2013年以來，長(zhǎng)租公寓品牌瘋長(zhǎng)，直到現(xiàn)在長(zhǎng)租發(fā)展的勢(shì)頭也未見消停。由資本市場(chǎng)來看，大量資本和行業(yè)投資已經(jīng)布局完成，加緊燒錢拿房。在品牌爭(zhēng)鳴的過程中，各家品牌長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方都朝著規(guī)范化發(fā)展，其組織架構(gòu)、拓展節(jié)奏更加明晰。隨著2016上半年“供給側(cè)改革”政策的正式落施，公寓市場(chǎng)作為國(guó)內(nèi)新興且前景廣闊的投資領(lǐng)域出現(xiàn)了更加活躍的局面。在這其中，集中式長(zhǎng)租公寓品牌灣流國(guó)際青年社區(qū)、窩趣輕社區(qū)、新派公寓，分散式長(zhǎng)租公寓品牌大象公寓、唐巢公寓、優(yōu)客逸家紛紛進(jìn)入投資加盟視野。

一線布局 北上廣深戰(zhàn)況激烈

從六家長(zhǎng)租公寓品牌的企業(yè)背景來看，除窩趣輕社區(qū)和新派公寓有著鉑濤集團(tuán)、華住酒店集團(tuán)分別為其背書，反映出酒店集團(tuán)對(duì)新興的公寓租賃市場(chǎng)的關(guān)注外，灣流國(guó)際青年社區(qū)、大象公寓、唐巢公寓、優(yōu)客逸家都屬于創(chuàng)業(yè)型公司，以革命者的面貌出現(xiàn)在長(zhǎng)租市場(chǎng)上。

從6家長(zhǎng)租公寓的物業(yè)需求上，我們可以大致了解一下目前長(zhǎng)租公寓發(fā)展的現(xiàn)狀：

1.成立時(shí)間短。以上六家長(zhǎng)租公寓品牌的成立時(shí)間都不長(zhǎng)，成立時(shí)間最長(zhǎng)的新派公寓和優(yōu)客逸家僅4年時(shí)間。

2.瞄準(zhǔn)北上廣深。重點(diǎn)發(fā)展城市集中在一二線，三家集中式長(zhǎng)租公寓在發(fā)展城市的考慮上都將重點(diǎn)放在了北上廣深。唐巢公寓力圖在上海精耕細(xì)作。相較其他品牌，優(yōu)客逸家在重點(diǎn)城市的選擇上范圍更大。

3.人群定位同質(zhì)化。六家長(zhǎng)租公寓都將目標(biāo)群體鎖定在年輕的都市白領(lǐng)上。但對(duì)這一人群沒有更細(xì)的劃分，看似明確，實(shí)則模糊。

4.從面積需求上來看，三家長(zhǎng)租公寓的面積需求基本一致，都在2000m2以上;大象公寓對(duì)面積要求最低。集中式長(zhǎng)租公寓并沒有表現(xiàn)出高于分散式長(zhǎng)租公寓的面積需求。

5.從合作期限上看，集中式長(zhǎng)租公寓的合作時(shí)間都在10年及以上，而分散式長(zhǎng)租公寓對(duì)租期的要求低于集中式。大象公寓的合作期限短至3-5年。

費(fèi)用模糊 加盟數(shù)據(jù)欠缺或不全

從邁居搜集到的這六家長(zhǎng)租公寓品牌，只有窩趣輕社區(qū)與新派公寓對(duì)加盟費(fèi)用有比較明確的規(guī)定。兩家品牌都有酒店集團(tuán)背書，在加盟費(fèi)用上，也借鑒了酒店加盟的收費(fèi)方式。窩趣輕社區(qū)的加盟費(fèi)用包括一次性合作費(fèi)用3000元/房，PMS安裝費(fèi)2萬元，工程支持費(fèi)2萬元及改造裝修費(fèi)15萬元。而新派公寓收取營(yíng)業(yè)收入的10%作為基本管理費(fèi)，對(duì)其他費(fèi)用暫時(shí)沒有公布。單從這兩家的加盟收費(fèi)情況來看，窩趣輕社區(qū)的加盟費(fèi)用多為一次性費(fèi)用，涉及的后期收費(fèi)較少，加盟商前期資金投入大。新派公寓的收費(fèi)采用抽成方式。但無論是窩趣輕社區(qū)還是新派公寓，都對(duì)經(jīng)營(yíng)壓力進(jìn)行了轉(zhuǎn)移。

另外，從各大公寓品牌對(duì)自身加盟優(yōu)勢(shì)的描述中，可以看出其強(qiáng)調(diào)了自身的品牌效應(yīng)，但是除了灣流國(guó)際青年社區(qū)將在上海的15個(gè)項(xiàng)目和北京的2個(gè)項(xiàng)目以數(shù)據(jù)形式列出以外，其他品牌都只是籠統(tǒng)概述品牌效應(yīng)，沒有提及更多實(shí)質(zhì)運(yùn)營(yíng)的參考數(shù)據(jù)。

市場(chǎng)掘金 公寓品牌應(yīng)該看得更遠(yuǎn)

興起的長(zhǎng)租公寓尋求北上廣深作為突破口，但一線市場(chǎng)的“蛋糕”只有那么大，難免出現(xiàn)“僧多粥少”的困局。目前中國(guó)房地產(chǎn)已從增量發(fā)展逐步過渡為存量發(fā)展，隨著房?jī)r(jià)的上漲，購(gòu)房年齡延長(zhǎng)，這一段被加長(zhǎng)的時(shí)間將直接反映在租賃市場(chǎng)上。省會(huì)及其他二線城市也會(huì)出現(xiàn)不容小覷的市場(chǎng)空間。

對(duì)比日本長(zhǎng)租市場(chǎng)，中國(guó)長(zhǎng)租公寓品牌出現(xiàn)了“兩頭短”的窘境。在日本，物業(yè)的租期普遍在20-35年。而在中國(guó)，10年以上的租約已經(jīng)比較長(zhǎng)，公寓品牌的盈利要求被拔得很高，很多品牌目前無法享受到裝修及運(yùn)營(yíng)帶來的溢價(jià)。日本租客的平均租住年限，5-10年的占10%，1-5年的占50%，1年以下的相當(dāng)少。而目前中國(guó)租客的租期普遍都在1年以下。房屋的空置率和間隔期拉長(zhǎng)，長(zhǎng)租公寓將面臨著很大資金壓力。如何培養(yǎng)成熟的租客群體，對(duì)于長(zhǎng)租公寓品牌來說是一個(gè)挑戰(zhàn)。

在百億市場(chǎng)的刺激下，眾多資本紛紛投入了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。目前，部分長(zhǎng)租公寓品牌已經(jīng)開始探索更輕的資產(chǎn)模式，通過借鑒美國(guó)及日本長(zhǎng)租公寓的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，在這個(gè)看得見未來的市場(chǎng)未來將會(huì)有更多的創(chuàng)新之舉。

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