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我們預(yù)計(jì)，隨著金九銀十的到來(lái)，全國(guó)重點(diǎn)城市銷量持續(xù)“瘦身”的情況將有所改觀，同時(shí)鑒于去年同期成交量已經(jīng)開始下降，因此，可以預(yù)見未來(lái)重點(diǎn)城市銷量同比降幅將有所收窄，部分地區(qū)如深圳可能出現(xiàn)同比上漲的情況。

　　要點(diǎn)：8月份，受奧運(yùn)和房?jī)r(jià)看跌預(yù)期的影響，全國(guó)樓市成交狀況空前低迷。從我們重點(diǎn)跟蹤的城市看，除深圳、廣州外，其余城市8月份住宅銷量同比下降幅度高達(dá)50%-70%。1-8月，一、二線重點(diǎn)城市新建住宅銷量同比下降幅度在35%-55%。從全國(guó)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，今年1月至7月，全國(guó)新建商品住宅銷售面積同比下降11%，預(yù)計(jì)隨著越來(lái)越多的二三線城市進(jìn)入調(diào)整，未來(lái)這一比例還將進(jìn)一步擴(kuò)大。伴隨銷量的持續(xù)下降，最近1-2個(gè)月，我們跟蹤的城市房?jī)r(jià)大都出現(xiàn)了10%以內(nèi)的調(diào)整。

　　我們預(yù)計(jì)，隨著金九銀十的到來(lái)，全國(guó)重點(diǎn)城市銷量持續(xù)“瘦身”的情況將有所改觀，同時(shí)鑒于去年同期成交量已經(jīng)開始下降，因此，可以預(yù)見未來(lái)重點(diǎn)城市銷量同比降幅將有所收窄，部分地區(qū)如深圳可能出現(xiàn)同比上漲的情況。

　　另一方面，房?jī)r(jià)未來(lái)出現(xiàn)進(jìn)一步調(diào)整的概率在加大。今年樓市的調(diào)整，對(duì)于資金緊張的開發(fā)商、對(duì)于要做業(yè)績(jī)的上市公司銷售壓力是顯而易見的，如果說(shuō)前期因期待市場(chǎng)自動(dòng)回暖而一再推遲開盤，已經(jīng)是喪失了主動(dòng)的話，那么抓住今年金九銀十的最后機(jī)會(huì)積極促銷，無(wú)疑是不得已的現(xiàn)實(shí)選擇。

　　至于政策層面，我們認(rèn)為，地方政府的救市舉措作用有限，而中央政府目前還沒有到該出手的階段。

　　具體到地產(chǎn)股的投資策略，從估值角度看，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)股的滾動(dòng)市盈率和市凈率相對(duì)美國(guó)市場(chǎng)已經(jīng)具有優(yōu)勢(shì)，但相對(duì)以香港為代表的亞太市場(chǎng)仍存在一定的高估。鑒于目前房?jī)r(jià)下行壓力較大，這可能造成行業(yè)09年業(yè)績(jī)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的狀況。因此，在行業(yè)調(diào)整尚未到位、估值優(yōu)勢(shì)尚存疑慮的情況下，我們維持對(duì)行業(yè)的“中性”評(píng)級(jí)。

　　個(gè)股方面，我們建議重點(diǎn)關(guān)注兩類。一是業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)確定的公司，如保利地產(chǎn)、華發(fā)股份和濱江集團(tuán)，其高額的預(yù)收賬款及今年來(lái)不俗的銷售使其08-09年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)相對(duì)確定。其次是選擇股價(jià)相對(duì)NAV折價(jià)較多、PB較低的企業(yè)，如招商地產(chǎn)和金地集團(tuán)，招商地產(chǎn)目前股價(jià)相對(duì)NAV折價(jià)50%，其土地成本低廉，有著抵御房?jī)r(jià)調(diào)整的巨大優(yōu)勢(shì)；金地集團(tuán)目前股價(jià)相對(duì)NAV折價(jià)55%，市凈率僅1.07倍，作為一家全國(guó)龍頭地產(chǎn)企業(yè)，金地目前的估值已經(jīng)相當(dāng)便宜。

　　一、長(zhǎng)城視點(diǎn)

