觀點指數(shù) 新的一年，經濟強復蘇預期中，深受影響的各行各業(yè)對未來都有更多憧憬，期盼涅槃重生，成為增長的一環(huán)。從地產、商業(yè)、物業(yè)，到產城、物流、租賃，再到文旅、康養(yǎng)、金融資管等領域，一時間盡顯“春風吹拂，萬物生長”的美好希望。

我們知道，具體到行業(yè)、企業(yè)與個人則仍然會面對許許多多的不同問題和挑戰(zhàn)。沒有人能預測疫情是否徹底遠離，經濟增長的各駕馬車又會在重啟過程中遭遇多少波折，但堅定的信心是最重要的。我們相信，無論是科技產業(yè)、房地產行業(yè)還是消費領域，都將在新起點上以高質量發(fā)展為目標構建出更多新的模式。

不舍晝夜，只為萬物生長的春天。

觀點指數(shù)長期監(jiān)測行業(yè)數(shù)據(jù)，關注重點企業(yè)，每年定期推出《卓越指數(shù) • 2023房地產年度卓越表現(xiàn)報告》，盤點這一年地產行業(yè)的發(fā)展走勢，從全面的視角解析行業(yè)未來。

以下為其中的《2023地產行業(yè)ESG卓越表現(xiàn)報告》及研究成果，更多請點擊2023觀點房地產卓越指數(shù) - 觀點網 (guandian.cn)

2018年末，中國人民銀行發(fā)布《中國綠色金融發(fā)展報告（2018）》，對我國綠色金融發(fā)展情況進行了全面總結，并重點介紹了綠色金融標準研制工作的進展，這標志著ESG理念與綠色金融體系的市場化。

房企要繼續(xù)高質量發(fā)展，需將“ESG”納入考量。隨著中國投資市場的開放，國際投資者對企業(yè)“ESG”的關注度越來越高，國內投資者也在通過觀察企業(yè)“ESG”的變化來規(guī)避相關風險。

與經濟大趨勢同頻，地產行業(yè)也在積極貫徹“ESG”的相關條件。

作為碳排放大戶，房地產和建筑業(yè)是當前實現(xiàn)“碳中和”目標拖后腿的行業(yè)，也是可以取得突破性進展的行業(yè)。

但通過對樣本企業(yè)的調查分析，部分企業(yè)發(fā)布的社會責任報告只是追隨潮流，缺乏具體的節(jié)能減排規(guī)劃，沒有對應的綠色金融能力，更無法讓投資者了解可持續(xù)發(fā)展的路徑。

觀點指數(shù)對于ESG的研究從金融角度作為主要抓手，評估企業(yè)在金融、投資價值與“去碳化”之間的聯(lián)系。

數(shù)據(jù)層面，我們從非財務數(shù)據(jù)入手，諸如碳排放、綠色建筑面積、員工人數(shù)、減排措施等方面推演財務數(shù)據(jù)，例如現(xiàn)金流，融資規(guī)模，或有負債等等，最后依然會落腳于企業(yè)的財務與經營狀況。

ESG對于觀點指數(shù)而言，是一份加密的財務報告。

信息披露不盡相同，ESG落地機遇與挑戰(zhàn)

中國內地與香港對于ESG相關信息的披露程度存在差異，整體而言，香港上市房企對于ESG理念的起步與執(zhí)行相對較早，市場主導性更強，披露要求也更加嚴格，已成為必要的風險考量框架。

相對而言，內地上市房企起步較晚，信息質量較為單薄，屬于政策主導性驅動。

具體來看，港交所于2012年指導自愿披露ESG信息；2016年1月起強制披露定性環(huán)境和社會信息；從2017年1月起強制披露定量環(huán)境數(shù)據(jù)。

香港的高度市場化將可持續(xù)發(fā)展與金融信息緊密關聯(lián)，證監(jiān)會向認可單位信托和互惠基金的管理公司發(fā)出通函，強制要求在2019年12月31日前在發(fā)售文件中披露投資重點、策略、相關風險等方面的信息。這在一定程度上減少了“洗綠”行為，以及后續(xù)的非綠色屬性融資。

