據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測及統(tǒng)計，2021年上海共成交95宗含宅地，總建面1200萬平方米，同比增加29%，攬金2397.91億元，同比增長15%。

兩集中政策發(fā)布前，上海土地出讓17宗，成交金額673.63億元，占比28.1%，合計建面252.78萬平方米。

集中供地政策實行后，全年分三個批次集中出讓地塊，共出讓78宗涉宅地塊，合計建面947.34萬平方米，成交金額1724.28億元，占比71.9%。

數(shù)據(jù)來源：公開信息、觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測及整理

數(shù)據(jù)來源：公開信息、觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測及整理

從成交區(qū)域上看，五大新城區(qū)域繼續(xù)放量，其中南匯成交21宗，比去年增加7宗，青浦、奉賢分別成交15、11宗地塊；內(nèi)環(huán)區(qū)域總體持平，楊浦、徐匯各3宗，普陀、虹口各2宗，靜安、黃浦各1宗。

五大新城放量體現(xiàn)出上海對其支持力度的加大，近兩年來，上海多次放寬五大新城落戶條件。2021年11月，上海出臺新政，凡在上海“五個新城”和自貿(mào)區(qū)新片區(qū)就業(yè)的上海市應(yīng)屆研究生畢業(yè)生，不必“打分”，符合基本條件就可直接落戶。

值得注意的是，目前五大新城及臨港土拍熱度仍較冷，第三批集中供地城投公司托底地塊多位于這些區(qū)域。

規(guī)則方面，上海圍繞“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”制定了集中供地土拍規(guī)則，改變了過去價高者得的模式，采用一次書面報價模式，新增“中止價”和“隨機(jī)值”，最高溢價率限制在10%左右，給房企預(yù)留了合理的利潤空間；同時設(shè)置房地聯(lián)動價，從供應(yīng)端穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

2021年，上海共集中出讓三批次地塊，熱度前高后低，二批次多宗地塊終止出讓，溢價率走低。

2021年下半年土拍市場轉(zhuǎn)冷，在銷售不及預(yù)期和流動性趨緊兩大壓力下，開發(fā)商對拿地更為謹(jǐn)慎。三個批次集中供地總體呈現(xiàn)出底價成交率走高、溢價率走低。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測及整理

以地塊底價成交的比例作為指標(biāo)觀察，在三個批次集中供地底價成交率分別為22%、50%及63%，溢價率持續(xù)走低，由5.8%下降至第二批次的3.86%，及第三批次的3.3%。

值得注意的是，雖然第三批次無地塊流拍，但實際熱度較之前并無上升。觀察成交主體可知，第二、三批的拿地主體主要是國企及央企。

城市更新方面，2021年上海全市完成90.1萬平方米中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造，完成13個城中村改造項目，再超目標(biāo)。

數(shù)據(jù)來源：上海住建委、觀點(diǎn)指數(shù)整理

2021年計劃量為70萬平方米，實際完成90.1萬平方米。按照原定規(guī)劃，2022年將完成剩余41萬平方米的房屋改造，由于2021年的超額完成，2022年實際余量僅剩20余萬平方米，這意味著中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造進(jìn)入收尾階段。

上海計劃于十四五期間，完成中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造48.4萬平方米。而這部分改造由于地塊分散，改造難度更大，是接下來攻克的重點(diǎn)方向。

另外，2021年5月至6月期間，綠城、葛洲壩兩家企業(yè)分別與黃埔區(qū)政府、金山區(qū)政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，在城市更新方面進(jìn)一步合作；6月及12月設(shè)立的兩個城市更新基金也將持續(xù)在上海城市更新中發(fā)揮力量，參與方包括國資背景的房企、保險資金及本地國企上海地產(chǎn)。

城市在不斷發(fā)展同時，必然存在著更新的需求，城市更新的范圍在不斷延伸，舊區(qū)改造，微改造、城中村改造、舊住房改造等并行發(fā)展。但城市更新普遍面臨著投資大，開發(fā)難度高，回收現(xiàn)金流緩慢的問題，在此之下，城市更新基金的設(shè)立便成了最優(yōu)解。

在開發(fā)商、社會資本、地方國企的通力配合下，城市更新進(jìn)程不斷推進(jìn)。未來，設(shè)立城市更新基金參與舊改或成為新的趨勢。

民企拿地逐降，城投托底土拍

從拿地企業(yè)上看，在2021年第一批集中供地時，民企與國企各占半壁江山。保利、中建、鐵建、招商蛇口等央企均有拿地，碧桂園、金地、雅居樂、卓越等民企也有所收獲。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

