觀點指數(shù) 據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年春節(jié)后首周（2月6日-2月12日）北京共實現(xiàn)商品住宅（不含保障房與自住房）成交758套，成交面積8.06萬平方米，這一成交量相比2016年春節(jié)后首周分別下滑10%、1%。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，在經(jīng)歷了去年的“930”新政之后，北京房地產(chǎn)市場快速上升的趨勢被打斷，而進入2017年以來，春節(jié)前后央行連續(xù)提升MSL、逆回購、SLF利率“變相加息”，再加上北京市場開始出現(xiàn)“二套房最高貸款年限25年”的傳言，這一系列變動都預(yù)示著2017年貨幣信貸政策將保持收緊態(tài)勢，利空因素將促使樓市銷量承壓。

市場觀察

供應(yīng)情況來看，2月6日-2月12日，北京商品住宅市場共有兩個項目入市，這也是2月以來僅有的兩個項目入市，其中包括普宅項目都麗華府以及商辦項目泰禾中央廣場。兩個項目共新增住宅產(chǎn)品990套，預(yù)售許可面積9萬平方米。而在去年同期則無項目入市。

與去年對比來看，北京住宅項目入市節(jié)奏出現(xiàn)前移。不過亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅同時認為，北京市場供應(yīng)難以出現(xiàn)太大突破。

首先2016年7宗可售宅地的冰點成交成為今年住宅市場供應(yīng)的最大制約；另外房地產(chǎn)收緊政策之下對于預(yù)售許可證的“加強”管制，對于供應(yīng)市場節(jié)奏也形成一定制約，受到這兩方面制約的影響，預(yù)計2月乃至整個2017年北京商品住宅市場供應(yīng)均將保持低位運行態(tài)勢。

二手房方面，據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，2016年2月上旬（1-10日），北京全市二手住宅共網(wǎng)簽4402套，與今年1月上旬的網(wǎng)簽量相比雖然增加了7.5%，但是與去年2月份春節(jié)后北京二手房市場的快速回暖相比，今年節(jié)后的北京二手房市場則延續(xù)了去年四季度以來的低迷態(tài)勢。

2016年2月份春節(jié)過后，北京二手住宅市場迅速回暖，交易量僅用三日就突破1000套，并在此后四個工作日持續(xù)保持在1000套以上，節(jié)后8天（含兩個休息日）平均網(wǎng)簽量為770套/天，交易熱度非常高。

相比之下，今年春節(jié)過后北京二手住宅市場熱度大減，單日最高網(wǎng)簽量不足800套，節(jié)后8天（含一個休息日）的平均網(wǎng)簽量僅為550套/天，同比去年春節(jié)后的日均網(wǎng)簽量下跌28.6%。

商業(yè)地產(chǎn)

2月6日-2月12日，北京市寫字樓市場成交成交60套，成交面積1.79萬平方米，成交均價21897元/平方米，成交金額3.93億元。

商業(yè)市場方面，成交33套,成交面積0.34萬平方米，成交均價40218元/平方米，成交金額1.38億元。

土地市場

2月6日-2月12日，北京無新增土地供應(yīng)及成交。

另據(jù)萬科企業(yè)股份有限公司2月7日所發(fā)布的1月份新增項目簡報顯示，月內(nèi)萬科在北京新增了兩個項目，支付總地價13.35億元，總建筑面積13.4萬平方米。

其中，朝陽區(qū)的北京紅領(lǐng)巾橋項目，位于東四環(huán)與朝陽路交匯處，紅領(lǐng)巾橋東南側(cè)。地塊凈用地面積1.6萬平方米，容積率5.8，計容積率建筑面積約9.0萬平方米。萬科擁有該項目60%權(quán)益，需支付地價款約12.15億元。

門頭溝區(qū)的北京軍莊項目，四至為規(guī)劃路。地塊凈用地面積7.5萬平方米，容積率0.6，計容積率建筑面積約4.4萬平方米。萬科擁有該項目50%權(quán)益，需支付地價款約1.20億元。

宏觀政策

近日，在“京津冀協(xié)同發(fā)展調(diào)研行”座談會上，北京市市長蔡奇透露，目前北京城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模為2921平方公里，“十三五”規(guī)劃控制目標定為2800平方公里以內(nèi)，這就要求從2017-2020年全市年均減少存量30平方公里。

“嚴控增量”方面，蔡奇說，將嚴格執(zhí)行產(chǎn)業(yè)禁止和限制目錄，嚴把企業(yè)項目準入關(guān)，從嚴治理企業(yè)超登記范圍經(jīng)營；并實行“減量建設(shè)”。

蔡奇稱，根據(jù)“十三五”規(guī)劃2800平方公里的控制目標，則從2017年開始到2020年，全市每年要減少存量30平方公里。“要先做‘減法’，減到30平方公里以上的，才是當(dāng)年的新增建設(shè)用地的規(guī)模，從而對新增用地和新增產(chǎn)業(yè)，形成更嚴格的約束。”

至于“疏解存量”，蔡奇指出，2017年北京市將疏解退出500家一般性制造業(yè)企業(yè)，清理整治“散亂污”企業(yè)2570家，累計完成7000家“散亂污”企業(yè)的清理整治，基本完成對“散亂污”企業(yè)清理整治；繼續(xù)加大力度疏解批發(fā)市場，疏解提升市場120個，包括完成動物園地區(qū)、大紅門地區(qū)、天意、永外城等批發(fā)市場的撤并、升級和外遷；疏解提升38個物流中心。

同時，北京今年將有序疏解部分教育、醫(yī)療功能。

而疏解北京非首都功能騰退下來的土地資源，將主要用于建綠地、建公園、建公共服務(wù)設(shè)施，提升首都的人居環(huán)境、城市的整體發(fā)展質(zhì)量。

附：北京區(qū)域房地產(chǎn)項目一周銷售數(shù)據(jù)(2016年2月06日-2月12日)

數(shù)據(jù)來源：北京市住建委、觀點指數(shù)