　　1.1樓市8月銷量同比降幅擴(kuò)大

　　8月份，受奧運(yùn)和房?jī)r(jià)看跌預(yù)期的影響，全國(guó)樓市成交狀況空前低迷。從我們重點(diǎn)跟蹤的城市看，除深圳、廣州外，其余城市8月份住宅銷量同比下降幅度高達(dá)50%-70%。從全國(guó)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，今年1月至7月，全國(guó)新建商品住宅銷售面積同比下降11%，這一指標(biāo)從4月開始逐步惡化，預(yù)計(jì)未來(lái)隨著更多二三線城市進(jìn)入調(diào)整，這一比例還將進(jìn)一步擴(kuò)大。1-8月，一、二線重點(diǎn)城市新建住宅銷量同比下降幅度在35%-55%，其中上海、天津、廣州、重慶、成都萎縮幅度在40%以內(nèi)，北京、深圳、南京、杭州和武漢萎縮幅度在50%上下。同時(shí)，我們注意到，最近2-3個(gè)月，除深圳和廣州外，其余城市同比降幅在不斷擴(kuò)大。一方面，這些城市大都在去年6-8月達(dá)到全年成交量的高點(diǎn)；二是最近三個(gè)月，北京、上海、天津、杭州、南京、成都住宅銷量都在持續(xù)下滑當(dāng)中。相比之下，深圳、武漢、重慶成交量相對(duì)穩(wěn)定，廣州成交量較今年1-5月明顯回升。

　　在中期策略報(bào)告中，我們提出了銷量萎縮必然帶來(lái)價(jià)格調(diào)整的觀點(diǎn)，目前已經(jīng)被市場(chǎng)逐步驗(yàn)證。今年以來(lái)，隨著各地樓市成交量萎縮，大部分城市房?jī)r(jià)在高位盤整，同比漲幅不斷下降。最近1-2個(gè)月，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了10%以內(nèi)的調(diào)整。

　　1.2關(guān)注業(yè)績(jī)確定和低估值的地產(chǎn)股

　　我們認(rèn)為隨著金九銀十的到來(lái)，全國(guó)重點(diǎn)城市銷量持續(xù)萎縮的情況將有所改觀，同時(shí)鑒于去年同期成交量已經(jīng)開始下降，因此，可以預(yù)見未來(lái)重點(diǎn)城市銷量同比降幅將有所收窄，部分城市如深圳，由于去年基數(shù)太低，很可能出現(xiàn)同比上漲的情況。

　　另一方面，我們認(rèn)為房?jī)r(jià)在下一階段進(jìn)一步調(diào)整的概率是越來(lái)越大的。今年樓市的持續(xù)低迷，對(duì)于資金緊張的開發(fā)商、對(duì)于要做業(yè)績(jī)的上市公司銷售壓力是顯而易見的，如果說(shuō)前期因期待市場(chǎng)自動(dòng)回暖而一再推遲開盤，已經(jīng)是喪失了主動(dòng)的話，那么抓住今年金九銀十的最后機(jī)會(huì)積極促銷，無(wú)疑是不得已的現(xiàn)實(shí)選擇。而正是由于前期銷售低迷，開發(fā)商紛紛推遲開盤，造成目前市場(chǎng)供大于求的局面，因此，降價(jià)是不可避免的。

　　至于政策層面，我們認(rèn)為，地方政府的救市舉措作用有限，而中央政府目前還沒有到該出手的階段。

　　具體到地產(chǎn)股的投資策略，從估值角度看，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)股的滾動(dòng)市盈率和市凈率相對(duì)美國(guó)市場(chǎng)已經(jīng)具有優(yōu)勢(shì)，但相對(duì)以香港為代表的亞太市場(chǎng)仍存在一定的高估。美國(guó)市場(chǎng)受到次貸危機(jī)影響不少開發(fā)商業(yè)績(jī)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，因此目前的滾動(dòng)市盈率與市凈率遠(yuǎn)高出行業(yè)歷史平價(jià)水平。鑒于目前房?jī)r(jià)下行壓力較大，這可能造成行業(yè)09年業(yè)績(jī)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的狀況。因此，在行業(yè)調(diào)整尚未到位、估值優(yōu)勢(shì)尚存疑慮的情況下，我們維持對(duì)行業(yè)的“中性”評(píng)級(jí)。房地產(chǎn)行業(yè)的整體性投資機(jī)會(huì)尚未到來(lái)，建議謹(jǐn)慎配置。

　　股票選擇方面，我們建議可以重點(diǎn)關(guān)注兩類個(gè)股。首先是尋找業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)比較確定的公司，如保利地產(chǎn)、華發(fā)股份和濱江集團(tuán)，其高額的預(yù)收賬款以及今年來(lái)不俗的銷售使其08-09年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)相對(duì)確定。其次是選擇股價(jià)相對(duì)NAV折價(jià)較多、PB較低的企業(yè)，如招商地產(chǎn)和金地集團(tuán)，招商地產(chǎn)目前股價(jià)相對(duì)NAV折價(jià)50%，其土地成本具有明顯優(yōu)勢(shì)，有著抵御房?jī)r(jià)調(diào)整的巨大優(yōu)勢(shì)；金地集團(tuán)目前股價(jià)相對(duì)NAV折價(jià)55%，市凈率僅1.07倍，作為一家全國(guó)龍頭地產(chǎn)企業(yè)，金地目前的估值已經(jīng)相當(dāng)便宜。