至下半年，房企銷售下降，流動性趨緊，民企拿地較為謹(jǐn)慎，國企、央企逐漸占主導(dǎo)地位。值得注意的是，二三批集中供地時，上海本地國有企業(yè)拿地積極性明顯提高，上海城投、臨港集團(tuán)、港城集團(tuán)、上海金橋集團(tuán)等本地國企頻頻拿地。

在2021年上海集中供地中，共有三個企業(yè)全口徑拿地金額過百。其中招商在集中供地上共摘下5宗地塊，三個批次均有斬獲，其中3宗是聯(lián)合拿地，2宗獨(dú)立獲取，總拿地金額為191.6億元。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

招商3次聯(lián)合拿地中有2次與象嶼合作，地塊均位于青浦區(qū)西虹橋并以封頂價摘得，溢價率分別為9.9%及9.08%。

而象嶼在2021年集中供地上共獲取了三宗地塊，除上述兩宗外，另外一宗也是以聯(lián)合體模式摘得，通過聯(lián)合國貿(mào)及龍湖以底價摘得自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)A05-04地塊，三宗地塊涉資112.28億元。

保利發(fā)展僅在第一批次出手，摘得兩宗地塊，分別是靜安區(qū)靈石社區(qū)地塊及寶安區(qū)美羅家園地塊，溢價率分別為8.39%及8.97%，合計拿地金額123.48億元。其中，靜安靈石社區(qū)地塊也是上海集中供地成交金額最高的地塊，成交金額105.13億元。

卓越則聯(lián)合京東在第一批集中供地中底價摘得普陀區(qū)萬里社區(qū)地塊，成交價99.1億元，計容建面32.29萬平方米，是2021年集中供地中起拍價最高的地塊。該地塊已于2021年12月31日舉行奠基開工儀式，正式開建。該項目計劃打造三條軌交上蓋的綜合體TOD項目，房地聯(lián)動價9.6萬/平方米。

本地房企大華在三個批次供地中均有斬獲，獨(dú)立摘得5宗地塊，總成交金額47.22億元。其中4宗是底價摘得的城中村改造地塊，寶山顧村鎮(zhèn)、寶山大場鎮(zhèn)各兩宗，另外一宗則是普通宅地，成交金額19.48億元，溢價率8.33%。

上海樓市的高景氣度仍然吸引著眾多房企，2021年上海拿地房企中也出現(xiàn)了新面孔，越秀在第二批次供地中聯(lián)合仁恒競得上海市閔行區(qū)梅隴01-25-02地塊，首度進(jìn)駐上海，地塊成交金額46.21億元，溢價率9%。

越秀地產(chǎn)2021年首入上海、北京兩地，在北京摘得了懷柔區(qū)劉各長地塊。在拓展區(qū)域的過程中，越秀選擇與熟悉本地的房企合作拿地，在北京牽手天恒置業(yè)，在上海則聯(lián)合仁恒。

樓市觀察

集中供應(yīng)與積分制，平均去化提升

2021年上海樓市的最大變化是積分認(rèn)購及房源集中供應(yīng)政策實行。

供應(yīng)上，2021年六個批次合計公示281張預(yù)售證，共計207個項目，81830套房源。而新政前取證25張，由此計算全年合計供應(yīng)306張預(yù)售證，創(chuàng)3年歷史新高。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

2021年上海共193個項目開盤入市，推盤253次。平均開盤當(dāng)日去化率高達(dá)81%，同比上升24%。

全年新房開盤共計觸發(fā)積分113次，積分觸發(fā)率達(dá)50%。新房市場日光盤激增，全年合計141次開盤當(dāng)日即售罄，占比55.7%。

數(shù)據(jù)來源：中原、觀點(diǎn)指數(shù)整理

分區(qū)域看，浦東項目個數(shù)及推盤次數(shù)最多，2021年全年共有32個項目開盤，合計推盤41次，平均去化率較好，達(dá)91%；市區(qū)共26個項目開盤，推盤30次，供應(yīng)較低但成交表現(xiàn)優(yōu)異。

另外由于內(nèi)環(huán)項目稀缺，供應(yīng)較少，疊加限價因素，市區(qū)的項目周邊存在著較強(qiáng)的一二手倒掛現(xiàn)象，因此內(nèi)環(huán)項目普遍受到購房者的熱捧，開盤即售罄成為常態(tài)。

從全年六個批次集中供應(yīng)房源的表現(xiàn)看，整體觸發(fā)積分制新盤占比呈現(xiàn)首尾低，中間高的特點(diǎn)，第二批觸及積分的比例最高。

