（2020年3月16日）257分鐘，10位來自京滬廣深港的地產(chǎn)領域領軍人物，共同完成了一場精彩紛呈的房地產(chǎn)論壇。

因疫情的關系，2020觀點年度論壇從線下走到了線上，這些參會嘉賓也克服了各種困難，在不同的城市，共同發(fā)聲。從經(jīng)濟、企業(yè)、模式、營銷、產(chǎn)業(yè)及物業(yè)等多個話題進行充分討論，解讀“抗疫時期與更新時代”這個密切關注當前形勢的主題。

在2020觀點年度論壇上，觀點指數(shù)研究院調(diào)研撰寫的《2020中國房地產(chǎn)卓越100》報告盛大發(fā)布。報告對2019年房地產(chǎn)企業(yè)的表現(xiàn)進行了梳理和總結，盤點了2019年房企在銷售、品牌、融資、團隊管理等多個方面的特點與得失。

在一場場演講對話中，2020中國房地產(chǎn)卓越100頒獎盛典隆重揭曉，表彰了過去一年表現(xiàn)卓越的房地產(chǎn)企業(yè)。

短期沖擊較大 地產(chǎn)長周期不變

2020觀點年度論壇，“疫情”是繞不開的話題。

事實上，許多人都把今年的新冠疫情影響和2003年的SARS進行比較。認為經(jīng)濟下行壓力增大、GDP破“6”者有之，認定只是階段性影響一季度甚至半年者有之，亦有學者不下定論、只推出了多個預測模型。

五礦地產(chǎn)有限公司董事長、黨委書記何劍波在演講中認為，本次疫情對經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)的短期沖擊可能大于2003年。

“宏觀經(jīng)濟上，2019年不同于2003年的上行期和復蘇期，GDP同比增速由當年的10%引渡到6.1%，疫情下的經(jīng)濟可能產(chǎn)生一系列負面效應；而地產(chǎn)行業(yè)亦不同于2003年的上行周期，經(jīng)過系列政策調(diào)控，目前平穩(wěn)發(fā)展、存在下行壓力。”

旭輝控股CEO林峰也持相似的意見。他在演講中表示，眼下的情況與2003年“非典”時期有著根本性的區(qū)別。2003年的時候是國家經(jīng)濟增速最快的時期，而2019年我國全年GDP總量99萬億，其中房地產(chǎn)銷售近16萬億，經(jīng)濟基數(shù)大且低速成長。

林峰用了一個生動的比喻說明這兩次疫情帶來影響的不同，“如果將2003年非典比喻為少年摔跤，那么此次新冠疫情就是中年人出車禍。少年人摔個跟頭爬起來就走了，而中年人出一場車禍不休養(yǎng)幾個月恢復不了，而且損失也大。”

據(jù)林峰推算，此次新冠疫情對全國GDP影響在10萬億左右。從房地產(chǎn)角度來看，如果在沒有外界政策刺激的情況下，將有1萬億左右的銷售額折損。

除了銷售可能出現(xiàn)折損，北京大學匯豐金融研究院執(zhí)行院長、中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家巴曙松在長達一個小時的演講中對疫情下的房地產(chǎn)形勢進行了全面的分析，他認為疫情還會加劇房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌。

他列出一組數(shù)據(jù)顯示，2019年公告破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)528家，到2020年1至2月，已經(jīng)公告破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)是100家。按這個趨勢計算，其它條件不變，可以預見2020年房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)600至700家。

不過，對于2020年的房地產(chǎn)行業(yè)也不至于全然悲觀。何劍波和林峰都認為，在整體環(huán)境不太好的情況下，房地產(chǎn)政策可能會“友好”一些。

因此，在這一正一負的因素作用下，林峰大膽預測，房地產(chǎn)未來長周期的趨勢并不會出現(xiàn)太大改變。

關注現(xiàn)金流 線上銷售仍需觀察

在疫情帶來的經(jīng)濟下行時期，房地產(chǎn)行業(yè)應如何自救？市場會出現(xiàn)什么變化？參會嘉賓紛紛給出了各自的答案。

林峰就表示，今年行業(yè)一定會關注利潤排行榜，多過于規(guī)模排行榜。

他認為，核心凈利潤很好的體現(xiàn)了一個企業(yè)為客戶創(chuàng)造價值的質(zhì)量，是客戶用鈔票投票的結果，也最真實。

事實上，財務管理能力成為諸多嘉賓認為房企能順利度過當前困難最重要的一點。“現(xiàn)金流”三個字也頻頻出現(xiàn)在嘉賓的發(fā)言中。

在今年唯一的一場對話中，泰禾集團副總裁全忠和佳兆業(yè)集團控股首席戰(zhàn)略官、戰(zhàn)略研究院院長劉策不約而同的認為，現(xiàn)金流是對目前企業(yè)最重要，最需要關注的。