　　二、政策及熱點(diǎn)評(píng)述

　　2.1下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率及存款準(zhǔn)備金率

　　主要內(nèi)容及點(diǎn)評(píng)：

　　央行在9月15日宣布，從2008年9月16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長(zhǎng)期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整，存款基準(zhǔn)利率保持不變。另外，從2008年9月25日起，除工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，汶川地震重災(zāi)區(qū)地方法人金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)2個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為該消息對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是正面的，但幅度有限。

　　該政策對(duì)地產(chǎn)公司最大的利好在于降低了財(cái)務(wù)費(fèi)用，目前不少地產(chǎn)公司從銀行貸到的款都是短期的，短期貸款利率4-5%的下調(diào)，有助于減少房企利息費(fèi)用。

　　其次，從理論上說(shuō)開發(fā)商可以從銀行獲得更多信貸額度，有助于緩解目前的資金壓力。但同時(shí)，我們看到該政策主要是針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)變化而進(jìn)行調(diào)整的一個(gè)措施，更多的是關(guān)注市場(chǎng)短期的流動(dòng)性，而不是一個(gè)地產(chǎn)救市政策。五年期以上的長(zhǎng)期貸款利率下調(diào)幅度最小，從7.83%下調(diào)到7.74%，只下降了0.09個(gè)百分點(diǎn)，其著重點(diǎn)并不是支持對(duì)長(zhǎng)期貸款利率敏感的房地產(chǎn)行業(yè)。下調(diào)存款準(zhǔn)備金率只是表明銀行可用于借貸的資金總量增加了，但政策并沒說(shuō)要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行傾斜，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行信貸總量控制和區(qū)別對(duì)待的政策沒有改變，銀行也沒有理由對(duì)正處于調(diào)整中的地產(chǎn)行業(yè)放松借貸標(biāo)準(zhǔn)，況且?guī)讉€(gè)最大的銀行工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行和交通銀行的存款準(zhǔn)備金率并沒有下調(diào)，釋放資金總量有限。

　　再次，從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)目前仍處于調(diào)整之中，其調(diào)整的根本原因是房?jī)r(jià)過(guò)高，脫離了居民的可承受能力，目前調(diào)整的時(shí)間和幅度都還沒到位，行業(yè)的基本面還沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)性的改變。

　　另外，房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)是密切相關(guān)的，在行業(yè)出現(xiàn)調(diào)整時(shí)，也往往是宏觀經(jīng)濟(jì)比較困難的時(shí)候，此時(shí)采取較為寬松的貨幣政策或財(cái)政政策來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展也是在情理之中的，但這不會(huì)在短期內(nèi)立即改變行業(yè)調(diào)整的趨勢(shì)，行業(yè)在供給和需求達(dá)到新的平衡之前會(huì)繼續(xù)調(diào)整。美國(guó)、日本、香港等國(guó)外的房地產(chǎn)發(fā)展歷史都是這樣的。

　　一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，美國(guó)從2007年以來(lái)就頻頻降息，不斷向市場(chǎng)輸送流動(dòng)性，并且向還不起貸款的低收入者進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然在不斷向下調(diào)整。日本和香港在房地產(chǎn)泡沫破滅后救市措施的力度也都是非常大的。從股市的表現(xiàn)來(lái)看，政策的刺激通常會(huì)使股市有所反彈，但缺乏持續(xù)性。

　　2.2央行銀監(jiān)會(huì)關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知

　　主要內(nèi)容及點(diǎn)評(píng)：

　　日前，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(下稱《通知》)。

　　要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，禁止向開發(fā)商放貸用于繳納土地出讓金；土地儲(chǔ)備貸款采取抵押方式的，應(yīng)具有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過(guò)抵押物評(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限原則上不超過(guò)2年；對(duì)國(guó)土資源部門認(rèn)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)土地出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年、完成該宗土地開發(fā)面積不足三分之一或投資不足四分之一的企業(yè)，應(yīng)審慎發(fā)放貸款，并從嚴(yán)控制展期貸款或滾動(dòng)授信；對(duì)國(guó)土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項(xiàng)目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款(包括資產(chǎn)保全業(yè)務(wù))。同時(shí)要求嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地項(xiàng)目貸款管理，對(duì)于利用農(nóng)村集體土地開發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)的購(gòu)買此類住房的，嚴(yán)禁發(fā)放貸款。并要求優(yōu)先支持節(jié)約集約用地項(xiàng)目建設(shè)和節(jié)地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

