（2019年4月24日）這里是“魔都”，剛經(jīng)歷幾天的淅瀝小雨后，幢幢摩登大樓隱匿在霧中，更顯魔性。這個(gè)來源于上個(gè)世紀(jì)20年代，旅居上海的日本作家村松梢風(fēng)的暢銷小說《魔都》的稱謂，也成為上海的代名詞。

而對于房地產(chǎn)市場來說，上海的“魔”或許是modern——有著全國超前的投資理念、地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)集聚，以及交易額龐大的房地產(chǎn)投資市場。

4月23日，以“基金與房地產(chǎn)”為主題的2019城市觀點(diǎn)論壇上海圓桌圓滿舉行。時(shí)隔一年，開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)高層再次相聚上海，深入探討房地產(chǎn)金融與流動性環(huán)境回溫下，地產(chǎn)和基金的協(xié)作發(fā)展。

將圓桌會議的地點(diǎn)選在上海，還有另一層深意。至2019年3月底，上海私募基金管理人及管理基金規(guī)模均列全國之首，隨著銀行、債券、信托等融資渠道成本上升，單一的融資方向已經(jīng)難以滿足房企的需求，私募基金因?yàn)橄鄬`活，地位開始凸顯。

“久旱”后渴望逢“甘霖”，經(jīng)過2018年相對艱難的一年，地產(chǎn)調(diào)控加深擴(kuò)寬、債市違約潮、股權(quán)質(zhì)押……如今的2019年房地產(chǎn)市場稍獲喘息空間，從業(yè)者更希望在新的一年中可以主動“蓄力”，擴(kuò)展資源，為下一次爬坡過坎做好充足的準(zhǔn)備。

存量與增量之辯

過去二十年是“住宅開發(fā)”領(lǐng)域的大發(fā)展時(shí)期，而目前房地產(chǎn)已經(jīng)逐步進(jìn)入了存量時(shí)代，其中更多機(jī)會在于具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的持有經(jīng)營型物業(yè)。轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新，這是每家房地產(chǎn)企業(yè)面臨的考卷。

只是答案是多元的，也是具有思辨性的。會議的開場，關(guān)于到底是堅(jiān)守增量還是積極探索非住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的話題就引發(fā)不小的討論。

陽光控股執(zhí)行董事、陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁、全球合伙人吳建斌，在演講時(shí)指出：“每個(gè)企業(yè)根據(jù)自己發(fā)展歷程的不同，選擇也有所不同。如果一個(gè)企業(yè)的規(guī)模很大，它每年的現(xiàn)金流入有幾千億，從里面拿出幾百億來做一些不動產(chǎn)，做酒店或者是做一些商業(yè)，這樣能保證它長期的收益，若干年后會成為這個(gè)企業(yè)另外的增長點(diǎn)。”

但是對于像陽光城這樣的“中小房企”來講，吳建斌就認(rèn)為，中小房企還不夠大，目前還不允許把更多的資金拿出來做商業(yè)、寫字樓或者酒店。

不過，他并不否認(rèn)私募基金的確為房地產(chǎn)公司提供了新的融資的來源。房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)基金的需求量特別大。利刃一樣有雙面，對于私募基金來說，要面對的現(xiàn)實(shí)問題是，資金成本太高。

“如果說你的（指私募基金）融資成本很高，又是股權(quán)投資、債權(quán)投資，房地產(chǎn)企業(yè)不敢用。所以有一天我們在座的私募基金的融資成本降到10%以下，你有多少我都要，期限3年、5年最好，這是當(dāng)前的一個(gè)現(xiàn)實(shí)。”

與吳建斌對增量市場的看多不同，綠地金融控股集團(tuán)首席戰(zhàn)略官李想就認(rèn)為，目前是一個(gè)存量時(shí)代到來的階段，因此要“適時(shí)而為”，盤活存量資產(chǎn)、進(jìn)行資產(chǎn)證券化是未來房地產(chǎn)行業(yè)的大勢所趨。

對于增量時(shí)代，李想認(rèn)為房地產(chǎn)商是“投資+開發(fā)+運(yùn)營”一家通吃，而轉(zhuǎn)入存量時(shí)代，投資商、開發(fā)商、運(yùn)營商都有可能掌控價(jià)值鏈的主導(dǎo)權(quán)。換句話說，行業(yè)將形成精細(xì)化分工的全價(jià)值鏈，實(shí)力強(qiáng)的大型房地產(chǎn)商將進(jìn)一步提升行業(yè)集中度，而中小型的開發(fā)商必須集中資源做自己擅長的空間營造，部分開發(fā)商將轉(zhuǎn)型為資產(chǎn)運(yùn)營商、空間管理商，打造“物業(yè)開發(fā)+資產(chǎn)管理”的新故事。

私募基金投資曲線

2018年經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜多變，在中美貿(mào)易摩擦、金融去桿杠等問題的連續(xù)沖擊下，以及打破剛性兌付、規(guī)范資金池等嚴(yán)厲的監(jiān)管措施下，私募基金行業(yè)經(jīng)歷了沉寂的一年。

