主持嘉賓

方旭東  朗詩(shī)青杉資本副總經(jīng)理

討論嘉賓

蔣海洋  蘇寧控股集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)投融資總裁

陳　宇  黑石集團(tuán)董事總經(jīng)理

李　想  綠地金融控股集團(tuán)首席戰(zhàn)略官

陳　陽(yáng)  遠(yuǎn)洋資本副總經(jīng)理、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)董事總經(jīng)理

丁亞明  浦贏資產(chǎn)創(chuàng)始人、CEO

馬千里  睿星資本中國(guó)董事總經(jīng)理

周　偉  合富輝煌(中國(guó))華東區(qū)域發(fā)展策略中心總經(jīng)理

張世凱  開(kāi)工大吉?jiǎng)?chuàng)始人&CEO

方旭東：感謝主持人，感謝參會(huì)的各位嘉賓，也感謝今天論壇的各位優(yōu)秀嘉賓，我是方旭東，很榮幸能夠主持今天的圓桌。

剛才演講中，大家提到了后疫情時(shí)代的存量資產(chǎn)，特別是商業(yè)存量資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，怎么來(lái)轉(zhuǎn)型，怎么來(lái)破局，這是所有人的痛點(diǎn)。因?yàn)橐咔楦淖兞宋覀兊纳?，也改變了我們的出行方式，隨之改變了商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方式。我們第一個(gè)話題，我想問(wèn)一下蘇寧的蔣總。

蔣海洋：感謝主持人，我是來(lái)自蘇寧控股集團(tuán)的蔣海洋，目前在集團(tuán)負(fù)責(zé)整個(gè)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投融資的工作。

大家知道，蘇寧是一家消費(fèi)零售服務(wù)商，今年是蘇寧創(chuàng)立30周年。從傳統(tǒng)家電空調(diào)的批發(fā)零售到現(xiàn)在全球全產(chǎn)品的零售，今年我們大概的GMV是4千到5千億左右，跟去年同期相比增長(zhǎng)了10%左右。在這個(gè)階段蘇寧從線上到線下覆蓋，目前是全球唯一一家均衡發(fā)展O2O的互聯(lián)網(wǎng)公司。今年的疫情之下，其實(shí)商業(yè)零售企業(yè)包括電商行業(yè)，特別在線下經(jīng)營(yíng)的行業(yè)，都受到了一定的沖擊。

從今年1到9月份整個(gè)國(guó)家社零總額包括我們的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，一季度線下整個(gè)是下滑不少，二三兩個(gè)季度，從同比跟環(huán)比來(lái)看，線下的運(yùn)營(yíng)增速比較快。這個(gè)取決于蘇寧有自己獨(dú)特的幾個(gè)方面。

第一個(gè)方面，我們是一家消費(fèi)零售服務(wù)公司。特別是今年以來(lái)，我們加大了對(duì)小微商鋪服務(wù)的力度。從線下的運(yùn)營(yíng)來(lái)看，一季度我們實(shí)現(xiàn)了一部分補(bǔ)貼給到商戶，二季度是通過(guò)一些創(chuàng)新的數(shù)字化驅(qū)動(dòng)方式（包括運(yùn)用了視頻直播的方式），來(lái)推動(dòng)我們?cè)谡麄€(gè)商業(yè)零售商鋪的能效和能力?，F(xiàn)在很多上蘇寧易購(gòu)的朋友都看到，我們今年加大了一些（創(chuàng)新），包括出現(xiàn)羅永浩這樣的商品代言人。

一方面是為零售推動(dòng)，另一方面，我們把線下的商業(yè)場(chǎng)景的動(dòng)線做了一些變更，特別是和商鋪的結(jié)合，推動(dòng)了商品線上零售的增長(zhǎng)。我們?cè)谀暇?、徐州、成都等線下的商業(yè)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，把一些商戶進(jìn)行了改造，增加了視頻直播室，把一些網(wǎng)紅的產(chǎn)品（包括網(wǎng)紅的代言），放到了這個(gè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行直播。通過(guò)這種線上線下聯(lián)動(dòng)的方式，增加了很多的能效。

