洗牌，淘汰，再洗牌，再淘汰。

這是殘酷的生存規(guī)律。最近十年，房地產(chǎn)行業(yè)淘汰過(guò)一批企業(yè)，但沒(méi)有真正意義上的大洗牌。

“今年將是房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的年份。這場(chǎng)疫情加速了洗牌的速度。洗牌力度大于2019年。”

3月16日，2020觀點(diǎn)年度論壇上，經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松預(yù)測(cè)，今年破產(chǎn)的房企將在600-700家。

他推算，今年房企的總債務(wù)規(guī)模1.46萬(wàn)億元。7月份是房企債務(wù)的峰值，預(yù)計(jì)1490億元。

當(dāng)處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，疊加新冠疫情之后，壓力增大。后疫情時(shí)代，有哪些機(jī)遇？房地產(chǎn)的生存規(guī)則，將有哪些變化？

此時(shí)到了一個(gè)新的十字路口。

01

從現(xiàn)在起，房地產(chǎn)進(jìn)入“雙穩(wěn)”周期，即政策平穩(wěn)與房?jī)r(jià)平穩(wěn)。

這是巴曙松對(duì)于市場(chǎng)大趨勢(shì)的判斷。

他認(rèn)為，房地產(chǎn)政策就是一個(gè)平衡，而不是單純的刺激。

而旭輝控股CEO林峰認(rèn)為，所有的政策都是在對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。

他打了一個(gè)比方，2003年非典時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)像少年摔倒了，能馬上爬起來(lái)。2020年的房地產(chǎn)行業(yè)更像在中年期，摔倒了，至少要休養(yǎng)幾個(gè)月。

林峰預(yù)測(cè)，2019年房地產(chǎn)行業(yè)的峰值16萬(wàn)億。今年疫情的影響，如果沒(méi)有外界刺激政策，至少減少1萬(wàn)億。

事實(shí)上，對(duì)沖也是一種平衡。對(duì)沖，還體現(xiàn)在資本市場(chǎng)。建銀國(guó)際經(jīng)營(yíng)有限公司董事總經(jīng)理曾粵暉表示，現(xiàn)在進(jìn)降息周期，資金供應(yīng)充裕。

林峰介紹，因?yàn)?00多萬(wàn)億的M2增量，加上今年量化寬松，將帶來(lái)一部分資金保值增值的買房需求。

“看不見(jiàn)的手”正在拿走我們的錢，且是悄無(wú)聲息的。我們對(duì)沖的是國(guó)外資本市場(chǎng)，對(duì)沖的是貨幣貶值預(yù)期。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，他們追求規(guī)模與利潤(rùn)的平衡。

未來(lái)10年，中國(guó)城市化率增加10%。也就是說(shuō)，至少還有1.4億人在城市里買房。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的增量需求。

其次是，中高收入階層的換房需求。疫情之后，他們對(duì)生活方式與理念有更多理解，會(huì)選擇城市與項(xiàng)目，更看重城市的醫(yī)療服務(wù)、公共服務(wù)與應(yīng)急服務(wù)。

巴曙松認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已從賣方市場(chǎng)，進(jìn)入買方市場(chǎng)。買方掌握更多的話語(yǔ)權(quán)。

與巴曙松的觀點(diǎn)類似，林峰表示，被限制的買房需求、租房轉(zhuǎn)買房的需求、改善性需求等，將在疫情后釋放。

02

“這輪洗牌將加速新趨勢(shì)的到來(lái)。”巴曙松認(rèn)為。

新的消費(fèi)習(xí)慣，帶來(lái)商業(yè)模式的切換。無(wú)理由退房等交易規(guī)則的出現(xiàn)，將重構(gòu)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)與格局。

巴曙松建議，未來(lái)房地產(chǎn)的線上趨勢(shì)下，房企要有適應(yīng)能力。

中城新產(chǎn)業(yè)園董事長(zhǎng)劉愛(ài)明也認(rèn)為，“線上化”將催生企業(yè)組織形式、運(yùn)營(yíng)成本等變革。如今，劉愛(ài)明習(xí)慣了網(wǎng)上辦公、網(wǎng)上開(kāi)會(huì)。

