編者按：2018年，新商業(yè)浪潮下，時代在變化，商業(yè)的變化也愈加迅速。

進入“美好生活”新時代，我們必須洞察商業(yè)新趨勢。因為傳統(tǒng)和創(chuàng)新之間有著鴻溝需要跨越，商業(yè)與各行各業(yè)更需要建立完美的連接。

2018觀點商業(yè)年會即將到來之際，觀點新媒體放眼全國商業(yè)版圖，選擇一系列代表性商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商、運營商、零售商和品牌商等，作為觀察、分析和研究的標桿，希望以此為契機，呈現(xiàn)商業(yè)語境下的企業(yè)變革、創(chuàng)新大圖景。

觀點指數(shù) 成也商辦、敗也商辦，在人們的印象中，很長一段時間里綠地是憑著商辦項目的差異化策略沖進第一梯隊，甚至超越萬科成為銷售榜首，風光一時無兩。

不過，隨著政策和市場的轉(zhuǎn)向，大量的商辦物業(yè)卻成為綠地迫切需要消化的庫存，為保證規(guī)模，審時度勢的張玉良近年也找到了小鎮(zhèn)、高鐵新城等大盤項目作為“替補”。

雖然曾經(jīng)占據(jù)半山的商辦受種種因素制約，但在張玉良的多元化版圖里，商業(yè)卻始終是不可或缺的部分。

近日，綠地集團發(fā)布核心產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略升級計劃，除了宣布組建規(guī)模發(fā)展迅速的基建集團，還將旗下的“商業(yè)集團”更名為“商貿(mào)集團”。

在消費行業(yè)不斷升級的環(huán)境下，張玉良換了玩法，再一次跟隨潮流做起零售商的角色。

另一方面，根據(jù)規(guī)劃，近年來正不斷擴張的國際酒店集團也換上了“綠地酒店旅游集團”的招牌，并提出要在2019年實現(xiàn)酒店業(yè)務資產(chǎn)證券化，2021年則要實現(xiàn)旅游業(yè)務資產(chǎn)證券化。

值得一提的是，早在2016年綠地就曾提出要將19家估值約210億的酒店資產(chǎn)打包新加坡REITs上市，只不過這一龐大的計劃至今未能實現(xiàn)。

顯然，在強調(diào)多元化協(xié)同且懂得審時度勢的張玉良眼中，無論是占據(jù)各個城市天際線的超高層建筑、小而精的社區(qū)商業(yè)，還是零售消費、酒店旅游，商業(yè)依舊有許多可以挖掘的價值。

而根據(jù)張玉良最新的計劃，在未來三年實現(xiàn)營收萬億的目標下，綠地商貿(mào)和酒店旅游板塊亦分別要貢獻500億及200億。

從商辦到商貿(mào)零售

與一直聚焦住宅業(yè)務的萬科不同，從2005年起，綠地的重心就開始向商業(yè)地產(chǎn)傾斜。

2014年，綠地以2408億元的銷售額超越萬科登頂房企銷售排行，那一年，綠地的商辦物業(yè)銷售比例也超越住宅，在北京區(qū)域，其商住項目占比甚至達到90%以上。

在產(chǎn)品模式上，超高層建筑一向是綠地在商業(yè)地產(chǎn)領域內(nèi)的重要標簽，從2005年打造的第一座超高層項目——南京第一高樓紫峰大廈起，綠地已落地的超高層項目超過24棟，幾乎是全國總數(shù)的四分之一。

一般來說，超高層、商業(yè)辦公項目結(jié)算周期與住宅項目相比普遍較長，資金沉淀大，這也是制約許多房企選擇這一模式的重要因素。

但在張玉良的規(guī)劃中，通過超高層項目可以獲得大量低成本土地，再以住宅反哺商業(yè)；具體的操作模式上，綠地則是采取“滾動投資”，建筑商墊資15%，再將辦公樓、住宅售賣以回籠資金；持有的酒店、商場等物業(yè)做抵押貸款，以此資金再建其他超高層。

不過，隨著商業(yè)版圖擴大，越來越多的資金沉淀以及漫長的投資回報期，綠地也不免遇到現(xiàn)金流問題。

財報顯示，2017年以前，綠地經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額基本為負，而資產(chǎn)負債率也在逐年上升。

為此，在操作超高層項目的模式上，一向獨立操盤的綠地也開始改變。

2017年8月，綠地引入金茂共同開發(fā)南京未來第一高樓，此前的一個月以90億拿下南京江北新區(qū)CBD百萬平超級綜合體項目。2015年，綠地聯(lián)合融信以47.21億元拿下位于上海虹橋商務區(qū)的徐涇會展中心地王。

對綠地而言，在商業(yè)投入的巨大資金壓力下，開始嘗試不將太多資源放在一個項目上，轉(zhuǎn)而采取合作的模式，以緩解資金壓力。

另一方面，2017年，綠地商辦物業(yè)最密集的北京、上海受到政策限制，“去庫存”成為綠地對內(nèi)對外最常提及的策略，商辦對綠地銷售的貢獻逐年降低。

值得一提的是，在超高層項目光環(huán)和商辦物業(yè)的折戟下，購物中心和消費零售的緩慢成長則為綠地的商業(yè)發(fā)展提供了另一種可能。

據(jù)觀點新媒體了解，綠地在北京、上海、武漢、西安、南昌等城市持有9座繽紛系商業(yè)項目，單個體量在5-10萬方左右，即典型的社區(qū)商業(yè)模式。

