觀點(diǎn)網(wǎng) 在新冠疫情“黑天鵝”事件的開(kāi)局下，2020年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)注定是不輕松的一年?？挂哌^(guò)后，房企又將迎來(lái)哪些挑戰(zhàn)和機(jī)遇？

3月16日，在觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦的2020觀點(diǎn)年度論壇上，旭輝控股CEO林峰為我們帶來(lái)了他的解讀。

變與不變

“我覺(jué)得疫情對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊是巨大的”林峰一上臺(tái)便說(shuō)道。他指出，眼下的情況與2003年“非典”時(shí)期有著根本性的區(qū)別。2003年的時(shí)候是國(guó)家經(jīng)濟(jì)增速最快的時(shí)期，而2019年我國(guó)全年GDP總量99萬(wàn)億，其中房地產(chǎn)銷售近16萬(wàn)億，經(jīng)濟(jì)基數(shù)大且低速成長(zhǎng)。

如果將2003年非典比喻為少年摔跤，那么此次新冠疫情就是中年人出車禍。少年人摔個(gè)跟頭爬起來(lái)就走了，而中年人出一場(chǎng)車禍不休養(yǎng)幾個(gè)月恢復(fù)不了，而且損失也大。

據(jù)林峰推算，此次新冠疫情對(duì)全國(guó)GDP影響在10萬(wàn)億左右。從房地產(chǎn)角度來(lái)看，如果在沒(méi)有外界政策刺激的情況下，將有1萬(wàn)億左右的銷售額折損。

不過(guò)他表示，“環(huán)境不好了，反過(guò)來(lái)看，政策應(yīng)該相對(duì)會(huì)友好一點(diǎn)，因?yàn)槲覀円恢毕嘈耪咧贫ㄕ叩闹腔?，所有的政策都是用?lái)對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)的，控房?jī)r(jià)也是為了對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，支持你也是為了對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。所以，未來(lái)長(zhǎng)周期的趨勢(shì)我認(rèn)為是不會(huì)變的，”

他指出，雖然銀根方面，年初已經(jīng)有1萬(wàn)多億的貨幣寬松，到2020年2月份M2也達(dá)到中國(guó)歷史的最高值，突破2萬(wàn)億。但銀根的寬松不會(huì)大水漫灌到房地產(chǎn)，給地產(chǎn)的仍然是在原有負(fù)債規(guī)模上讓你遞延，不要因?yàn)橐咔榘逊康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈崩斷了，因?yàn)闀?huì)有連鎖的社會(huì)反應(yīng)，但增量還是嚴(yán)格控制的。

允許借新還舊但額度控制，這將是未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)大趨勢(shì)。

雖然房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)周期趨勢(shì)不變，但林峰認(rèn)為游戲規(guī)則會(huì)產(chǎn)生巨大變化。

首先，林峰認(rèn)為，市場(chǎng)在構(gòu)建一個(gè)房地產(chǎn)交易總量的頂部，特別是交易面積很容易在這幾年到達(dá)頂峰。在存量時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)馬太效會(huì)進(jìn)一步加劇。頭部房企將消滅掉一些末端的競(jìng)爭(zhēng)者來(lái)提升增長(zhǎng)速度，這是規(guī)模增長(zhǎng)之變。

其次，是發(fā)展模式之變。過(guò)往很多公司觀念中，土儲(chǔ)就是規(guī)模，規(guī)模就是地位，但在長(zhǎng)周期下，土儲(chǔ)不一定增值，主要取決于拿地的成本。有一些土儲(chǔ)可能一兩年不增值，在財(cái)務(wù)成本上就可能虧損得很厲害。

林峰認(rèn)為，合理的土儲(chǔ)應(yīng)該是不低于1.5年且不超過(guò)2.5年，就是土儲(chǔ)周轉(zhuǎn)率一年能去50%。這是一個(gè)相對(duì)安全的數(shù)值。

