韋謝 深圳市在2004年以城市規(guī)劃全覆蓋的方式，一舉將特區(qū)外260平方公里的農(nóng)業(yè)用地指標轉(zhuǎn)為國有土地。而深圳作為副省級市，用地指標審批權(quán)在國務院。國務院考慮到深圳特區(qū)建設的特殊歷史背景，以“下不為例”的方式批準了這一統(tǒng)征方案。這造成的結(jié)果就是，在北京等大城市均有大量農(nóng)業(yè)用地待征的情況下，深圳成為幾乎全部土地國有的城市。這也使深圳在土地資源利用上成為唯一“沒有增量、只有存量”的城市。

在此背景下，深圳通過招拍掛途徑出讓的土地非常有限，大量的土地供應來源于城市更新（舊改）項目。然而歷年的城市更新項目究竟為深圳帶來多少土地供應，新增多少宅地規(guī)劃建筑面積，誰也說不清。我們搜集大量城市更新單元規(guī)劃的原始文件加以整理，揭開城市更新的神秘面紗，為深圳樓市的研判理清一個重要“自變量”。

一 深圳的新房供求

2014年樓市經(jīng)歷了眾所周知的小低潮。從2015年開始，深圳樓市率先反彈，一時間一枝獨秀。根據(jù)統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價指數(shù)，2015一年間，深圳的新建住宅平均價格漲幅為52.7%，二手住宅平均價格漲幅為49.7%。

到今年“330”限購以后，隨著成交量的下滑，價格的漲幅也有平緩趨勢，我們同時看到的是，在上圖所示的20個月中，有11個月深圳新房的供應面積（批準預售面積）超過的成交面積，限購以后，由于成交受損，深圳的新房庫存消化周期也在節(jié)節(jié)增長。

可以明確看到，深圳的新房供應并不吃緊，即使在樓市最火爆的階段，供應量也能更上成交增長的節(jié)奏。比起南京不到2個月，合肥3多月的庫存消化周期，我們可以說深圳的房子仍然是比較多的。

二 土地從哪兒來

源源不斷的新房供應仰仗的應是充足的土地存量。然而從2005年以來，深圳出讓的住宅用地僅有102宗，規(guī)劃建筑面積1756.71萬平方米，然而同時段內(nèi)，深圳的新房供應面積為6752.97萬平方米，成交面積5987.52萬平方米，缺口如此之大，難不成深圳的新房都蓋在天上？

其實不然。業(yè)內(nèi)人士應該都知道，深圳的新房供應，有相當一部分來源于城市更新（舊改）。8月底的2016深圳城市更新博覽會公布了一組數(shù)據(jù)，截止2016年6月30日，深圳的城市更新計劃項目累計列入551項，其中，已批復規(guī)劃項目327項，已實施項目154項。那么，這些城市更新的項目實際上對深圳的住宅用地的供應產(chǎn)生了多大影響呢？

我們從公開渠道獲取資料，搜集整理了深圳市有記錄（2012年）以來的城市更新規(guī)劃成果文件（如圖所示）。將其中的用地性質(zhì)、用地面積、規(guī)劃容積率和規(guī)劃建筑面積等信息采集下來。

深圳樓市的量價是全行業(yè)的關(guān)注所在，這個“樓市”大多時候特指的是住宅市場。因此我們在所有城市更新單元的規(guī)劃成果中，篩選出“二類居住用地”（R2）以上的地塊，來估算城市更新提供了多少住宅用地。

經(jīng)過整理計算，我們發(fā)現(xiàn)深圳城市更新單元規(guī)劃成果中，居住用地的累計規(guī)劃建筑面積達到4087.35萬平方米（2012-2016H1），重頭集中在龍崗區(qū)、寶安區(qū)、龍華新區(qū)、福田區(qū)。

詳表如下，

我們現(xiàn)在已經(jīng)知道，2012年至今四年多來，已規(guī)劃的城市更新單元中，可供應4087.35萬平方米住宅規(guī)劃建筑面積，恰可以大致填補深圳出讓住宅用地的規(guī)劃建筑面積和新房供應面積、成交面積之間的缺口。

看到這個數(shù)據(jù)之后，其實疑問仍然是存在的：為什么城市更新的記錄從2012年才開始，僅僅是因為之前的信息沒有記錄嗎？

三 深圳城市更新的歷史背景

回答上面的問題，我們首先要梳理清楚深圳城市更新的歷史。“城市更新”的早期稱謂是舊城改造、舊村改造、城中村改造、舊工業(yè)區(qū)改造等等，2009年以后統(tǒng)一稱為“城市更新”。

1980年代開始，深圳拉開了中國城市建設的序幕。最早啟動的便是羅湖舊城區(qū)的改造，經(jīng)過數(shù)年的工作，羅湖東門商業(yè)老街區(qū)等舊城區(qū)面貌得到了有效改善。

伴隨著深圳的快速建設而來的是城市邊界的擴張。原來屬于農(nóng)村的集體土地被逐步征用作為城市建設發(fā)展用地，原來農(nóng)村的居民點在快速城市化的過程中被切割成一個個“舊村”，或“城中村”。深圳市政府為了解決“舊村”問題，于1991年成立了舊村改造領(lǐng)導小組。改造舊村的方式以拆除重建為主，但由于舊村改造的相關(guān)制度當時并不完備，拆除重建工作推進到2000年初期都仍然有許多阻力。

