觀點(diǎn)網(wǎng) 3月27日，中渝置地于香港召開2022年度業(yè)績發(fā)布會(huì)，該司執(zhí)行董事梁振昌、副主席黃志強(qiáng)、董事總經(jīng)理林孝文、投資者關(guān)系主管陳綺華出席會(huì)議，并對(duì)去年業(yè)績進(jìn)行總結(jié)概述及回答投資者相關(guān)疑問。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱，2022財(cái)年中渝置地錄得營收4.98億港元，較2020年6.48億港元下滑約23.15%。其中，毛利4.74億港元，同比下滑24.40%；凈虧損約19.40億港元，同比上期盈利4.9億港元減少495.92%，該項(xiàng)數(shù)據(jù)已連續(xù)兩個(gè)財(cái)年錄得負(fù)增長。

作為中渝置地兩大收入來源之一的租金收入，在本報(bào)告期內(nèi)同樣錄得同比3.4%的降幅，至4.94億港元，租金收入占總收入比重99.19%。

對(duì)于租金收入的下滑，該司在年報(bào)中指出，由于年內(nèi)英鎊兌港元的平均匯率貶值約10%造成。

在本次業(yè)績會(huì)，中渝置地管理層對(duì)凈利虧損進(jìn)行了解釋說明，而投資者們更加關(guān)心公司在資產(chǎn)套現(xiàn)后的投資策略及目前持有資產(chǎn)的近況。

虧損撥備

對(duì)于2022年高達(dá)19.40億港元的凈利虧損，中渝置地投資者關(guān)系主管陳綺華指出，2022財(cái)年公司的凈虧損情況，均來自非現(xiàn)金和未曾變現(xiàn)的項(xiàng)目。

其中，內(nèi)地兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目做了預(yù)期信貸的虧損撥備，而對(duì)英國倫敦的兩個(gè)投資物業(yè)做了公平值虧損。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體觀察，倘若剔除上述兩項(xiàng)非現(xiàn)金及未變現(xiàn)項(xiàng)目的虧損撥備，中渝置地錄得盈利4.84億港元，較上期微降1.22個(gè)百分點(diǎn)。

從具體租金收入上看，來源主要是位于英國的兩個(gè)投資物業(yè)項(xiàng)目，兩宗資產(chǎn)均為商業(yè)大樓，且坐落于金融及保險(xiǎn)業(yè)區(qū)域，市場(chǎng)需求較為強(qiáng)勁的同時(shí)也為項(xiàng)目帶來了不錯(cuò)的出租率。

截至2022年末，中渝置地持有可租賃總面積約87.5萬平方呎的辦公空間，其中包含利德賀大樓及One Kingdom Street。前者在報(bào)告期內(nèi)錄得年租金收入為4160萬英鎊，同比增長5.58%，租金收益率約為每年3.6%；后者年租金收入則是與上期保持一直，約為1540萬英鎊，相當(dāng)于年租金收益率為5.3%。

根據(jù)該司披露的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，目前上述可租賃資產(chǎn)已幾乎全部租出，報(bào)告期內(nèi)租金回收率較上期上漲2個(gè)百分點(diǎn)，至99%。

陳綺華表示：“倫敦兩個(gè)投資項(xiàng)目受到加息的不利影響，公司出于投資物業(yè)估值及增加回報(bào)的要求，做虧損的公平值調(diào)整。”但由于該項(xiàng)開支為非現(xiàn)金性質(zhì)，且調(diào)整的兩項(xiàng)物業(yè)中渝置地均看做為長期租賃用途，因此調(diào)整并不會(huì)對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生重大影響。

對(duì)于商業(yè)投資物業(yè)來說，資產(chǎn)估值是跟隨物業(yè)租金收入及資本化率的變化而變化，變化規(guī)律為“租賃價(jià)值越高，公平值越高、資本化率越高，公平值越低”。

在預(yù)期中，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營時(shí)常越長，單位租金則就越高，公平值便越高。本次中渝置地倫敦資產(chǎn)的公平值調(diào)整，除去加息影響外，減值的原因還包括租金水平下跌。

在2019年-2021年間，中渝置地租金收入保持緩慢上行態(tài)勢(shì)，期間租金收入占總收入比重在超8成。到2022年時(shí)，該司租金收入同比微降3.32個(gè)百分點(diǎn)，但此時(shí)租金收入占總收入比重已達(dá)99.40%，收入組成相對(duì)單一。

至于內(nèi)地廣東江門及蘇州鹽城兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，包含預(yù)付款項(xiàng)、按金及其他應(yīng)收款項(xiàng)中的應(yīng)收款項(xiàng)，中渝置地作出累計(jì)10億港元的預(yù)期信貸虧損撥備。