第二個(gè)措施，在今年整個(gè)的數(shù)字化驅(qū)動(dòng)能力方面，我們推動(dòng)了一些非接觸式的（包括人工智能、機(jī)器人）在整個(gè)商業(yè)零售當(dāng)中的大規(guī)模運(yùn)用。包括我后臺(tái)的一些倉(cāng)庫(kù)運(yùn)營(yíng)管理都通過(guò)大量的機(jī)器人，實(shí)現(xiàn)了整個(gè)坪效的提升。

第三個(gè)，除了集中式商業(yè)，在大量的社區(qū)商業(yè)這塊，我們更多的發(fā)揮了蘇寧的特色。比如“到家服務(wù)”，大家知道物業(yè)是一個(gè)資本市場(chǎng)的風(fēng)口，我們和很多物業(yè)公司進(jìn)行合作，在社區(qū)、小區(qū)的周邊推出了一些生鮮電商，包括一些社區(qū)的零售到家服務(wù)，這樣形成了整個(gè)零售片的SKU的品類和線上的完整結(jié)合，也打造提升了社區(qū)零售商業(yè)氛圍。

最后，我們更多的發(fā)揮了整個(gè)線上零售的業(yè)態(tài)。從整個(gè)公司1到9月份三個(gè)季度的數(shù)據(jù)來(lái)看，線上的增幅銷售是平均增長(zhǎng)30%到40%左右，其中三方平臺(tái)的增長(zhǎng)基本都可以翻番。這個(gè)可以看出，在整個(gè)零售，特別是在后疫情時(shí)代，線上的消費(fèi)增長(zhǎng)是指日可待的。我們也是希望能夠把這些服務(wù)的能力，向所有的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商服務(wù)商賦能出去，這樣可以通過(guò)線上線下O2O的聯(lián)動(dòng)，打造增值效果。

李想：我們是賦能投資商+創(chuàng)新服務(wù)商和財(cái)富管理商。我們也在尋求轉(zhuǎn)型，向集數(shù)據(jù)、科技和金融為一體的產(chǎn)業(yè)生態(tài)、金融科技服務(wù)平臺(tái)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)基金是我們綠地集團(tuán)長(zhǎng)期以來(lái)的一塊業(yè)務(wù)，也是我們的基石業(yè)務(wù)，目前有50億的在管規(guī)模，歷史的投放規(guī)模在300億左右。

當(dāng)然，綠地有大量的商業(yè)地產(chǎn)存量，實(shí)際上去年我接受觀點(diǎn)采訪的時(shí)候，說(shuō)了這樣一個(gè)觀點(diǎn)——“在存量時(shí)代，實(shí)際上房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈在進(jìn)一步細(xì)化，投資商、運(yùn)營(yíng)商，還有開(kāi)發(fā)商，三者分離的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，而且在這個(gè)趨勢(shì)下，投融資模式、商業(yè)模式也在進(jìn)一步轉(zhuǎn)型。”這是我去年的觀點(diǎn)，今年有三件事情進(jìn)一步證實(shí)了我的預(yù)言。

第一件是年初的疫情，這個(gè)不用多說(shuō)。第二件事情，國(guó)內(nèi)真正的REITs的落地，當(dāng)然目前這個(gè)還沒(méi)有拓展到商業(yè)地產(chǎn)，但是給我們打開(kāi)了很大的想象空間。第三件，七八月份“三條紅線”的提出，這個(gè)進(jìn)一步提升了我們存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的緊迫性和必要性。

結(jié)合我們自己想做的事情，我們說(shuō)“轉(zhuǎn)型要緊隨趨勢(shì)”，這個(gè)“趨勢(shì)”是什么？在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前端，金融資產(chǎn)加大投資；在中端，專業(yè)機(jī)構(gòu)強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)管理；后端是通過(guò)資產(chǎn)證券化，加速退出。

