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　　9月6日，諸多國內(nèi)房地產(chǎn)大佬云集內(nèi)蒙古首府呼和浩特，出席2008博鰲房地產(chǎn)論壇草原行，就房地產(chǎn)當前和未來形勢展開研討。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生、中房集團理事長孟曉蘇、華遠集團董事長任志強、ＳＯＨＯ中國有限公司董事會主席潘石屹等企業(yè)領(lǐng)軍人物和行業(yè)專家在論壇上發(fā)表了精彩的主題演講，這些演講集中于一些共同的話題：宏觀調(diào)控、救市以及過冬。

　　圈地運動結(jié)惡果

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)目前所處的形勢，聶梅生認為，從2004年開始，房地產(chǎn)行業(yè)進行了為期5年的調(diào)整，目前已經(jīng)到了深度調(diào)整的階段。2007年采取的宏調(diào)政策是加大供給、抑制需求、土地放量，但政策出臺以后，2007年的土地價格達到了五年新高、房價達到了三年新高。“造成這個結(jié)果的主要原因是忽視了流動性過剩，以及資本市場和土地市場的聯(lián)動。政府、開發(fā)商、購房者等三方面承受了2007年透支的影響。”

　　對于目前樓市交易量大幅萎縮的情況，聶梅生表示，主要原因是2008年的緊縮房貸、壓縮需求、防止過熱和通脹的宏觀調(diào)控政策抑制了需求增長，再加上今年的特殊國際背景和國內(nèi)經(jīng)濟受到災(zāi)害影響，導致了購房需求的大幅下降，以致形成了供給遠遠大于需求的狀況。

　　而在潘石屹看來，目前開發(fā)商之所以資金鏈緊張，除了國內(nèi)開發(fā)商沒有如期在國際資本市場圈到錢和中央的緊縮貨幣政策之外，去年開發(fā)商的圈地運動也是主因。他表示，早在去年7月，他就提出，“資本市場和土地市場發(fā)生的共振將使整個房地產(chǎn)市場發(fā)出尖叫聲”。“今年回過頭去看確實是這樣，因為股票的價格在漲，上市公司在資本市場上募集了大量資金，而資本市場對房地產(chǎn)商的評價指標主要是土地儲備，所以地產(chǎn)商就大量圈地，2007年一年全國土地的成交額比全年房地產(chǎn)的成交額高得多。”

　　如何救市？

　　救市無疑是近一階段房地產(chǎn)市場的熱點話題。

　　任志強風趣地表示，房地產(chǎn)商們的“解放軍”是地方政府，應(yīng)該把救市的希望寄托在地方政府身上。“地方政府是主導中國房地產(chǎn)的主要力量。比如可以出臺土地的使用辦法，然后定各種相關(guān)政策進行扶持，現(xiàn)在已經(jīng)有很多城市為了刺激房地產(chǎn)發(fā)展出臺了稅費制度改革政策。”不過，任也強調(diào)，不管有沒有救市，地產(chǎn)商都得“想辦法活下去”。

　　潘石屹對此則持不同觀點，他認為房地產(chǎn)行業(yè)不可能脫離于宏觀經(jīng)濟。“房地產(chǎn)和中國經(jīng)濟是一個整體。如果中國繼續(xù)從緊的貨幣政策，地方政府根本沒辦法救，怎么救呢？”

　　對于上周末碧桂園、世茂股價的深幅跳水，潘石屹認為，這是整個國際資本市場對中國的房地產(chǎn)市場不看好的一個表現(xiàn)，亦是國際資本市場對中國政府會不會救市的一種試探性行為。“如果不救市的話，他們會失去信心。”不過，潘表示他并不關(guān)心外資進不進來，而更關(guān)心國內(nèi)的保險基金能不能購買中國的房地產(chǎn)。

　　潘石屹對政策救市持樂觀態(tài)度，“如果這個經(jīng)濟形勢再發(fā)展兩個月，壞到一定程度，就一定會有救市措施出來。”他認為救市將主要有兩方面：一是貨幣政策，即降低利率和下調(diào)銀行存款準備金以增加市場資金供給；二是稅收政策，如下調(diào)土地交易稅、土地增值稅、股市印花稅。至于有學者提出的政府拿錢來救市，他認為顯然不現(xiàn)實。

　　中房集團理事長孟曉蘇以香港市場房價的大起大落為例發(fā)表看法，他認為救市最重要的是要恢復老百姓的信心。當時受香港回歸利好的刺激，1997年香港房價在兩年內(nèi)漲了一倍多，但接下來房價一路走低，連續(xù)六年下跌了將近70%，17萬家庭成為負資產(chǎn)家庭。后來由于媒體熱炒中行要拿兩百億收購香港居屋，受這一消息刺激，香港居民開始買房，樓市回暖拐點得以形成。“是誰救了香港的市場？還是香港的老百姓自己拿出錢來購買房屋，由此救了香港的市場。是誰使老百姓恢復了信心，是香港媒體，是輿論導向使購房者恢復了信心。”

　　市場呼喚穩(wěn)定

　　盡管對市場形勢及救市方法存在不同觀點，但與會專家紛紛紛認為，由于房價是與整個宏觀經(jīng)濟配套發(fā)展的，如果經(jīng)濟繼續(xù)保持增長，房價就不應(yīng)該大幅度波動。

　　潘石屹表示，只有經(jīng)濟增速快才有房地產(chǎn)的發(fā)展空間。“只有中國經(jīng)濟發(fā)展了，房地產(chǎn)才能健康發(fā)展。房地產(chǎn)商要到經(jīng)濟增長速度最快的地方去，如果GDP增長是零，大家都住一樣的房子，就沒有房地產(chǎn)的發(fā)展。”

　　聶梅生認為，下一步所有政策的出臺都應(yīng)該支持“三個避免”：避免房價大幅度下挫；避免房地產(chǎn)企業(yè)大面積倒閉；避免由于房地產(chǎn)下挫引起銀行形成大批壞賬。

　　事實上，現(xiàn)在政府主管部門也已經(jīng)認識到，既要防止房價過快、過高上漲，也要防止房價過快、過猛下跌。孟曉蘇認為，“保持總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定，降低房價升幅”早已成為政府和開發(fā)商的共識。

　　目前中國房地產(chǎn)業(yè)50％以上融資來自銀行，聶梅生認為這一現(xiàn)狀亟需改變。“當上帝關(guān)上一扇門的時候，一定會打開另外一扇門。”聶梅生說，這另一扇門就是房地產(chǎn)的直接融資，房地產(chǎn)的信托融資會出現(xiàn)新的局面。“央行今年的報告當中已經(jīng)提出在今年適當?shù)臅r候推出房地產(chǎn)信托基金，適當?shù)臅r候是何時？我想應(yīng)該到不了年底。”

　　此外，聶梅生透露，對農(nóng)村土地集約使用和流轉(zhuǎn)也已經(jīng)出現(xiàn)很多積極的聲音，現(xiàn)在也在征求意見，農(nóng)村土地問題有望獲得突破，金融和土地制度改革對房地產(chǎn)市場是利好的。