2019年，在“房住不炒”的政策背景下，全國(guó)新建商品房成交規(guī)模增速有所回落，但行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，資源稟賦優(yōu)勢(shì)突出的龍頭房企依然保持著穩(wěn)步增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭。3月27日，碧桂園發(fā)布的全年業(yè)績(jī)顯示，2019年該公司共錄得    5522億元的權(quán)益銷售額，同比增長(zhǎng)10%。從盈利指標(biāo)來(lái)看，公司也正朝著高質(zhì)量發(fā)展階段邁進(jìn)，全年收入4859.1億元，股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)401.2億元，分別實(shí)現(xiàn)28.2 %、17.6 %的同比增速。

作為國(guó)家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的堅(jiān)定追隨者，碧桂園的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)在于把握行業(yè)大勢(shì)、踩準(zhǔn)行業(yè)周期，聚焦主流市場(chǎng)，和實(shí)現(xiàn)更精準(zhǔn)的城市布局、項(xiàng)目投資及營(yíng)銷策略。截至2019年底，公司權(quán)益可售資源高達(dá)24181億元，可滿足集團(tuán)未來(lái)四年以上的銷售量。，

2020年初，受突發(fā)的疫情影響，諸多行業(yè)運(yùn)營(yíng)均受到了一定影響，房地產(chǎn)行業(yè)前2月的銷售業(yè)績(jī)也明顯下滑。碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有信心，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)仍有巨大空間。在疫情可控、政府出臺(tái)相關(guān)支持政策的前提下，公司有信心能夠抓住疫情下的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。“公司得益于1-6線城市的均衡布局，有相對(duì)大的空間去調(diào)整，對(duì)未來(lái)走勢(shì)謹(jǐn)慎樂(lè)觀。”

據(jù)了解，截至目前，碧桂園已有100%的在售項(xiàng)目開放線上售樓部，97%的售樓部恢復(fù)正常營(yíng)業(yè)，95.2%的工地復(fù)工，3月份的銷售已恢復(fù)至接近去年同期水平。

在招商證券看來(lái)，中國(guó)城鎮(zhèn)化率的不斷提升，還可在未來(lái)給房地產(chǎn)需求提供良好支撐。但房地產(chǎn)行業(yè)將從大牛市向結(jié)構(gòu)牛市的行情轉(zhuǎn)變，企業(yè)的商業(yè)模式將遭受挑戰(zhàn)。未來(lái)3-5年，將是房地產(chǎn)行業(yè)真龍頭的第二春，他們遵守不囤地不拿地王的紀(jì)律，快速周轉(zhuǎn)、適度杠桿、穩(wěn)定盈利，從而具備更小的風(fēng)險(xiǎn)敞口和更高質(zhì)量的增長(zhǎng)。

業(yè)績(jī)穩(wěn)健 對(duì)疫情后市場(chǎng)有信心

2019年，碧桂園緊抓城市群及熱點(diǎn)城市發(fā)展機(jī)遇，把握市場(chǎng)主流需求，加大營(yíng)銷力度助力規(guī)模增長(zhǎng)，公司全年共錄得5522億元的權(quán)益銷售金額，相較2018年增長(zhǎng)10.03%，超出2019年TOP100房企6.5%的權(quán)益銷售金額增速，碧桂園的全口徑銷售金額依然獨(dú)占鰲頭。

增長(zhǎng)質(zhì)量的提升也是清晰可見的，2019年，碧桂園實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約為4859.1億元，同比增長(zhǎng)28.2%；毛利潤(rùn)約1266.4億元，同比增長(zhǎng)23.6%；凈利潤(rùn)約為612億元，同比增長(zhǎng)26.1%；股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)達(dá)401.2億元，同比增長(zhǎng)17.6%。

2020年初的新冠疫情給房企銷售帶來(lái)了一定的沖擊。據(jù)了解，今年1-2月份。碧桂園錄得的銷售額同比下降了約30%。不過(guò)，多家機(jī)構(gòu)均認(rèn)為，疫情雖帶來(lái)地產(chǎn)行業(yè)銷售及開工的短期停滯，但需求只會(huì)延后不會(huì)消失。隨著市場(chǎng)秩序和購(gòu)房需求的慢慢恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在二季度恢復(fù)正常的銷售節(jié)奏。而碧桂園方面也表示對(duì)后市有信心，伴隨著復(fù)工率的提升，截至目前，公司3月份的銷售錄得環(huán)比大幅上升，已恢復(fù)至接近去年同期水平。

在現(xiàn)金流充裕、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好的基礎(chǔ)上，碧桂園靈活把握了疫情下的土地投資窗口期，新增不少優(yōu)質(zhì)土地，1-2月的購(gòu)地金額甚至還超過(guò)去年同期。

此外，該公司也在進(jìn)一步鍛造內(nèi)功，推進(jìn)產(chǎn)品力、服務(wù)力的提升，以贏得更多的客戶和市場(chǎng)。2020年是碧桂園產(chǎn)品、服務(wù)全維提升元年，目前公司正在刷新內(nèi)部健康住宅體系標(biāo)準(zhǔn)，全力研發(fā)新產(chǎn)品系，并已推動(dòng)部分項(xiàng)目落地；同時(shí)，全周期客戶服務(wù)水平也在持續(xù)提升，通過(guò)聯(lián)合核心戰(zhàn)略聯(lián)盟企業(yè)打造會(huì)員專屬福利，數(shù)字化營(yíng)銷和標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)動(dòng)作體系的持續(xù)深挖將全面提升客戶體驗(yàn)，全國(guó)社群運(yùn)營(yíng)體系搭建配合新系統(tǒng)開發(fā)也在推進(jìn)中，當(dāng)前已有部分地區(qū)試點(diǎn)。

