孟曉蘇：很高興能到重慶來跟大家共同探討改革的問題。剛才莫會長講了，重慶GDP連續(xù)十個季度領(lǐng)跑全國，我們知道重慶在很長時間，GDP增量都是第一，現(xiàn)在可以說叫數(shù)一數(shù)二。美麗的山城過去是晚上看，白天看不好看，現(xiàn)在是白天晚上都好看。特別是重慶的公租房，使得商品房價格漲幅平穩(wěn)。

中國企業(yè)投資協(xié)會副會長；中房集團、幸福人壽保險公司前董事長孟曉蘇

取得這些成果我覺得和重慶市的領(lǐng)導(dǎo)人堅定的推進改革有關(guān)，重慶從2008年開始，解決了城市用地的難題，全國各地土地指標回籌。解決了農(nóng)民的收入水平提高，解決了城市化的加快，也解決了農(nóng)村耕地的增加。改革推動了重慶今天的繁榮。

今天樓市下半場，先談一下樓市上半場，上半場和下半場改革都是主旋律。我們談上半場，從現(xiàn)在開始算，往前算的話1996年房改到現(xiàn)在20年，1996年開始，我有幸擔任了當年由國家建委和國家科委共同舉辦的房改課題組，我擔任主任。這個課題組有一些老領(lǐng)導(dǎo)和大專家的支持和幫助。房改課題經(jīng)過一年半的研究，包括設(shè)計的市場提供商品房，政府提供廉租房，后來叫公租房。

國務(wù)院在1998年接受了這個方案，啟動了轟轟烈烈的房改。為什么當年要啟動房改，源于我們多年的經(jīng)歷。改革從安徽開始，到全國已經(jīng)為人們所接受，改革從萬里開始，開放從習(xí)仲勛開始。這句話現(xiàn)在也被人們接受，當年這兩位和中央領(lǐng)導(dǎo)同志的改革思路，還影響了我的老同學(xué)李克強，當年我們共同從北大畢業(yè)的時候，曾經(jīng)寫了一個口號，成了我們一生的奮斗目標。在畢業(yè)之后，中南海這些改革思路，我們這些年輕人經(jīng)常在一起研究和探討。在1988年—1990年我們又共同返校，在北京大學(xué)讀了碩士研究生，李克強的碩士論文，最早提出了改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，這本書《走向繁榮的戰(zhàn)略選擇》，這是我們當年碩士論文匯成了一本書。

這些改革的經(jīng)歷，使我們能夠把握中國經(jīng)濟脈絡(luò)的走向，所以在1996年中國經(jīng)濟最低迷的時期，我們開始啟動了改革。后來周總理提出了著名的說法，這些思想的形成，不光來源對中國改革進步的把握，而且還是對國際經(jīng)驗的學(xué)習(xí)。我在1996年曾經(jīng)到美國做訪問學(xué)者，美國人的夢，一套住房一輛汽車，我認為中國人發(fā)展之后，也會出現(xiàn)中國人的夢，通過房改這個目標實現(xiàn)了，房改使得汽車進入家庭，成功推動中國經(jīng)濟進行轉(zhuǎn)型。周總理高興的說，房地產(chǎn)拉動了一百多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這種拉動力應(yīng)該也來自于國家的經(jīng)濟理論，叫做主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)論。

在這種拉動力被普遍認識的情況下，房地產(chǎn)業(yè)列為國民經(jīng)濟主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的建議，被國務(wù)院接受，國務(wù)院的文件里是叫支柱產(chǎn)業(yè)，我認為現(xiàn)在應(yīng)該叫主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是西方現(xiàn)在經(jīng)濟理論和我們現(xiàn)在理論提到的火頭車的作用。這種產(chǎn)業(yè)拉動一度被人質(zhì)疑。從2011年以來，一直內(nèi)需的調(diào)整，一刀切的限購不光是房地產(chǎn)業(yè)受到損害，使得相關(guān)制造業(yè)受到了更大的損害和打擊，當年設(shè)想打壓房地產(chǎn)確實振興制造業(yè)可笑的做法，很快在實踐中被證明是錯誤的。8個月后開始要淘汰了，所以產(chǎn)業(yè)政策這種失誤，在近年又一次體現(xiàn)出來。

在現(xiàn)在這些政策的錯誤領(lǐng)導(dǎo)下，房地產(chǎn)業(yè)知道得開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)過剩，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在一線城市不好投資，于是都到三四線去，主管部門不斷號召大家你們開發(fā)三四線，結(jié)果造成了現(xiàn)在的怪象，這不就是錯誤調(diào)控的后果嗎？作為房地產(chǎn)的一個資深人士，我在2013年通過一篇長微博，批評了這種現(xiàn)象。他們說我們都不講房地產(chǎn)調(diào)控，之后做了調(diào)研，提出了關(guān)于因地制宜分層施策這樣調(diào)宏觀，目前是為了保持房地產(chǎn)的長期平穩(wěn)發(fā)展。

