觀點(diǎn)指數(shù) 盈利能力是判斷一家上市公司價(jià)值的重要指標(biāo)之一。

價(jià)值投資理論中提出，投資不應(yīng)是虛無(wú)縹緲的行為，只有公司不斷創(chuàng)造利潤(rùn)價(jià)值的過(guò)程中，投資者才可以享受其成果。

2021年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，上半年疫情得到有效控制，企業(yè)利潤(rùn)較去年的低位有所回暖，不過(guò)利潤(rùn)增速明顯低于營(yíng)收增速，且處在歷年來(lái)的較低水平。以樣本企業(yè)中的留存收益為例，留存收益增幅均值由2019年的峰值31.83%一路下滑至2021年的12.67%。

部分原因是結(jié)算項(xiàng)目來(lái)自于高地價(jià)項(xiàng)目和較高資金成本導(dǎo)致，推高了營(yíng)業(yè)成本、費(fèi)用支出，企業(yè)利潤(rùn)空間遭到壓縮。

同樣以樣本企業(yè)數(shù)據(jù)為例，費(fèi)用支出占毛利比例呈現(xiàn)一路上升趨勢(shì)，由2018年占比39.65%上升至2021年51.9%。此外，疊加下半年宏觀調(diào)控以及信用事件不斷發(fā)酵等因素影響，新房交易市場(chǎng)迅速降溫，這直接導(dǎo)致了房企整年利潤(rùn)的大幅下跌。

"2022上市房企盈利能力卓越表現(xiàn)"通過(guò)對(duì)盈余現(xiàn)金保障、留存收益以及費(fèi)用支出等財(cái)務(wù)指標(biāo)，以及管理、商業(yè)模式和品牌指標(biāo)進(jìn)行綜合考量，最終中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地等10家房企脫穎而出。

作為一家老牌物業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)，穩(wěn)健是刻在中國(guó)海外發(fā)展基因里的戰(zhàn)略方針,在環(huán)境承壓下越發(fā)凸顯其優(yōu)點(diǎn)。2021年中海實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2422.4億元，同比上升30.4%;歸屬股東凈利潤(rùn)401.6億元，歸屬股東核心凈利363.8億元，連續(xù)四年凈利超300億元。

從近幾年發(fā)展來(lái)看，穩(wěn)健也沒(méi)有使得企業(yè)主動(dòng)放棄發(fā)展機(jī)會(huì)，2021年在內(nèi)地25城新增57幅土地;截止到2021年底，總土儲(chǔ)8077萬(wàn)平方米。

此外，得益于對(duì)投資節(jié)奏的精準(zhǔn)把控和精細(xì)化、數(shù)字化管理能力，中海的費(fèi)用支出水平(費(fèi)用支出占毛利比例)與同業(yè)相比也是"尖子生";秉持對(duì)股東回報(bào)的初心以及優(yōu)秀的盈利能力，中海每股收益指標(biāo)在行業(yè)中也是名利前茅。

同樣2021年在盈利能力上獲得亮眼表現(xiàn)的，還有龍湖集團(tuán)和華潤(rùn)置地。2021年，龍湖集團(tuán)營(yíng)收2234億元，同比增長(zhǎng)21%;華潤(rùn)置地錄得營(yíng)收2121億元，同比增長(zhǎng)18.1%。

上述3家企業(yè)都有穩(wěn)健發(fā)展的共通點(diǎn)。其中，龍湖在三道紅線方面一直穩(wěn)居綠檔，截止到去年年末，公司剔除預(yù)售款以后的資產(chǎn)負(fù)債率為67%，凈負(fù)債率為46.7%，現(xiàn)金短債比為6.1倍，即使考慮剔除預(yù)售監(jiān)管資金后的現(xiàn)金短債比也為3.88倍，安全系數(shù)較高。

華潤(rùn)置地的穩(wěn)健則體現(xiàn)在財(cái)務(wù)管理上，2021年加權(quán)融資成本3.71%，創(chuàng)下近5年新低，較2020年底進(jìn)-步下降37個(gè)基點(diǎn)。

總的來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)行業(yè)將會(huì)持續(xù)波動(dòng)，而保證盈利的前提是穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)，只有能盤活項(xiàng)目的現(xiàn)金流才可以帶來(lái)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的收入。

留存收益是企業(yè)從歷年實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)中提取以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為目的留存于企業(yè)內(nèi)部的資金，是衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)的重要考量指標(biāo)。

根據(jù)歷年樣本房企留存收益的情況，觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)留存資金的增長(zhǎng)在逐年降低。觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)計(jì)，2021年樣本房企留存收益增長(zhǎng)率將創(chuàng)新低。這是基于行業(yè)下行的預(yù)期，銷售難度將加大，房企將會(huì)通過(guò)犧牲利潤(rùn)空間保證銷售量。

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)測(cè)

此外，房企相關(guān)費(fèi)用也難有壓縮空間，主要來(lái)自于融資環(huán)境收緊導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅增加。同時(shí)，融資邊際受阻使得各大房企暴露信用風(fēng)險(xiǎn)敞口，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度、品牌榮譽(yù)以及銷售等都會(huì)造成一定程度的影響。

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)測(cè)

根據(jù)歷年費(fèi)用毛利比例可以看到,過(guò)去五年在金融紅利的推動(dòng)下，房企相關(guān)費(fèi)用占比呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)。

觀點(diǎn)指數(shù)基于國(guó)家嚴(yán)控銀行對(duì)房企貸款以及行業(yè)"三道紅線"等調(diào)控下，預(yù)計(jì)2022年樣本房企融資渠道將減少，而融資成本將會(huì)經(jīng)歷"陣痛期"，會(huì)有一定幅度的回調(diào)。