蔡云（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長、研究員）：尊敬的各位新老朋友，觀點論壇又一次把我們聚在一起了。

乘著春天的春風(fēng)，再一次來到美麗的廣州，希望在觀點年度論壇上，各位行業(yè)能夠交流出希望的火花。

我們說，房地產(chǎn)既然作為一個產(chǎn)業(yè)，沒有理由不向前發(fā)展，這是未來行業(yè)發(fā)展的支撐。

房地產(chǎn)一頭連著民生，一頭連著經(jīng)濟增長，上下游行業(yè)對整個經(jīng)濟增長的影響較大。去年由于多重因素的影響，房地產(chǎn)市場整體處于下行狀態(tài)，包括一些頭部房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈出現(xiàn)了問題，一些地方甚至出現(xiàn)了住房交付困難的問題。

對此，中央高度重視，各地區(qū)、各部門積極出臺政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，積極滿足房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。同時，支持剛性、改善性住房需求，堅持房住不炒、因城施策，總體上保障了基本民生需求。

看國家統(tǒng)計局二月份的數(shù)據(jù)，隨著去年以來一系列的政策出臺，好局面的開端來自幾個方面。

從政策端看：3月5日第十四屆全國人大第一次會議開幕。對于2023年的房地產(chǎn)工作，政府工作報告從政策方向上進行了定調(diào)：在供給端，“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”。

在需求端，“加強住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題”。

其次，住房消費的引導(dǎo)。當前住房消費主體或有切實需求的正是3億左右新市民、青年人。政策重點就是要將這部分人群納入住房保障、住房消費，從而激活住房發(fā)展的可持續(xù)動力，也是擴大內(nèi)需，提振住房消費的關(guān)鍵。

政府工作報告中，在“著力擴大國內(nèi)需求”章節(jié)中還再次了提及實施城市更新行動，“促進區(qū)域優(yōu)勢互補、各展其長，鼓勵和吸引更多民間資本參與國家重大工程和補短板項目建設(shè)，激發(fā)民間活力”。

我們分析，目前市場的上升也是一個政策積累的效果，本身市場究竟改善多少？這是一個非常值得我們大家深思的問題，所以政策的積累效果在整個數(shù)據(jù)當中的改善是比較重要的，這是我們房地產(chǎn)的一個現(xiàn)狀分析。

在未來發(fā)展過程當中，擴大保障性的供給，推進長租房的建設(shè)，穩(wěn)地價、房價還是基調(diào)定調(diào)，所以整個市場發(fā)展狀態(tài)，一定會穩(wěn)定，在穩(wěn)中求進的發(fā)展理念下，我們看到了一個新的希望。

第二個觀點是房地產(chǎn)在調(diào)整中前行。

回首改革開放30年中國老百姓的住房變遷，就會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)記載的既是一部中國30年的建設(shè)史，又是一部濃縮了我國社會主義建設(shè)、改革開放的歷史。

宏觀經(jīng)濟發(fā)展從根本上決定著房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模還是發(fā)展方向都受到宏觀經(jīng)濟的影響。因此。房地產(chǎn)的發(fā)展將引領(lǐng)一段時期的宏觀經(jīng)濟運行，對我國經(jīng)濟產(chǎn)生巨大影響。很多經(jīng)濟數(shù)據(jù)中，我們可以看出，房地產(chǎn)的增長同GDP的增長大體同步。

中國經(jīng)濟的大勢不斷變化，房地產(chǎn)調(diào)控則伴隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展。

城市化進程，一刻未停。高質(zhì)量的經(jīng)濟發(fā)展仍需要漫長的道路，中國的城市化進程仍然有漫長的路要走，但在房地產(chǎn)調(diào)控的變化中，房地產(chǎn)角色定位的轉(zhuǎn)變肯定將成為必然。

可以預(yù)知的是，在未來中國經(jīng)濟格局中，房地產(chǎn)仍然將是重要的經(jīng)濟增長點，但并非唯一一個，更多的新興產(chǎn)業(yè)將與房地產(chǎn)一起分擔中國經(jīng)濟增長的責(zé)任。

第三，專業(yè)化與多元化

現(xiàn)在我們討論接下來房地產(chǎn)怎么做？我認為有兩個“化”，一個是專業(yè)化，一個是多元化。

首先是專業(yè)化。當前房地產(chǎn)市場仍處于較為困難時期，大部分城市房價存在下行壓力，住房銷售有待全面改善，房企資金狀況偏緊的局面尚未得到根本扭轉(zhuǎn)。

