觀點指數(shù) 房地產(chǎn)行業(yè)市場化改革多年，對于國民經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定有著不可忽視的作用,在全社會固定資產(chǎn)投資、地方財政收入、金融機構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額。

當(dāng)前，行業(yè)已逐步由增量逐步進入存量階段，行業(yè)政策的調(diào)控基調(diào)也明確控制行業(yè)增速,在"房住不炒"、"不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段"主邏輯下，房地產(chǎn)企業(yè)高速擴張的基礎(chǔ)已經(jīng)不存在。

對于上市公司而言，股東最關(guān)注的莫過于企業(yè)的盈利能力，而其中凈資產(chǎn)收益率(ROE)具有很強代表性。所有者權(quán)益包括了股東投入的股本金、企業(yè)公積金以及留存收益等，對應(yīng)的收益率是衡量股東資金使用效率的重要財務(wù)指標(biāo)。

觀點指數(shù)以企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)，包括投入資本回報率ROIC、歸母凈利潤增長、ROE、股權(quán)自由現(xiàn)金流等，此外綜合考慮管理指標(biāo)、商業(yè)模式、品牌指標(biāo)對上市房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報進來多維度評估。龍湖集團、華潤置地、中國海外發(fā)展依靠突出的優(yōu)勢，領(lǐng)銜"2022上市房企投資回報卓越表現(xiàn)"。

企業(yè)的盈利能力是投資者獲得分紅的重要保證，從收入構(gòu)成來看，龍湖各業(yè)務(wù)板塊都有亮眼表現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)收入同比增長20%，收入2046億元，毛利率23%;商業(yè)運營和租賃住房穩(wěn)步發(fā)展,疫情時有反復(fù)的影響下，投資性物業(yè)收入仍然實現(xiàn)104億元，同比增長37%，毛利率75%;物業(yè)服務(wù)和其它收入為84億元，同比增長41%。

出色的"期末成績單"也為投資者帶來了較高回報率，2021年龍湖凈資產(chǎn)回報率、投入資本回報率以及股權(quán)自由現(xiàn)金流等指標(biāo)均在行業(yè)中遙遙領(lǐng)先。

上述3家企業(yè)在土儲布局方面展現(xiàn)出嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y策略,為長期盈利增長提供有效保障。其中，龍湖高能級城市的土儲面積達(dá)85%,貨值占比86%，覆蓋環(huán)渤海、長三角等優(yōu)質(zhì)區(qū)域。

華潤置地開發(fā)業(yè)務(wù)土儲面積5778萬平米，一二線城市面積占比維持在70%高位，投資性物業(yè)土儲面積1095萬平米,其中購物中心占比 69%，一二線城市面積占比提高至85%，基本完成全國核心城市的布局。

中海發(fā)展在2021年加速發(fā)展商業(yè)板塊，全年實現(xiàn)18個項目入市。去年下半年在北京、上海、深圳等-線高能級城市項目均有收貨，目前在手儲備項目68個，對應(yīng)面積520萬平米。有望實現(xiàn)開發(fā)業(yè)務(wù)與投資物業(yè)之間的最佳組合，強化去杠桿環(huán)境中的競爭優(yōu)勢。

整體來看,突出重圍的企業(yè)在逆境中都在積極地尋求改變，重新審視投資策略，聚焦高能級城市及持續(xù)深化核心城市布局。從行業(yè)出現(xiàn)大的波動調(diào)整開始，亦意味著投資并購的機會，投資者或?qū)⒊掷m(xù)關(guān)注企業(yè)在收并購的風(fēng)險防范，以及對于回報率的審核要求方面的能力。

從樣本企業(yè)過去6年ROE看，行業(yè)整體的回報率呈現(xiàn)逐年下滑的趨勢，房企之間的回報率分化明顯。具體而言，過往6年房企ROE均值為16.52%，中位數(shù)為15.04%，其中過半的樣本房企位于均值ROE以下，近23%企業(yè) ROE不足10%。

數(shù)據(jù)來源：wind，觀點指數(shù)預(yù)測

數(shù)據(jù)來源：wind，觀點指數(shù)預(yù)測

若將企業(yè)資金渠道擴大，考慮企業(yè)加杠桿進行周轉(zhuǎn)運營的情況，即上市企業(yè)凈利潤與投入資本的比值(ROIC)，可以看到過去6年各家房企ROIC指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差多處于0.5-1.5之間，ROA整體水平基本保持穩(wěn)定。

不過從均值上來看，行業(yè)整體均值為2.78%，有近半數(shù)企業(yè)沒有達(dá)到行業(yè) ROIC水平。

數(shù)據(jù)來源：wind，觀點指數(shù)預(yù)測

同時可以看到,2021年行業(yè)整體ROIC有大幅度回彈,或受宏觀調(diào)控如"三道紅線"、銀行房貸集中度管理等因素影響，房企大幅度降負(fù)債。

數(shù)據(jù)來源：wind，觀點指數(shù)預(yù)測

綜合兩項指標(biāo)來看,這意味著以往行業(yè)依托金融紅利、土地紅利,靠土地增值、房價上漲帶來高利潤的高周轉(zhuǎn)模式已經(jīng)落幕。

未來應(yīng)向管理紅利看齊，更高效的利用資金進行項目開發(fā),ROE將繼續(xù)走低,ROIC會逐步升至制造業(yè)水平。