2004年10月，深圳市政府成立了城中村改造辦公室，全面推進城中村改造。改造對象包括城中村、舊城、舊工業(yè)區(qū)三種類型，除了原來簡單的拆除重建，增加了綜合整治的改造思路。其中，拆除重建工作比起90年代進展加快很多，基本達到規(guī)劃預期，但是問題也逐漸凸顯出來：規(guī)劃目標和舊改政策仍然存在較大分歧；同時，“釘子戶”漫天要價的情況也開始出現(xiàn)；暴力拆遷也造成了諸多社會不安定因素。

2009年8月，廣東省頒布了《關(guān)于推進“三舊”改造推進節(jié)約集約用地的若干意見》，深圳趁勢首創(chuàng)并開始全面推進“城市更新”。相繼出臺了一系列政策，包括：

我們看到，廣東省頒布了推進“三舊”改造的相關(guān)《意見》后僅兩個月，深圳就跟進，并正式出臺了《深圳市城市更新辦法》。之后制定的一些“試行”或“暫行”政策，都屬于制度的探索階段，直到2012年初出臺了《深圳市城市更新辦法實施細則》，城市更新的工作才走上正式的制度化軌道。這也正為什么是我們所搜集到的城市更新單元的具體規(guī)劃沒有2012年以前的信息。

四 重新審視深圳的土地供求關(guān)系

深圳城市更新項目的落地分成三個階段：城市更新單元計劃-城市更新單元規(guī)劃-城市更新項目用地出讓（實施）。對應到上文深證市府公布的數(shù)據(jù)，“深圳的城市更新計劃項目累計列入551項，其中，已批復規(guī)劃項目327項，已實施項目154項。”

從流程上看，城市更新項目落地的效率并不理想，在每個項目階段都會有一半左右的“折損”。近期出臺的《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》提出，“深圳市將積極鼓勵以綜合整治為主，融合功能改變、加建擴建、局部拆建等方式的城市更新。對于拆除重建類（城中村、舊工業(yè)區(qū)為主）的城市更新，規(guī)劃期內(nèi)通過拆除重建類更新預計供給建筑總面積約4600萬平方米。”據(jù)此預計，深圳下一階段的城市更新推進力度將進一步加強，有助于加大宅地供應，保障深圳房價的平穩(wěn)發(fā)展。

在之前的研究報告《深圳樓市拐了嗎》一文中，我們已經(jīng)指出，一個城市的“購地銷售比”（我們使用2005年1月以來深圳市累計出讓的住宅用地規(guī)劃建筑面積與新建住宅累計銷售面積的比值計算）對城市樓市“中時段”（2年左右）的發(fā)展有較大影響。比值越小，說明宅地供應不足，中時段內(nèi)會影響到城市的新房供應量，新房市場的供應不足對當期房價是有力支撐。

當時我們橫向?qū)Ρ鹊乃拇笠痪€城市的這一指標，結(jié)論是北京69.72%，上海80.70%，廣州83.54%，深圳29.45%。其中，由于深圳的宅地供應大頭從城市更新中來，當時還沒有人對城市更新帶來的宅地供應量做系統(tǒng)的梳理，因此深圳的指標與實際情況偏離較大?，F(xiàn)在，通過我們的研究和梳理，把2012年以來深圳城市更新供應的宅地規(guī)劃建筑面積納入計算，得出修正后的深圳的購地銷售比為61.48%（按實施項目的比例估算），根據(jù)修正后的數(shù)據(jù)判斷，深圳的宅地供應在一線城市中最為緊缺，中期內(nèi)不會受到新房庫存堆積的困擾。

1987年，深圳首先發(fā)明了“土地財政”。深圳早期借此聚斂資金強勢發(fā)展，狠狠領(lǐng)先了全國一波。然而當這一絕招傳遍全國，大中小城市都在把土地出讓金作為消化政府債務的利器時，深圳卻早在2009年就提出“城市更新”的概念，并且在此后的7年內(nèi)搞的有聲有色。

目前，一線城市（由其是中心城區(qū)）的土地供應都非常有限，城市更新也絕不會僅是深圳的專利。同時，可以看到越來越多的房企對城市更新（舊改）項目感興趣。最直接的一點即在于低廉的拿地成本，深圳的城市更新項目出讓用地走的是協(xié)議出讓的流程，出讓方根據(jù)當前的市場行情定價。而全國各地頻頻爆出的“地王”，其價格往往是兩年后的期貨價格，留給開發(fā)商的利潤空間就狹促得多了。

不過對房企而言，與招拍掛相比，城市更新（舊改）項目是個精細得多的活，通常只有本土的國資背景房企，或是上榜的標桿房企有實力來操盤。

其實，對于一個行業(yè)來說，活兒越做越細，也算是大勢所趨。

注：

一類居住用地R1指獨立式住宅集中、擁有齊全的配套設施、并且布局完整的用地；

二類居住用地R2指以多層、中高層及高層單元式居住建筑為主、配套設施齊全、布局完整的用地；

三類居住用地R3指在工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)和學校(尤其是大學)等功能區(qū)中配套建設的居住建筑物用地，主要容納企業(yè)單身職工或?qū)W校單身師生員工居住，這類居住建筑物往往作為工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)和學校的附屬配套設施出現(xiàn)。

韋謝  Q房網(wǎng)新房事業(yè)部研究總監(jiān)

免責聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。