2021年6月，證監(jiān)會進一步提高此類披露標準，增加了資產配置、參考基準等方面的披露。

中國內地A股上市公司的ESG信息披露主要受政府指導，靠政策驅動，并未實施強制性要求。2022年1月7日，上交所要求上市公司積極實踐可持續(xù)發(fā)展、承擔社會責任、加大生物和環(huán)境保護力度，應當按規(guī)定披露履行社會責任的情況。

對于房地產行業(yè)，2019年發(fā)布了《建筑碳排放計算標準》，明確了建筑物排放的定義及計算方法；2021年，發(fā)布了國家標準《建筑節(jié)能與可再生能源利用通用規(guī)范》，明確強制性的碳排放強度和節(jié)能率標準。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

注：樣本池為觀點指數(shù)跟進的61家房企；標題中"ESG報告"指房企公開發(fā)行的"環(huán)境、社會及管治報告"、"企業(yè)社會責任報告"、"可持續(xù)發(fā)展報告"的統(tǒng)稱。

觀點指數(shù)發(fā)現(xiàn)，內地因為政策導向性原因，對于ESG相關信息披露較為滯后，接近10家企業(yè)于2021年才開展披露工作。不僅如此，內地上市房企可得到的綠色金融融資份額較少，絕大部分綠色建筑只應用在高級寫字樓與高端住宅，缺乏具體的節(jié)能減排數(shù)據(jù)或執(zhí)行方案。

ESG之于房企，給資產管理與資產價值創(chuàng)造了諸多機遇和挑戰(zhàn)。機遇在于促進房企服務與產品的差異化，不僅涉及環(huán)境領域，還涉及房地產項目，對群眾尤其是需要支持和穩(wěn)定的低收入人群和弱勢人群的社會影響；挑戰(zhàn)則在于如何統(tǒng)籌資產數(shù)據(jù)以滿足披露要求，以及如何確定必要的資源和專業(yè)知識以有效整合可持續(xù)性風險。

ESG所帶來的影響不僅僅是房企這一環(huán)，還有一個由投資者、融資人、合作伙伴以及建筑材料供應商組成的生態(tài)系統(tǒng)，共同構成了房地產價值鏈。雖然這些法律法規(guī)直接影響房地產開發(fā)公司，但與可持續(xù)性有關的報告和透明度要求，必須在整個價值鏈上實現(xiàn)。

觀點指數(shù)分析，房地產行業(yè)目前存在一些不利的可持續(xù)性影響指標，或將不利于未來融資與節(jié)能減排，其中最主要的是能源效率低下型房地產資產的敞口。房企缺乏合適的資源和專業(yè)知識以衡量這些指標，包括進行有意義的信息披露。

目前，各國缺乏一致和可比較的數(shù)據(jù)，難以測試對建筑性能所需的衡量以及為性能最佳建筑設定合適的標準值。另一方面，“洗綠”行為類似于財務造假，夸大節(jié)能減排、環(huán)境治理以及管控績效以獲得資本市場支持。

兵馬未動，“綠色金融”先行

ESG投資理念的誕生以資本為源，綠色金融的逐漸擴增不僅是企業(yè)的另類債權資源，更是一種綜合與可持續(xù)發(fā)展能力的肯定。

常規(guī)融資渠道的“萎靡“為綠色融資提供契機，從金融十六條到新五條出臺，本次房地產支持政策是有選擇性的，房企獲融資支持的分化十分明顯，政策出臺的目的是為了防止風險進一步向經營正常的房企蔓延，以此來穩(wěn)定當前的房地產市場。

雖然從政策上看“”三支箭“給房地產企業(yè)帶來了上萬億元的融資支持（僅萬科從6家國有大行獲得的意向授信額度就超過3000億元），實際落地與否仍有不確定性，后續(xù)實際貸款依然要經過銀行的審核，債券、非公開發(fā)行股票能否落實還要看投資者的購買意向。

早在2016年，以當代置業(yè)為代表的房企就已經成功發(fā)行綠色債券，近年越來越多房企啟動綠色融資渠道，包括龍湖集團、陽光城、旭輝、禹洲、陽光城等，發(fā)行規(guī)模持續(xù)增長，也表明房企越來越重視節(jié)能減排和綠色建筑發(fā)展。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