　　我們認(rèn)為，此次限貸令的出臺(tái)是為了配合今年1月國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，其主要限制貸款政策是對(duì)去年9.27商業(yè)房貸新政策的相關(guān)規(guī)定的重申。而對(duì)節(jié)約集約用地項(xiàng)目和對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房及建筑面積在90平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè)的優(yōu)先支持，體現(xiàn)了政府有保有壓的態(tài)度，符合前期政策導(dǎo)向。該政策在行業(yè)處于低迷的此時(shí)提出，意在嚴(yán)控銀行房貸的金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于資金緊張的開發(fā)商無(wú)疑是打破了其期待的信貸政策松動(dòng)的幻想，不得不將精力集中在促進(jìn)銷售回款上以緩解資金壓力。同時(shí)，我們注意到從7月開始全國(guó)房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)了放緩的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)隨著開發(fā)商資金的進(jìn)一步緊張和對(duì)行業(yè)發(fā)展前景的謹(jǐn)慎態(tài)度，未來(lái)房地產(chǎn)投資增速還將進(jìn)一步下降。

　　2.3地方政府紛紛出手“救市”

　　近期包括河南、西安、長(zhǎng)城、沈陽(yáng)、廈門在內(nèi)的多個(gè)省市紛紛悄然推出有利于刺激購(gòu)房需求的地方政策。這些政策包括購(gòu)房補(bǔ)貼政策、提高住房公積金貸款的年限和限額、減免交易環(huán)節(jié)契稅、甚至對(duì)按期開工的開發(fā)商給與補(bǔ)貼等多項(xiàng)措施，旨在促進(jìn)樓市的交易量，盤活市場(chǎng)。

　　我們認(rèn)為，地方政府出臺(tái)的這些“救市”措施反映了其對(duì)于樓市調(diào)整及其對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂。從目前狀況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷導(dǎo)致土地財(cái)政受阻，地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈也不可避免的地受到了牽連，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的引擎變成了拖累。但就具體措施來(lái)看，政策的優(yōu)惠相對(duì)購(gòu)房成本來(lái)看，也就相當(dāng)于房款的0.5%-2.5%,在目前市場(chǎng)房?jī)r(jià)普遍看跌的心理預(yù)期下，這樣的優(yōu)惠不足以改變購(gòu)房人的心理，達(dá)到扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的目的。我們認(rèn)為，只有出臺(tái)針對(duì)地產(chǎn)商開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款放松的類似政策，才能真正改變市場(chǎng)預(yù)期，但是在樓市還沒有調(diào)整到位的情況下，貿(mào)然出手，很可能讓銀行承擔(dān)未來(lái)房?jī)r(jià)再度下跌的風(fēng)險(xiǎn)，這與中央政府確保金融安全、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)不符。因此，我們認(rèn)為，中央政府暫時(shí)不宜也不會(huì)出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的救市舉措。

　　三、近兩周樓市成交情況回顧

　　3.1北京：供應(yīng)量持續(xù)放大，成交量回落

　　供應(yīng)情況：近兩周北京住宅(期房)可售面積分別為1231、1302萬(wàn)平米,近幾個(gè)月隨著北京市場(chǎng)住宅新增供應(yīng)的穩(wěn)定增加和銷量的持續(xù)減少，可售面積呈穩(wěn)定擴(kuò)大趨勢(shì)。

　　銷量情況：最近兩周的住宅期房銷售面積分別為521套/6.6萬(wàn)平米，1596套/15.7萬(wàn)平米，受奧運(yùn)會(huì)影響，8月前三周北京樓市成交量較7月進(jìn)一步下降，在奧運(yùn)結(jié)束后的第四周成交量明顯上升。

　　成交價(jià)格：北京近兩周房?jī)r(jià)仍維持在高位震蕩。內(nèi)、外城區(qū)住宅價(jià)格均表現(xiàn)出先揚(yáng)后抑的走勢(shì)，內(nèi)城近兩周成交均價(jià)分別為25821元/平米、18261元/平米，外城房?jī)r(jià)分別為18898元/平米、11980元/平米；近郊房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落，近兩周價(jià)格降至12279元/平米、11652元/平米，遠(yuǎn)郊價(jià)格較穩(wěn)定，為6168元/平米和6363元/平米。

　　綜合點(diǎn)評(píng)：8月份受奧運(yùn)影響，北京期房住宅成交量環(huán)比進(jìn)一步下滑，同比下降超過(guò)70%。1-8月，期房住宅累計(jì)成交量同比下降50%以上。價(jià)格方面，8月商品住宅成交均價(jià)環(huán)比有所回落，內(nèi)城、外城、近郊和遠(yuǎn)郊四個(gè)區(qū)域商品住宅成交均價(jià)環(huán)比均有不同程度的下降。供應(yīng)方面，8月由于有4個(gè)政策性住房批準(zhǔn)上市面積較大，因此供應(yīng)量較七月進(jìn)一步上升。按照今年前8個(gè)月的去化速度，北京目前住宅期房存量需要21個(gè)月去消化。

