觀點(diǎn)數(shù)據(jù)周報(bào)（深圳區(qū)域2016年3月28日-4月3日）：自“325新政”以來，深圳新房的入市速度較之前回落幅度較大，市場(chǎng)觀望情緒加重，全市新房成交出現(xiàn)五連降現(xiàn)象。

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)監(jiān)測(cè)，3月28日-4月3日，深圳共計(jì)成交652套新房住宅，環(huán)比減少29.7%；成交面積7.05萬平方米，環(huán)比減少28.2%；成交均價(jià)4.96萬元/平方米，環(huán)比下降4.2%。

單日成交較上周大幅下滑，其中3月31日成交181套，較上周206套水平有所減少，4月2日則僅成交23套。

區(qū)域方面，南山、鹽田、羅湖、福田共計(jì)成交119套新房住宅，其中南山成交85套，環(huán)比下降58.7%，主要受前海時(shí)代、恒裕濱城、前海丹華、海上世界雙璽等項(xiàng)目成交帶動(dòng)；羅湖區(qū)成交17套，主要成交項(xiàng)目為華潤(rùn)銀湖藍(lán)山、靖軒豪苑、中海天鉆、錦緣里；福田區(qū)、鹽田區(qū)成交均不足10套。

成交最多的依然是龍崗區(qū)，共計(jì)343套，環(huán)比下降2.6%，成交項(xiàng)目為宇宏健康花城、錦薈PARK；寶安區(qū)成交190套，環(huán)比下降40.6%，成交項(xiàng)目為新錦安壹號(hào)公館、華聯(lián)城市全景、領(lǐng)航城、聯(lián)投東方。

均價(jià)方面，最高的是福田區(qū)7.55萬元/平方米，環(huán)比下降3.7%；其次是南山區(qū)7.30萬元/平方米，環(huán)比上升0.8%；第三是羅湖區(qū)6.54萬元/平方米，環(huán)比下降18.1%。

市場(chǎng)觀察

受調(diào)控影響，深圳樓市自春節(jié)至今熱度并不高。深圳規(guī)土委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份深圳新房共計(jì)成交4461套，成交面積46.48萬平方米，環(huán)比分別下跌17.54%、16.53%，同比則下跌8.10%、0.12%。

3月28日-4月3日，深圳全市訪客量環(huán)比減少一成，新房成交面積連續(xù)五周下滑，而652套的成交水平已經(jīng)達(dá)到2014年9月以來的新低水平。

市場(chǎng)人士稱，自“325新政”以來，新房的入市速度較之前回落幅度較大，市場(chǎng)降溫明顯。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑和外圍經(jīng)濟(jì)震蕩的情況下，預(yù)測(cè)未來一線樓市將會(huì)進(jìn)入調(diào)整階段，新房入市量與成交量將會(huì)持續(xù)處于低位。

與此同時(shí)，二手房方面，調(diào)控政策落地后，觀望情緒濃厚的市場(chǎng)進(jìn)一步降溫，業(yè)主仍在下調(diào)報(bào)價(jià)。

深圳中原監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，3月28日-4月3日，深圳全市超過六成板塊在下調(diào)報(bào)價(jià)，其中南山南區(qū)和南山北區(qū)降幅分別為1.9%、1.7%。從業(yè)主報(bào)價(jià)的房源占比來看，近三成房源的業(yè)主報(bào)價(jià)下調(diào)幅度在1-5%之間。

3月28日-4月3日，深圳全市新增南山蛇口半島城邦花園（三期）取得預(yù)售許可證，預(yù)售住宅面積18.50萬平方米，預(yù)售住宅套數(shù)1074套。

2月至3月間，深圳全市僅有四個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，住宅批售市場(chǎng)仍然冷清。與此同時(shí)，3月推售項(xiàng)目?jī)H有10余個(gè)，較預(yù)期大幅下降，其中大部分去化率均不太理想，個(gè)別項(xiàng)目去化甚至低于5成。

新開盤方面，南山區(qū)寶能城推出200套138-160平方米4-5房單位，均價(jià)約7-7.5萬元/平方米。開發(fā)商披露數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目當(dāng)天僅去化6成，去化率較2015年11月首度入市（7成）有所下降。

商業(yè)地產(chǎn)

3月21日-3月27日，深圳共計(jì)成交123套商業(yè)物業(yè)，環(huán)比減少9.6%；成交面積9266平方米，環(huán)比減少上升24.1%；成交金額5.08億元，環(huán)比上升63.0%；成交均價(jià)5.48萬元/平方米，環(huán)比上升31.3%。

辦公物業(yè)則成交25套，環(huán)比上升8.7%；成交面積5445平方米，環(huán)比上升82.4%；成交金額1.48億元，環(huán)比減少17.1%；成交均價(jià)2.72萬元/平方米，環(huán)比下跌54.6%。

商業(yè)項(xiàng)目方面，寶安區(qū)松崗聯(lián)投東方自有商業(yè)中心聯(lián)投東方PARK，計(jì)劃于2016年中開業(yè)。該項(xiàng)目商業(yè)中心體量約5萬平方米，集主題商業(yè)與生態(tài)體驗(yàn)、休閑娛樂、文化創(chuàng)意于一體，現(xiàn)階段招商成功率93%，包括沃爾瑪、百線巨幕影院、萬豪集團(tuán)旗下品牌萬怡酒店等主力店已入駐。

土地市場(chǎng)

3月28日-4月3日，深圳無新增商住用地成交。

政策與市

4月1日，深圳例行更新房產(chǎn)交易評(píng)估價(jià)格，此次更新涉及的房源中住宅類價(jià)格普遍上漲幅度較大。據(jù)悉，此次評(píng)估價(jià)調(diào)整中，區(qū)域不同調(diào)整幅度也不同，按照“一房一價(jià)”原則，個(gè)別區(qū)域的住宅房源上調(diào)幅度甚至超過50%。

此次房產(chǎn)評(píng)估價(jià)上調(diào)后，二手房交易中的稅費(fèi)會(huì)相應(yīng)提高，從而推高二手房交易成本。因?yàn)槎址拷灰子?jì)稅時(shí)，與評(píng)估價(jià)息息相關(guān)的關(guān)鍵稅種包括契稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。如果住房賣方持有已滿2年，買方購買的屬首套住房，那么在交易中可免征契稅，此筆交易所涉及的稅種就包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅。