3月13日下午，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司發(fā)布關(guān)于董事會(huì)決議公告，宣布原董事會(huì)秘書(shū)譚華杰不再擔(dān)任公司董事會(huì)秘書(shū)，專職擔(dān)任公司高級(jí)副總裁，負(fù)責(zé)前瞻性新業(yè)務(wù)、新模式的研究、落地。

于是，在3月14日于深圳總部舉行的萬(wàn)科2015年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，譚華杰進(jìn)行了一場(chǎng)時(shí)長(zhǎng)達(dá)78分鐘的發(fā)言，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的媒體反饋，在發(fā)言的最后，譚華杰一度很是激動(dòng)。而這，或許也是譚華杰以萬(wàn)科董秘身份給出的謝幕演出。

以下為前萬(wàn)科董秘譚華杰于2015年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上的發(fā)言全文：

各位親愛(ài)的朋友們，大家上午好！在正式發(fā)言之前先跟大家抱歉一次，確實(shí)我們今天這個(gè)見(jiàn)面會(huì)在昨天晚上給大家?guī)?lái)了一些困擾，首先要向大家表示對(duì)不起。如果要承擔(dān)責(zé)任的話，這個(gè)責(zé)任由我來(lái)承擔(dān)，因?yàn)樵跒觚埵录谋澈?，我們?cè)跍贤ㄉ嫌幸恍┕ぷ鳑](méi)有做好。但是也請(qǐng)大家諒解，因?yàn)檫^(guò)去一段時(shí)間內(nèi)我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)確實(shí)工作非常辛苦，過(guò)去兩周時(shí)間我基本上都是每天凌晨一兩點(diǎn)才離開(kāi)辦公室，但是我離開(kāi)辦公室的時(shí)候，還有其他同事在工作。在這種特別繁忙的狀態(tài)下，難免會(huì)有一些失誤存在，但是無(wú)論如何，作為團(tuán)隊(duì)的主要工作人員，我要向大家表示歉意。

我們接下來(lái)看一下2015年萬(wàn)科業(yè)績(jī)的基本狀態(tài)。在這之前我們照例對(duì)行業(yè)的趨勢(shì)談一談我們的認(rèn)知，以及在這些認(rèn)知的基礎(chǔ)上，我們對(duì)于公司未來(lái)的轉(zhuǎn)型和走向的考慮，也包括2015年的市場(chǎng)化具體發(fā)生了哪些變化，之后再來(lái)看萬(wàn)科在2015年所取得的一些成績(jī)。

在2013年的時(shí)候，我們已經(jīng)非常明確地做出了一個(gè)判斷，就是這個(gè)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代。2014年這個(gè)行業(yè)是一個(gè)調(diào)整期，可能在2014年有更多的人因此而接受了我們的這個(gè)判斷。但是在2015年我們看到一二線城市的市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)比較明顯的回暖。是不是這個(gè)回暖會(huì)讓我們懷疑或者調(diào)整我們當(dāng)初的判斷呢？我們的回答是不，我們堅(jiān)持自己的看法，這個(gè)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了白銀時(shí)代。但白銀時(shí)代是不是一個(gè)很悲觀的論斷？也不是，白銀還是一種貴金屬。當(dāng)然像往日那種傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，業(yè)務(wù)狂飆突進(jìn)的黃金時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了，但是會(huì)有新的機(jī)會(huì)出現(xiàn)。我們現(xiàn)在依然還看到有很多的剛剛才開(kāi)始出現(xiàn)或者正在迅速增長(zhǎng)的需求，其實(shí)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有得到滿足。所以我們這個(gè)行業(yè)，或者這個(gè)行業(yè)當(dāng)中的企業(yè)依然還有巨大的空間，我們接下來(lái)看一下我們?cè)趺蠢斫膺@個(gè)機(jī)會(huì)和空間。

