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　　在今天，如何評估彭磷基、楊國強這種規(guī)?；貐⑴c土地開發(fā)的行為？番禺一家在港上市房地產(chǎn)公司老板的看法是：“土地開發(fā)有兩種，一種是開發(fā)型，一種是交易型，就是炒地。彭磷基、楊國強屬于開發(fā)型。比如彭磷基，現(xiàn)在看他是賺了大錢，但1991年鐘村的領(lǐng)導(dǎo)找了十幾批外商，都不看好這片荒地，一直到彭磷基才下了決心。他們的地雖然大、便宜，但他們也不轉(zhuǎn)讓土地，而是用心開發(fā)，荒地變熟，土地價值才漲起來。如果他們不開發(fā)，土地價值會不會漲這么多呢？”

　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉教授告訴《第一財經(jīng)日報》：“開發(fā)商靠土地自然升值賺錢，政府應(yīng)該收增值稅。但過去土地并不像今天這樣昂貴，當(dāng)年有些開發(fā)商就‘死’在土地上，儲備土地也是儲備一種帶有風(fēng)險性的資產(chǎn)。房地產(chǎn)商的利潤主要是最近三四年才大幅增加的，因為房價漲得太厲害。以前開發(fā)商利潤沒這么高(注：碧桂園2004、2005年的利潤分別為2.37億元、5.895億元，2006年劇增至16.725億元)?，F(xiàn)在說開發(fā)商介入生地賺錢，從另一面看，其實是地方政府在一級開發(fā)中占用開發(fā)商資金，政府沒錢開發(fā)合乎出讓條件的土地，就讓開發(fā)商先進來。”

　　碧桂園開發(fā)模式的另一特征，是快速的一體化開發(fā)。一次成型，一次配套到位，精裝修交房。碧桂園總裁崔健波說，碧桂園的核心就是一個“快”字。碧桂園旗下的關(guān)聯(lián)公司幾乎囊括了所有和房地產(chǎn)相關(guān)的環(huán)節(jié)，基本全由自己做，以實現(xiàn)最優(yōu)成本控制。“我們有三個甲級設(shè)計院，500多人，我們看一塊地的時候就帶上設(shè)計和營銷人員，規(guī)劃研究初步設(shè)計，設(shè)計師、工程師、營銷人員一起考慮產(chǎn)品方向，并先設(shè)計起來。即使招標(biāo)落空，虧的只是人工，而假如能拿到地，就可以馬上出圖紙，馬上動工。”據(jù)一項分析，碧桂園的項目概念設(shè)計一天就可完成，多數(shù)項目可以在拿到土地使用權(quán)證后幾天內(nèi)開工，且一次開工面積不少于土地面積的50%。為了突出“快”字，碧桂園的定價一向較低，銷售快，不壓貨，產(chǎn)品年度平均積存率僅為2.5%。

　　在楊國強看來，碧桂園的核心競爭力是性價比。十多年以前，他就對身邊的人說，碧桂園的產(chǎn)品要“平”(便宜)，“靚”(好看)，“堅”(質(zhì)量過硬)，后來又說碧桂園的房子要“抵食夾大件”(粵語，指分量又好又足又便宜，物超所值)?？恐@又狠又準(zhǔn)的三板斧，碧桂園征服了它的目標(biāo)消費群，所開項目至今無一失手。

　　而楊國強自己，“這么多年來一直把自己當(dāng)成小建筑公司的經(jīng)理來干”，還是事必躬親，一個人說了算，親力親為。他昔日的助理劉文偉對記者說：“他一直覺得不親力親為，實際操作中就會走樣。”

　　7.地之是非

　　碧桂園的商業(yè)故事無疑是成功的，說它是一個傳奇也不為過。楊國強的商業(yè)才能和吃苦精神，和當(dāng)年的李嘉誠、李兆基、鄭裕彤們相比并不遜色。

　　從公司價值看，碧桂園的一大競爭優(yōu)勢是土地成本和土地規(guī)模，李兆基等愿意當(dāng)碧桂園的基礎(chǔ)投資者，也是看好這一點。

　　而媒體的質(zhì)疑恰恰就在這里。

　　現(xiàn)在我們來看看碧桂園是怎樣拿地的。其招股書這樣介紹：

　　1.在2002年7月之前，可通過土地出讓合同從當(dāng)?shù)卣畽C關(guān)獲得土地使用權(quán)，但2002年7月1日后，自地方機關(guān)出讓的土地必須采取公開招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓方式。只有在招、拍、掛的過程中才能收購一幅土地。(注：2002年7月1日實行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》明令，對國有土地使用權(quán)，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，市、縣人民政府土地行政主管部門必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)的或者底價。)

　　2.截至2007年1月31日，碧桂園共獲得226幅土地的使用權(quán)。其中屬于2002年7月1日前獲得的為85幅，通過與相關(guān)政府土地管理部門或縣級以上部門或土地使用權(quán)的原來獲授人訂立土地出讓合同或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議；其余2002年7月1日后獲得的141幅土地中，有139幅通過公開招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓方式，2幅通過與土地使用權(quán)的原來獲授人訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。此226幅土地已全數(shù)交付土地出讓金或應(yīng)付代價。