結(jié)合這個(gè)趨勢(shì)，我們?cè)僮?ldquo;三化”的工作，第一個(gè)“化”是“主題化”，我們可以看到，從一二線城市過(guò)去的五年甚至是十年之前，我們商業(yè)地產(chǎn)走的路，可以復(fù)制之前的模式。但是我們也看到，一二線城市，尤其是北上廣這樣的一線城市，如果商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有主題的話經(jīng)營(yíng)是很困難的。

第一個(gè)主題是醫(yī)療健康主題，第二個(gè)是親子教育主題，第三個(gè)主題是數(shù)字娛樂(lè)主題，結(jié)合這三個(gè)主題化，我們也在尋求市商，幫我們一起利用綠地大量的存量商業(yè)資產(chǎn)，來(lái)做主題化的改造。

第二個(gè)“化”是“科技化”，我們過(guò)去談商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)無(wú)非是一群叔叔阿姨給你笑的燦爛一點(diǎn)，以后商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)絕對(duì)不是這樣的情況，如果以后你發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)是一群小哥哥小姐姐拿著平板給你做數(shù)據(jù)分析，不要奇怪，這是未來(lái)的趨勢(shì)。

結(jié)合這個(gè)趨勢(shì)，我們也在找市場(chǎng)上這樣數(shù)字化的賦能企業(yè)，來(lái)結(jié)合我們大量的場(chǎng)景。因?yàn)槲覀兙G地有大量的商業(yè)地產(chǎn)存量，有大量的線下場(chǎng)景，我們來(lái)做這個(gè)數(shù)據(jù)的積累分析挖掘和利用工作。這是科技化的趨勢(shì)。

第三個(gè)工作是做“金融化”。兩個(gè)方面，一方面是結(jié)合目前國(guó)內(nèi)REITs的落地，我們也在積極的做存量資產(chǎn)的梳理，未來(lái)積極抓住這樣的機(jī)會(huì)。第二是“退一步海闊天空”，在REITs暫時(shí)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)我們想要的目的的時(shí)候，我們搭了一個(gè)權(quán)益保護(hù)平臺(tái)，他所做的是把使用權(quán)和所有權(quán)分離，把時(shí)間和空間分離，把不同的時(shí)間分離，也就是把我商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)，在這個(gè)所有權(quán)沒(méi)有辦法完全變現(xiàn)和交易的時(shí)候，把使用權(quán)進(jìn)行交易，因?yàn)槲覀兛梢园l(fā)現(xiàn)，這個(gè)使用權(quán)是有價(jià)值的，而且是可以進(jìn)行流轉(zhuǎn)的。

在這樣的情況下，我們搭建一個(gè)平臺(tái)，我們稱之為不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)的天貓平臺(tái)、天貓店，這是我們目前在做的一個(gè)方向。一個(gè)是REITs，一個(gè)是我們做的使用權(quán)交易的平臺(tái)，這是我們所做的“金融化”的工作。

周偉：合富輝煌成立于1995年，是最早成立的服務(wù)房地產(chǎn)的顧問(wèn)公司之一，2004年上市，上市之后進(jìn)行全國(guó)的鋪點(diǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入全國(guó)212個(gè)城市，員工超過(guò)3萬(wàn)人，是全國(guó)規(guī)模最大的房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)之一。

我們的主營(yíng)業(yè)務(wù)是針對(duì)新房、存量房和商用物業(yè)的交易、投資以及衍生的業(yè)務(wù)，包括針對(duì)交易環(huán)節(jié)的各種金融服務(wù)、融資服務(wù)，都是我們的服務(wù)范圍，這是合富輝煌的情況。

關(guān)于商業(yè)物業(yè)，也是我們的業(yè)務(wù)范圍，前面聽(tīng)到綠地的李總和蘇寧老總說(shuō)到商業(yè)的情況。我們從自己的操盤情況來(lái)看，感受其實(shí)是類似的，只不過(guò)我們覺(jué)得，現(xiàn)在有一些背景需要做一些梳理。一個(gè)，我認(rèn)為現(xiàn)在對(duì)商業(yè)來(lái)講，影響比較大的兩個(gè)背景，一個(gè)是大數(shù)據(jù)，另外一個(gè)是互聯(lián)網(wǎng)，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)。

