洪灝（思睿集團首席經(jīng)濟學(xué)家）：謝謝觀點，今天跟大家分享一下我最近對于市場經(jīng)濟的一些看法。

剛才一位發(fā)言嘉賓說“投資看股市，經(jīng)濟看樓市”，但是投資也要看樓市，因為中國的房地產(chǎn)總量接近500萬億人民幣，是全球最大的一個資產(chǎn)類別，所以如果房地產(chǎn)今年不能夠如期復(fù)蘇的話，那么中國的經(jīng)濟復(fù)蘇的力度可能將沒有想象的那么大。

今年經(jīng)濟增長目標(biāo)是5個點，去年低基數(shù)可以給我們4個點左右的增長。因為去年門檻太低了，所以今年發(fā)力的話我們非常有可能會沖破5%，甚至市場預(yù)期5.5%的目標(biāo)。

我們看一下房地產(chǎn)行業(yè)在全球的分布以及房地產(chǎn)的市值和全球人口分布對應(yīng)的關(guān)系。上面這個圖（見PPT圖），看一下中國的情況，現(xiàn)在我們的人口占全球人口接近20%，黃色的圈是中國的房地產(chǎn)占全球房地產(chǎn)總市值的比例。

這個圖很直觀向各位的表達(dá)，我們看到黃色的圈比黑心空心圓圈更大的，顯示這個地方占全球房地產(chǎn)市值占比高于人口比例，也就是說，這個國家每一個人擁有房地產(chǎn)的價值是高于全球平均的，大致是這么理解。

我們看到，顯然我們中國經(jīng)歷了九八以來房改之后24年的長足進(jìn)步，房地產(chǎn)的總值已經(jīng)成為了全球最大的資產(chǎn)類別，大概是500萬億人民幣，歐洲、美國房地產(chǎn)總值大概是在300萬億人民幣左右。

雖然我們中國房地產(chǎn)的價值占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了人口的占比，但是歐美的房地產(chǎn)估值似乎更突出，或者說歐美房地產(chǎn)的市值所占全球的比例比人口更突出，一小撮人占據(jù)了巨大房地產(chǎn)總市值。

因此這個圖告訴我們，首先中國房地產(chǎn)貴不貴？大家都說很貴，但我們還是有發(fā)展空間的。

而這個圖可以看出來，隨著經(jīng)濟越發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)的市值占全球的總市值會不斷增長。比如說拉美、非洲，這些地區(qū)我們看到他們?nèi)丝诘谋壤?，也就是他們?nèi)司鶕碛蟹康禺a(chǎn)的市值是低于全球水平，因為經(jīng)濟發(fā)展水平低于全球經(jīng)濟發(fā)展水平，就是這么簡單。

我們看一下居民財產(chǎn)配置，中國家庭房地產(chǎn)占整個家庭總可投資的資產(chǎn)大概是41%。我相信可能會更高，因為我們的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，有用小朋友的名字買的，用親戚朋友的名字買的，所以實際情況可能會更高。

我們看一下日本，日本占14%左右，這是1990年日本房地產(chǎn)泡沫之后穩(wěn)定下來的家庭資產(chǎn)總額。很多人都說現(xiàn)在去日本買房子很便宜，就是這么來的，東京房子遠(yuǎn)遠(yuǎn)比上海、深圳便宜了。

美國，從2005年的1/3，33%跌到了2020年的1/4，這個主要是因為05年到08年美國出現(xiàn)了一次巨大的房地產(chǎn)泡沫，釀成了次代危機，導(dǎo)致從1/3跌到1/4。美國1985年和1995年以前都是在30%左右，這個比例是非常穩(wěn)定的。

這張圖說明，首先中國家庭資產(chǎn)配置還是非常不成熟，尤其是相對于發(fā)達(dá)國家這些朋友來說，家庭資產(chǎn)過多地配置在房地產(chǎn)上，但這也說明其他資產(chǎn)類別未來的增長，可能在家庭投資里頭占的比重會越來越大，最終會到1/3或者1/4左右。

房地產(chǎn)增值的主要動力，首先我們看到就來自于全球人口的增長，因為隨著人口增長需要居住的面積就會不斷增多。中國以前10億人到現(xiàn)在14億人，以前10億人口大概2/3是農(nóng)村戶口，現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率達(dá)到2/3，新增出來的4億人以及新增出來的城鎮(zhèn)化人口都需要居住。

這是過去200年全球人口增長的趨勢以及城鎮(zhèn)化率，很顯然在過去200年里頭，這是一個城鎮(zhèn)化的歷史，隨著城鎮(zhèn)化率不斷提高，像中國這20年的城鎮(zhèn)化率不斷提高，人民不斷從第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)）解放出來進(jìn)入第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)，這時候我們看到國家的發(fā)展，同時房價的上升。

1980年之后，全球城鎮(zhèn)化率趨同了，顯示城鎮(zhèn)化是全球200年不可逆的巨型的宏觀趨勢。

這個圖顯示的是200年全球主要國家的房價，注意，在1980年之后全球的房價出現(xiàn)了一波錐形直線上升，因為1980年左右發(fā)生了一個巨大的事件，就是1973年尼克松把美元和黃金脫鉤，徹底放棄了金本位制，在貨幣增發(fā)的過程中沒有產(chǎn)生更多的通脹，但是更多貨幣增發(fā)顯示在房子價格的上升，全球都是一樣，暴漲。