　　3.2上海：價(jià)格保持平穩(wěn)，銷量萎縮情況進(jìn)一步凸顯

　　供應(yīng)情況：最近兩周住宅可售量分別為659、665萬(wàn)平米，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，該指標(biāo)從6月份開始持續(xù)上升，市場(chǎng)表現(xiàn)出供大于求的狀況。

　　銷量情況：最近兩周的成交量相對(duì)穩(wěn)定，分別為2652套/26.7萬(wàn)平米，2686套/26.7萬(wàn)平米。

　　成交價(jià)格：最近兩周全市的成交均價(jià)分別為9459元/平米、9457元/平米，與前幾周基本持平。近兩周內(nèi)環(huán)以內(nèi)和內(nèi)外環(huán)間房?jī)r(jià)均有所松動(dòng)，其中內(nèi)環(huán)以內(nèi)均價(jià)分別為32386、32177元/平米，內(nèi)外環(huán)間的價(jià)格分別為14688、14649元/平米；外環(huán)以外的價(jià)格先降后升，分別為6439、6898元/平米。上海房?jī)r(jià)近兩周房?jī)r(jià)仍較為穩(wěn)定。

　　綜合點(diǎn)評(píng)：8月份，上海住宅新增供應(yīng)量較7月明顯下降，主要是因?yàn)?月樓市淡季和奧運(yùn)會(huì)的雙重因素，促使開發(fā)商放緩了推盤速度，以避免樓盤滯銷情況的出現(xiàn)。成交量方面，8月份環(huán)比仍呈下降趨勢(shì)，同比下降60%，1-8月成交面積同比降幅接近40%。價(jià)格方面，8月商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上月有所上漲，二環(huán)三區(qū)的商品住宅成交均價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，波動(dòng)較小。按照今年前8個(gè)月的去化速度，上海目前住宅新房存量需要5個(gè)月去消化。

　　3.3深圳：成交價(jià)格反彈，市場(chǎng)低迷依舊

　　供應(yīng)情況：深圳近兩周的新增供應(yīng)較前期明顯反彈，分別為646套/6.56萬(wàn)平米和1542套/15.91萬(wàn)平米。

　　成交情況：近兩周的成交情況分別為716套/6.3萬(wàn)平米、847套/8.2萬(wàn)平米，近兩周成交量有所回升。

　　價(jià)格情況：8.18-8.24日，成交均價(jià)12389元/平方米，環(huán)比下降14%；8.25-8.31日，成交均價(jià)為15799元/平方米，環(huán)比上漲28%。

　　綜合點(diǎn)評(píng)：8月份深圳住宅新開盤項(xiàng)目數(shù)量較上月下降，供應(yīng)量卻穩(wěn)步上升。

　　成交方面，受大量低價(jià)房源入市和高品質(zhì)住宅的供應(yīng)增長(zhǎng)，成交量環(huán)比上升，其中南山、龍崗兩區(qū)的表現(xiàn)最為突出。由于去年同期深圳住宅成交量較高峰期明顯下滑，因此今年8月銷量同比降幅大幅縮小至10%以內(nèi)，近三個(gè)月深圳住宅成交量較為穩(wěn)定；基于去年9-12月深圳住宅成交量嚴(yán)重萎縮，預(yù)計(jì)隨著金九銀十的到來(lái)，成交量將穩(wěn)中有升，同比降幅將進(jìn)一步收窄甚至出現(xiàn)同比增長(zhǎng)情況。1-8月，住宅銷量同比下降約50%。按照今年前8個(gè)月的去化速度，深圳需要22個(gè)月去消化住宅新房存量。

　　3.4廣州：新增供應(yīng)再度回升，限價(jià)房熱銷

　　供應(yīng)情況：近兩周的新增供應(yīng)量再度回升，分別為3418套/33.8萬(wàn)平米、2636套/30.5萬(wàn)平米。

　　成交情況：近兩周的成交情況分別為687套/7.0萬(wàn)平米、459套/5.2萬(wàn)平米，成交面積較前兩周先升后降。

　　綜合點(diǎn)評(píng)：從成交數(shù)據(jù)看，7月份廣州住宅成交量較6月略有下降，但較今年前5個(gè)月明顯增長(zhǎng)。7月銷量同比下降20%，1-7月銷量同比下降40%。成交價(jià)格方面，7月新房售價(jià)較去年同期漲幅驟降至個(gè)位數(shù)。廣州在房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)連續(xù)調(diào)整后，近期成交量已有企穩(wěn)跡象，未來(lái)房?jī)r(jià)和成交量同比差異都有進(jìn)一步收窄的趨勢(shì)。按照今年前7個(gè)月的去化速度，廣州僅需要4個(gè)月就可以消化存量新房。