過(guò)去我們說(shuō)做客戶分析和需求調(diào)查，現(xiàn)在不需要了，大數(shù)據(jù)的工作把所有的消費(fèi)過(guò)程、消費(fèi)邏輯，都呈現(xiàn)在大數(shù)據(jù)面前，變得更加透明。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)是改變了需求端的消費(fèi)過(guò)程，這和過(guò)去不一樣，過(guò)去的產(chǎn)品從生產(chǎn)環(huán)節(jié)到流通到交易環(huán)節(jié)，需要更傳統(tǒng)的協(xié)同，現(xiàn)在供應(yīng)鏈里面的任何一個(gè)源頭，可以在互聯(lián)網(wǎng)上跟任何一個(gè)節(jié)點(diǎn)做交易，改變了過(guò)去產(chǎn)業(yè)鏈比較漫長(zhǎng)或是比較縱深的狀態(tài)，已經(jīng)變得扁平化了。

不管行業(yè)怎么變化，我們堅(jiān)持認(rèn)為兩個(gè)核心的點(diǎn)是不變的，第一個(gè)是行業(yè)的本質(zhì)沒(méi)有改變，不管是商業(yè)還是商業(yè)地產(chǎn)，核心還是要做好我們自己的工作。第二個(gè)是經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)沒(méi)有改變，可能是經(jīng)營(yíng)的行為本身，也有可能是經(jīng)營(yíng)的思維有變化，但是經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)，從利潤(rùn)獲取，到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方針制訂，這種核心的問(wèn)題其實(shí)還是和以前一樣，邏輯是一樣的。

但是也是基于此，我們目前的一些商業(yè)物業(yè)和存量地產(chǎn)，是要分情況看的。畢竟我們感覺(jué)一線、強(qiáng)二線城市跟三四線城市面臨的問(wèn)題是非常不一樣的。一線城市我們可以叫做存量資產(chǎn)、存量地產(chǎn)，改變有很大的改變機(jī)會(huì)和可能性，但是三四線城市，或者比較弱的城市，這個(gè)壓力比較大，這個(gè)可以分開(kāi)討論。

張世凱：首先我介紹一下開(kāi)工大吉，我們是行業(yè)比較新的公司，我們于2017年成立，是以金融和科技為底層的辦公資產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)，從成立到現(xiàn)在三年時(shí)間，已經(jīng)在服務(wù)的資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)了1千萬(wàn)平米，我們手里現(xiàn)在在服務(wù)的辦公樓甲級(jí)以上的超過(guò)130棟。

為什么我們這么年輕的公司，可以快速的做到這樣的規(guī)模？因?yàn)槲覀優(yōu)閷懽謽翘峁┑姆?wù)是“兩端”，一端是如何幫助一個(gè)寫字樓的資產(chǎn)價(jià)值做高，就是快速的給寫字樓提供的服務(wù)，拎包辦公服務(wù)，把寫字樓從以前的標(biāo)準(zhǔn)交付狀態(tài)給到客戶提供一個(gè)更高級(jí)別的定制交付狀態(tài)。我們從今年疫情之后的市場(chǎng)來(lái)看，實(shí)際服務(wù)的項(xiàng)目差不多從5月份正式開(kāi)始，辦公樓可以正式的對(duì)外服務(wù)，到9月份，項(xiàng)目就已經(jīng)做到了完成超過(guò)全年的目標(biāo)，實(shí)際的租金我們做到提升40%以上。

