觀點(diǎn)網(wǎng) 在上海，存量改造是個(gè)滾燙的話題。

寸土寸金，核心區(qū)域有限的土地資源，大量房企與資本紛紛轉(zhuǎn)向存量市場，通過改造升級讓低估的存量資產(chǎn)再度煥發(fā)生命力，城市更新成為大勢所趨。

然而，項(xiàng)目如何定位，商場如何翻新，動(dòng)線調(diào)整、重新招商等一系列環(huán)環(huán)相扣，存量物業(yè)改造的困難遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新建物業(yè)，成功的改造項(xiàng)目更是為數(shù)不多。

距離陸家嘴約10公里，緊鄰上海地鐵11號線三林東站，位處于此的上海三林印象城在不久前迎來了其開業(yè)一周年的紀(jì)念。

作為非核心區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目，三林印象城是典型的以社區(qū)家庭為核心消費(fèi)群的商場，輻射周邊3公里范圍內(nèi)的近40萬常住人口。

人流如織、極高的開業(yè)率印證了三林印象城的人氣，更值得一提的，它是印力上海收購而來的存量改造項(xiàng)目，也是其在上海的首個(gè)印象城。

11月14日，近50位來自上海和全國各地的地產(chǎn)精英和金融機(jī)構(gòu)，走進(jìn)了這個(gè)僅用時(shí)一年就改造成功的標(biāo)桿項(xiàng)目，并與項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人進(jìn)行面對面接觸，聽取其分享印力上海關(guān)于城市更新領(lǐng)域的成功經(jīng)驗(yàn)。

三林印象城一年

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深刻調(diào)整階段，一線城市開始進(jìn)入存量時(shí)代，城市更新大有可為。然而，具體怎么做，如何盈利，幾乎所有人都在摸著石頭過河。

印力上海同樣如此，不過從三林印象城、安亭新鎮(zhèn)，到畹町坊，作為萬科旗下的商業(yè)平臺，印力上海在城市更新領(lǐng)域的腳步已逐步邁開。

據(jù)了解，三林印象城的前身是三林城市商業(yè)廣場，自2009年對外開業(yè)，由于區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目競爭激烈及運(yùn)營問題，廣場多數(shù)商業(yè)鋪位均未有商戶入駐，隨后其余主力租戶和餐飲品牌也陸續(xù)撤場。在印力上海接手前，這里僅剩一家超市主力店在慘淡經(jīng)營。

印力集團(tuán)上海城市活力中心總經(jīng)理蔣云海介紹，印力上海于2017年4月份獲取該項(xiàng)目，“項(xiàng)目總體量約15萬平方米，項(xiàng)目包括購物中心部分，還有酒店和辦公”。

事實(shí)上，拋開區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目競爭因素，三林城市商業(yè)廣場本身也存在不少硬傷，包括主樓與小樓之間的分割不互通、地下商業(yè)空間入口狹小可達(dá)性差、室內(nèi)中庭直梯與扶梯交錯(cuò)擁擠、樓層動(dòng)線不流暢、外立面老舊不連貫等一系列問題。

接手后，印力上海首先對周邊市場環(huán)境、居民生活習(xí)慣、消費(fèi)需求進(jìn)行調(diào)研，并將項(xiàng)目定位為大型社區(qū)購物中心。前期定位確定后，印力上海隨即聯(lián)系設(shè)計(jì)公司，開始對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)際的改造。

2017年8月，項(xiàng)目正式開工，經(jīng)過14個(gè)月，上海三林印象城在2018年10月底正式入市。

對比改造前后，印力上海以提高項(xiàng)目體驗(yàn)感為前提，在很多細(xì)節(jié)上做了調(diào)整。比如，增加主樓與小樓之間的人行天橋、主入口打開直達(dá)地下空間的階梯式下沉廣場、重新進(jìn)行鋪位分割等等，不僅令一個(gè)老舊的商業(yè)項(xiàng)目煥然一新，更提供了更為實(shí)用的商業(yè)面積。