盡管年初至今房地產(chǎn)市場傳來一些積極消息，但行業(yè)復(fù)蘇的基礎(chǔ)并不牢固，居民和房企資產(chǎn)負債表修復(fù)需要經(jīng)歷一個過程，結(jié)構(gòu)性問題值得重視。因此有必要進一步加大力度，給予房地產(chǎn)行業(yè)更為有效的支持。

房地產(chǎn)經(jīng)歷了多年的成長發(fā)展，高周轉(zhuǎn)、高杠桿基本上不適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展形勢了，轉(zhuǎn)型發(fā)展成為行業(yè)主題。由于中國房地產(chǎn)的開發(fā)模式是一攬子從融資、拿地、開發(fā)、建設(shè)、銷售、運營、服務(wù)等全過程，這一模式下開發(fā)企業(yè)的特征是：大而全、重資產(chǎn)、風(fēng)險大。投資規(guī)模的增大，持有型物業(yè)的增加，對資金需求量過大、資源整合能力和專業(yè)度要求越來越高，這樣很難都做精做強，很難做到投融資、開發(fā)、運營、服務(wù)各環(huán)節(jié)足夠?qū)I(yè)化。

因此，下一步發(fā)展趨勢應(yīng)該更專業(yè)化，體現(xiàn)兩個方面體現(xiàn)：第一個方面產(chǎn)品更專業(yè)化。

在目前情況之下，下一步市場一定更為細分的。從傳統(tǒng)產(chǎn)品來說，隨著民生方向不斷強化，我們要把更多精力思考本身的專業(yè)性，用更加精準的市場眼光對產(chǎn)品細分化，對于開發(fā)企業(yè)來說也提出更高的要求。

另一方面運營能力的提高。當存量資產(chǎn)不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)運營資產(chǎn)的比例不斷增加，特別是近年來非住宅開發(fā)的增大，房地產(chǎn)金融化特點愈發(fā)顯現(xiàn)，房企要有超強資本運作能力，實現(xiàn)可持續(xù)性的發(fā)展。

11月28日，證監(jiān)會表示，要開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，引入機構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，促進房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)，并探索新的發(fā)展模式。

多數(shù)資本方在轉(zhuǎn)變地產(chǎn)投資邏輯的同時，也在不動產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ふ倚碌臋C遇，物流園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商辦、城市更新、長租公寓等都是資本方關(guān)注的領(lǐng)域。

從開發(fā)商到運營商的角色轉(zhuǎn)變，是很多房企轉(zhuǎn)型過程中的必經(jīng)階段。對部分房企來說，尋找新的利潤增長點或許是更好的選擇。

目前房地產(chǎn)行業(yè)比較常見的多元化戰(zhàn)略無外乎有兩種：一是基于房地產(chǎn)本身的多元化發(fā)展，即以房子為載體尋求新的利潤增長點，比如商業(yè)地產(chǎn)、文旅、代建、物業(yè)管理、長租公寓等；另一種則是跨界跨領(lǐng)域的多元化發(fā)展，比如機器人、新能源、農(nóng)業(yè)、物流等。

出于政策和市場的雙重原因，近年來，越來越多房企將商業(yè)運營的模式延伸到住宅、工業(yè)、文旅及綜合體等業(yè)態(tài)，在業(yè)績報表中多將其統(tǒng)稱為投資型物業(yè)。其中，長租公寓、特色小鎮(zhèn)和聯(lián)合辦公的運營成為新熱點。

多元化框架雖已搭起，就大部分企業(yè)而言，相關(guān)業(yè)務(wù)尚處在培養(yǎng)期，并未并表，甚至部分業(yè)務(wù)仍圍繞地產(chǎn)營銷搭建。

除此以外，房企進行多元化嘗試已成風(fēng)氣，除前述方向外，還包括養(yǎng)老、醫(yī)療、物流、文旅、體育、金融、消費等領(lǐng)域。其中有些領(lǐng)域能夠與傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，有些則并無明顯關(guān)聯(lián)。

從長期看，推進高質(zhì)量的發(fā)展，依托于進一步推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化，仍需住房的滿足。

從企業(yè)看，做出產(chǎn)品的精細化、標準化、差異化，提高存量資產(chǎn)的運營能力，向市場縱深發(fā)展，以專業(yè)化穩(wěn)住基本盤，多元化發(fā)展。

當前形勢下，房企要始終堅持穩(wěn)健經(jīng)營，保持適度杠桿；要持續(xù)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，通過精益管理、降本增效，提高發(fā)展質(zhì)量。要以人為本，打造好產(chǎn)品、好服務(wù)。

最后，期望在這個會上再次傾聽專家們思想觀點碰撞的機會，也期待大會的圓滿成功，謝謝大家。