這些導(dǎo)致我們?cè)谝咔橹罂吹搅艘粋€(gè)大趨勢(shì)，在于當(dāng)市場(chǎng)上大量用戶都對(duì)定制交付的形態(tài)愿意接受的時(shí)候，這個(gè)對(duì)我們作為資產(chǎn)持有方來(lái)講，是一個(gè)可以快速拉升資產(chǎn)的紅利。我們知道租金其實(shí)和資產(chǎn)價(jià)值是有掛鉤的，但是我們僅僅止步于提供一個(gè)定制服務(wù)就結(jié)束了嗎？并不是，我們更多的還幫助業(yè)主打開(kāi)了一道門，今天把房屋出租給租戶之后，我們知道我們很難了解到這個(gè)租戶進(jìn)入寫字樓以后他們的狀態(tài)是什么樣的，他們需要什么更多的服務(wù)，我們可以為他們做什么。

今天開(kāi)工大吉提供的這個(gè)定制空間是全智能化的空間，我們其實(shí)是協(xié)助業(yè)主，幫助把這些智能化的硬件帶入出租的80%的面積，我們很好的延展了服務(wù)范圍。這些是在市場(chǎng)上通過(guò)三年不斷的探索，最終和業(yè)主的合作過(guò)程中找到對(duì)這個(gè)資產(chǎn)更好的運(yùn)營(yíng)服務(wù)、更好的資產(chǎn)提升，這是我們能做的一些貢獻(xiàn)。

成立到現(xiàn)在，我們也很幸運(yùn)。今天做這件事情的時(shí)候并不是孤軍奮戰(zhàn)，我們到現(xiàn)在成立兩年，就已經(jīng)拿了國(guó)內(nèi)了一些知名地產(chǎn)投資基金的錢，包括一些知名風(fēng)投的錢，我們明年預(yù)計(jì)會(huì)服務(wù)的面積超過(guò)3千萬(wàn)平米，我們的服務(wù)體量還在快速的增長(zhǎng)當(dāng)中。

目前現(xiàn)在大量資產(chǎn)都是在一線城市，但是我們今年下半年已經(jīng)開(kāi)始下沉到蘇州、寧波、天津、武漢、重慶這些準(zhǔn)一線城市或者二線城市。

我們發(fā)現(xiàn)這些市場(chǎng)和一線城市的形態(tài)跟我們以前想象的不大一樣，我們以前會(huì)覺(jué)得說(shuō)，是不是一線城市的租金范圍足夠支撐，用戶會(huì)選擇，但是二線城市的需求比一線更強(qiáng)烈。我們市場(chǎng)調(diào)研以后發(fā)現(xiàn)，今年大量的企業(yè)申請(qǐng)不到更多的預(yù)算，大量的壓力會(huì)給到業(yè)主方，我們租你這個(gè)樓，一定需要業(yè)主提供更多的服務(wù)才會(huì)租，這個(gè)點(diǎn)上我們看這個(gè)趨勢(shì)，在明后年會(huì)爆發(fā)的更明顯，也就是說(shuō)，兩到三年之內(nèi)，大量的寫字樓以后都不會(huì)是標(biāo)準(zhǔn)交付的毛坯，以后會(huì)享受的是類酒店的交付服務(wù)。

方旭東：第二個(gè)議題，我們談?wù)勍顿Y的角度。我們朗詩(shī)青杉今年投了一個(gè)北京的項(xiàng)目，真正的存量資產(chǎn)還沒(méi)有落地，昨天晚上我們開(kāi)會(huì)到凌晨一點(diǎn)多，那個(gè)項(xiàng)目也是最后價(jià)格上有點(diǎn)猶豫。

我看到這幾位嘉賓，黑石的陳總、睿星的馬總、浦贏的丁總今年都有一些投資項(xiàng)目的落地，我想請(qǐng)教一下，你們?cè)诂F(xiàn)在這個(gè)時(shí)代，現(xiàn)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)，如果是投這些靠現(xiàn)金流靠經(jīng)營(yíng)算帳的資產(chǎn)，你們的角度是什么，優(yōu)勢(shì)是什么，怎么獲得這個(gè)好的投資項(xiàng)目？

陳宇：我是2015年從香港到上海，現(xiàn)在負(fù)責(zé)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)基金投資的業(yè)務(wù)板塊，黑石是專注做基金的公司，在這個(gè)領(lǐng)域是做得最大的?，F(xiàn)在管理的基金規(guī)模4萬(wàn)億人民幣，全球有2300多名員工。