房地產(chǎn)本身是一個滯后，對政策滯后的行業(yè)，在2014年和2015年我們看到了，前幾年調(diào)控政策的惡果，都是增速。到今年才開始回升。房地產(chǎn)投資增幅下降，投資大約3萬億元，造成銷售增幅下降，減少了銷售額的3.8萬億，這些都是直接損失。相對拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)就更大了。所以我們看到了，內(nèi)陸國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的40主要制造業(yè)，大量的產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩和下滑，出現(xiàn)了絕對產(chǎn)能過剩和相對產(chǎn)能過剩。

按照總書記說的產(chǎn)能過剩的一，因為銷售下降造成的，產(chǎn)能過剩二是絕對量增加造成的過剩。在這樣的經(jīng)濟壓力下，中國的經(jīng)濟就走出了“L”型。是逐漸向下的L型。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)都下滑，中國的股市好得了嗎？所以股市也在節(jié)節(jié)下滑，這種情況引發(fā)了中央領(lǐng)導(dǎo)人的重視，李克強總理提出了打造雙引擎實現(xiàn)雙中高。他認為創(chuàng)新是好事，厲以寧提出創(chuàng)新需要實踐，創(chuàng)新轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，不然就會動力不足。他講了之后，我多次呼吁，要重啟拉動經(jīng)濟的主引擎，否則不管累而且慢。習(xí)主書記在經(jīng)濟工作會議上提出了劃界房地產(chǎn)的政策要求。隨后在政府工作報告上，又明確提出了去庫存。

從去年下半年開始樓市逐漸趨穩(wěn)，今年出現(xiàn)了冰火兩重天。這種現(xiàn)象逐漸從一線城市傳導(dǎo)到二三線城市。增幅仍然還是低于兩位數(shù)，以往都是22，現(xiàn)在只是5點幾，全國的投資包括民間投資都是在下滑，特別是企業(yè)購地在全國下滑。所以在這種情況下，我主張不要光被一二線城市的房價看漲遮住我們的眼睛，我們要看全局。

第二樓市下半場供給側(cè)改革，習(xí)主席在G20會議上講到，已經(jīng)站在了新的歷史起點上，要義無反顧的推動改革。主要通過什么改革？他提出了關(guān)于國內(nèi)加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。黃市長明確講解了他對供給側(cè)改革，對于開放都是供給側(cè)改革，他分析了，供給側(cè)改革作為三部分改革，一個制度供給、管理供給，第三創(chuàng)新供給。首先制度供給，中國改革開放以來，正是因為改革的制度，所以才使得中國生產(chǎn)力得到了極大提高，而現(xiàn)在我們需要延續(xù)上一個房改，推動新一輪房改。而且要惠及全體人民的改革，這種改革將加快農(nóng)民工進城，讓他們能夠進城居住，改善他們生活條件。

從前年開始，政府通過補貼，企業(yè)通過優(yōu)惠，補貼農(nóng)民進城買房，特別是鼓勵農(nóng)民城市居民淘汰的轉(zhuǎn)讓的二手房。

我們看到中國城鎮(zhèn)化剛剛起步。李克強總理說城鎮(zhèn)化是中國最大的內(nèi)需。土地是因為制度限制，是有土地而沒有納入到可以供應(yīng)市場的渠道?，F(xiàn)在我們看到了購買力回到市場，因為土地供給的關(guān)系，因為房地產(chǎn)生產(chǎn)滯后，房地產(chǎn)本身有一個滯后性，再有一個不可移動性，我們能不能把三線城市變成一二線城市，不可能。土地供給是一個最大問題，我們看到了北京、上海，北京的地價都超過了5萬塊錢一平米。其實解決農(nóng)民進城，農(nóng)民進城的時候，農(nóng)民也要流轉(zhuǎn)。當年我跟萬里同志講到這個問題的時候，他就明確的提出來，修改法律讓宅基地流動合法。農(nóng)村承包制開始也是違法的，后來修改了法律不就不違法了嗎？他說的對，然后他說必須這樣。萬里同志說了這句話以后，我和中央一些領(lǐng)導(dǎo)的意見有一些很大區(qū)別，但是我在這之前我沒有講過說是萬里同志講的。是農(nóng)村改革最初的領(lǐng)導(dǎo)人，他要我講的。