未來(lái)是大公司、小團(tuán)隊(duì)。他引用巴菲特的名言，“要把公司做小，把產(chǎn)品做好，把員工做精，把服務(wù)做好，把市場(chǎng)做大”。

論壇上，嘉賓們談到最多的是產(chǎn)品與服務(wù)的創(chuàng)新。

2003年非典后，住宅的塔樓，變成板樓設(shè)計(jì)。人們更重視南北通風(fēng)、低密度小區(qū)。新冠疫情后，買房人更關(guān)心客廳與餐廳的功能，儲(chǔ)藏空間的大小，跑步機(jī)放在哪里？

以前，我們談智慧社區(qū)往往是噱頭。最近，看到有房企與設(shè)計(jì)院開(kāi)發(fā)出幾套很酷的抗疫戶型?？咕芈?、社交廚房、玄關(guān)消殺、家庭辦公室等設(shè)置。

五礦地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)、黨委書(shū)記何劍波認(rèn)為，未來(lái)在于健康社區(qū)與智慧社區(qū)。

“這些標(biāo)準(zhǔn)都是消費(fèi)者說(shuō)了算。”

03

“這次疫情相當(dāng)于給行業(yè)做了一次體檢。”泰禾集團(tuán)副總裁全忠表示。

“我們有私人醫(yī)生、醫(yī)療服務(wù)站等健康服務(wù)體系。未來(lái)將在項(xiàng)目中提供雙管家服務(wù)：小區(qū)管家與健康管家。”

印象中，高端小區(qū)里單獨(dú)配備健康管家的并不多。也許這也是一種趨勢(shì)。

對(duì)于物業(yè)來(lái)說(shuō)，這次疫情是物業(yè)價(jià)值的再發(fā)現(xiàn)。從保安保潔，到健康管理、居家生活提供商。

疫情后，無(wú)接觸服務(wù)、居家生活服務(wù)等方面將有更多改進(jìn)。比如，遠(yuǎn)程醫(yī)療、快遞機(jī)器人等。

這些遙不可及的東西，很快都將成為品質(zhì)社區(qū)的標(biāo)配。

從總量上看，物業(yè)管理是一個(gè)萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)。2019年，有10家物業(yè)公司完成上市。頭部物業(yè)公司發(fā)生24起并購(gòu)。今年3月13日，又有一家物業(yè)公司赴港上市。

花樣年控股執(zhí)行董事、董事局主席兼首席執(zhí)行官潘軍認(rèn)為，物業(yè)管理公司，將變成社區(qū)服務(wù)公司。

［后記］

一次行業(yè)論壇，全線上直播。

這本身就是一次行業(yè)的改變。

每次觀點(diǎn)論壇，我們都在談危機(jī)，每次我們都能平安度過(guò)危機(jī)。

正如林峰所言，行業(yè)像大海。

我們見(jiàn)過(guò)大風(fēng)大浪。這場(chǎng)疫情像催化劑，加速洗牌。

對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，我們更樂(lè)意看到洗牌，買到更好的房子。

有人說(shuō)，危機(jī)三五年一次，將是常態(tài)。

我們的創(chuàng)新也將是常態(tài)。以后，線上賣房也將是營(yíng)銷的常態(tài)。至于巴老師說(shuō)的700家死掉，也是常態(tài)。因?yàn)閲?guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量近10萬(wàn)家。

記得論壇開(kāi)場(chǎng)時(shí)的第一句話，“今年將是艱難的一年，也是希望的一年。”

這一年，將出現(xiàn)新的消費(fèi)習(xí)慣、新的商業(yè)模式、新的生存法則。不過(guò)，對(duì)買房人來(lái)說(shuō)，只有城市群級(jí)的大城市，才有更好的醫(yī)療服務(wù)、更好的城市治理。在這里買房，也許是跑贏“印鈔機(jī)”的方法。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）

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