傅士鵬 香港財(cái)團(tuán)又出手了。

英倫投資客（2019年11月21日）獲悉，香港新鴻基公司（Sun Hung Kai & Co）聯(lián)手澳洲投行麥格理集團(tuán)（Macquarie Group），斥資1億英鎊（約10.1億港幣，9.1億人民幣），買下了中國(guó)海航集團(tuán)持有的倫敦金絲雀碼頭寫(xiě)字樓——哥倫布廣場(chǎng)17號(hào)（17 Columbus Courtyard）。

該樓目前被整租給瑞士瑞信銀行（Credit Suisse），又被稱作瑞信大樓。

根據(jù)最新消息，新鴻基公司對(duì)瑞信大樓的報(bào)價(jià)已經(jīng)被海航接受（under offer）。

在此之前，海航已經(jīng)將于2015年8月31日買入的倫敦路透總部大樓（30 South Colonnade）出售給了另一家中資。

經(jīng)過(guò)這兩筆交易，海航徹底清空了所有英國(guó)地產(chǎn)項(xiàng)目。

海航打折甩賣，新鴻基抄底接盤

再說(shuō)回剛剛發(fā)生的這筆交易。

三年之前（2016年4月20日），海航斥資1.31億英鎊（按照當(dāng)時(shí)1:9.3匯率計(jì)算約為12.183億人民幣）收購(gòu)了哥倫布廣場(chǎng)17號(hào)大樓。

三年過(guò)后，哥倫布廣場(chǎng)17號(hào)大樓如今的成交價(jià)僅為1億英鎊，遠(yuǎn)低于之前的收購(gòu)價(jià)，這到底是什么原因呢？

1、租客退租

原來(lái)，在海航買下所謂的瑞信大樓后，租客瑞士信貸就在2018年1月5日宣布，將于2020年初搬離海航買下的這棟樓。

雖然和業(yè)主的租約簽到了2024年，但瑞信提出了解約申請(qǐng)，如果被否決，瑞信就會(huì)將大樓轉(zhuǎn)租出去直到2024年租約到期。

此舉意味著大樓業(yè)主需要迅速為該樓找到新租客，否則就面臨空置風(fēng)險(xiǎn)，損失未來(lái)的穩(wěn)定租金。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，租客的突然退租，影響到了該樓的估值。

2、海航流動(dòng)性危機(jī)

海航此前的債務(wù)危機(jī)，大家應(yīng)該都知道了。

為避免流動(dòng)性危機(jī)，海航不得不通過(guò)出售海外資產(chǎn)，來(lái)償還債務(wù)。

據(jù)《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道，2019年4月17日，海航在香港的子公司CWT International的一筆14億港元債務(wù)發(fā)生違約，導(dǎo)致其抵押資產(chǎn)面臨被債權(quán)人接管的風(fēng)險(xiǎn)。

這筆債務(wù)的抵押資產(chǎn)，就包括這棟位于倫敦金絲雀碼頭的哥倫布廣場(chǎng)17號(hào)大樓。

發(fā)生債務(wù)違約后，該樓自4月份起就由香港會(huì)計(jì)公司KLC接管，并由Begbies Traynor協(xié)助清算程序。

不過(guò)，由于海航隨后完成了一筆再融資，將債務(wù)從1.38億英鎊增加到了1.61億英鎊，并將貸款期限延長(zhǎng)到了2020年8月5日。

因此在今年8月份的時(shí)候，海航又重新拿回了哥倫布廣場(chǎng)17號(hào)大樓的控制權(quán)。

然后，海航馬上就開(kāi)始迫切地尋找買家接盤，一直到香港新鴻基公司適時(shí)出現(xiàn)，以抄底價(jià)拿下了這棟大樓。

新鴻基公司出手英國(guó)，意欲何為？

來(lái)自香港的新鴻基公司抄底買下海航倫敦項(xiàng)目后，還準(zhǔn)備在歐洲成立一個(gè)房地產(chǎn)債權(quán)投平臺(tái)，專注投資歐洲的商業(yè)地產(chǎn)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

對(duì)于這個(gè)新業(yè)務(wù)，新鴻基公司發(fā)言人表示：

“我們認(rèn)為，房地產(chǎn)債權(quán)投資很有吸引力，相對(duì)股權(quán)投資，其估值更合理，風(fēng)險(xiǎn)更低、投資回報(bào)結(jié)構(gòu)更好。”