　　3.5天津：成交價(jià)格和銷量較前期明顯回落

　　銷量情況：8.18-8.24日，商品住宅成交631套/7.2萬(wàn)平米;8.25-8.31日,成交776套/8.4萬(wàn)平米，銷量略有上升。

　　價(jià)格情況：8.18-8.24日，成交價(jià)格為6865元/平方米，環(huán)比微降0.3%；8.25-8.31日，商品住宅成交價(jià)格為6462元/平米，環(huán)比下降5.8%，住宅房?jī)r(jià)再度滑落。

　　綜合點(diǎn)評(píng)：8月份，天津住宅成交量較前期進(jìn)一步下降，僅相當(dāng)于去年同期的三成；1-8月，銷量同比下降超過(guò)40%。住宅成交均價(jià)較七月有所回升，今年天津住宅均價(jià)基本圍繞6900-7300元/平米的范圍內(nèi)波動(dòng)。

　　3.6杭州：價(jià)格平穩(wěn)運(yùn)行，成交量繼續(xù)低迷

　　銷量情況：8.18-8.24日，杭州市八大城區(qū)商品住宅成交181套/2.2萬(wàn)平米；8.25-8.31日，成交量為215套/3.1萬(wàn)平方米，較8月第二周的地量逐步反彈。

　　銷售價(jià)格：8.18-8.24日，商品住宅均價(jià)為16873元/平方米，環(huán)比上升5.0%；8.25-8.31日，商品住宅成交均價(jià)為22452元/平方米，環(huán)比上升33.1%。

　　綜合點(diǎn)評(píng)：8月杭州樓市銷量繼續(xù)下降，同比降幅超過(guò)60%，1-8月銷量同比下降50%。成交價(jià)格方面，由于8月高檔公寓成交占比較大，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲了21%，達(dá)到17178元/平米，創(chuàng)出歷史新高。按照今年前8個(gè)月的去化速度，杭州需要16個(gè)月才能消化存量新房。

　　3.7武漢：成交量與前期持平，房?jī)r(jià)大幅反彈

　　銷量情況：8.18-8.24日，武漢商品房累計(jì)成交1114套/13.0萬(wàn)平米；8.25-8.31日，成交832套/8.9萬(wàn)平米，成交量先升后降。

　　綜合點(diǎn)評(píng)：8月份，武漢商品住宅成交量與7月基本持平，最近三個(gè)月武漢樓市住宅銷量基本穩(wěn)定在50萬(wàn)平米左右。成交價(jià)格方面，武漢房?jī)r(jià)在樓市低迷的影響下，從六月下旬至今，成交均價(jià)回落在5000元/平方米上下波動(dòng)，較去年同期房?jī)r(jià)差距縮小。供應(yīng)量方面，目前武漢樓市的可售套數(shù)為12.44萬(wàn)套，相對(duì)于國(guó)內(nèi)的幾個(gè)一線城市，武漢略高于北京的可售房源，遠(yuǎn)高于上海、廣州、深圳的可售房源。按照今年1-8月去化速度，存量待售的房源需要29個(gè)月才能消化，供過(guò)于求的現(xiàn)象非常突出。

　　3.8重慶：銷量維持低水平，房?jī)r(jià)跳水

　　銷量情況：8.18-8.24日，重慶商品房成交量為2152套/20.1萬(wàn)平米；8.25-8.31日，成交1832套/17.6萬(wàn)平米，較前兩周回升。

　　綜合點(diǎn)評(píng)：8月重慶樓市表現(xiàn)出價(jià)升量跌的走勢(shì)，住宅銷量較去年同期縮減幅度超過(guò)60%，1-8月成交量同比下降30%以上。按照今年前8個(gè)月的去化速度，重慶存量房需要13個(gè)月來(lái)消化。

　　3.9成都：成交量持續(xù)下跌，房?jī)r(jià)大幅回升

　　銷量情況：8.18-8.24日，成都商品住宅成交量為1550套/15.4萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅增長(zhǎng)；8.25-8.31日，成交1275套/12.6萬(wàn)平米，較前周下降。

　　綜合點(diǎn)評(píng)：8月份，成都住宅成交面積在經(jīng)過(guò)了6、7月的連續(xù)調(diào)整后有所反彈。

　　另一方面，市場(chǎng)供應(yīng)也在穩(wěn)步上升。

　　四、上市公司動(dòng)態(tài)

　　4.1招商地產(chǎn)中報(bào)點(diǎn)評(píng)：豐收總在下半年

　　上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入14.47億元，同比下降15.75%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和凈利潤(rùn)分別為3.05億元和2.19億元，較上年同期分別下降40.20%和47.58%。每股收益為0.207元，同比下降67.4%。

　　從半年報(bào)的數(shù)據(jù)來(lái)看，這一業(yè)績(jī)并不理想，但在我們的預(yù)料之中。主要是公司的銷售集中在下半年，而且部分已經(jīng)銷售的項(xiàng)目沒有達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)條件所致，如蘭溪谷項(xiàng)目精裝修房銷售收入尚不能結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售收入只貢獻(xiàn)了7億元，另有超過(guò)一半的營(yíng)業(yè)收入來(lái)源于物業(yè)租賃、供水供電、房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理。