我們進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)相對(duì)也不算特別早，在金融危機(jī)之后，2008、2009年真正進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，從真正追加投資到業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大是12、13年以后，我本人在黑石基本參加了國(guó)內(nèi)投資和國(guó)內(nèi)的一些發(fā)展過(guò)程。在商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)板塊，可以跟大家分享一下，我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)這個(gè)板塊的思考。

黑石地產(chǎn)做任何一個(gè)投資的時(shí)候，大趨勢(shì)是一樣的，主要是做大量的投研工作，一旦確定以后，就希望在這個(gè)領(lǐng)域或者趨勢(shì)里面，可以作出規(guī)模。

有些時(shí)候會(huì)比這個(gè)趨勢(shì)早一兩年，我們看更長(zhǎng)期的趨勢(shì)，也會(huì)在投資里面AL LIN，如果有好的合作方就和合作方合作，沒(méi)有的話也會(huì)另建一家新的公司作出大的規(guī)模。商業(yè)地產(chǎn)上，我們?cè)趪?guó)內(nèi)2013到2015年的時(shí)候集中做了大量的投資，當(dāng)時(shí)也和深創(chuàng)投合作做了很多項(xiàng)目，那時(shí)候的基本判斷就是中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)的迅速崛起對(duì)消費(fèi)需求增長(zhǎng)比較快。另外，雖然有電商存在，也看到了電商的趨勢(shì)，但當(dāng)時(shí)的判斷認(rèn)為，實(shí)體的購(gòu)物中心，以體驗(yàn)、娛樂(lè)這樣的綜合性購(gòu)物中心的需求還是非常旺盛的。

當(dāng)時(shí)的投資是非常非常成功的，到了2016、2017年的時(shí)候，當(dāng)時(shí)覺(jué)得整個(gè)供應(yīng)量稍微有點(diǎn)大了，批出來(lái)的地，供應(yīng)量相對(duì)需求的增長(zhǎng)來(lái)說(shuō)有點(diǎn)快。

所以到后面，我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)一直是長(zhǎng)期關(guān)注，投資的規(guī)模沒(méi)有之前那么大，但是也關(guān)注到2017、2018年的時(shí)候，線下的獲客成本低過(guò)了線上的成本，潛在的優(yōu)勢(shì)慢慢又出來(lái)了，只不過(guò)和之前不同的是，對(duì)基金來(lái)說(shuō)，我們是以“投資，將來(lái)退出，中間持有周期”（的模式）未必能像產(chǎn)業(yè)和一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商那么久，十年或者更長(zhǎng)的時(shí)間。所以后面看到的機(jī)會(huì)更多是個(gè)案，在某個(gè)區(qū)域里面，這個(gè)物業(yè)可以成為一個(gè)主要的點(diǎn)，在某一個(gè)市場(chǎng)里面，這個(gè)項(xiàng)目一直可以保持領(lǐng)先的地位，這些項(xiàng)目還是有很高的投資價(jià)值的。

今天主要是聊商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)從這種大的趨勢(shì)來(lái)看，好的市場(chǎng)里面有主導(dǎo)地位的項(xiàng)目，還是具有投資價(jià)值的。

前面說(shuō)到現(xiàn)金流，最終的本質(zhì)都是看現(xiàn)金流、收益率的，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于很多長(zhǎng)線基金來(lái)說(shuō)，有很大的吸引力，畢竟現(xiàn)金流是非常穩(wěn)定的，相對(duì)于一些租賃業(yè)態(tài)來(lái)講，現(xiàn)金流更穩(wěn)定，更長(zhǎng)一些，而且現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的估值，相對(duì)于其他的物業(yè)來(lái)說(shuō)，最近幾年對(duì)長(zhǎng)線基金的布局是有很大空間的，但是也非?？剂亢献鞣降倪\(yùn)營(yíng)能力，以及他們團(tuán)隊(duì)對(duì)長(zhǎng)線預(yù)判的能力。