不過因為自持體量較小，在龐大的綠地體系和內(nèi)地商業(yè)市場，繽紛系列并沒有產(chǎn)生太多影響力。

事實上，傳統(tǒng)購物中心模式也并非張玉良眼中的藍海，擁有強大海外資源的綠地將目光投向消費與進口貿(mào)易。

數(shù)據(jù)顯示，在大消費板塊，綠地以中產(chǎn)階級為目標客群打造的G-Super全球商品直銷中心已擁有近50家零售門店，其中，近7成為進口商品。

作為國內(nèi)最早出海的房企之一，在地產(chǎn)開發(fā)和基建之外，綠地也將大消費板塊放入了海外戰(zhàn)略中。

根據(jù)最新資料，綠地商業(yè)板塊已打造了消費零售、進口貿(mào)易、商業(yè)運營、物流地產(chǎn)等四大業(yè)務板塊，未來三年，綠地商貿(mào)集團的目標是2019年至2021年每年營業(yè)收入實現(xiàn)翻番增長，到2021年營業(yè)收入達500億元。

輕重并舉與資產(chǎn)證券化

重資產(chǎn)投入、回報周期長，對開發(fā)為主的房企來說，商業(yè)地產(chǎn)從來都是不容易算賬的，不斷攀高的負債也使得張玉良不得不轉(zhuǎn)換綠地一直以來的商業(yè)重資產(chǎn)策略。

另一方面，隨著國內(nèi)金融行業(yè)的發(fā)展，存量時代下“輕重并舉”模式和資產(chǎn)證券化開始成為地產(chǎn)商解決資金問題的途徑。

2015年末，綠地宣布以55.43億元的總代價轉(zhuǎn)讓全資擁有的6個商辦項目的股權(quán)及債權(quán)，交易對象為基金公司，嘗試通過基金方式進行商辦物業(yè)金融化。

進入2016年，綠地再以34.13億將其持有的黃浦江沿岸E16-2地塊轉(zhuǎn)讓，同時保留代建開發(fā)及管理運營的業(yè)務，對持有商業(yè)物業(yè)采取輕資產(chǎn)模式管理。

而在綠地的資產(chǎn)證券化嘗試中，最具代表性的則是試圖將酒店資產(chǎn)打包，前往新加坡以REITs形式上市。

2016年3月，綠地發(fā)布公告稱，與榮耀基金旗下Amare投資管理集團在新加坡簽署協(xié)議，設立酒店業(yè)房地產(chǎn)投資信托并擬在新加坡證交所主板上市。

該酒店業(yè)投資信托將從綠地手里收購19家位于中國境內(nèi)的酒店物業(yè)，總計價值約為210億元。根據(jù)協(xié)議，綠地計劃在該信托中認購30%份額，并繼續(xù)參與對酒店的管理。

然而，時隔兩年，這項價值210億的REITs產(chǎn)品仍舊沒有實質(zhì)進展，在2017年5月舉行的股東大會，張玉良曾透露：“經(jīng)過一年的審批，目前已拿到批文，不出意外年內(nèi)應該可以正式發(fā)行。”

近期發(fā)布的未來三年戰(zhàn)略規(guī)劃中，綠地再次明確提出，爭取2019年實現(xiàn)酒店業(yè)務資產(chǎn)證券化。

需要指出的是，相比于辦公樓、購物中心等回報相對較高的物業(yè)，國內(nèi)酒店實現(xiàn)資產(chǎn)證券化的成功案例并不多。

2014年，開元酒店在香港成立了開元產(chǎn)業(yè)信托基金，集資款項總額約為6.75億港元，成為首支中國酒店REITs；2016年，世茂也曾發(fā)行規(guī)模為26.9億元的酒店資產(chǎn)證券化項目。

業(yè)內(nèi)人士指出，不經(jīng)過管理升級和更新改造，單純的酒店用比較高的成本和經(jīng)營費用做REITs，有可能脫離不了主體信用，最后回到偏融資的事情，特別是非五星級酒店。

另一方面，超過200億的發(fā)行規(guī)模、以及綠地酒店資產(chǎn)的營收表現(xiàn)也降低了發(fā)行的可能性。今年4月，綠地國際酒店管理集團總經(jīng)理李瑞忠坦言，這個計劃兩年前推出，最后可能會流產(chǎn)，現(xiàn)在在做拆分，以后以小項目來做。

雖然酒店資產(chǎn)證券化進展緩慢，但沒有影響綠地開始著手辦公和購物中心的證券化。

最新的消息顯示，近日綠地控股成功發(fā)行總規(guī)模為10.53億的CMBS，其底層資產(chǎn)就是位于北京、 上海核心一線城市的3個物業(yè)，分別為北京大興綠地繽紛城、上海長寧區(qū)貝多芬廣場以及上海寧夏路&曹楊路物業(yè)，三處物業(yè)的抵押估值合計約17.03億元。

值得一提的是，隨著國內(nèi)金融壞境發(fā)展，以及政策對資產(chǎn)證券化的開放，綠地商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化未來或?qū)⒂瓉磙D(zhuǎn)機。