主持嘉賓：世聯(lián)行西南區(qū)域顧問(wèn)事業(yè)部總經(jīng)理 李璽女士

討論嘉賓：中國(guó)企業(yè)投資協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)；中房集團(tuán)、幸福人壽保險(xiǎn)公司前董事長(zhǎng)孟曉蘇先生；重慶市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)莫元春先生；北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹女士

李璽：今天非常激動(dòng)，有這樣一個(gè)機(jī)會(huì)，跟大家進(jìn)行這樣一個(gè)溝通，因?yàn)榻衲甑臉鞘写_實(shí)給大家怎么樣一種感覺(jué)呢，叫危機(jī)癥。在去年下半年到今年已經(jīng)蔓延到了很多所謂的城市群，一些重點(diǎn)的城市經(jīng)濟(jì)群，整個(gè)上半年我們統(tǒng)計(jì)到，地王大概有400多億成交額，到底是樓市本身房?jī)r(jià)在助推地價(jià)，還是地價(jià)在助推房?jī)r(jià)？這兩者之間到底有什么樣的關(guān)系，有沒(méi)有可能緩解呢？想請(qǐng)問(wèn)一下孟先生。

孟曉蘇：一些部分二線城市房?jī)r(jià)蠻高，就會(huì)有土地需求，我們看到去年供地減少了三分之一，因?yàn)闇p少供了就造成了稀缺。關(guān)于房?jī)r(jià)和地價(jià)問(wèn)題也引發(fā)議論，應(yīng)當(dāng)說(shuō)兩者是一個(gè)雞與蛋的關(guān)系?，F(xiàn)在這些高地價(jià)會(huì)變成推高房?jī)r(jià)，如果市場(chǎng)上能接受這些高房?jī)r(jià)，就解放了。說(shuō)明中國(guó)的樓市價(jià)格總體是向上，深層包含的問(wèn)題，是土地制度問(wèn)題。是現(xiàn)在的供應(yīng)制度問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題我們可以進(jìn)一步研究。

但是我覺(jué)得和全國(guó)房?jī)r(jià)地價(jià)走到鮮明對(duì)比的是重慶的銷(xiāo)量大，而地價(jià)平穩(wěn)。全國(guó)都需要擴(kuò)大土地的供應(yīng)量的時(shí)候，特別是一二線城市，我覺(jué)得重慶的經(jīng)驗(yàn)值得各地學(xué)習(xí)。

李璽：中國(guó)也是一個(gè)政策性的城市，包括這兩個(gè)月地王頻出房?jī)r(jià)陡增，廈門(mén)、南京、合肥等城市都紛紛限購(gòu)了，是否會(huì)出現(xiàn)限購(gòu)又回到以前的循環(huán)？也想問(wèn)一下莫會(huì)長(zhǎng)，到底這個(gè)政策真的能抑制住現(xiàn)在地王頻出，或者是樓市過(guò)熱的現(xiàn)象嗎，在你看來(lái)樓市過(guò)熱是真的熱，還是只是一個(gè)偶然性的一個(gè)現(xiàn)象？

莫元春：作為樓市的話，過(guò)熱不過(guò)熱跟地域有很大的關(guān)系?，F(xiàn)在主要是一線城市和有些二線城市過(guò)熱，三四線城市還是非常冷。重慶我自己認(rèn)為，正好處于這個(gè)交點(diǎn)上，重慶的成交量應(yīng)該說(shuō)是全國(guó)最大的之一，但是價(jià)格非常平穩(wěn)，它處在一個(gè)一二線城市和三四線城市交叉的一個(gè)位置。

李璽：兩位領(lǐng)導(dǎo)都不斷在提重慶，有提到健康，包括三四線城市，還是感覺(jué)有一些問(wèn)題的。大家都在期待，重慶這個(gè)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲，雖然這個(gè)問(wèn)題比較敏感一些，大家覺(jué)得重慶這個(gè)地方，在重慶這個(gè)城市潛力上您怎么看？重慶的城市環(huán)境和城市經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在比較火我們看到的是長(zhǎng)三角珠三角，以及環(huán)渤海的經(jīng)濟(jì)群，我們看待西南經(jīng)濟(jì)群，它們的走勢(shì)會(huì)怎么樣？

莫元春：我個(gè)人認(rèn)為的話，重慶的樓價(jià)和重慶城市地位，是不相匹配的。重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展很好，重慶的城市地位也比較高，各方面的資源也不錯(cuò)，但是重慶的樓價(jià)一直是不溫不火，為什么？主要是一個(gè)供求關(guān)系問(wèn)題，重慶土地供應(yīng)量一直很大，但是重慶又是一個(gè)本土的市場(chǎng)，以我多年的監(jiān)測(cè)，重慶市以外的人口購(gòu)房者，只占15%左右。