基金和資金在這個(gè)領(lǐng)域里面，我相信還是會(huì)有很多基金做布局的。黑石在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)長(zhǎng)期關(guān)注的策略。還沒(méi)有大規(guī)模的重新進(jìn)入，但是我相信未來(lái)還是有很多機(jī)會(huì)，謝謝。

馬千里：大家好，我是馬千里，來(lái)自睿星資本，睿星資本17年到中國(guó)，我們主要是對(duì)存量資產(chǎn)長(zhǎng)期持有、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)并進(jìn)行改造。

所以從存量資產(chǎn)的角度來(lái)說(shuō)，任何的存量資產(chǎn)走到最后，都是城市更新，相信存量資產(chǎn)就是相信城市的價(jià)值，相信城市的地位。在中國(guó)，我們對(duì)城市的價(jià)值和城市的地位是特別相信，特別是疫情更加證明了這一點(diǎn)。

對(duì)比中國(guó)的城市和海外的城市，現(xiàn)在海外是去城市化，很多人說(shuō)政府管控的不好，反而希望搬到鄉(xiāng)村去。在中國(guó)是相反，更多的人看到，在大的城市里面，比如北上廣深資源很多，國(guó)家管控更強(qiáng)，更加安全。未來(lái)大家可以看到，大部分的國(guó)內(nèi)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，牽頭就是最大的、管控最好、最發(fā)達(dá)的城市。我們是一個(gè)長(zhǎng)期持有的基金公司，我們看好中國(guó)城市未來(lái)的發(fā)展和價(jià)值存在。

從存量資產(chǎn)的角度，可以這樣看，存量資產(chǎn)今天可能是新的，十年以后必定是舊的，和住宅物業(yè)最大的不同就是有一個(gè)改造的可能性，如果是一個(gè)住宅小區(qū)，今天無(wú)論怎么高端，二十年以后都是舊的，舊了以后，從政府的角度也好，用戶的角度也好，很難收回來(lái)進(jìn)行翻修。

但是從存量資產(chǎn)的角度，無(wú)論是商業(yè)也好，包括長(zhǎng)租公寓也好，基本上舊了以后，就可以有一個(gè)翻新和再次改造的機(jī)會(huì)，重新把一個(gè)公寓樓運(yùn)營(yíng)起來(lái)，這都是一個(gè)價(jià)值提升的空間。

所以我們會(huì)在所有的長(zhǎng)租公寓存量資產(chǎn)里面，對(duì)比寫字樓來(lái)說(shuō)，租戶相對(duì)分散，對(duì)中國(guó)長(zhǎng)租公寓這個(gè)領(lǐng)域，我們是長(zhǎng)期看好的，希望在這里面有更多的發(fā)展。目前我們?cè)谏虾Ｕ陂_(kāi)發(fā)項(xiàng)目，都是城市更新的項(xiàng)目，第一個(gè)項(xiàng)目在中山公園，預(yù)計(jì)年底會(huì)開(kāi)業(yè)，我們也非常期待。

陳陽(yáng)：我們今天是講存量時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)，還是要回歸到一個(gè)基本常識(shí)，就是存量物業(yè)的價(jià)值，既是使用方的基本問(wèn)題，也是投資方的問(wèn)題。

從使用價(jià)值來(lái)看，實(shí)際上是給建筑物本身賦能，使我們用的更加高效，包括一些智能科技，讓我們使用的更好。第二個(gè)是投資角度，有更多的價(jià)值，比如今天的主題——“存量資產(chǎn)”，過(guò)去幾年通脹率平均是5到6左右，所以作為一個(gè)具有金融屬性的房地產(chǎn)平臺(tái)，會(huì)享有除了自身的價(jià)值成長(zhǎng)的享有社會(huì)財(cái)富增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，這兩個(gè)一疊加，就有了商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)。