數(shù)據(jù)來源：中原、觀點(diǎn)指數(shù)整理

第一批房源觸及積分比例較低的原因是積分制推出時間較短，各方市場參與者觀望情緒較大，在熟悉規(guī)則后二批次躍升明顯，觸及積分比例為64%，三至五批次趨向穩(wěn)定，全年比例在50%左右；2022年才開盤的第六批次則是因為供應(yīng)過多且集中開盤，分散了客源，導(dǎo)致單盤熱度有所下降。

短期內(nèi)新房市場需求的火爆因新房限價、一二手倒掛等因素影響難以平抑，長期來看，隨入圍比例擴(kuò)大政策實行一段時間，部分高積分客群消耗后，整體新房市場積分或?qū)⒂兴陆?，?ldquo;銀發(fā)買房團(tuán)”仍有壟斷紅盤可能性。

融創(chuàng)年尾推售助力回款，融信去化表現(xiàn)提升

受益于上海的高去化率，在這一年中，房企銷售表現(xiàn)亦十分出色。

2021年以來，房企廣泛出現(xiàn)了流動性趨緊的問題，銷售回款成為重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域。融創(chuàng)年底積極推貨，第六批集中房源入市供應(yīng)中取證近3000套，加大了銷售回款力度。

數(shù)據(jù)來源：中原、觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測及整理

融創(chuàng)在售項目有公園2040、融創(chuàng)未來金融城、融創(chuàng)青雲(yún)壹號、上海桃花源、十里江灣、蘇河望等多個項目，2021年共推盤10次，其中6次觸及積分制。

融創(chuàng)未來金融城在2021年多次推盤，項目售價6.8萬/平方米，位于唐鎮(zhèn)板塊，是唐鎮(zhèn)創(chuàng)新中路地鐵站100萬方綜合體的一部分。融創(chuàng)在該區(qū)域共有8個地塊，該板塊中長期有較好的規(guī)劃，但目前基礎(chǔ)設(shè)施較為薄弱。

融創(chuàng)未來金融城2021年共開盤四次，2022年1-2月也加推了3次，2021年下半年至今共取證7張，推售近2800套房源，前四次推盤均觸及積分制，今年前2月加推的3次，因推售套數(shù)多并且蓄客時間較短，并未觸及積分制，但開盤仍取得當(dāng)日售罄的出色表現(xiàn)。

融創(chuàng)在12月推售的蘇河望項目，由2021年2月融創(chuàng)與建發(fā)聯(lián)合拿下的普陀石泉社區(qū)地塊打造，地塊成交價64.52億元，樓面價8.43萬元/平方米，溢價率36.15%，首期推出323套房源，均價10.16萬/㎡，項目去化表現(xiàn)較好，當(dāng)日去化99%。

融信的項目去化表現(xiàn)有所提升，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測，2021年融信銷售額超300億，權(quán)益銷售額超200億，中興路壹號、海月四季、海納印象、世紀(jì)古美等項目貢獻(xiàn)了主要業(yè)績。

其中，中興路壹號與萬科聯(lián)合操盤，一期去化表現(xiàn)一般，二期在2021年6月加推，推售300套，銷售均價為12.98萬元/平方米，開盤首日去化95%，表現(xiàn)明顯提升，僅該盤當(dāng)年銷售便超80億。

該項目拿地成本偏高，存在一定折價銷售現(xiàn)象。據(jù)了解，在2016年8月17日，中興路一號項目地塊由融信以110.1億元摘得，樓面價10.03萬元/平方米，溢價率139%，并且競得者需要自持15%住宅、無償建造5%保障房并自持全部商業(yè)。萬科則在同年11月入局該項目，以53.95億元對價獲得該項目49%權(quán)益。

融信的世紀(jì)古美、海納印象兩個項目表現(xiàn)亦不錯，單盤銷售額亦超80億，幾次開盤均觸及積分制，世紀(jì)古美入圍積分72.04。海納印象年內(nèi)3次開盤推售，均觸及積分制，入圍積分在40-50分檔。

本地房企大華在2021年銷售表現(xiàn)也值得關(guān)注，推售樓盤均位于大本營寶山，共推盤9次，其中8次觸及積分制，僅4月入市的錦繡四季未觸及積分，但開盤去化率仍有90%，該項目在12月再次入市，去化表現(xiàn)有所提升，入圍積分37.3。

數(shù)據(jù)來源：中原、觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測及整理

大華深耕于寶山，2021年在上海的銷售額超200億，項目均為獨(dú)立開發(fā)，朗香公園里、錦繡四季、大華城市公園均銷售40億以上，三個項目均觸及積分制，入圍積分分別為70.45、37.3及61.89。