按照這個思想，在2007年我在清華大學(xué)一次研討會上，我提出了讓農(nóng)民全家?guī)е仄边M城。很快就能夠在最有改革競爭的城市重慶來推進，解決了城市用地問題，也解決了農(nóng)村耕地增加的問題。黃市長跟我講，一個農(nóng)民進入城市，城市只需要一百平方米，而在農(nóng)村他需要250平方米，農(nóng)民進入城市以后是能夠多出耕地的，城鎮(zhèn)化從來都是能夠增加耕地。這是一個很重要的制度供給，如果北京上海也能夠?qū)崿F(xiàn)這個制度，如果重慶的地票能夠流通到北京上海，能不能讓貴州西部的云南西部的那些農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)到北京上海？那樣的農(nóng)民就能夠獲得更好的生活條件，同時也能夠讓城市獲得更多的土地。最近剛剛閉幕的G20會議，就是叫做國家治理，中國人在國家治理上發(fā)揮了作用，光是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，就可以創(chuàng)造兩萬億就業(yè)機會。當年所推動的中房指數(shù)，也是為加強管理提供一個科學(xué)數(shù)據(jù)。

前一段時間下海抓了七個竄逃者，把他前些年上海的限購政策抓出來重說一遍，當年是真事。曾經(jīng)一段時間促使了離婚潮，為什么呢？就是為了買房。怎么會離婚買房，原來這些城市一個家庭只能夠買一套房，屬于買第二套房要首付增加，貸款利息不優(yōu)惠，第三稅收增加。老百姓一算還是離婚合算。兩個人離婚以后，把房子先過戶到一個人名下，一個人凈身出戶，然后開了單子就能夠買房，就可以享受到這三個優(yōu)惠，然后買房了再復(fù)婚，如此往復(fù)循環(huán)。我們要反思過去的政策，中國老百姓已經(jīng)能夠應(yīng)對這個政策，所以杭州出了調(diào)控政策，不拿人家婚姻做游戲了，就限制外地人買房。中國老百姓通過離婚這種方式，就把你的調(diào)控破解了，說明中國人有足夠的智慧，有一句網(wǎng)民說得好，叫敢離婚才叫真愛。

下面講講創(chuàng)新供給，如果房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，很多創(chuàng)新就不能夠落地，我們的金融創(chuàng)新，是在創(chuàng)新里面最有價值的。房改以來我們推動眾多的金融創(chuàng)新。其中包括了住房抵押貸款，是宣傳了三年以后才被接受。怎么讓老百姓借款買房呢？他就編了一個中國老太太和美國老太太天堂對話的故事，一下子就把買房的事給推開了，到現(xiàn)在看來是很簡單的一個政策，一個金融創(chuàng)新，當年就推了這么長時間。金融創(chuàng)新就是我所用13年實踐推動的反向抵押保險。后來曾經(jīng)通過保監(jiān)會發(fā)過文，在2013年國務(wù)院重新啟動老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險，幸福人壽率先推出了，現(xiàn)在已經(jīng)有4個試點城市，有一半是無子女和失獨。有子女的子女也很滿意，因為老人有了錢以后，還是把錢給子女。老人按月給子女錢，就使得老人在子女面前，又覺得自己恢復(fù)了他的能力，因此進一步維護了父慈子孝的這種家庭和睦。

最后一個金融創(chuàng)新，就是最近正在一些城市，30萬地方債，形成了108萬的地方資產(chǎn)。還錢是最大的困難，能不能以別的方式，用證券化的方式解決這個問題？這一年我不斷的推動國外的房地產(chǎn)投資信托基金進入中國，讓他從政府的資產(chǎn)落地，因為中國現(xiàn)在只有政府的資產(chǎn)最大，同時政府的債務(wù)最大。要調(diào)整過來，用市場化的手段積極化解地方債，國務(wù)院出了文，投資房地產(chǎn)信托基金，英語叫REITs，把不動產(chǎn)的基金變成收益權(quán)，把收益權(quán)拿到市場上流通，從而保持對房地產(chǎn)不動產(chǎn)的持有，這樣的一種金融手段和工具。通過從基金向政府收購，和政府整體回租，在全國租回的方式，來解決收益率問題。政府就可以從大量的不動產(chǎn)中解套了，他們可以拿回上百億的資金，這部分資金是用于還債還是新的政府，完全由政府獨立支配。就減少了政府的負債，而這些收益證券，是可以上市流通的?？梢陨蠝猩钍?。

十年之后保持你的收益率，政府再回購，那個時候我們都知道，就成倍增長了。這樣可以解決國有資產(chǎn)規(guī)律，REITs成為一種社會投資，而不再是政府的負債。我們所設(shè)計的這個REITs，就是共同資產(chǎn)證券化的最好辦法，這種方式把抵押權(quán)混合起來，是我們中國人發(fā)明的一個很好的經(jīng)驗?，F(xiàn)在國家在提倡PPP，我們認為不光是增量，應(yīng)該把存量納入，這樣投資人才更愿意投資，政府拿到這些資金，就可以進一步開發(fā)，開發(fā)以后再傳給REITs?，F(xiàn)在REITs試點已在多個省市試點，總理和總書記都很關(guān)心重慶，李克強總理講到改革的時候，講到的改革逆水行走不進則退。總書記提出的要求，確保如期全面建成小康社會，建設(shè)新生活，建設(shè)社會主義，我就講到這里，謝謝大家。