夏磊 房地產(chǎn)是周期之母。1998年房改釋放了我國房地產(chǎn)市場化的洪荒之力，創(chuàng)造了人類城市化、經(jīng)濟增長、民生改善的輝煌成就，也埋下了高房價、土地財政等待解難題。房地產(chǎn)關(guān)系國計民生，是國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)、地方財政主要來源、金融危機的策源地、財富的象征、大類資產(chǎn)配置的核心。

二十年滄海桑田，歷史巨變，站在新時代的起點上，在“房住不炒”的新定位下，如何通過住房制度改革和長效機制建設(shè)，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展，事關(guān)國運。為了客觀評價二十年來房地產(chǎn)改革的功過，客觀評價房地產(chǎn)的歷史貢獻，直面我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中遇到的問題和難題，分析背后深層次的制度原因，為新一輪改革建言獻策，我們將陸續(xù)推出“激蕩二十年”系列，本文作為第一篇，旨在剖析二十年住房制度改革的歷史功過。

1998年，為應(yīng)對亞洲金融風(fēng)暴沖擊，房改啟動商品房市場。國務(wù)院23號文要求停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。我國房地產(chǎn)二十年市場化發(fā)展大幕就此開啟。

一、房地產(chǎn)行業(yè)在繁榮中走向成熟

房改以來，受益于城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟增長，居民住房需求集中釋放。1998-2018年，中國城鎮(zhèn)化率從33.4%上升至59.6%，年均提升1.3個百分點，住房需求快速增加；城鎮(zhèn)人均可支配收入年均增長11%，居民購買力大幅提升。

中國房地產(chǎn)由此歷經(jīng)二十年長周期繁榮，行業(yè)各項指標(biāo)大幅增長。20年來，房屋新開工面積從2億平增至20.9億平，累計上漲9.3倍，年復(fù)合增速12.4%。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額從0.2萬億元增至12萬億元，累計上漲55.8倍，年復(fù)合增速22.4%。商品房銷售面積和銷售金額分別從1.2億平增至17.2億平、0.3萬億元增至15萬億元，累計上漲13.1、58.7倍，年復(fù)合增速14.1%、22.7%。

伴隨房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，中國的房地產(chǎn)企業(yè)從無到有、從國企先行到民企崛起，隊伍逐漸壯大。2018年，全國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量達9.8萬個，比1998年的2.4萬個增長3.1倍，其中5家房企位列世界500強。

行業(yè)發(fā)展模式從粗放走向成熟，三個趨勢逐步顯現(xiàn)。一是行業(yè)集中度逐漸提高，2018年前10強、20強、50強房企市占率分別為26.9%、37.4%、55.1%，分別較2010年提升17.4、24.7和39個百分點。二是產(chǎn)品不斷升級完善，對園林綠化、建材品質(zhì)、家裝設(shè)計和智能科技等提出更高要求，多家龍頭房企的精裝修比例均超過50%。三是供應(yīng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，十九大報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，房地產(chǎn)供應(yīng)主體由開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)檎?、企業(yè)、開發(fā)商等主體共同參與，形成商品房、租賃房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房等各渠道多元供給的模式。

二、住房制度建設(shè)在探索中逐步完善

我國住房制度采取循序漸進的穩(wěn)步改革措施。前期探索試點， 98房改奠定基礎(chǔ)，后續(xù)配套政策推進，最終形成符合當(dāng)前國情的，以住房金融、土地、稅收、住房保障和住房供應(yīng)為五大支柱的中國特色住房制度。

第一，以商業(yè)貸款為主、公積金貸款為輔的住房金融制度。1994年《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，住房公積金制度建立；1998年《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，規(guī)定所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)均可發(fā)放個人住房貸款，商業(yè)性住房金融快速推進。

第二，以招拍掛為主的土地供應(yīng)制度。1990年《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式出讓城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)。2002年國土資源部頒布11號令，明確經(jīng)營性用地必須招拍掛出讓。2010年北京試點“限房價、競地價”土地出讓方式，2011年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》提出推廣“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住宅用地，熱點城市開始創(chuàng)新土地出讓方式，打破傳統(tǒng)招拍掛價高者得的模式。

第三，鼓勵長期持有自住住房的稅收制度。我國個人持有和交易住房主要涉及9個稅種。保有環(huán)節(jié)2個稅種，房產(chǎn)稅及土地增值稅，分別依據(jù)1986年、1988年的暫行條例征收，目前均對個人非營業(yè)住房免征。交易環(huán)節(jié)7個稅種，涉稅種類多、稅率相對較高，但對長期持有和家庭唯一住房設(shè)置了減免優(yōu)惠。其中，契稅依據(jù)1997年暫行條例征收；增值稅及附加依據(jù)2016年《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知 》征收；個人所得稅依據(jù)1999年《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》征收；印花稅和土地增值稅依據(jù)2008年《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》征收。

第四，包括公租房、經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造安置房、共有產(chǎn)權(quán)房等多樣化的住房保障體系。1998年房改23號文提出“最低收人家庭租賃廉租房、中低收人家庭購買經(jīng)濟適用房、其他高收入家庭購買租賃商品房”，廉租房和經(jīng)濟適用房被用于保障中低收入家庭居住。 2010年，《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》出臺，公租房成為保障性住房的方式之一，面對中等偏下收入家庭。2008年中央大規(guī)模保障性安居工程啟動了國有林區(qū)、墾區(qū)和煤礦棚戶區(qū)改造；2010年城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作全面展開；2014年國開行住宅金融事業(yè)部建立，中國人民銀行創(chuàng)設(shè)抵押補充貸款，為全國范圍內(nèi)大規(guī)模棚改和貨幣化安置提供了成本適當(dāng)、長期穩(wěn)定的資金支持。棚戶區(qū)住房困難家庭可通過棚改安置房和貨幣化購買商品房兩種方式改善居住條件。2017年住建部發(fā)文，支持北京、上海開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點，重點解決“夾心層”住房問題。自此，針對不同收入群體的住房保障供應(yīng)體系得以建立。2019年住房保障立法加快推動，將明確國家層面住房保障頂層設(shè)計和基本制度框架。

第五，租購并舉的住房供給體系。2015年以來租賃制度大獲推進。2016年，國務(wù)院出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，2017年十九大報告中提出，“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，明確住房供應(yīng)體系主要框架和目標(biāo)。2017年開始試點政策積極推進，7月《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》出臺，選取廣州、深圳等12個城市開展試點；8月《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》發(fā)布，明確將在北京等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點；2019年南京等16城入圍中央財政支持住房租賃試點。

夏磊 恒大研究院副院長 觀點地產(chǎn)新媒體專欄作者

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