這部分虧損撥備的調(diào)整，該司在年報(bào)中指出，出于對(duì)中國經(jīng)濟(jì)增長放緩的可能性不斷加大，以及現(xiàn)時(shí)中國房地產(chǎn)行業(yè)信貸危機(jī)下的考量。

對(duì)于投資收入方面，2022年度中渝置地收益頗豐，去應(yīng)占合資企業(yè)投資的凈盈利為9億港元，較上期增加7億港元。其中，僅香港港島南區(qū)壽臣山15號(hào)項(xiàng)目42%的權(quán)益收購，就為該司帶來了4.2億港元盈利。

保守策略

根據(jù)2022財(cái)年數(shù)據(jù)，中渝置地?fù)碛型高^合資企業(yè)營運(yùn)的7個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，其中2個(gè)位于倫敦應(yīng)占開發(fā)面積逾110萬平方呎，3個(gè)項(xiàng)目位于香港約50萬平方呎，及2個(gè)項(xiàng)目位于內(nèi)地約700萬平方呎。

報(bào)告期內(nèi)，該司于合資項(xiàng)目的投資總額由2021財(cái)年87億港元增加至103億港元，同比增長18.39%。中渝置地在年報(bào)中指出，投資總額增加主要是由于收購壽臣山15號(hào)所致。

2022年9月，中渝置地及英皇國際擬向合作方明發(fā)集團(tuán)旗下公司收購目標(biāo)公司10%股權(quán)，代價(jià)均為3.25億港元。目標(biāo)公司持有資產(chǎn)為香港港島南區(qū)壽臣山15號(hào)項(xiàng)目，該項(xiàng)目在2014年由英皇國際、世茂、明發(fā)三者競(jìng)得，并分別持有項(xiàng)目的40%、40%及20%股權(quán)。

同年2月，中渝置地全資子公司迅喜與CSI（資本策略地產(chǎn)有限公司）成立合資公司，以10.47億港元購入世茂集團(tuán)持有的壽臣山15號(hào)項(xiàng)目40%權(quán)益。2022年9月收購?fù)瓿珊?，明發(fā)退出持股，中渝置地對(duì)上述項(xiàng)目權(quán)益將由32%增加至42%，英皇國際則是增至50%。

此外，中渝置地及實(shí)控人張松橋在2022年還接盤了與富力一同開發(fā)的英國倫敦的Thames City項(xiàng)目，該項(xiàng)目為一個(gè)綜合開發(fā)項(xiàng)目，擁有12幢住宅及商業(yè)樓，將包含1500個(gè)豪華住宅單位，總可銷售面積約為170萬平方尺。目前項(xiàng)目由中渝置地持股50%，張松橋持股50%。

Thames City一期開發(fā)項(xiàng)目的兩座主樓已于2022年下半年竣工。截至2022年12月31日，該項(xiàng)目合共195個(gè)單位，面積為19.25萬平方呎已交付，產(chǎn)生銷售收入2.87億英鎊。

此外，中渝置地于倫敦還持有The Whiteley項(xiàng)目，該司于2019年曾承諾投資1.82億英鎊對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行重建，預(yù)計(jì)提供32.6萬平方呎住宅公寓，以及27.7萬平方呎零售、酒店、商業(yè)空間及停車位。截至2022年末，該項(xiàng)目已預(yù)售54間住宅單位，金額為3.34億英鎊。

2022年財(cái)報(bào)顯示，Thames City、The Whiteley項(xiàng)目分別為中渝置地帶來盈利2.6億港元及2.7億港元。另外，中渝置地及合營企業(yè)完成對(duì)澳洲墨爾本85 Spring Street項(xiàng)目的出售，代價(jià)為1.3億澳元，收益約為900萬澳元。

得益于出售資產(chǎn)及項(xiàng)目回款，中渝置地在手現(xiàn)金得到補(bǔ)充。

報(bào)告期內(nèi)，該司手頭現(xiàn)金為19億港元，信貸額度下的可用金額總計(jì)10億港元，其中9%是港幣，63%是美金，20%是英鎊，8%是其他貨幣。

對(duì)于未來的投資方向，中渝置地董事總經(jīng)理林孝文指出，現(xiàn)在市場(chǎng)這么動(dòng)蕩，公司的政策應(yīng)該會(huì)比較保守，盡量保存現(xiàn)金，內(nèi)地如果有機(jī)會(huì)公司也是會(huì)考慮的。

他以目前中渝置地位于江蘇及江門的投資為例，由于內(nèi)地的市場(chǎng)情況暫時(shí)不是很明朗，所以提前做了撥備。

林孝文亦指，希望工程復(fù)蘇，所有東西回到正常的時(shí)候，有機(jī)會(huì)將上述項(xiàng)目撥備調(diào)回。

觀點(diǎn)新媒體觀察到，中渝置地在還通過入股東萬恒平有限合伙，從而參與了恒大深圳龍華岳盟工業(yè)區(qū)舊改項(xiàng)目，上述有限合伙企業(yè)持有恒大岳盟工業(yè)區(qū)舊改項(xiàng)目公司99%股權(quán)。

