楊光華 3月22日深夜。

恒大公布境外債務(wù)重組方案。

如果重組成功，恒大將解除上市公司清盤的風(fēng)險。恒大，將迎來一線生機？

對恒大來說，目前最迫切的事之一，就是公布財報。

如果停牌時間超過18個月，公司將退市。復(fù)牌之后，才可能復(fù)活。

01

3月底，上市房企年報發(fā)布季。

截至目前，70多家房企發(fā)布業(yè)績預(yù)報，20多家公布2022年財報。大多數(shù)業(yè)績預(yù)報，是預(yù)虧。最高預(yù)虧200多億元。

去年，佳兆業(yè)、恒大、融創(chuàng)、世茂、奧園、花樣年等17家港交所上市房企停牌。

如果這些房企年報“難產(chǎn)”，直接導(dǎo)致復(fù)牌難。

根據(jù)港交所《上市規(guī)則》規(guī)定，如果上市公司持續(xù)停牌18個月，港交所便有權(quán)將股份摘牌。

截至目前，佳兆業(yè)、景瑞兩家復(fù)牌，重回“牌桌”。復(fù)牌至少是一個積極的信號，提振市場信心。

2022年初，房企出現(xiàn)停牌潮。

疫情影響業(yè)績，市場下滑與企業(yè)流動性危機，多數(shù)公司更換審計師。

過去一年很難，上市房企的年報并不好看。

今年1-3月份，市場雖有復(fù)蘇，但未全面回暖，對上市房企來說，困難依然在眼前。不過，最壞的時候已經(jīng)過去了。

02

當出險上市房企忙于復(fù)牌時，房企“優(yōu)等生”們已發(fā)出年報。

近日，越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、招商蛇口與龍湖公布了2022年年報：

2022年，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入1250億元，同比增長8.6%。

2022年，華發(fā)股份營收同比增長15.5%，行業(yè)排名向前進了14個位次，連續(xù)三年穩(wěn)居千億陣營。

2022年，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入1830.03億元，同比增加13.92%。

2022年，龍湖集團期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入2505.7億元，同比增長12.2%。

“地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整，拐點已現(xiàn)”。龍湖集團董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平在2022年業(yè)績會上表示：

區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展帶動下的城市分化，具備產(chǎn)業(yè)與人才支撐的核心城市，實體消費真實而旺盛；

改善型住房成需求主導(dǎo)，客戶對產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量及生活配套的要求不斷提升；

企業(yè)告別高杠桿擴張模式，回歸產(chǎn)品主義及盈利本質(zhì)。

城市分化、改善型住宅、產(chǎn)品主義，這三條是買房人也要格外留意的。

70%以上人口流出的城市，房產(chǎn)沒有投資價值。我們要在核心城市的核心板塊，買堅持產(chǎn)品主義的項目，買有品位的改善住宅。

03

與復(fù)牌相比，債務(wù)重組是難度系數(shù)更高。

今年以來，新房銷售回暖、房企境內(nèi)融資放開、債務(wù)重組方案密集出爐……最近半個月，上市房企加速債務(wù)重組。

3月7日，融創(chuàng)境外債重組計劃獲得了主要持有人臨時小組支持，雙方將簽署重組支持協(xié)議。在完成協(xié)議簽署后，融創(chuàng)擬在3月底前對外公布其債務(wù)重組計劃。

努力還債的融創(chuàng)，如果能復(fù)牌復(fù)活，將給民營房企更多市場信心。除融創(chuàng)外，正榮、奧園、龍光、中梁等4家房企的重組方案也有望在3月底前出爐。

3月10日晚間，旭輝控股公布境外債務(wù)重組方案。3月22日，恒大與主要境外債權(quán)人就重組方案達成了協(xié)議。

3月27日，央行將降準0.25個百分點（來源央行官方網(wǎng)站）。既利于房企獲取資金支持，也利于個人申請按揭貸款。

在這場債務(wù)展期潮中，富力、龍光、融創(chuàng)、華夏幸福等債務(wù)展期的加權(quán)平均期限達到3年及以上。一旦展期方案通過，將為房企生存爭取到更多時間。重組之后，核心還是市場銷售回款。

國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示：

今年2月份各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體上漲，二手住宅價格環(huán)比全線止跌。

以武漢為例，截至3月23日，3月份武漢新房成交10282套。23天，日均447套，突破1萬套新房成交，延續(xù)2月份的市場熱度。

同期，3月份新房取證53次（2月12次），市場供應(yīng)猛增。四新、光谷中心城有項目開盤熱銷。最近一周，武漢新房銷量持續(xù)高位，洪山銷量排名第一。二手房量價齊升，以中心城區(qū)的中小戶型為主。

“今年來看，在一系列政策作用下，隨著經(jīng)濟轉(zhuǎn)暖，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極變化，主要表現(xiàn)在市場銷售降幅明顯收窄。”國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉說。

“總的來看，目前房地產(chǎn)市場還處在調(diào)整階段，后期隨著經(jīng)濟逐步改善，市場預(yù)期轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。”

有專家預(yù)測，今年3月樓市“小陽春”可能提前結(jié)束。他的判斷依據(jù)是，最近幾周新房、二手房成交下滑。而地產(chǎn)大佬胡葆森說，雖然全面復(fù)蘇的時間表待定，但復(fù)蘇趨勢已經(jīng)形成。

最近，南京、杭州、廣州的土拍市場回暖。在杭州的一宗熱門地塊，有60多家房企爭奪。3月23日，北京首場土拍，有一宗熱門地塊，28家央國企與14家民企參拍，是北京土地市場有史以來企業(yè)參與最多的地塊。

土地盛宴中，新城、濱江、大華、偉星等個別民企開始拿地。

［后記］

我們所處的時代，是一個充滿挑戰(zhàn)的時代，也是一個充滿希望的時代。

我們見證著房地產(chǎn)行業(yè)的分化式復(fù)蘇，目前房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇回暖基礎(chǔ)并不牢固，擴大房產(chǎn)內(nèi)需的路并不好走，整個行業(yè)的困境還沒有結(jié)束。

對部分困難房企來說，債務(wù)重組、復(fù)牌、銷售、保交樓等，還在“ICU”內(nèi)掙扎，離復(fù)活上岸還有距離。對那些買到爛尾樓的業(yè)主來說，心在滴血。他們最大的愿望是，能收到房。解決好爛尾問題，就是解決市場信心問題。

作為行業(yè)從業(yè)者，我們期待行業(yè)好起來，房企活下來，大家有活干。作為上市房企股票持有者，還有解套回本的機會；作為普通的買房人，房價穩(wěn)一點，房子品質(zhì)好一點。

今年政府工作報告提出，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

房地產(chǎn)依然是“支柱”行業(yè)，為了實現(xiàn)這些目標，還要更多切實有力的政策跟進，改善社會預(yù)期，提振社會信心，迅速激活房地產(chǎn)市場。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）觀點新媒體專欄作者

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