觀點指數(shù) 新的一年，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)復(fù)蘇預(yù)期中，深受影響的各行各業(yè)對未來都有更多憧憬，期盼涅槃重生，成為增長的一環(huán)。從地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)，到產(chǎn)城、物流、租賃，再到文旅、康養(yǎng)、金融資管等領(lǐng)域，一時間盡顯“春風(fēng)吹拂，萬物生長”的美好希望。

我們知道，具體到行業(yè)、企業(yè)與個人則仍然會面對許許多多的不同問題和挑戰(zhàn)。沒有人能預(yù)測疫情是否徹底遠(yuǎn)離，經(jīng)濟(jì)增長的各駕馬車又會在重啟過程中遭遇多少波折，但堅定的信心是最重要的。我們相信，無論是科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)還是消費(fèi)領(lǐng)域，都將在新起點上以高質(zhì)量發(fā)展為目標(biāo)構(gòu)建出更多新的模式。

不舍晝夜，只為萬物生長的春天。

觀點指數(shù)長期監(jiān)測行業(yè)數(shù)據(jù)，關(guān)注重點企業(yè)，每年定期推出《卓越指數(shù) • 2023房地產(chǎn)年度卓越表現(xiàn)報告》，盤點這一年地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走勢，從全面的視角解析行業(yè)未來。

以下為其中的《2023辦公空間運(yùn)營服務(wù)卓越表現(xiàn)報告》，更多請點擊2023觀點房地產(chǎn)卓越指數(shù) - 觀點網(wǎng) (guandian.cn)

經(jīng)過長時間沉淀，靈活辦公行業(yè)從早前的高歌猛進(jìn)邁入冷靜期。相對于規(guī)模而言，當(dāng)下企業(yè)更注重精細(xì)化運(yùn)營能力的提升，頭部企業(yè)在企業(yè)入駐率方面有所提升。

不過，目前多數(shù)辦公空間服務(wù)企業(yè)收入模式單一，主要收入來源仍是空間租賃服務(wù)收入，企業(yè)難以走出持續(xù)虧損的怪圈，在營收改善方面并沒有太多起色，這也是目前行業(yè)難以被資本市場歡迎的原因。

基于此，企業(yè)在現(xiàn)有資源的聯(lián)動下，積極探索多元業(yè)務(wù)融合模式，尋求營收突破。

在此背景下，BEEPLUS近期憑借自身實力獲得新增融資。據(jù)了解，2023年初，BEEPLUS宣布已經(jīng)完成C輪戰(zhàn)略股權(quán)融資，珠海市大橫琴集團(tuán)為主要投資方。

觀點指數(shù)認(rèn)為，疫情消散后，靈活辦公市場仍是一塊可觀的蛋糕，能否吃上更加講求自身硬實力。

規(guī)模之外，運(yùn)營效益獲提升

2022年初，攜程宣布將在全公司實現(xiàn)混合辦公制度，自3月1日起，每周三周五事業(yè)部及職能部門可以根據(jù)實際管理需求，推行1-2天的混合辦公。

針對企業(yè)的混合辦公模式需求，辦公空間服務(wù)商可以針對性地提供就近辦公需求解決方案。靈活辦公模式正逐漸被更多企業(yè)接受。

辦公空間服務(wù)商運(yùn)營規(guī)模上，樣本企業(yè)WeWork、優(yōu)客工場、夢想加以及創(chuàng)富港等在管規(guī)模位于行業(yè)前列。在內(nèi)地，優(yōu)客工場在管規(guī)模更具優(yōu)勢，截至2022年6月30日，共計運(yùn)營220個辦公空間項目，可提供工位數(shù)約66500個，總管理面積約95.9萬平方米。

截至2022年末，WeWork在全球39個國家設(shè)立了超700個辦公社區(qū)，支持約90.6萬個工作站和68.2萬個實體會員。自2016年進(jìn)入中國市場后，目前已在上海、北京、廣州、深圳、杭州、香港、南京等重點城市建立近100家社區(qū)。