看一下我們中國的情況，中國城鎮(zhèn)化率和人口流動的關(guān)系，以及房價關(guān)系。我們看到，隨著人口的流動，巨大的人口向一線和準(zhǔn)二線以及二線城市流入，導(dǎo)致這一些城市的房價在快速上漲，房價和人口的流動它的關(guān)系是密切相關(guān)的。

現(xiàn)在上海2000-3000萬人，其中1000萬人以上居然是流動人口。北京差不多，廣東這邊我相信流動人口更厲害，這些流動人口不僅僅給城市帶來了新的活力、新的生產(chǎn)力和新的勞動力，也推動了城市房價不斷地上升，而且我們的數(shù)據(jù)顯示，人口流入的速度和房價的增長速度是呈正比的。

2022年開始，中國人口出現(xiàn)了一個趨勢，就是35-55歲青壯年的勞動人口的比例到了2025年，也就是現(xiàn)在這個時間點，青壯年勞動人口比例逐漸進(jìn)入了一個平臺區(qū)。

如果我們用全球的房價做一個擬合，和青壯年人口比例做一個擬合，我們看到在2020-2025年之間隨著青壯年勞動人口的比例進(jìn)入一個高的平臺之后，房價很可能就不會像過去十年那樣飛快地增長。

這個跡象其實最近這兩年也看出來了，2021年時我去博鰲房地產(chǎn)論壇，當(dāng)時我們的議題是18萬億是房屋銷售的一個天花板或者說一個短期的天花板。沒想到，到了2022年房子銷售巨幅下降，由于疫情干擾下降到了12萬億左右，可能會稍微低一點，是10-12萬億左右。

今年蔡會長也向各位展示了1-2月復(fù)蘇的情況，雖然比前面10個月有強勁復(fù)蘇，但還是微微的負(fù)增長，因此今年房地產(chǎn)是否能夠如期地復(fù)蘇是我們經(jīng)濟復(fù)蘇的關(guān)鍵。

剛才講到人口和房價、人口和城鎮(zhèn)化、人口和貨幣的關(guān)系，有一組非常有意思的數(shù)據(jù)想跟大家分享一下。

大家回想一下，2010年最熱的宏觀主題是劉易斯拐點，就是青壯年勞動人口比例開始到了一個高點慢慢下降，雖然當(dāng)時進(jìn)行了激烈的討論，但是沒有感同身受。

十年之后，今天2023年，我們回首看一下2010年我們經(jīng)歷的劉易斯拐點，不僅僅是人口的拐點，同時還是房地產(chǎn)投資增長速度的拐點。

當(dāng)時房地產(chǎn)投資的增速一年可以達(dá)到20%，甚至更高，今年能夠達(dá)到8%、10%的話經(jīng)濟起來的速度就很快了。同時我們看到2010年中國貨幣供應(yīng)供應(yīng)的方法也發(fā)生了質(zhì)的變化，2021年是中國宏觀經(jīng)濟的轉(zhuǎn)折之年，不僅僅是跨越了劉易斯拐點，在跨越之后房地產(chǎn)的投資發(fā)生了變化，貨幣供應(yīng)模式也發(fā)生了變化。

因此，我們要看一下這個市場是怎么樣去反映人口的變化、城鎮(zhèn)化的變化、貨幣供應(yīng)的變化，2010年就是中國宏觀經(jīng)濟拐點之年。

到現(xiàn)在，經(jīng)歷了劉易斯拐點的十年之后，再看傳統(tǒng)的行業(yè)市值的占比嚴(yán)重降低，房地產(chǎn)和金融占比從當(dāng)年一半的江山占到現(xiàn)在大概20%左右，很有意思，這就是宏觀的變化。

2010年的時候，我們不知道會發(fā)生什么事情，現(xiàn)在一目了然。

房地產(chǎn)的占比下降了，但還是一個非常重要的板塊，一個是投資看房地產(chǎn)，經(jīng)濟也要看房地產(chǎn)。

我們知道，中國的經(jīng)濟的周期運行是非常有規(guī)律的，大概3-4年左右出現(xiàn)一個經(jīng)濟周期從底部到頂部再回到底部的過程。上一個經(jīng)濟周期結(jié)束于大概2020年左右，達(dá)到了一個底部，現(xiàn)在再次回到了經(jīng)濟周期的底部。

所以，今年隨著房地產(chǎn)的復(fù)蘇，如果房地產(chǎn)復(fù)蘇的話消費也應(yīng)該有所復(fù)蘇，同時出口可能會比較弱，而且去年四季度已經(jīng)看到出口同比增長非常弱了，這是因為美聯(lián)儲在收緊，是因為美國國內(nèi)需求，就是這么簡單。

今年我們靠自己，希望房地產(chǎn)起來，房地產(chǎn)起來帶動消費、投資，這樣隨著經(jīng)濟周期進(jìn)入底部尋底的過程之后，應(yīng)該能達(dá)到5%的增長目標(biāo)，甚至更好。

現(xiàn)在已經(jīng)看到一些經(jīng)濟數(shù)據(jù)開始出現(xiàn)往上走的形態(tài)，相信在未來幾個季度里會看到越來越多的證據(jù)，就是中國經(jīng)濟的周期在這一輪經(jīng)歷了尋底，開始復(fù)蘇。

我的演講完畢，謝謝！