　　上半年，公司的資產(chǎn)負(fù)債率為65.58%，比年初的63.58%略有上升，其中，非流動(dòng)負(fù)債占總債務(wù)的比例由27.96%上升至33%，債務(wù)結(jié)構(gòu)更趨穩(wěn)健。公司擁有速動(dòng)資產(chǎn)約38億元，流動(dòng)負(fù)債約122億元，靜態(tài)來(lái)看，資金缺口較大，但下半年，公司多個(gè)項(xiàng)目將開盤銷售，預(yù)計(jì)回款超過(guò)80億元，因此，總體來(lái)看，資金面偏緊但不會(huì)有多大問(wèn)題。

　　為應(yīng)對(duì)行業(yè)調(diào)整的嚴(yán)峻態(tài)勢(shì)，公司加大了銷售力度。蘭溪谷項(xiàng)目目前銷售情況總體平穩(wěn)，截至8月底銷售約170余套，銷售率約35%。海月五期開盤一個(gè)星期，銷售率已近65%，形勢(shì)良好。公司隨行就市的銷售策略起到了良好效果，公司土地成本相對(duì)較低，也具備“隨行就市”的底氣，這將有力保證下半年銷售計(jì)劃的完成。

　　公司已就出讓“富城中國(guó)”100%股權(quán)與受讓方ARA達(dá)成初步意見，擬出讓價(jià)為17.5億元，高于我們此前預(yù)計(jì)的17億元，因此2008年凈利潤(rùn)由16.4億元調(diào)高至16.8億元。由于“富城中國(guó)”為公司在香港注冊(cè)的子公司“瑞嘉投資公司”旗下的公司，屬于外資企業(yè)，因此轉(zhuǎn)讓給外資基金不受“限外令”的限制，不出意外，應(yīng)能順利完成該筆交易。“富城中國(guó)”的出讓預(yù)計(jì)將帶來(lái)約5.85億元的凈利潤(rùn)，將使公司08年的業(yè)績(jī)變得更為確定。

　　我們預(yù)計(jì)公司2008年-2010年的凈利潤(rùn)分別為16.8億元、24.95億元、39億元，按增發(fā)4.5億股考慮，攤薄后每股收益分別為0.98元、1.45元和2.27元，公司最新收盤價(jià)為13.59元，對(duì)應(yīng)的市盈率分別為13.6倍、9.4倍、6倍；公司攤薄后每股NAV為25.5元，目前股價(jià)為NAV的0.53倍。與其它龍頭公司相比，公司PE估值的優(yōu)勢(shì)并不突出，但NAV估值有著較為明顯優(yōu)勢(shì)，維持對(duì)公司的“推薦”評(píng)級(jí)。

　　4.2冠城大通中報(bào)點(diǎn)評(píng)：近期發(fā)展還看整售業(yè)務(wù)進(jìn)展

　　業(yè)績(jī)基本符合預(yù)期。上半年公司實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入21.85億元，較上年同期數(shù)減少3%。實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.22億元，同比增長(zhǎng)18%；每股收益0.22元，基本符合預(yù)期。

　　房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率較去年大幅提升。上半年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)共結(jié)算面積3.86萬(wàn)平米，結(jié)算銷售收入5.77億元，同比減少6%。結(jié)算收入和利潤(rùn)幾乎都來(lái)源于北京冠城名敦道B區(qū)高層住宅，由于結(jié)算均價(jià)大幅提高，從而使得公司上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率較去年同期增加16個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到51%，這也是公司上半年能在收入下降的情況下實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要原因。而漆包線業(yè)務(wù)雖然收入占比超過(guò)70%，但毛利率不到4%，基本上不賺錢。

　　下半年重點(diǎn)做好兩個(gè)項(xiàng)目的整售。下半年公司將以冠城名敦道A區(qū)和太陽(yáng)星城F區(qū)8號(hào)樓的整售工作為重點(diǎn)，力爭(zhēng)以合理的價(jià)格成交并促使資金快速回流。我們認(rèn)為，公司如果能在下半年順利完成以上兩個(gè)項(xiàng)目的整售工作，對(duì)于解決目前資金緊張狀況和后續(xù)發(fā)展有重要意義。此外，冠城名敦道B3項(xiàng)目已于7月開盤，目前銷售率達(dá)40%，銷售均價(jià)約2萬(wàn)元/平米；蘇州冠城宏業(yè)項(xiàng)目和太陽(yáng)星城B區(qū)預(yù)計(jì)也將在年底面世。