中國(guó)去年的城市化率如果按照常住人口來(lái)計(jì)算是50%多，如果按照戶籍人口來(lái)算大概是40%左右。這樣的城市化率在一個(gè)經(jīng)濟(jì)體的城市化過(guò)程中處于什么階段呢？我們根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看這個(gè)階段應(yīng)該處在一個(gè)中間的位置，半山腰的位置，也就是說(shuō)中國(guó)的城市化大概僅僅完成了一半而已。中國(guó)城市化進(jìn)程的第二個(gè)階段其實(shí)才剛剛開(kāi)始，每個(gè)經(jīng)濟(jì)體最終的城市化率會(huì)達(dá)到多少？其實(shí)這個(gè)問(wèn)題我們可以用反過(guò)來(lái)的角度回答，一個(gè)經(jīng)濟(jì)體到最終的時(shí)候居住在非城市地區(qū)的人口會(huì)占到多少？對(duì)于一個(gè)進(jìn)入發(fā)達(dá)狀態(tài)的經(jīng)濟(jì)體來(lái)說(shuō)，只有從事農(nóng)業(yè)的和開(kāi)采礦產(chǎn)的不會(huì)住在城市。而這兩類人口占總?cè)丝诘谋壤饕Q于農(nóng)業(yè)資源和礦業(yè)資源在整個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模中占的比例。而這兩個(gè)比例中國(guó)并不占優(yōu)，中國(guó)的人均耕地和中國(guó)人均的礦產(chǎn)資源在大經(jīng)濟(jì)體當(dāng)中都是不占優(yōu)的，這意味著中國(guó)的城市化率在大經(jīng)濟(jì)體當(dāng)中是比較高的，比較高是什么概念？比如95%。我們目前按照常住人口來(lái)算也只有50%多，還不到60%，所以我們的城市化率未來(lái)還有非常大的成長(zhǎng)空間。而在下一階段的城市化過(guò)程當(dāng)中，有一類人是未來(lái)的主力，就是被大家稱為農(nóng)民工二代的新市民。他們和他們的父輩存在非常大的不同，比如說(shuō)他們的童年生活條件更好一些，他們接受的教育也更高一些，更重要的是他們和在城市出生的小孩一樣他們同步邁入了移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代。這些年輕人跟我們一樣，他們也在關(guān)注AlphaGo和李世石的世界大戰(zhàn)，他們跟我們一樣也用微信作為跟朋友溝通的主要工具，他們跟我們一樣在淘寶、天貓、京東上購(gòu)買自己的生活必需品。所以這樣的年輕人不可能接受跟他們父輩一樣候鳥(niǎo)式的生活方式。

我們知道我們的上一代出生于農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)工人被大家稱為農(nóng)民工或者是進(jìn)城務(wù)工人員，他們沒(méi)有真正進(jìn)城，他們只是來(lái)務(wù)工。在中國(guó)有一個(gè)非常獨(dú)特的現(xiàn)象就是春運(yùn)，這么龐大的人力遷移，這背后所折射的是一種候鳥(niǎo)式的生活方式，也就是說(shuō)他們的工作地在城市，但是他們的根還在農(nóng)村，而他們的下一代，我們現(xiàn)在所看到的未來(lái)的新市民，他們會(huì)跟父輩有顯著的不同，他們一定會(huì)在城市真正定居。他們的孩子將不會(huì)成為留守兒童，他們的家庭將不會(huì)出現(xiàn)分裂的狀態(tài)。而對(duì)于這些人來(lái)說(shuō)，他們最能夠找到工作的，最容易找到收入來(lái)源的地方是在城市，而且是在比較發(fā)達(dá)的城市地帶或城市圈。一線城市的房?jī)r(jià)確實(shí)太高，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)可能在一線城市買房在短期之內(nèi)確實(shí)還難以實(shí)現(xiàn)。但是我們必須意識(shí)到一個(gè)基本的認(rèn)識(shí)，幾乎在所有的發(fā)達(dá)國(guó)家藍(lán)領(lǐng)的收入超過(guò)白領(lǐng)是普遍的狀況。比如美國(guó)的水管工是一個(gè)非常高收入的職業(yè)，年收入一般在18-20萬(wàn)美元，這個(gè)收入比大學(xué)教授的收入還高，也比商業(yè)機(jī)構(gòu)的普通白領(lǐng)還高。這些城市未來(lái)的新市民，這些來(lái)自農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)工人，未來(lái)他們的收入應(yīng)該是高于城市的一般白領(lǐng)，就算在一線城市買房這個(gè)愿望在短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)，但是一線城市周邊的衛(wèi)星城，遠(yuǎn)郊區(qū)的新市鎮(zhèn)一定可以給他們提供在城市定居的機(jī)會(huì)，而這個(gè)在未來(lái)會(huì)帶來(lái)非常龐大的居住和生活配套需求。