而WeWork在11月公布，將撤銷美國40個辦公地點。根據(jù)公開資料，截至去年9月底，其簽訂的長期租約樓面面積為1557萬平方呎。此外，2023年初，WeWork宣布全球削減300個職位，是撤銷不符合效益辦公室計劃的一部分行動。

此前數(shù)年，辦公空間服務(wù)企業(yè)高歌猛進(jìn)，在規(guī)模增長的同時也帶來了許多副作用。近些年疫情沖擊導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)下行，創(chuàng)業(yè)潮回落，中小企業(yè)在疫情下經(jīng)營困難。同時資本對于靈活辦公的熱度減弱，辦公空間服務(wù)企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張勢頭逐漸回落。

隨著行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新周期，規(guī)模增長逐步趨于穩(wěn)定，企業(yè)愈發(fā)注重精細(xì)化運(yùn)營管理能力的提升，探索行業(yè)可持續(xù)發(fā)展方向。隨著疫情的放開，如何保持高水平的出租單價、出租率和續(xù)租率等指標(biāo)數(shù)據(jù)，正考驗企業(yè)的運(yùn)營管理能力。

樣本企業(yè)平均出租率水平為84.02%，總體企業(yè)入駐率均超60%，出租率超80%的企業(yè)占比約78.95%，整體來看出租率水平并不理想。2022年全年，頭部企業(yè)WeWork的入駐率增長至75%，實體會員數(shù)同比增長17%，運(yùn)營效益有所增長。

出租率超90%以上，處于較高水平的主要有ATLAS寰圖、OFFICEZIP、創(chuàng)富港、夢想加和BEEPLUS等企業(yè)。入駐率水平的高低與招商積極度與能力、項目運(yùn)營管理水平等息息相關(guān)。

其中夢想加在2022年成功與多家企業(yè)完成簽約或續(xù)約，企業(yè)租戶涵蓋醫(yī)藥、游戲、金融、區(qū)塊鏈等多個領(lǐng)域，包括小藥藥、北森、天翼云、凱森保險、庫珀科技等企業(yè)成功入駐夢想加辦公空間，其提供的辦公解決方案受到企業(yè)的認(rèn)可。

BEEPLUS方面，則憑借自身實力再次獲得融資。近期宣布已經(jīng)完成C輪戰(zhàn)略股權(quán)融資，珠海市大橫琴集團(tuán)為主要投資方。本次融資是大橫琴集團(tuán)在2019年投資的基礎(chǔ)上再次出資，這也表明大橫琴集團(tuán)對BEEPLUS發(fā)展的認(rèn)可。

空間租賃收入仍是主流，多元創(chuàng)收在路上

行業(yè)沉淀期，如何維持健康可持續(xù)的發(fā)展成為企業(yè)的重點經(jīng)營方向。同時，辦公空間服務(wù)企業(yè)也在積極開拓多元業(yè)務(wù)發(fā)展方向，積極實現(xiàn)多元創(chuàng)收。

目前企業(yè)開展的業(yè)務(wù)并不局限于辦公空間的租賃業(yè)務(wù)，更多傾向于利用自有資源在現(xiàn)有業(yè)務(wù)之下培育新的增長點。

如優(yōu)客工場在扎根辦公租賃業(yè)務(wù)的同時，拓展新的產(chǎn)品線--公寓業(yè)務(wù)，同時在2023年初正式發(fā)布其旗下的公寓管理平臺"UptoU"。此外，優(yōu)客工場熱衷于餐飲業(yè)務(wù)，推出曉壽司和旬源，主打日料餐飲，將餐飲服務(wù)管理融入辦公空間業(yè)務(wù)中。