注：港幣與美元按歷史匯率進行換算

從近5年數(shù)據(jù)看，香港市場逐漸成為全球最大的綠色債券市場之一，表現(xiàn)出飛快的發(fā)展速度。內地市場在2020年以后也呈現(xiàn)出突發(fā)增長，但整體規(guī)模相對較小，且“綠色”理念的落地仍有較大空間。

觀點指數(shù)發(fā)現(xiàn)，當前房企及相關產業(yè)的綠色債券市場報告呈現(xiàn)出主體多元化與資金多樣化的明顯趨勢，而主體多元化表明“綠債”的前景是受到資本市場所認可的。

最初內地企業(yè)大多不具備綠債發(fā)行資格，主要發(fā)行者為香港商業(yè)地產機構等?，F(xiàn)已逐漸轉變?yōu)榇罅績鹊丶昂Ｍ鈾C構，其中內地發(fā)行者規(guī)模不斷攀升。

2015-2022年間，中國內地發(fā)行者逐漸成為香港綠色債券發(fā)行的主力軍。此外，私企開始引領綠債市場：2016年，港鐵發(fā)行8支貼標綠債，成為當年最大的綠債發(fā)行者。但2020-2022年期間港鐵的綠債規(guī)模[1] 僅占香港綠色債券發(fā)行市場份額的0.3%-0.5%。

另一數(shù)據(jù)表明，2021年，共460家涉及房地產開發(fā)、基礎設施建設、物流園區(qū)等業(yè)務的主體發(fā)行綠債（約212億美元），其中私企數(shù)量超過65%。私企數(shù)量增多及市場份額的擴大，更加反映出綠色債券市場化逐步落地，升值空間也愈發(fā)被投資者所認可。

資金用途多樣化說明綠色金融的橫向拓展具備擴升空間，數(shù)據(jù)表明，2021年募集而來的綠色資金投向綠色建筑、水、可再生能源、低碳交通等7個領域。整體來看，用于綠色建筑業(yè)的綠債款項超過30%，這與發(fā)行者主要由房地產企業(yè)組成有關。

在香港資本市場，投向建筑領域的比例更高，超過37%。觀點指數(shù)認為，募集資金投入并支持多領域綠色項目發(fā)展，未來隨著市場的擴大與認證過程的完善，應該會有更多綠色建筑項目被確認和界定。

在樣本企業(yè)甄選中，太古地產的綠色金融框架更為成熟，資金來源多樣性以及成本管控能力得到了資本市場的認可。

上述數(shù)據(jù)表明，太古地產綠債到期日全部在2030年末之前，這反映企業(yè)對于2030可持續(xù)發(fā)展的前瞻性布局。

據(jù)悉，上述債券所籌資金凈額將用于公司全新或現(xiàn)有綠色項目或為該些項目提供再融資，范疇涵蓋綠色建筑、能源效益、可再生能源、用水效益及污水處理，以及如何應對氣候變化等。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

此外，若從綠色債券募集資金投向看，按氣候債券組織的分類方案劃分，內地資金投放最多的是低碳交通領域，占2021年發(fā)行總額的33%，而建筑部門只有9%的占比，再次說明房企發(fā)行規(guī)模偏低。

若對比香港市場，建筑領域是最大的資金投向，占37%。領展和太古地產緊隨港鐵，并列私營部門最大發(fā)行人，兩者均已發(fā)行基準規(guī)模5億美元的交易。

作為高端物業(yè)的締造者，太古地產的綠色金融框架與金融機構的聯(lián)系同樣十分緊密。

太古地產是香港及中國內地唯一獲納入道瓊斯可持續(xù)發(fā)展世界指數(shù)的發(fā)展商，于2019年7月該公司達成首筆與可持續(xù)發(fā)展表現(xiàn)掛鉤的貸款，即與東方匯理銀行達成協(xié)議，將一筆于2017年訂立的港幣5億五年期循環(huán)貸款轉為與可持續(xù)發(fā)展表現(xiàn)掛鉤貸款，利率因應公司環(huán)境、社會及管治表現(xiàn)調整。在此貸款框架下，東方匯理銀行將基于一些標準每年下調利率。