從拿地、設(shè)計(jì)、開工到開業(yè)，一個(gè)新建商業(yè)項(xiàng)目尚且需要2-3年的周期，在存量改造更為困難的情況下，印力上海是怎么做到僅用時(shí)14個(gè)月就實(shí)現(xiàn)開業(yè)？

對于學(xué)員們提問，蔣云海感同身受，作為三林印象城的大項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，他回顧了項(xiàng)目從獲取到開業(yè)，直到開業(yè)一周年的每個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。

▲蔣云海 印力集團(tuán)上海城市活力中心 總經(jīng)理

據(jù)其透露，在拿到項(xiàng)目時(shí)，公司就基本定好了開業(yè)時(shí)間，“項(xiàng)目本身有一些資本的合作，要求盡快地回報(bào)，所以當(dāng)時(shí)拿項(xiàng)目壓力也很大。”

也因此，在拿到項(xiàng)目時(shí)，就基本定好了開業(yè)的時(shí)間。接下來，就是要讓團(tuán)隊(duì)更加凝聚和聚合，更加專注。

由于前期定位已經(jīng)非常清晰，包括目標(biāo)客戶、周邊覆蓋人群數(shù)量、希望的客單價(jià)，設(shè)計(jì)公司很快就能反饋出印力上海需要的成果。

“我們的開發(fā)鏈條也啟動(dòng)地很早，團(tuán)隊(duì)不分晝夜，盡力確保整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度。”蔣云海回憶道。

存量改造怎么做

數(shù)據(jù)顯示，開業(yè)不久后，三林印象城已開始產(chǎn)生現(xiàn)金流，開業(yè)首年實(shí)現(xiàn)總銷售額近10億元、總客流近1500萬人次、總車流近100萬輛、會(huì)員近10萬。

從改造速度、資產(chǎn)回報(bào)、市場影響，三林印象城樹立了上海存量商業(yè)改造的樣本，現(xiàn)場的精彩分享也引發(fā)了學(xué)員們的諸多思考。

除了所在的三林印象城，分享環(huán)節(jié)中，印力上海還向?qū)W員們介紹了其在存量改造領(lǐng)域的另外兩個(gè)作品，濱江道INBUND和安亭新鎮(zhèn)。

濱江道INBUND是一個(gè)1938年竣工的老廠房，體量僅有1.2萬平，印力上海改造后，將其定位為精品商辦；安亭新鎮(zhèn)則更多傾向于社區(qū)文化活動(dòng)中心，體量達(dá)到14萬平。

事實(shí)上，無論對企業(yè)還是資本而言，存量改造最終還是要獲取一定的資產(chǎn)回報(bào)。因此，選好項(xiàng)目、組織好團(tuán)隊(duì)、算好賬缺一不可。

以三林印象城為例，由于項(xiàng)目本身由兩部分組成，除購物中心外，項(xiàng)目還包括酒店和辦公部分。

因此，為盡早實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流，印力上海選擇將酒店改造成公寓，改造完成后順利出售給華潤置地，而辦公部分也可進(jìn)行出租。

不過，蔣云海也指出，改造項(xiàng)目并沒有標(biāo)準(zhǔn)化，只有因地制宜，才能發(fā)揮每個(gè)項(xiàng)目最大的價(jià)值。

另外，作為城市更新的一部分，國內(nèi)大多存量改造與當(dāng)?shù)卣男袨槊懿豢煞郑虼撕驼姆e極溝通，配合政策發(fā)展，也是印力上海在城市更新探索的重要經(jīng)驗(yàn)。

分享環(huán)節(jié)的最后，蔣云海強(qiáng)調(diào)，在國內(nèi)的城市更新領(lǐng)域，大部分企業(yè)都是處于探索階段，但商業(yè)的核心始終是要做到產(chǎn)品創(chuàng)新，服務(wù)提升。