“房地產(chǎn)是我們公司的核心業(yè)務(wù)，我們看到了房地產(chǎn)債權(quán)投資市場(chǎng)的巨大機(jī)遇。”

“我們將繼續(xù)在大中華區(qū)和歐洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì)。”

新鴻基公司在今年6月份發(fā)布的2019上半年財(cái)報(bào)中，還透露曾在倫敦收購(gòu)了一個(gè)酒店。

新鴻基公司和新鴻基地產(chǎn)，是什么關(guān)系？

不知道大家有沒(méi)有注意到，這次出手英國(guó)，收購(gòu)海航倫敦項(xiàng)目的是新鴻基公司（Sun Hung Kai & Co），并非大名鼎鼎的香港地產(chǎn)之王——新鴻基地產(chǎn)（Sun Hung Kai Properties）。

值得一提的是，這兩家公司雖然同用一個(gè)logo，但代表是截然不同的兩大家族。

眾所周知，新鴻基這個(gè)名字來(lái)自于三位創(chuàng)始人馮景禧、郭得勝、李兆基從其公司各取一個(gè)字得來(lái)。

“新”字取于馮景禧的家族生意“新禧公司”、“鴻”字代表郭得勝經(jīng)營(yíng)YKK拉鏈等業(yè)務(wù)的“鴻昌行”，而“基”字則取自李兆基之名。

新鴻基三劍俠

1969年，三位創(chuàng)始人開(kāi)始各自發(fā)展所長(zhǎng)、并于后期分家。

馮景禧成立了“新鴻基證券”及“新鴻基財(cái)務(wù)”，也就是后來(lái)的新鴻基公司，該公司曾一度占了香港股票市場(chǎng)總成交量的兩成。

而郭得勝和李兆基則專注地產(chǎn)，著重發(fā)展新鴻基地產(chǎn)。

1985年8月，馮景禧中風(fēng)去世，終年63歲。

馮景禧去世后，長(zhǎng)子馮永發(fā)無(wú)心發(fā)展金融事業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)加拿大，次子馮永祥繼續(xù)父親業(yè)務(wù)數(shù)年后，于1996年把新鴻基公司出售給了聯(lián)合集團(tuán)的李明治家族，自此結(jié)束了馮景禧一手創(chuàng)辦的金融王國(guó)。

新鴻基公司持股關(guān)系，由李氏家族控制

對(duì)比之下，新鴻基地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的分分合合，目前仍由郭氏家族牢牢控制，郭氏家族也是香港四大家族之一。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，新鴻基公司背后是李明治家族李氏家族，專注金融和投資（也涉及一些地產(chǎn)），新鴻基地產(chǎn)背后是郭得勝郭氏家族，只專注地產(chǎn)。

兩家公司沒(méi)有任何從屬關(guān)系，更無(wú)股權(quán)關(guān)聯(lián)。

無(wú)獨(dú)有偶，新鴻基地產(chǎn)也在倫敦買了不少資產(chǎn)

搞清兩家公司的關(guān)系后，我們?cè)倏匆幌旅麣飧蟮男馒櫥禺a(chǎn)。

巧合的是，新鴻基地產(chǎn)近年來(lái)同樣在倫敦買了不少資產(chǎn)，最近一筆也買在金絲雀碼頭金融城。

2018年9月28日，新鴻基地產(chǎn)聯(lián)手愛(ài)爾蘭開(kāi)發(fā)商Ballymore，買進(jìn)倫敦金絲雀碼頭超高層住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目Millharbour Quarter，項(xiàng)目?jī)r(jià)值10億英鎊（約102億港幣，90億人民幣）。

當(dāng)時(shí)，新鴻基地產(chǎn)從倫敦本地開(kāi)發(fā)商Galliard手中買下兩塊相連的帶規(guī)劃的土地。

根據(jù)英國(guó)土地注冊(cè)局的資料顯示，新鴻基郭氏的買地價(jià)格為5080萬(wàn)英鎊，未來(lái)還要投入近10億英鎊，開(kāi)發(fā)6棟44層高的住宅高樓，一共供應(yīng)1513套公寓。