ATLAS寰圖則成功促成了廣西南寧富雅國際商務(wù)大廈A棟整棟寫字樓的大宗交易，是2022年上半年廣西體量最大且成交額最高的寫字樓資產(chǎn)交易，實現(xiàn)交易雙方雙贏局面。與其他辦公空間服務(wù)商相比，ATLAS寰圖投身資產(chǎn)交易業(yè)務(wù)顯得尤為積極。據(jù)了解，2021年以來，ATLAS寰圖累計成交物業(yè)21宗，累計成交面積95.12萬平方米，累計成交額94.58億元。

觀點指數(shù)認(rèn)為，基于自有資源的聯(lián)動，在現(xiàn)有業(yè)務(wù)之下尋求新的業(yè)績增長點成為辦公空間服務(wù)企業(yè)實現(xiàn)多元創(chuàng)收的重要突破口。

但從企業(yè)披露的數(shù)據(jù)來看，截至2022年6月底，優(yōu)客工場、堂堂加、筑夢之星工作區(qū)收入占比分別為54.26%、88.13%以及97.86%，相較于2021年底占比有所提升，其中優(yōu)客工場從35.62%增長至54.26%，主要是營銷和品牌服務(wù)收入占比下滑帶來的。

創(chuàng)富港方面，營收由租賃及商務(wù)服務(wù)收入單一組成，持續(xù)多年無變動。

雖然辦公空間服務(wù)商手握豐富的企業(yè)租戶資源，但收入模式單一也是通病之一，大頭收入仍是辦公空間租賃收入，這也是企業(yè)積極拓展其他附加業(yè)務(wù)板塊的原因。

在尋求多元業(yè)務(wù)發(fā)展之外，企業(yè)定制化的熱潮也不減。

年內(nèi)優(yōu)客工場牽手華為，先后為后者定制了北京、麗江以及淮安三個城市辦公室。

據(jù)了解，優(yōu)客工場目前已成功為華為、阿里巴巴、京東、字節(jié)跳動、小米、美團(tuán)、360、忠旺集團(tuán)、PHILIPS、耐克、埃森哲等知名企業(yè)成功落地了辦公項目。

除優(yōu)客工場外，WeWork、夢想加、ATLAS寰圖等辦公空間服務(wù)商對企業(yè)定制業(yè)務(wù)的發(fā)展也愈加重視。企業(yè)定制業(yè)務(wù)優(yōu)勢在于提供一站式定制，節(jié)約成本的同時換來更高效的服務(wù)。

隨著電商直播帶貨趨于成熟，行業(yè)對于主播團(tuán)隊的要求也越來越高，如何通過直播空間的場景打造推動主播實現(xiàn)品牌價值的塑造成為重中之重?；诖耍愃朴趬粝爰訛橹辈バ袠I(yè)打造專屬辦公空間的動作也成為趨勢。

業(yè)態(tài)融合釋放空間生命力，新開業(yè)項目聚焦一線城市

項目開業(yè)方面，觀點指數(shù)選取19家辦公空間服務(wù)企業(yè)作為樣本企業(yè)，監(jiān)測辦公空間產(chǎn)品的開業(yè)情況。

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2022年全年樣本企業(yè)新增入市42個辦公空間項目，優(yōu)客工場、夢想加、創(chuàng)富港、零秒空間等企業(yè)均有新增項目入市。

開業(yè)項目數(shù)量最大的是創(chuàng)富港，全年新開門店數(shù)26家，貢獻(xiàn)占比61.9%。觀點指數(shù)注意到，創(chuàng)富港新開門店和新拓門店多數(shù)是萬平方米以下的小體量項目，觀察新開門店特點發(fā)現(xiàn)創(chuàng)富港熱衷于整層獲取辦公空間，通過改造后出租。

優(yōu)客工場在大體量項目上有所突破，2022年初新簽約南昌紅谷灘·優(yōu)客工場，該項目是其第18個超萬平方米的項目，合作面積56989.64平米，于2022年上半年開業(yè)。