　　采取措施提高弱市格局下的競(jìng)爭(zhēng)能力。公司計(jì)劃在未來(lái)一段時(shí)間采取積極措施提高公司在弱市格局下的競(jìng)爭(zhēng)能力。具體包括：以產(chǎn)品研發(fā)作為重點(diǎn)，增加適銷對(duì)路的產(chǎn)品開發(fā)；以品牌建設(shè)為重點(diǎn)，提高公司品牌知名度，加強(qiáng)后續(xù)服務(wù)的水平，提升公司產(chǎn)品整體的市場(chǎng)形象，增加公司產(chǎn)品附加值；以理順管理環(huán)節(jié)為重點(diǎn)，開源節(jié)流，降低公司的管理費(fèi)用；同時(shí)，加大營(yíng)銷力度，加快公司存量產(chǎn)品的周轉(zhuǎn)通過(guò)多種方式的營(yíng)銷，加快公司現(xiàn)有產(chǎn)品的銷售進(jìn)度，以提高公司滾動(dòng)開發(fā)的能力。

　　短期資金壓力依然較大。根據(jù)公司半年報(bào)數(shù)據(jù)，結(jié)合8月份的增發(fā)融資，預(yù)計(jì)目前資產(chǎn)負(fù)債率和凈債務(wù)率分別為76%和192%，較前期明顯下降。但是目前公司有息負(fù)債中，75%以上屬于一年內(nèi)到期的短期負(fù)債(其中包括5億大股東借款和4-5億太陽(yáng)宮廣場(chǎng)的預(yù)付款)，短期償債壓力較大。

　　給與“謹(jǐn)慎推薦”評(píng)級(jí)?？紤]到北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整情況，以及名敦道A區(qū)能否在今年實(shí)現(xiàn)整售存在一定不確定性，我們下調(diào)公司08和09年盈利預(yù)測(cè)至0.68元和1.00元，對(duì)應(yīng)動(dòng)態(tài)市盈率為9倍和6倍，給與公司謹(jǐn)慎推薦的投資評(píng)級(jí)。

　　4.3保利地產(chǎn)(600048)8月銷售數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：增速連續(xù)兩月下滑

　　增速連續(xù)兩月下滑。受市場(chǎng)持續(xù)走低及奧運(yùn)影響，公司銷售連續(xù)兩月下滑。2008年8月份，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積18.63萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購(gòu)金額12.04億元，同比下降10%，上個(gè)月這一數(shù)據(jù)為上升10%。2008年1-8月公司實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購(gòu)金額130.12億元，同比增長(zhǎng)25.26%，上月為30.5%。

　　完成全年計(jì)劃壓力較大。公司全年計(jì)劃完成240億的銷售額，1-8月份共完成130.12億，還差110億要在剩下的4個(gè)月完成，雖然公司在下半年推盤量將有所增加，但由于全國(guó)化布局剛剛完成并未進(jìn)入全面收獲階段，最近1年內(nèi)的銷售來(lái)源仍然主要集中在北京、上海、廣州及少數(shù)二線城市，銷售風(fēng)險(xiǎn)較為集中，而下半年和明年將是保障性住房形成對(duì)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)性沖擊，我們判斷近期樓市調(diào)整仍將持續(xù)深入，下半年樓市持續(xù)低迷可能性較大，我們繼續(xù)對(duì)公司完成全年計(jì)劃保持謹(jǐn)慎。

　　業(yè)績(jī)鎖定比例高。我們預(yù)計(jì)正常情況下公司08、09年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入139億元、253億元，每股收益分別為1.06、1.75元，增速達(dá)50%以上，對(duì)應(yīng)8月26日收盤價(jià)的PE分別為13倍、8倍。另外，2008年中期公司尚有預(yù)收帳款106億元，預(yù)計(jì)下半年結(jié)轉(zhuǎn)80億元左右，因此公司今年業(yè)績(jī)基本鎖定，如果全年完成240億銷售計(jì)劃，那么09年業(yè)績(jī)鎖定比例也將高達(dá)50%以上，是為數(shù)不多的鎖定比例較高的企業(yè)。

　　維持謹(jǐn)慎推薦評(píng)級(jí)。綜合PE與NAV估值，我們認(rèn)為公司的合理股價(jià)應(yīng)該在13.4-21.7元之間。公司具有一定的投資價(jià)值，但是由于市場(chǎng)對(duì)行業(yè)的預(yù)期仍然沒有好轉(zhuǎn)，股價(jià)缺乏上漲的動(dòng)力，而且公司擴(kuò)張較快，一旦因回款不暢等原因致使融資受阻，可能會(huì)延緩開發(fā)速度以至影響業(yè)績(jī)釋放，因此，我們不排除股價(jià)會(huì)在價(jià)值區(qū)間的范圍之外運(yùn)行的可能，維持公司“短期謹(jǐn)慎，長(zhǎng)期推薦”的評(píng)級(jí)。