從地圖上看，這次新鴻基公司從海航手中接盤的哥倫布廣場(chǎng)17號(hào)大樓，和新鴻基地產(chǎn)去年買的地塊Millharbour Quarter非常近。

除此之外，新鴻基地產(chǎn)的郭氏家族還持有價(jià)值10億英鎊的西倫敦Lillie Square項(xiàng)目第一期、價(jià)值5億英鎊的東倫敦Goodluck Hope等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的股份。

Goodluck Hope曾是廢棄工業(yè)用地

香港家族都跑英國(guó)來(lái)了

從上述幾筆交易可以看出，香港家族最近加強(qiáng)了海外投資，特別是對(duì)于英國(guó)倫敦。

今年以來(lái)，已經(jīng)有多個(gè)香港家族在英投入巨資：

李錦記李氏家族

2019年3月7日，李錦記健康產(chǎn)品集團(tuán)斥資4550萬(wàn)英鎊（約合4.01億人民幣，4.70億港幣），從英國(guó)開(kāi)發(fā)商Thackeray Estate手中買下了位于倫敦金融城的三棟大樓。

這三棟大樓就在李錦記之前110億買的對(duì)講機(jī)大樓的正后方。

三棟大樓目前都已經(jīng)完全租出，共租給13個(gè)辦公單位和7個(gè)零售租戶，包括證券公司ETF、財(cái)富管理公司Prospect、餐廳Blacklock以及咖啡連鎖店Black Sheep。

商鋪之王黎永滔

2019年3月11日，“香港商鋪之王”黎永滔斥資1225萬(wàn)英鎊（約1.27億港元，1.09億人民幣），收購(gòu)了位于倫敦梅菲爾 ( Mayfair ) 商鋪和住宅大樓——46-58 Maddox Street。

該樓共有18間公寓，底層和地下室是6間商鋪。

加上這筆，黎永滔已經(jīng)在倫敦完成帽子戲法。

2018年9月20日，黎永滔以4900萬(wàn)英鎊收購(gòu)位于倫敦Soho的商鋪151 Wardour Street。

2018年12月21日，黎永滔斥資1.52億英鎊，收購(gòu)了位于邦德街的商鋪——老邦德街2-5號(hào)（2-5 Old Bond Street），收租英國(guó)奢侈品牌亞歷山大·麥昆（Alexander McQueen）和意大利鞋履和包包品牌托德斯（Tod's）。

香港觀塘區(qū)議會(huì)主席陳振彬

2019年3月30日，香港陳振彬家族斥資9000萬(wàn)英鎊（約9.2億港幣，8億人民幣），收購(gòu)了位于倫敦金融城的地標(biāo)級(jí)寫(xiě)字樓Monument Place，陳振彬目前還擔(dān)任香港觀塘區(qū)議會(huì)主席。

賣家歐洲核子研究中心（CERN）去年將該樓放上市場(chǎng)時(shí)，曾為其標(biāo)價(jià)9700萬(wàn)英鎊，但陳振彬最終砍價(jià)700萬(wàn)英鎊（約7154萬(wàn)港幣，6100萬(wàn)人民幣），只付出9000萬(wàn)英鎊就拿下了這棟地標(biāo)大樓。

值得一提的是，歐洲核子研究中心于2015年3月買樓時(shí)還花了9300萬(wàn)英鎊，陳振彬付出的價(jià)格比4年前還低。

鷹君羅氏家族

2019年4月13日，羅旭瑞旗下富豪酒店集團(tuán)（Regal Hotels）斥資2250萬(wàn)英鎊（約2.31億港幣，1.98億人民幣），收購(gòu)了位于倫敦市中心黃金地段的寫(xiě)字樓Waterman House。

收購(gòu)?fù)瓿珊?，羅旭瑞計(jì)劃翻新大樓，并將其改造為地標(biāo)級(jí)酒店。

因?yàn)?ldquo;爭(zhēng)產(chǎn)風(fēng)波”，在家中排行第二的羅旭瑞和持有朗廷酒店的三弟非常不和，所以這次沒(méi)有使用家族中朗廷酒店品牌，而是使用自己的富豪酒店（Regal Hotel）品牌進(jìn)軍英國(guó)，打開(kāi)倫敦市場(chǎng)。