剛才我們曉蘇總強(qiáng)調(diào)了一下，因地制宜分層施策的問(wèn)題，重慶對(duì)這個(gè)問(wèn)題我個(gè)人認(rèn)為做得很好，在過(guò)去國(guó)家提出抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的時(shí)候，重慶就是分層施策，重慶有一些特殊的政策，比如說(shuō)土地的供應(yīng)，土地的供應(yīng)掌握在政府的手里面。不像有些城市，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把地買(mǎi)了以后。重慶有幾大公司，比如地產(chǎn)集團(tuán)，這些土地整治，整治以后再交給政府，政府再進(jìn)行出讓。這個(gè)地在政府的手上。

第二重慶比如房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，除上海以外是沒(méi)有的。還有抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的時(shí)候，重慶是不限購(gòu)的，重慶的公租房都是因地制宜。減少土地的供應(yīng)量降低開(kāi)發(fā)商融資成本，調(diào)整企業(yè)增值稅，縮短土地保證金返還的時(shí)間等等。比如說(shuō)車(chē)庫(kù)不好賣(mài)政府出臺(tái)一些政策，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩，政府也在出臺(tái)商改住的政策，比如三四線城市不好賣(mài)，政府也出臺(tái)了一些避暑休閑的政策鼓勵(lì)，重慶一直按照因地制宜分層施策的要求在做，所以重慶的房?jī)r(jià)不溫不火一直是這樣的。

李璽：央行也提出了很多對(duì)于在金融方面，對(duì)于房地產(chǎn)所謂叫抑制泡沫的一些信號(hào)，在房地產(chǎn)整個(gè)信貸市場(chǎng)上，會(huì)出現(xiàn)一個(gè)調(diào)整。請(qǐng)問(wèn)一下杜女士，您認(rèn)為這個(gè)政策的出臺(tái)，或者是未來(lái)現(xiàn)在發(fā)出的這個(gè)信號(hào)，對(duì)未來(lái)的影響，真的能解決到我們所謂的地王平租的信號(hào)，包括抑制房?jī)r(jià)？這樣的一些政策，能起到緩解的作用嗎？

杜麗虹：首先我想說(shuō)一下，我覺(jué)得雖然說(shuō)央行說(shuō)他不愿意背這個(gè)鍋。但是實(shí)際上各種數(shù)據(jù)來(lái)看，寬松的貨幣政策，絕對(duì)是這輪房?jī)r(jià)上漲的主導(dǎo)因素，2016年1—8月貨幣供應(yīng)量M1增長(zhǎng)了25點(diǎn)多，過(guò)去是15，在過(guò)去20年只有09年4萬(wàn)億下去的時(shí)候，貨幣量達(dá)到過(guò)30多。但是貨幣增了這么多，但是前8個(gè)月的增速只有8%，其他的都是個(gè)人的購(gòu)房貸款，從貸款的結(jié)構(gòu)來(lái)看。個(gè)人短期消費(fèi)貸款，信用卡貸款是下降的，企業(yè)貸款1—8月是下降了13%。只有個(gè)人居民中長(zhǎng)期貸款是大幅增長(zhǎng)的。增長(zhǎng)90%，居民的個(gè)人中長(zhǎng)期貸款，主要就是房地產(chǎn)貸款，所以這就導(dǎo)致今年前8個(gè)月，個(gè)人的中長(zhǎng)期貸款，在全部貸款中的占比是從之前的22%，增長(zhǎng)到了40%。企業(yè)貸款占比是去年66%下降到了52%。

所以大家可以看到，增加的貨幣其實(shí)很顯然，很明顯是通過(guò)個(gè)人的購(gòu)房貸款進(jìn)入到了市場(chǎng)。這也說(shuō)明央行盡管不想背這個(gè)鍋，不管是有意還是無(wú)意，確實(shí)他在這個(gè)里面發(fā)揮了一個(gè)很重要的作用。如果央行真的是要縮減這個(gè)貸款，他肯定會(huì)產(chǎn)生一定負(fù)面影響。關(guān)鍵的問(wèn)題是，確實(shí)現(xiàn)在央行又不敢，雖然各地都在出臺(tái)一些政策，其實(shí)很多時(shí)候，我們感覺(jué)到這個(gè)政策好像有點(diǎn)撓癢癢的感覺(jué)，政策的力度比大家的預(yù)想小很多，經(jīng)濟(jì)面臨著一定的增長(zhǎng)壓力，在這種情況下，央行必然要實(shí)施寬松的貨幣政策，不可能在這個(gè)時(shí)候加息或者縮減貨幣的供應(yīng)。寬松的貨幣政策是一個(gè)必然的趨勢(shì)，具體這個(gè)錢(qián)流向哪里，可能能夠通過(guò)一些具體，來(lái)限制向房地產(chǎn)領(lǐng)域流向。它的手段和措施也不是很多，在寬松的貨幣政策下，還是必然會(huì)有比較大量的貨幣進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是在其他的實(shí)體投資的回報(bào)率，目前還是在下降。