深耕城市群 聚焦人口流入?yún)^(qū)域

研究機(jī)構(gòu)指出，2019年，地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)資源集聚效應(yīng)更為強(qiáng)化，進(jìn)一步加劇陣營(yíng)間的分化，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)持續(xù)。而城市布局結(jié)構(gòu)、深耕策略及運(yùn)營(yíng)水平的差異是陣營(yíng)內(nèi)部企業(yè)分化的主要因素。

全國(guó)廣泛布局、深耕核心城市群被認(rèn)為是碧桂園始終保持行業(yè)領(lǐng)先地位的戰(zhàn)略基礎(chǔ)。 

據(jù)了解，截至2019年底，該公司的項(xiàng)目已遍布內(nèi)地31個(gè)?。ㄖ陛犑?、自治區(qū)）的200多個(gè)地級(jí)市，擁有的權(quán)益可售資源約為24181億元，其中73%的權(quán)益貨值位于中國(guó)五大城市群（長(zhǎng)三角/江浙滬皖，廣東省，環(huán)渤海/京津冀遼晉魯蒙，長(zhǎng)江中游/湘鄂，川渝）。

這五大城市群具備國(guó)家宏觀戰(zhàn)略政策支撐、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高且需求旺盛，被認(rèn)為是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，GDP占比高達(dá)53.4%，常住人口占比為40.6%，開發(fā)投資額及銷售額占比分別為55.8%、57.2%。據(jù)調(diào)查，疫情后50.9%購(gòu)房者更傾向在資源集中的城市置業(yè)，可以預(yù)見，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也將在疫情后率先復(fù)蘇，碧桂園憑借充足的資源儲(chǔ)備有望獲得較好的業(yè)績(jī)支撐。

根據(jù)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》，碧桂園判斷落戶政策將使得城區(qū)人口在100萬(wàn)-500萬(wàn)的大城市成為主要受益地區(qū)。而目前該公司有97%的權(quán)益貨值位于常住人口50萬(wàn)人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，很好的契合了未來(lái)的人口流動(dòng)趨勢(shì)。

精準(zhǔn)投資 提升增長(zhǎng)質(zhì)量 

除了占據(jù)核心城市和城市圈這一戰(zhàn)略高地外，推動(dòng)碧桂園規(guī)模、效益雙提升的還有一體化市場(chǎng)研究能力和精細(xì)化的投資管理策略。過(guò)去，市場(chǎng)曾對(duì)碧桂園布局三四線城市有所顧慮，但一組新數(shù)據(jù)的披露，讓這些城市的價(jià)值得以被重新認(rèn)識(shí)。

據(jù)了解，截至2019年底，碧桂園三四線城市項(xiàng)目獲取18個(gè)月后的投資轉(zhuǎn)化率為1.27，相較同行一二線城市項(xiàng)目0.71或以下的投資轉(zhuǎn)化率，該公司三四線項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯。在碧桂園進(jìn)駐的三四線城市中，88%的城市處于庫(kù)存短缺或合理狀態(tài)，對(duì)應(yīng)三四線城市權(quán)益貨值的88%。

碧桂園方面表示，根據(jù)市場(chǎng)變化，從2019年開始，公司的土地項(xiàng)目投資已有了更明確的目標(biāo)和策略。而2020年，公司的投資管理精細(xì)化水平還將進(jìn)一步提升，在防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，持續(xù)提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效和增長(zhǎng)質(zhì)量。

例如，投資額度上，2020年將實(shí)行全面預(yù)算管理，購(gòu)地支出根據(jù)公司的收入和支出情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，也會(huì)根據(jù)全國(guó)貨量布局與全國(guó)市場(chǎng)分布的情況適當(dāng)調(diào)節(jié)貨量的布局。投資方向是堅(jiān)定看好新型城鎮(zhèn)化前景，堅(jiān)持占領(lǐng)三四線、堅(jiān)定下沉五六線、謹(jǐn)慎布局一二線。同時(shí)，科學(xué)研究各城市、各板塊的供求關(guān)系，尋找三四五線供求關(guān)系良好的封閉市場(chǎng)，提高對(duì)項(xiàng)目的操盤、資金管控，提高合作項(xiàng)目的權(quán)益比。

在這個(gè)基礎(chǔ)框架下，因城施策，根據(jù)不同市場(chǎng)需求，采用不同的投資策略，通過(guò)調(diào)整供貨節(jié)奏、擴(kuò)展市場(chǎng)邊界，打破時(shí)間和空間的限制。據(jù)介紹，碧桂園會(huì)監(jiān)控每個(gè)特定城市的庫(kù)存和平均每月銷售面積，庫(kù)存分為四類：已取證未售、在建未取證、存地未開發(fā)、未來(lái)供地計(jì)劃。通過(guò)這些指標(biāo)研究微觀市場(chǎng)的供求關(guān)系，從而從市場(chǎng)的維度給出“積極進(jìn)入”、“機(jī)會(huì)進(jìn)入”、“暫不進(jìn)入”的建議。

中銀國(guó)際認(rèn)為，市場(chǎng)對(duì)于低線城市太過(guò)于悲觀，而事實(shí)是，截至2019年10月，低線城市無(wú)論是銷售面積還是銷售均價(jià)的增幅都跑贏了一二線城市。碧桂園一直有選擇性的在低線城市布局，盡管2019年的基數(shù)已經(jīng)很高，但坐擁2.4萬(wàn)億元權(quán)益可售資源，仍然有蓬勃發(fā)展的空間，預(yù)計(jì)2020年仍能實(shí)現(xiàn)溫和增長(zhǎng)。