但整體來看，私募行業(yè)并沒有停止擴(kuò)容和大發(fā)展的腳步。截止2019年3月末，私募基金管理基金規(guī)模達(dá)到12.79萬億元。且隨著資管新規(guī)的發(fā)布，私募基金正式獲得資管產(chǎn)品地位，成為公募基金、保險(xiǎn)資金之后的第三大機(jī)構(gòu)投資者。

因此在房企的強(qiáng)烈融資需求下，私募基金自然也要“伺機(jī)而動”。平安不動產(chǎn)基金事業(yè)部總經(jīng)理何學(xué)軍認(rèn)為，和開發(fā)商原始積累的1.0以及高杠桿的2.0時(shí)代不同， 現(xiàn)在的房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入3.0時(shí)代，是一個(gè)由資本主導(dǎo)的地產(chǎn)金融時(shí)代。

因此，國內(nèi)的基金行業(yè)也要回歸本源，由基金管理人到主動管理，深度參與“融投管退”全流程，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中扮演核心角色。目前平安不動產(chǎn)基金的投資業(yè)態(tài)已經(jīng)覆蓋到開發(fā)投資、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、長租公寓等房地產(chǎn)戰(zhàn)略板塊，如商業(yè)地產(chǎn)板塊，專注于商業(yè)辦公性質(zhì)的土地和物業(yè)的投資、收購、建設(shè)及資產(chǎn)運(yùn)營，戰(zhàn)略布局核心城市新興商圈的建設(shè)和發(fā)掘。

亞騰集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展部高級總監(jiān)兼亞騰中國業(yè)務(wù)部總裁呂志偉，則從國際的視野出發(fā)，探討當(dāng)前國外地產(chǎn)基金投融資邏輯。他透露，半年前上海存量市場都是外資或者外資以內(nèi)的做起來的，但是現(xiàn)在在一線城市搜索項(xiàng)目很難，所以在我能力范圍之內(nèi)還是比較看好一些新一線城市，比如成都、武漢。

在話末，他呼吁，希望有一天中國可以有廣泛的投資人，愿意接受相對來說比較低回報(bào)，但是非常理智非常安全的投資，那不管是整個(gè)私募基金還是上市信托，就都可以把業(yè)務(wù)做起來。

REITs真假命題

其實(shí)不管是開發(fā)商，還是私募基金都有一個(gè)共識，那就是目前的投資人的確還是處于一個(gè)培育階段，因此呂志偉提到的投資抉擇——低回報(bào)、理智且安全的，似乎還是一個(gè)待解的命題。

這個(gè)命題的關(guān)鍵或許是市場討論良久的REITs。有意思的是，在進(jìn)行到最后一個(gè)環(huán)節(jié)，即“房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實(shí)務(wù)”的討論時(shí)，主持嘉賓喆安投資總經(jīng)理車陽透露了私底下的一個(gè)趣事：在圍繞該環(huán)節(jié)分享怎樣的話題才夠吸引和透徹時(shí)，有嘉賓回應(yīng)，“只要不是REITs就行，因?yàn)槔莵砹颂啻巍?rdquo;

的確，對于資產(chǎn)管理端來說，希望REITs能夠?yàn)橘Y金退出帶來良方，投資者也可以將長期理財(cái)資金直接投資于REITs份額，獲取長期穩(wěn)健收益。但是喧囂十幾年，REITs依然在路上。

不過近期有知情人士透露，上海證券交易所近期召集券商和公募基金開會，鼓勵機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備上報(bào)公募不動產(chǎn)信托投資基金REITs項(xiàng)目，試點(diǎn)項(xiàng)目最好和政策導(dǎo)向相關(guān)，鼓勵上報(bào)北京、上海、廣州、深圳、雄安、海南、長租公寓等相關(guān)項(xiàng)目。

中聯(lián)同策投資基金合伙人楊斌表示，存量時(shí)代，從消費(fèi)端和資產(chǎn)端看，房地產(chǎn)出現(xiàn)了不同物理空間功能的疊加與運(yùn)營，并衍生出多元化的生產(chǎn)與消費(fèi)金融場景。從資金端看，存量資產(chǎn)改造、持有周期長，與資金期限不易匹配，募集難度大，缺乏多元化的資金來支撐物業(yè)的改造和運(yùn)營成本。REITs比較好地滿足和匹配了存量資產(chǎn)的金融需求：不但滿足了存量資產(chǎn)持有、運(yùn)營和擴(kuò)張的資金需要，也滿足了投資者資產(chǎn)配置多樣化的需求。

現(xiàn)在的類REITs與國際公募REITs還有些不同，但為公募REITs教育了市場，培養(yǎng)了人才。

承道資本董事長黃勤道則表達(dá)了不同的觀點(diǎn)，他認(rèn)為，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目如果管理得好的話，很多資金是愿意給你管的。因此REITs是一個(gè)長期積累的過程，積累到一定程度自然會實(shí)現(xiàn)一筆收益。但是國內(nèi)，還是在用開發(fā)的思維或者融資的思維來理解REITs模式，有點(diǎn)操之過急。“所以關(guān)于不動產(chǎn)的退出，關(guān)于REITs，不同的公司要有不同的層面考慮。”