房地產(chǎn)重新成為一個(gè)保值增值重要投資領(lǐng)域，也使得寬松貨幣政策下，必然會(huì)有大量的資金流到房地產(chǎn)領(lǐng)域。這個(gè)鍋肯定央行是要背的，它也沒(méi)有太多的措施可以限制這個(gè)資金的流向。所以可能政策會(huì)有一定的影響，可能影響沒(méi)有他想象的那么有效。

李璽：最后一個(gè)問(wèn)題想問(wèn)一下孟先生，在供給側(cè)改革里面，整個(gè)樓市的推動(dòng)，是不是這一波是貨幣的紅利，供給側(cè)就是需求側(cè)進(jìn)行改革，到底整個(gè)樓市環(huán)境，需要以一種什么樣的外部環(huán)境，讓這個(gè)樓市更加正常一點(diǎn)？

孟曉蘇：對(duì)于今年1季度貨幣突然增加供應(yīng)，通過(guò)低息貸一下子壓低了整個(gè)社會(huì)的利息率。整個(gè)利息率降下來(lái)了，怎么回事兒呢，就是一季度的放水，多少解了地方政府的圍。如果繼續(xù)這么發(fā)的話，這種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到了老百姓的存款，引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。所以必須得制止，我認(rèn)為說(shuō)起來(lái)投入還是有正面作用的。及時(shí)停止達(dá)到一定目的以后就停止，說(shuō)明在戰(zhàn)術(shù)上面還是成功的。

銀行沒(méi)有什么辦法來(lái)管理商業(yè)銀行的股票，商業(yè)銀行現(xiàn)在非常清楚，把資金投向這些制造業(yè)，你投什么？你投向鋼鐵、煤炭、化工全都成為過(guò)剩產(chǎn)能，你都收不回來(lái)了，他投什么最合適，老百姓買(mǎi)房是最終消費(fèi)，因?yàn)槔习傩召I(mǎi)房，房地產(chǎn)商就通過(guò)貸款，就把錢(qián)收回來(lái)了。施工單位就有錢(qián)了，再支付給供應(yīng)商，這樣逐漸傳導(dǎo)到了實(shí)體經(jīng)濟(jì)。發(fā)揮好貨幣政策的傳導(dǎo)作用，我認(rèn)為商業(yè)銀行的行為無(wú)可指責(zé)，金融是經(jīng)濟(jì)的血脈，金融適當(dāng)?shù)膬A向于老百姓購(gòu)房，這是銀行理性的表現(xiàn)。

按照過(guò)去的傳統(tǒng)調(diào)整思維，房?jī)r(jià)一上漲就得打壓了，我們現(xiàn)在看到的是各地這種房?jī)r(jià)上漲的原因是什么？它和重慶不同就是土地供應(yīng)太少，這個(gè)短期問(wèn)題不好解決，信貸影響到了產(chǎn)出，現(xiàn)在出問(wèn)題的往往是限購(gòu)城市，他們房?jī)r(jià)上漲，不限購(gòu)的什么事都沒(méi)有發(fā)生，重慶的房?jī)r(jià)應(yīng)該再高一點(diǎn)，反而是這樣想。

我們要反思這種限購(gòu)政策，對(duì)于正常的市場(chǎng)行為起到的破壞作用。我認(rèn)為在未來(lái)的發(fā)展中，還是要進(jìn)一步推動(dòng)改革，發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作用，政府在應(yīng)當(dāng)發(fā)揮作用是保障，一個(gè)是保障房的提供，要適當(dāng)?shù)奶峁堰@些學(xué)問(wèn)做好，適當(dāng)再控制一下金融?，F(xiàn)在不光是在研究地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一些技巧，房地產(chǎn)企業(yè)都知道，我們更關(guān)注的是整個(gè)政策走向，房地產(chǎn)政策在住進(jìn)走向理性，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)會(huì)慢慢好起來(lái)，房地產(chǎn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)作用，會(huì)進(jìn)一步在下一個(gè)增長(zhǎng)過(guò)程中，發(fā)揮作用。

李璽：謝謝三位嘉賓，地王這個(gè)東西，因?yàn)楣┙o和需求不停在變化，今天非常感謝三位嘉賓，給到大家的一些啟示。