羅旭瑞買下的大樓位于倫敦西敏寺區(qū)的Kingsway街道，對(duì)面就是倫敦政經(jīng)學(xué)院（LSE），走幾步就能到達(dá)科芬特園（Covent Garden）和泰晤士河。

張氏家族

2019年5月25日，香港張氏家族控股（Cheung & Sons ）斥資3000萬(wàn)英鎊（約3億港幣，2.6億人民幣），收購(gòu)了位于倫敦金融城的寫(xiě)字樓28-30 Cornhill。

28-30 Cornhill大樓面積為30,816平方英尺（約2862平方米），按照收購(gòu)價(jià)來(lái)算，單價(jià)合人民幣差不多是9萬(wàn)一平米。

大樓于2012年完成翻新，目前被出租給7個(gè)不同的公司，年租金收益率約為4.1%。

28-30 Cornhill大樓位于寸土寸金的金融城，屬于永久產(chǎn)權(quán)的二級(jí)保護(hù)建筑，對(duì)面就是英國(guó)皇家交易所（Royal Exchange）。

永泰鄭翼雄家族

2019年7月5日，前身為永泰制衣廠的香港永泰控股（Wing Tai）聯(lián)手一位香港私人投資者，斥資2.25億英鎊（約合22.22億港幣，20億人民幣），收購(gòu)了倫敦金融城地標(biāo)寫(xiě)字樓8 Salisbury Square，該樓為KPMG前英國(guó)總部大樓。

8 Salisbury Square大樓位于倫敦老金融城，緊鄰Blackfriars和CIty Thameslink站，大樓總面積約為15.5萬(wàn)平方英尺（1.43萬(wàn)平方米），按照收購(gòu)價(jià)算單價(jià)約為每平米14萬(wàn)人民幣。

香港永泰控股背后是鄭翼雄家族。

李嘉誠(chéng)李氏家族

2019年8月20日，香港首富李嘉誠(chéng)家族旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)已達(dá)成交易，將斥資46億英鎊（約430億港幣，393億人民幣），全資收購(gòu)英國(guó)最大酒吧集團(tuán)和釀酒廠Greene King（格林王）。

根據(jù)公告，長(zhǎng)實(shí)將支付27億英鎊現(xiàn)金，并承擔(dān)格林王19億英鎊的債務(wù)。

格林王創(chuàng)辦于1799年，總部位于英國(guó)薩?？丝さ呢惱锸グ５旅善潱˙ury St Edmunds），現(xiàn)在是英國(guó)第一大酒吧運(yùn)營(yíng)商和釀酒商，在英國(guó)擁有超過(guò)3000家酒吧、餐廳和酒店。

神秘香港富豪

2019年9月19日，據(jù)英國(guó)媒體報(bào)道，一位沒(méi)有透露姓名的神秘香港富豪僅考慮了72小時(shí)，就決定以1075萬(wàn)英鎊（約1.05億港幣，9568萬(wàn)人民幣）的價(jià)格，買下一套位于倫敦科林西亞酒店（Corinthia Hotel）五樓，面積3,703平方英尺（344平方米）的頂層公寓。

這是過(guò)去五年來(lái)倫敦白廳區(qū)域成交金額最大的一筆住宅交易。

科倫西亞酒店是倫敦新晉的超級(jí)豪華酒店，離倫敦官方中心查令十字僅100米，一開(kāi)業(yè)就成了好萊塢巨星、美國(guó)總統(tǒng)特朗普兒女下榻倫敦的首選。

李兆基家族成員鄭啟文

2019年10月31日，香港四大家族之一、李兆基家族成員鄭啟文斥資4000萬(wàn)英鎊（約合4.06億港幣，3.63億人民幣），買下了位于倫敦金融城的前警察局大樓37 Wood Street，并計(jì)劃將其改建為酒店。

鄭啟文買下的大樓位于寸土寸金的倫敦金融城，屬于英國(guó)二級(jí)保護(hù)建筑。

鄭啟文是李兆基二女兒李佩玲的丈夫，這次使用旗下的香港華大酒店投資有限公司（Magnificent Hotel）進(jìn)行投資。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國(guó)地產(chǎn)投資，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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