全忠把現(xiàn)金流比作房地產(chǎn)企業(yè)的血液，劉策則直接表示，房企短期最大的挑戰(zhàn)主要還是企業(yè)的經(jīng)營節(jié)奏如何與政策周期、市場周期合拍，確保企業(yè)利潤和現(xiàn)金流穩(wěn)定。

中城新產(chǎn)業(yè)控股集團董事長劉愛明更是將擁有“現(xiàn)金”比作企業(yè)的“抵抗力”，表示如果抵抗力不夠就無法抵擋疫情所帶來的影響。

那么需要多少現(xiàn)金流才能抵抗風險？劉愛明沒有給出明確的回答，僅表示不能只滿足于“夠發(fā)兩個月工資”。

“房企對資金依然充滿了饑渴，這是行業(yè)的特點決定的。”建銀國際金融有限公司董事總經(jīng)理曾粵暉作出總結。

為了盡量維持房地產(chǎn)正常的銷售節(jié)奏，在2月疫情高發(fā)期宣布售樓處關閉后，房企紛紛開啟式了直播看房，線上成交，已經(jīng)出現(xiàn)多年但并不太受認可的網(wǎng)上賣房突然大熱，還有很多房企公布了多種折扣促銷措施。

這是房企在特殊時期為刺激銷售所做的努力，但嘉賓對此的評價似乎各有看法。

何劍波認為，房企線上銷售將房地產(chǎn)集客與交易場景向線上遷移，通過物的數(shù)字化、人的數(shù)字化和流程的數(shù)字化，打破時間和空間約束，實現(xiàn)從客戶溝通、看房、選房、到認購等流程的線上化，再配合定金保價差額補償促銷、一段時間內(nèi)的無理由退房，可以挖掘線上紅利，提前鎖定潛在購房者。

世聯(lián)行首席技術官黎振偉也對近段時間的線上銷售給予了認可，并透露從世聯(lián)在一線得到的數(shù)據(jù)來看，線上銷售的業(yè)績其實不錯。

而劉策對于線上銷售的效果并沒有這么樂觀，他認為雖然此后線上銷售會成為常態(tài)，但實際上，“線上只不過是把之前的流量保存下來，在這個特殊的時點成交。線上更多的是流量、蓄客，成交還是在線下。”

物業(yè)服務新契機 未來方向社區(qū)服務公司

在16日的論壇上，討論的其中一個大熱點就是物業(yè)公司與物業(yè)服務。

在這場全民“抗疫”戰(zhàn)斗中，和普通老百姓接觸最多的就是來自房企的各個物業(yè)公司，他們成為業(yè)主宅在家里時和外界接觸的“橋梁”，同時還要承擔小區(qū)安全、環(huán)境等各項工作的管理。

他們大多認為，房企的產(chǎn)品和服務是這次疫情中存在的機會。曾粵暉認為，好的產(chǎn)品也能讓房企更好的發(fā)展契機，而這種產(chǎn)品可能以后會有更多的科技含量、環(huán)保要素。

彩生活服務集團有限公司首席執(zhí)行官黃瑋直指，這次疫情是對物業(yè)管理第二次價值的發(fā)現(xiàn)，讓業(yè)主發(fā)現(xiàn)了物業(yè)管理的價值。而第一次是讓資本市場發(fā)現(xiàn)了物業(yè)管理行業(yè)的價值。

物管企業(yè)此次在社區(qū)防控中發(fā)揮著重要作用。黃瑋認為，對物業(yè)管理行業(yè)來講，對未來的5年、10年可能會發(fā)生深刻的變化，會讓這個行業(yè)更良性地發(fā)展，“對物業(yè)管理行業(yè)應該是一個重大的轉折的機會。

他預期，可能未來兩三年會出現(xiàn)一批在物業(yè)管理行業(yè)里面真正能落地的增值服務、居家生活服務創(chuàng)新的模式，物業(yè)管理就從1.0躍升到2.0，整個行業(yè)就升了一個級別。

一手主導了內(nèi)地第一家上市物業(yè)公司的花樣年控股集團有限公司執(zhí)行董事、董事局主席兼首席執(zhí)行官潘軍則詳細講訴了他對于當前物業(yè)管理行業(yè)的思考。

“最近我一直在思考一個更深入的話題，就是我們的物業(yè)服務團隊如何進一步提升，實現(xiàn)更高的社會服務價值？”

潘軍給自己的回答是，在服務深度方面，要提升物業(yè)管理公司，政府應該賦予物業(yè)管理公司更多的行政服務能力，相應的，社區(qū)要進行有邊界、可封閉的管理，同時包括社群的輿情管理。而落地的層次，則依次是中央政府或者市政府一級-街道-物業(yè)管理公司-社區(qū)業(yè)主。

潘軍認為，未來物業(yè)管理公司的轉型方向是變成社區(qū)服務公司，但這兩者之間的邏輯是不一樣的。

“什么是社區(qū)？一定是業(yè)主之間和服務者之間需要溝通的。”看起來，潘軍已經(jīng)為自己找到了新的課題。