2023年2月，北京東萬恒平經(jīng)濟(jì)咨詢中心（有限合伙）發(fā)生注冊(cè)資本及股東信息變更，該司由9.9億元注資變更為176.99億元，并新增包括中渝置地、長城資產(chǎn)、中信信托、萬科、深圳人才安居在內(nèi)的多位股東。

但從目前中渝置地的非流動(dòng)資產(chǎn)構(gòu)成上看，投資重心仍是以海外市場(chǎng)為主，且聚焦于英國。

截至2022年12月31日，該司錄得非流動(dòng)資產(chǎn)2267.84億港元，其中83.44%位于英國、15.54%位于香港。

以下為中渝置地2022年度業(yè)績發(fā)布會(huì)問答實(shí)錄：

現(xiàn)場(chǎng)提問：以往公司在香港和內(nèi)地都有投資，管理層現(xiàn)在怎么看中港樓市？因?yàn)榘闹弈沁叴嬖诔鍪圪Y產(chǎn)現(xiàn)象，可不可以說說在各個(gè)地區(qū)的部署，特別是內(nèi)地和香港會(huì)不會(huì)加碼？

林孝文：現(xiàn)在市場(chǎng)這么動(dòng)蕩，公司的政策應(yīng)該會(huì)比較保守，盡量保存現(xiàn)金。

很高興的是倫敦項(xiàng)目銷售得很好，預(yù)測(cè)到有很多現(xiàn)金回流，變成我們也有時(shí)間投資。

當(dāng)然，我們不會(huì)隨便輕易跳下去，內(nèi)地市場(chǎng)暫時(shí)還沒有穩(wěn)定，但是也不排除，如果有機(jī)會(huì)也是會(huì)考慮的。

希望疫情控制解除了之后，多一些內(nèi)地的同胞、其他地區(qū)的游客過來香港，希望多一些人對(duì)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)有興趣，我們覺得也是有很多機(jī)會(huì)的。

我們始終覺得，倫敦是相當(dāng)不錯(cuò)的投資城市，因?yàn)槭袌?chǎng)比較大，我們也熟悉這個(gè)項(xiàng)目，也會(huì)講英文，稅務(wù)也清晰，所以有機(jī)會(huì)會(huì)繼續(xù)發(fā)展。

現(xiàn)在倫敦的兩個(gè)項(xiàng)目也比較大，ThamesCity第一期完工就會(huì)考慮第二期，Whiteley繼續(xù)推廣，希望年底或者年初可以交付。

現(xiàn)場(chǎng)提問：可不可以分享一些各個(gè)國家的portfolios情況是怎么樣？

林孝文：portfolios大部分是在英國倫敦，比重說應(yīng)該是超過一半。

陳綺華：我們的全資項(xiàng)目也在英國，其他項(xiàng)目不是用合并報(bào)表全部反映的。

現(xiàn)場(chǎng)提問：澳洲之后會(huì)不會(huì)再到其他國家？

林孝文：當(dāng)然有這個(gè)可能，但是投資澳洲的幾個(gè)項(xiàng)目回報(bào)都挺滿意的。

剛才也說了我們希望保守一點(diǎn)，看清楚形勢(shì)，相信英國和澳洲、新加坡、日本這些都是有可能的。

現(xiàn)場(chǎng)提問：提到有兩個(gè)內(nèi)地的項(xiàng)目撥備了，請(qǐng)問是哪兩個(gè)項(xiàng)目？現(xiàn)在項(xiàng)目的情況怎么樣？

林孝文：一個(gè)在江蘇，一個(gè)在江門，因?yàn)閮?nèi)地的市場(chǎng)情況暫時(shí)不是很明朗，所以為了謹(jǐn)慎起見，就做了撥備。

工程也是有做的，希望工程復(fù)蘇，所有東西回到正常的時(shí)候，我們有機(jī)會(huì)將撥備Wayback。

現(xiàn)場(chǎng)提問：短期內(nèi)要在這些項(xiàng)目中用到的錢是多少？另外，剛才也說比較保守，其實(shí)香港也有很多項(xiàng)目在賣，一直在等大家接手，你們有沒有意向？

林孝文：現(xiàn)在的市場(chǎng)這么不明朗，我們還是傾向保守一些，再看一下其他的項(xiàng)目銷售情況，如果可以，我們多一些現(xiàn)金才會(huì)考慮增加其他的投資。

當(dāng)然，如果有很好的項(xiàng)目，我們也是會(huì)考慮的，因?yàn)榻栀J比率不是很高，是一個(gè)很健康的水平，但我們還是傾向保守一點(diǎn)。