最后，是核心指標(biāo)之變。此次抗疫讓人明白，自身免疫系統(tǒng)才是健康根本，個(gè)子大不一定代表免疫力強(qiáng)。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)也是這樣，不應(yīng)該只注重規(guī)模，更應(yīng)該注重質(zhì)量，包括產(chǎn)品的質(zhì)量，還有發(fā)展的質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)的質(zhì)量。

“現(xiàn)在的各個(gè)百?gòu)?qiáng)排行榜其實(shí)是百大，今年行業(yè)一定會(huì)關(guān)注利潤(rùn)排行榜，多過(guò)于規(guī)模排行榜。”林峰表示，核心凈利潤(rùn)很好的體現(xiàn)一個(gè)企業(yè)為客戶創(chuàng)造價(jià)值的質(zhì)量，是客戶用鈔票投票的結(jié)果，也最真實(shí)。

疫情下的新需求

危機(jī)一詞中，不只有“危”，還有“機(jī)”，代表著轉(zhuǎn)機(jī)、機(jī)遇。林峰認(rèn)為，疫情雖然抑制了短期房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量，卻也激發(fā)了客戶的新需求。

第一個(gè)方面，是產(chǎn)品的需求。例如“非典”過(guò)后，人們從原來(lái)的塔樓變成住板樓，要南北通透通風(fēng)，從高密度的層交往低密度去轉(zhuǎn)移。受疫情影響，很多人長(zhǎng)時(shí)間居家隔離，深刻體會(huì)到房屋戶型、朝向等因素對(duì)通風(fēng)、日照等居住體驗(yàn)的重要影響，產(chǎn)品細(xì)化的功能需求會(huì)發(fā)生變化。

林峰舉例，“我的很多朋友不能去小區(qū)跑步，戴著口罩跑也跑不動(dòng)，在家里沒(méi)買跑步機(jī)，因?yàn)樗麄冊(cè)瓉?lái)沒(méi)規(guī)劃跑步機(jī)的位置。”

第二個(gè)方面，是可能會(huì)產(chǎn)生一些投資需求。因?yàn)?00多萬(wàn)億的M2增量，加上今年量化寬松，帶來(lái)一部分資金保值增值的需求。所以，當(dāng)一部分有這種需求的人達(dá)到了購(gòu)房資格，這部分的需求就會(huì)釋放出來(lái)。

第三個(gè)方面，是限購(gòu)的需求。有些客戶本身就是有需求的，但受到限購(gòu)的抑制。此次疫情過(guò)后，有一些城市或?qū)⒎艑捪拶?gòu)條件，補(bǔ)充一部分市場(chǎng)需求入市。

第四個(gè)方面，是租賃轉(zhuǎn)為購(gòu)買的需求。這部分需求大多來(lái)自原來(lái)在城市租房的人。疫情之下，各個(gè)小區(qū)都不讓他們進(jìn)去，寄人籬下的感覺(jué)提升他們買房定居下來(lái)的意愿。

第五個(gè)方面是改善性的需求。這些客戶具備足夠的購(gòu)買力，是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)需求變化之后帶來(lái)的改善型的需求。

此外，林峰還從企業(yè)的角度進(jìn)行了底層邏輯分析。

他表示，所謂底層邏輯，其實(shí)就是企業(yè)的產(chǎn)品力、服務(wù)力、組織力和創(chuàng)新力。

從產(chǎn)品的角度如何做到客戶、市場(chǎng)、土地三者的交圈，做到適銷對(duì)路、客戶又認(rèn)同的產(chǎn)品；從服務(wù)來(lái)看，這次疫情對(duì)軟性服務(wù)、物業(yè)服務(wù)的關(guān)注提到了有史以來(lái)的最高，客戶對(duì)物業(yè)之間的黏度、信任度和關(guān)注度是有史以來(lái)的最高；組織力就是如何從能力、意愿和系統(tǒng)支撐去把整個(gè)組織力釋放出來(lái)；而創(chuàng)新就包括模式的創(chuàng)新、系統(tǒng)的創(chuàng)新、技術(shù)的創(chuàng)新。