貸款所得資金投資于支持實踐太古地產2030可持續(xù)發(fā)展策略訂立的目標，如采用先進的節(jié)能技術，以及支持發(fā)展中的綠色建筑。

綠色建筑進程加快，“雙碳”前路道阻且長

綠色建筑是當前房企綠色融資的最主要投資方向，同時，綠色低碳、綠色建筑、智能樓宇等逐漸成為衡量ESG評級的主要考慮因素。

2021年，全國主要城市新交付寫字樓中超過40%擁有或申請綠色認證。德勤中國分析認為，考慮到建筑領域在中國能源消耗和二氧化碳排放中占比較大，購物中心、酒店、辦公樓宇等對氣候的影響也必然受到關注。

然而，市場同樣對綠色建筑表達了擔憂，也逐漸意識到潛在的危機。

綠色建筑、ESG投資理念和非綠色建筑相比會產生一定的租金和資產價格溢價，在業(yè)內被稱為“綠色溢價”（Green Premium）。經濟下行環(huán)境中，到底有多少投資人愿意為此“買單”？可持續(xù)的動力是否會面臨挑戰(zhàn)？這些都是不容忽視的問題。

觀點指數(shù)發(fā)現(xiàn)，當前綠色建筑中的高級物業(yè)、商業(yè)地產以及產業(yè)園區(qū)受到明顯的投資偏好影響。

目前，綠色建筑投資者類型以國內保險機構、境外長期基金和地產基金為主。該類投資者的投資策略非常廣泛，除了追求傳統(tǒng)核心地段資產的長期策略外，近年來基于資產稀缺性加上供給側收緊的市場環(huán)境，增值型物業(yè)投資也逐漸成為市場主流，特別是在資產升級改造方面。

投資者傾向于買入能夠產生穩(wěn)定且靈活現(xiàn)金流的物業(yè)，因此重新開發(fā)及改造項目備受市場追捧。在這方面，著重物業(yè)質量、高效運營和低碳環(huán)保的綠色建筑因其增值效益，開始進入投資者的視野。

隨著綠色建筑政策的落地實施，以及部分先行房企成功塑造的可持續(xù)發(fā)展形象，尤其是港資房企（如太古、新鴻基、新世界等），綠色建筑開始受到更多同行的關注。與此同時，近年來許多國家主權基金或養(yǎng)老基金、保險公司等，內部投資指引開始出現(xiàn)針對ESG投資的規(guī)定，譬如為外匯基金房地產組合投資時，物業(yè)的綠色認證將會是重點考慮之一。

綠色建筑在商業(yè)地產中的經濟效益同樣突出，觀點指數(shù)與施耐德電氣聯(lián)合發(fā)布的《2022數(shù)字化運營白皮書》中指出，現(xiàn)階段商業(yè)樓宇的運維成本通常是建造成本的3-5倍。企業(yè)相關負責人也透露，綠色建筑項目的引進或將為企業(yè)每年節(jié)約20%-35%的能源與人力支出。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

觀點指數(shù)認為，當前綠色建筑產業(yè)發(fā)展的阻礙不是來源于技術層面，而是經濟價值層面。綠色金融經常被視為加速綠色建筑發(fā)展的催化劑，因此綠色建筑的投資回報成為投資者與行業(yè)最關心的核心問題。

市場對綠色建筑的投資意愿或預期如何，溢價是否真實存在？

當前，擁有綠色建筑認證與評級是投資綠色資產考慮的先決因素，說明綠色認證有著不可或缺的標簽作用，預計能為投資者進入綠色投資領域提供更多的信心。不過，對于綠色建筑的國際評級，當前內地房企普遍沒有獲得國際市場的認可。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，MSCI，觀點指數(shù)整理

綠色改造的升級潛力被認為是次要考量因素，投資者基本看好綠色建筑的發(fā)展?jié)摿?，與目前市場主流的增值型投資策略相符。估計隨著有關高科技及節(jié)能減排數(shù)據(jù)的更多即時量化與分析，投資者會更有信心基于準確評估和實時監(jiān)測物業(yè)的表現(xiàn)來進行投資決策。這也表示，亞洲投資者開始更關注全面的綠色管理模式，GRESB指標受到更多認同。