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，目前優(yōu)客工場超2萬平方米的園區(qū)項目主要有南昌紅谷灘·優(yōu)客工場、沈撫示范區(qū)數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)·優(yōu)客工場、倬郡·優(yōu)客工場、大同青創(chuàng)城·優(yōu)客工場、北京金融安全產(chǎn)業(yè)園·優(yōu)客工場、東莞得康醫(yī)療·優(yōu)客工場、張家口京西國際·優(yōu)客工場、晉中金坤商務(wù)·優(yōu)客工場、成都電商直播產(chǎn)業(yè)園·優(yōu)客工場以及南昌李巷·優(yōu)客工場項目。

可以發(fā)現(xiàn)，優(yōu)客工場大體量園區(qū)類項目較少分布于一線城市，或許是基于成本的考慮，同時隨著新一線以及二線城市的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)集群的辦公吸引力也在上升。

觀察開業(yè)城市選擇方面可以發(fā)現(xiàn)，項目城市聚集趨勢明顯，一線城市新開門店占比超70%，辦公需求仍向頭部城市集中。

同時企業(yè)對于成都、杭州、武漢等重點城市的關(guān)注度加強(qiáng)，新一線城市對于中小微創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的吸引力提升，辦公需求有所上升，吸引更多辦公空間服務(wù)企業(yè)入局。

新拓門店上，企業(yè)改造物業(yè)類型不僅局限于辦公樓宇，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、購物中心、商場、TOD等項目逐漸被企業(yè)青睞。在辦公需求升級下，如何選擇存量資產(chǎn)進(jìn)行更新改造，打造商務(wù)、娛樂、商業(yè)、社交一體化的多場景融合空間，提升空間吸引力是擺在辦公空間服務(wù)商面前的重要考題。

如年內(nèi)夢想加簽約杭州西站TOD項目、夢想加與匯龍森中孵高科集團(tuán)在寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等商業(yè)辦公領(lǐng)域開展項目合作、創(chuàng)富港進(jìn)駐利金城購物廣場、BEEPLUS聯(lián)合知識城集團(tuán)打造的廣州知識城集團(tuán)·BEEPLUS產(chǎn)業(yè)中心項目、優(yōu)客工場簽約運(yùn)營托管新項目沈撫示范區(qū)數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等案例，均是類似的思路。

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2022年企業(yè)新拓項目中除寫字樓業(yè)態(tài)外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)類目占比最高，優(yōu)客工場、BEEPLUS等企業(yè)均在產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造上發(fā)力。

這類業(yè)態(tài)對辦公空間服務(wù)商的吸引力較大，如何讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)融入生活，實現(xiàn)產(chǎn)城有效融合，成為改造更新的重點所在。

前文提及的優(yōu)客工場超2萬平方米的管理園區(qū)則涵蓋金融安全產(chǎn)業(yè)園、電商直播產(chǎn)業(yè)園、數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園、新基建園區(qū)等，涉及領(lǐng)域廣泛。

辦伴則繼續(xù)發(fā)揮在上海的優(yōu)勢，簽約項目多數(shù)位于上海核心商務(wù)區(qū)的高端寫字樓項目，如位于陸家嘴商圈的花旗集團(tuán)大廈、位于南京東路商圈的華設(shè)大廈等。

辦伴在項目進(jìn)駐方面類目較為單一，均為寫字樓項目，主要與已有的產(chǎn)品線相關(guān)：為企業(yè)提供聯(lián)合辦公空間的DCO系列、獨(dú)立精裝商務(wù)辦公空間DPLUS系列以及臻選商務(wù)空間PRiiME系列等多樣空間產(chǎn)品。

獨(dú)立精裝商務(wù)辦公空間DPLUS系列自推出以來，一直是辦伴在項目打造上的主力產(chǎn)品。

繼續(xù)虧損，如何盈利成為避不開的考題

從企業(yè)披露的數(shù)據(jù)來看，即使辦公空間服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了多方面的發(fā)力，但仍無法改變當(dāng)前盈利窘迫的困境。