第二個(gè)，我們?cè)诮裉靵?lái)看，挑戰(zhàn)不同以往，剛才說(shuō)到，如果疊加了當(dāng)前的疫情影響，還有國(guó)內(nèi)外不同的經(jīng)濟(jì)政策影響的時(shí)候，就會(huì)變得有特殊性。今天早上來(lái)的路上，我看了金融時(shí)報(bào)的文章，講了倫敦金融城到2025年，疫情后的展望。他從提升使用價(jià)值的角度做了兩個(gè)事情，一個(gè)是把金融老城進(jìn)行改造，第二個(gè)是把物理空間價(jià)值改造，這兩者疊加，2025要提升25%以上，這個(gè)給我很大的啟發(fā)。

我們遠(yuǎn)洋資本隸屬遠(yuǎn)洋集團(tuán)，我工作了7年時(shí)間，基本是伴隨遠(yuǎn)洋資本成長(zhǎng)，大家可以看一下，10月29號(hào)，遠(yuǎn)洋資本做了一個(gè)信息發(fā)布，我們?cè)谌?，?guó)內(nèi)發(fā)行了4億美金的美元公募債。

昨天晚上我們有一個(gè)討論，因?yàn)槲覀兘裉斓淖h題是恰逢其時(shí)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)的環(huán)境我們遠(yuǎn)洋資本的一些思考。前一段時(shí)間，剛剛在上海結(jié)束的中國(guó)投融資論壇上，這里面提出“特殊機(jī)會(huì)資產(chǎn)”，因?yàn)橐咔閷?dǎo)致的，2021年上半年到下半年，銀行的展期貸款可能會(huì)有一批的特殊機(jī)會(huì)資產(chǎn)出現(xiàn)。結(jié)合遠(yuǎn)洋資本自身來(lái)看，我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)實(shí)際上是抓住了特殊機(jī)會(huì)資產(chǎn)的細(xì)分市場(chǎng)當(dāng)中的一些機(jī)會(huì)，結(jié)合我們?cè)诋a(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，也希望借這個(gè)機(jī)會(huì)，和各位朋友有更多的交流，謝謝。

丁亞明：前面說(shuō)到特殊機(jī)會(huì)基金，我相信在座的投資機(jī)構(gòu)也關(guān)注這個(gè)方向，我們浦贏現(xiàn)在在上海投資的物業(yè)規(guī)模是50萬(wàn)平米，管理的基金規(guī)模超過(guò)100億，主要關(guān)注細(xì)分領(lǐng)域，目前來(lái)看還是以辦公樓為主，所以剛才也和開(kāi)工大吉張總做了一個(gè)愉快的交流。

為什么我們看好辦公，不是因?yàn)槠渌臉I(yè)態(tài)沒(méi)有潛力，包括朗詩(shī)的公寓、遠(yuǎn)洋的商業(yè)都做得非常棒，為什么我們對(duì)辦公有興趣，主要是因?yàn)槲覀儓F(tuán)隊(duì)的背景。因?yàn)槲以谧龇康禺a(chǎn)之前，我曾經(jīng)做了將近十年的投行，我是學(xué)金融出身的，是給企業(yè)做上市，做IPO很多年，同時(shí)我認(rèn)為我是有一定經(jīng)驗(yàn)的投資人。

我首先是看辦公樓的收益，用戶背后的潛在價(jià)值，每個(gè)辦公樓都對(duì)應(yīng)著一批產(chǎn)業(yè)客戶，這是我們喜歡的原因。同時(shí)，我們做辦公物業(yè)投資過(guò)程中，也和原先的一些業(yè)主、銀行，包括其他合作方形成了良性的共贏的合作關(guān)系，希望利用這次會(huì)議機(jī)會(huì)，和大家做一些分享。謝謝。

方旭東：謝謝各位嘉賓的分享。的確，我們從投資、開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)，這幾個(gè)維度，是需要相互合作的，最后才能把商業(yè)地產(chǎn)存量資產(chǎn)的價(jià)值挖掘出來(lái)，才能多贏共贏，今天嘉賓代表了不同市場(chǎng)的參與方，希望以后在這個(gè)領(lǐng)域，能夠和大家多多合作，今天時(shí)間關(guān)系，我們圓桌就到這里，謝謝各位嘉賓。