綠色資產在內部回報率(IRR)的表現(xiàn)預計會超過非綠色資產，但是在過往采訪中，部分企業(yè)管理者認為需要預留一定的風險溢價，因此對綠色資產IRR的預期更高?，F(xiàn)金流增加是最直接提高IRR的方式，觀點指數(shù)認為，綠色資產能通過節(jié)省運營成本帶來額外的現(xiàn)金流。

在“綠色建筑”領域，恒隆地產的布局模式值得學習，可量化目標也給予投資者一針強心劑。

恒隆地產在香港和內地發(fā)展、管理并持有多元化國際級物業(yè)組合，覆蓋香港及9個內地城市，包括上海、沈陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明、武漢和杭州，并在可持續(xù)發(fā)展方面有著諸多規(guī)劃。

觀點指數(shù)分析，當前深耕于商業(yè)地產與高級物業(yè)的企業(yè)更愿意加大對綠色建筑的投入。

具體看恒隆地產的布局歷程，2020年12月宣布了一系列將于2030年或之前達到的可持續(xù)發(fā)展目標和指標，這類具體指標是內地房企普遍未披露或欠缺的。

2021年，恒隆定下25個將于2025年底或之前實現(xiàn)的可持續(xù)發(fā)展指標，涵蓋了該公司可持續(xù)發(fā)展框架聚焦的4個優(yōu)先議題，為應對重大可持續(xù)發(fā)展挑戰(zhàn)制定具體及可量化的措施。

另一方面，與外資的高度合作同樣是綠色進程的催化劑。如恒隆地產成為亞洲首批承諾制訂短期及長期減碳目標的房地產公司，致力于2050年前實現(xiàn)凈零價值鏈溫室氣體排放。該目標將符合科學碳目標倡議（Science Based Targets initiative，簡稱SBTi）的凈零排放標準（Net-Zero Standard）。

2022年4月，恒隆再下一城，成為香港首家以及亞洲首批承諾達致ULI Greenprint凈零碳排放營運目標的房地產公司之一，并致力于2050年前將營運物業(yè)組合的營運碳排放量減至凈零排放水平。

社會治理披露不足，管理體系有待提升

當前，房企對于社會層面的信息披露主要集中于員工與捐贈兩個層面。

員工層面，就業(yè)人數(shù)前三甲的房開企業(yè)分別為萬科企業(yè)、保利發(fā)展、中海發(fā)展；就業(yè)人數(shù)前三甲的物業(yè)企業(yè)分別為碧桂園服務、雅生活、中海物業(yè)。在2020-2021年員工人數(shù)實現(xiàn)100%增長的企業(yè)中，物企員工規(guī)模逐步增長，其中增長翻倍的物業(yè)企業(yè)包括：華發(fā)物業(yè)、碧桂園服務、世茂服務。

但也不乏部分企業(yè)在收縮員工規(guī)模，如合景泰富集團、華僑城、建發(fā)國際集團等企業(yè)2020-2021員工數(shù)量減幅超過30%。

捐贈層面，根據(jù)福布斯中國發(fā)布的2021中國慈善榜，上榜企業(yè)行業(yè)集中度方面，房地產行業(yè)捐贈數(shù)量最多，前100家中占了29家，榜單前十名中有6家均為房企。

據(jù)2021年房企ESG報告顯示，可統(tǒng)計到房企向社會累積捐贈總額超過470億元。其中，碧桂園累計參與社會慈善捐款超100億元；龍湖集團累計捐贈17億元；中南建設累計投入慈善資金超10億元；遠洋集團累計支持社會公益款項5.3億元。

ESG投資的評判標準相對而言是軟性的，但對投資人來說，ESG投資所能帶來的利潤卻不能過于缺少量化。

目前，我國A股市場監(jiān)管尚未出臺強制的ESG披露框架。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，25.18%的A股上市公司（不含北交所）披露ESG報告（CSR報告或可持續(xù)發(fā)展報告），近三年來一直維持在四分之一的披露比重。

觀點指數(shù)針對已發(fā)布的ESG報告，不少數(shù)據(jù)在指標定義、統(tǒng)計口徑、可靠性方面都面臨較大的改進空間。

對于投資人來說，量化數(shù)據(jù)匱乏、披露標準不一致等難題，都是ESG投資面臨的挑戰(zhàn)。