觸目驚心。必須認(rèn)識(shí)到這個(gè)現(xiàn)實(shí)。2007年9月，深圳房?jī)r(jià)漲到最高時(shí)，我說(shuō)要跌，我的學(xué)生還勸我：老師，你是有名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，萬(wàn)一沒(méi)有跌你怎么收?qǐng)?。我說(shuō)你怎么這么不信任你的老師？

　　當(dāng)時(shí)，我像孤雁一樣，很多人覺(jué)得我神經(jīng)不正常，現(xiàn)在大家恍然大悟?，F(xiàn)在我又提出“帶血的代價(jià)”，“隆冬論”，有些人很惱火。

　　我認(rèn)為要有正確的思考，我們不是對(duì)哪個(gè)人有意見(jiàn)，我們搞經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的，要冷靜思考。

　　我建議后年隆冬時(shí)再買(mǎi)房。2010年隆冬會(huì)結(jié)束，2011年房?jī)r(jià)會(huì)大幅上升，但是，別再指望股市、樓市能再像幾年前那樣漲幾倍。(國(guó)世平，深圳大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng))-

　　讓房地產(chǎn)走完一個(gè)完整周期

　　如果不看到深圳漲和跌背后的問(wèn)題，你將步入深圳后塵。

　　口述·宋丁整理·楊江(記者)

　　這幾個(gè)月深圳樓市量?jī)r(jià)齊跌，成交量回到10年前。就新盤(pán)成交量而言，2005年至2008年4年的數(shù)字非常有意思，2005年是900萬(wàn)平方米，2006年700萬(wàn)平方米，2007年是500萬(wàn)平方米，而房?jī)r(jià)在2005年漲了17%，2006年漲了26%，2007年漲了50%以上，今年呢，上半年是100多萬(wàn)平方米，如果下半年繼續(xù)低迷，今年新盤(pán)就是300多萬(wàn)平方米，連續(xù)4年，逐年遞減200萬(wàn)平方米，相當(dāng)不理性。

　　按照深圳人口總量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口消費(fèi)水平，二三級(jí)市場(chǎng)一年總得成交1200萬(wàn)平方米吧，但今年新舊市場(chǎng)到年底可能也就只有700萬(wàn)平方米成交量。這個(gè)成交量是反映這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求與人均消費(fèi)水平的嗎？！

　　市場(chǎng)觀望氛圍很濃，此時(shí)輿論導(dǎo)向非常重要，但輿論似乎都在講還沒(méi)有跌到位，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商要大膽降，我實(shí)在看不懂，從深圳的基本面，我看不出“隆冬”跡象。

　　投資、消費(fèi)、出口是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的三架馬車(chē)，深圳是出口外向型城市，現(xiàn)在出口受到較大影響，消費(fèi)內(nèi)需力度也一直不夠，政府最好操控的就是投資，這當(dāng)中，房地產(chǎn)占了很大板塊，如果這個(gè)市場(chǎng)低調(diào)到不能發(fā)展，這個(gè)城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)我就看不到前景了。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)到了今天充塞太多情緒化的觀點(diǎn)。我強(qiáng)烈呼吁房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康地發(fā)展，這個(gè)城市并沒(méi)有嚴(yán)重到怎樣的程度，為什么一些輿論這么消極。

　　當(dāng)然，房?jī)r(jià)降到目前的水平是正常的，是對(duì)過(guò)去3年特別是2007年暴漲的理性回歸。

　　上世紀(jì)90年代末的房改是真正推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的改革，直到去年，都是爬坡?tīng)顟B(tài)，只是有快慢，去年是暴漲式爬坡，說(shuō)明房地產(chǎn)到現(xiàn)在連一個(gè)完整的成長(zhǎng)周期都沒(méi)有過(guò)去。

　　我們必須承認(rèn)我們?cè)谶@個(gè)領(lǐng)域是不成熟的，必須學(xué)會(huì)通過(guò)這次的調(diào)整來(lái)走完一個(gè)完整的周期。所謂周期，就是必須讓它漲透，然后再讓它跌透。政府要控制好漲與跌的兩端，在這兩根高壓線中間，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)愛(ài)怎么走怎么走，我不管你。

　　我認(rèn)為深圳樓市再暴跌不可能了，但市場(chǎng)觀望心理還是比較濃郁，加上后奧運(yùn)時(shí)代已經(jīng)開(kāi)始，不排除一定程度比如10%慣性下跌。政府現(xiàn)在還沒(méi)有必要出手，如果萬(wàn)科地產(chǎn)這樣的企業(yè)都有危機(jī)的時(shí)候，那就意味著一個(gè)大的轉(zhuǎn)點(diǎn)，那就不是一個(gè)行業(yè)、一個(gè)企業(yè)的倒掉，而是深圳經(jīng)濟(jì)的倒掉。

　　跡象表明，市場(chǎng)內(nèi)部正在進(jìn)行良性調(diào)節(jié)。部分中小企業(yè)扛不住，和大企業(yè)協(xié)商兼并，這不是很好嘛？我們過(guò)去就想要看到這個(gè)場(chǎng)面。

　　斷供潮不會(huì)出現(xiàn)，“負(fù)資產(chǎn)”不意味著斷供。“千億斷供”已被證實(shí)為“劍客”帶頭的炒作，不要讓劍客橫行市場(chǎng)，我們堅(jiān)決反對(duì)5個(gè)月暴漲50%讓老百姓買(mǎi)不起房，我們也不希望出現(xiàn)“劍客”讓老百姓跟著他們走，這是另一種非理性。我覺(jué)得這也是一種超級(jí)誤導(dǎo)。

　　過(guò)去存在的開(kāi)發(fā)商、中介、購(gòu)房者聯(lián)手騙貸、變相零首付，這些問(wèn)題都得以曝光，不是很好嘛，以后就陽(yáng)光操作了，讓房地產(chǎn)經(jīng)歷完整的周期，把所有的問(wèn)題暴露出來(lái)，然后該完善的完善，下一輪肯定會(huì)避免。

　　深圳的警示就是：認(rèn)真總結(jié)這一輪發(fā)展過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，完善制度化與角色定位。這一輪漲跌關(guān)鍵不在于市場(chǎng)，而在于政府，主要問(wèn)題還是政府角色的缺失。政府應(yīng)該承擔(dān)保障性住房，然后剩下的由市場(chǎng)解決?，F(xiàn)在政府把這部分承擔(dān)起來(lái)了，所以罵娘的又轉(zhuǎn)變?yōu)閵A心層，于是出現(xiàn)了代言人比如牛刀、鄒濤。

　　我認(rèn)為，深圳在全國(guó)是很具代表性的，深圳暴露的問(wèn)題在別的城市都存在，只是暴露得更集中、更早，各大城市應(yīng)該互相學(xué)習(xí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

　　如果不看到深圳漲和跌背后的問(wèn)題，你將步入深圳后塵。(宋丁，深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任)-