城中村是中國城市發(fā)展的一大特色，在相當(dāng)多的大中城市中都存在著這一特殊形態(tài)，可以說，城中村的產(chǎn)生和發(fā)展，就是中國城市化過程的縮影。

在房地產(chǎn)發(fā)展如火如荼的這些年，在全域城市化大環(huán)境的推動下，各大城市中的核心地塊早已經(jīng)被蠶食殆盡，甚至交通、環(huán)境較好的城市周邊地區(qū)，土地供應(yīng)也成了稀缺產(chǎn)品。這此類土地市場中，除了個別房企，大多數(shù)對一級土地整理避而遠(yuǎn)之，只對“熟地”感興趣，這樣既可以縮短項目周期盡快回籠資金，又避免了與當(dāng)?shù)匕傩蘸驼彪s的利益關(guān)系，尤其是全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對此尤其忌諱。

但與此相對應(yīng)的一個矛盾是，成熟的土地已經(jīng)成為稀缺產(chǎn)品，且往往溢價偏高，以現(xiàn)有的樓面價格和預(yù)期房價做投資分析來看，幾乎毫無例外的必須定位于高端樓盤，而這又同相對萎靡的市場相悖。

從去年統(tǒng)計結(jié)果看，全國房地產(chǎn)庫存達(dá)七億平，但這并不能直接或全部歸咎于房地產(chǎn)市場的低迷和購房欲望的下降，在庫存房屋中，往往是定位、品質(zhì)等出現(xiàn)了嚴(yán)重問題。

以太原為例，太原房地產(chǎn)市場上充斥著大量小產(chǎn)權(quán)房屋，甚至多個爛尾項目，具體數(shù)量難以統(tǒng)計，同時，在300平方公里建成區(qū)內(nèi)有109個城中村，占到建成區(qū)面積近三分之一，涉及人口近四分之一。每個城中村都發(fā)展成了一個相對獨立的生態(tài)體系：3-5層自建簡易樓房，一層用于門面房出租，二層及以上全部為日租、旅館、長期出租等，每個城中村形成了多達(dá)數(shù)十萬平體量的社區(qū)，容納了數(shù)千人口。

由于城中村拆遷成本過高，在過去幾年，盡管有少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉足城中村拆遷改造，但其中多數(shù)都并未取得良好的收益。

面對如此豐盛的“大餐”，總會有人不斷去嘗試，太原市已經(jīng)開始了城中村的大規(guī)模拆遷工程，并制定了明確的時間進度表。這可以說是城市土地市場中最的的一塊“大餅”。萬科、恒大的房企已經(jīng)參與到了太原城中村拆遷改造中，具體合作方式并未透露，但可以看出城中村的巨大誘惑力：政策洼地、核心區(qū)域、完整地塊、成熟配套，等等。

在整個經(jīng)濟體系中，房地產(chǎn)的影響和拉動作用是顯而易見的，也是各地財政收入的重頭戲，所以，政府主導(dǎo)推動城中村拆遷項目才具有實際操作性，將拆遷、補償與土地出讓主體分開，前者以政府為主，而后者則由市場決定。

對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，如何吃到這個“大餅”才是他們關(guān)心的，從兩個方面看，如果在拆遷過程中袖手旁觀，那么在之后的出讓環(huán)節(jié)可能喪失競爭優(yōu)勢；如果在介入拆遷環(huán)節(jié)，則擔(dān)心尾大不掉。

最好的方式，可能就是與政府合作，通過各自職能分工，最大限度轉(zhuǎn)移風(fēng)險，搶占先機。畢竟，在城市土地資源日益緊張的今天，有地才有未來。

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