以優(yōu)客工場、WeWork等為代表的上市企業(yè)披露的2022年上半年財報數(shù)據(jù)顯示，均未實現(xiàn)盈利，處于長期虧損的狀態(tài)。

WeWork最新財報數(shù)據(jù)顯示，2022年全年營收32.45億美元，較2021年同比增長26.26%；凈虧損錄得22.5億美元，較2021年凈損46.32億美元有所收窄。雖然營收和凈虧損情況均得到改善，但不可否認(rèn)的是，自2019年披露財報以來，WeWork已經(jīng)連續(xù)4年出現(xiàn)虧損，累計總虧損金額達(dá)144.9億美元。

同時，WeWork在財報中表示，預(yù)估今年第一季營收介于8.3億美元至8.55億美元，經(jīng)調(diào)整后EBITDA介于虧損2500萬美元至收支平衡。該公司還預(yù)估，2023年有望實現(xiàn)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正。

優(yōu)客工場的財報數(shù)據(jù)也難言樂觀，2022年上半年營業(yè)收入為2.97億元，同比下跌40.66%，凈虧損2.52億元，相較2021年上半年虧損金額有所縮窄，累計虧損金額持續(xù)增長。截至2023年3月6日，優(yōu)客工場股價僅收于0.99美元/股，總市值距離登陸納斯達(dá)克時的開盤價9.25美元/股已跌超85%。

WeWork在二級市場表現(xiàn)同樣不佳。據(jù)了解，2019年WeWork在美國謀求上市，稱估值已達(dá)470億美元，并在2021年10月成功在紐交所公開掛牌上市，首日開盤價11.28美元/股。截至2023年3月6日，WeWork收盤價為1.15美元/股，下跌超85%，股價走勢似乎預(yù)示了企業(yè)高開低走的命運(yùn)。

近期消息指出，WeWork正與投資者談判，以重組超過30億美元的未償債務(wù)并籌集更多現(xiàn)金。目前日本軟銀集團(tuán)是WeWork最大股東同時也是最大債務(wù)人，但有消息稱不會向WeWork注入額外資金。

除此之外，未完成上市的企業(yè)也難以言之"舒適"。2022年上半年筑夢之星營收縮水，總營收1206.59萬美元，與2021年同期對比下跌41.75%，上半年凈虧損達(dá)552.22萬美元，較2021年同期虧損金額有所縮窄，但仍在繼續(xù)。

堂堂加營收同比有所增長，但凈虧損較2021年同比加大。2022年9月，堂堂加向美國證券交易委員會（SEC）遞交了IPO申請，擬通過首次公開募股籌集約4000萬美元，股票代碼擬為"AGII"。原先計劃與SPAC合并在美股上市，而后在2022年5月宣布與特殊收購公司GoldenbridgeAcquisitionLimited終止合并上市協(xié)議，放棄SPAC上市方式。

盈利難是目前辦公空間服務(wù)商的普遍特征，這也是企業(yè)不被資本市場歡迎的原因。

與其他企業(yè)處于持續(xù)虧損狀態(tài)不同，創(chuàng)富港是行業(yè)唯一一家多年保持正向盈利的企業(yè)，2022年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入3.41億元，同比增長9.66%；錄得凈利潤2408.01萬元，同比增長44.96%，在疫情反復(fù)下仍維持穩(wěn)定的盈利能力。

截至2022年6月底，創(chuàng)富港總資產(chǎn)收益率1.32%，相較2021年末的1.1%有所上漲；經(jīng)營性活動凈現(xiàn)金流從2014年的4002萬元增長至2.03億元，漲幅達(dá)407.5%。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月底，創(chuàng)富港全國簽約門店數(shù)量共計240家，簽約門店面積達(dá)32.92萬平方米。從2014年到2022年6月，創(chuàng)富港在管規(guī)模從8.72萬平方米增長至32.92萬平方米，漲幅達(dá)277.52%，在管項目主要分布于深圳、廣州、北京、上海、杭州、香港、寧波、長沙等重點城市。