在這樣一個(gè)過(guò)程當(dāng)中，有一條主線我們必須看到，就是軌道交通。當(dāng)一個(gè)城市開(kāi)始由單一發(fā)展、獨(dú)立發(fā)展的點(diǎn)狀城市開(kāi)始向相互連通的城市帶轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，這個(gè)也就是我們?cè)诎l(fā)達(dá)國(guó)家所看到的城市化第二階段的主力模式。而在城市帶構(gòu)建的過(guò)程當(dāng)中，軌道交通是它的動(dòng)脈，軌道交通是它的樞紐。我們無(wú)論是從東京還是從香港的案例來(lái)看，當(dāng)一個(gè)城市開(kāi)始開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)郊區(qū)和衛(wèi)星城的時(shí)候，這時(shí)候整體的發(fā)展過(guò)程基本上也就是軌道交通不斷延伸和連接的過(guò)程。1960年代的時(shí)候東京已經(jīng)是一個(gè)非常大的都市了，我們今天在大都市里面所遇到的各種大城市病，比如交通堵塞、空氣污染、居住擁擠等這些情況在1960年的東京全部都出現(xiàn)了。之后日本政府用了大量的努力想疏散東京大都市的人口，其最終的結(jié)果是什么？從1960年到1980年居住在日本兩大都市帶的人由41%提高到47%，在1980年代東京終于治好的城市病，通過(guò)什么？就是通過(guò)軌道交通來(lái)發(fā)展東京圈。東京是有三層，第一層是東京都，第二層是東京市，第三層叫東京圈，他通過(guò)發(fā)展東京圈解決了大部分的問(wèn)題。在這個(gè)過(guò)程中軌道交通建設(shè)成為了解決這個(gè)問(wèn)題最重要的手段。我們?cè)谙愀垡部梢钥吹?，在新界開(kāi)發(fā)過(guò)程中的布局基本都是根據(jù)軌道交通線來(lái)布置的，香港每出現(xiàn)一個(gè)軌道交通的站點(diǎn)，在周圍會(huì)迅速出現(xiàn)一個(gè)新市鎮(zhèn)。所以軌道交通，假設(shè)下一階段城市化城市圈成型的核心。在東京出行的共同交通91%是由軌道來(lái)承擔(dān)的，在東京都這一層軌道交通的分擔(dān)率達(dá)到了95%。而我們的核心都市是什么狀態(tài)？目前北上廣深分別是42%、51%、47%和28%。這意味著未來(lái)深圳的軌道交通建設(shè)會(huì)成為推進(jìn)最快和潛力最大的。這意味著什么？未來(lái)中國(guó)的核心城市在軌道交通建設(shè)上還有巨大的空間，而深圳的空間是最大的。我們要抓住下一階段城市化興起的機(jī)會(huì)，我們要抓住城市化第二階段的機(jī)會(huì)，要抓住新市民這個(gè)階層形成的機(jī)會(huì)，我們必須要抓住軌道交通，并且在這當(dāng)中尋找屬于我們自己的機(jī)會(huì)。

移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代到來(lái)之后，對(duì)于我們這個(gè)行業(yè)同樣產(chǎn)生了很大的影響。現(xiàn)在網(wǎng)購(gòu)電商這些東西已經(jīng)成為大家生活中非?；镜囊粋€(gè)狀態(tài)。電商的興起對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)形成了一個(gè)巨大的東西。在美國(guó)可以看到將近一半的大型賣場(chǎng)已經(jīng)關(guān)閉，在中國(guó)現(xiàn)在賣場(chǎng)里面?zhèn)}管越來(lái)越多，零售業(yè)態(tài)的店越來(lái)越少，越來(lái)越多通過(guò)網(wǎng)購(gòu)購(gòu)買，這是一個(gè)已經(jīng)發(fā)生的事實(shí)，更是未來(lái)的趨勢(shì)。但電商給地產(chǎn)帶來(lái)的僅僅是沖擊嗎？當(dāng)然不是，當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)受到?jīng)_擊的同時(shí)，物流地產(chǎn)的需求正在非常迅猛地增加。大家可以關(guān)注一個(gè)非常有意思的數(shù)據(jù)，在美國(guó)人均擁有的商業(yè)面積只有2平米，但是人均擁有的倉(cāng)儲(chǔ)面積達(dá)到了5平米以上。而中國(guó)現(xiàn)在的人均倉(cāng)儲(chǔ)面積只有0.4平米，不到美國(guó)的1/10%，而中國(guó)的電商滲透率已經(jīng)超過(guò)了美國(guó)。中國(guó)是網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物發(fā)展最好的經(jīng)濟(jì)體，但是我們的物流地產(chǎn)和倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)的建設(shè)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有跟上，這存在巨大的增長(zhǎng)空間?？梢院敛粦岩傻卣f(shuō)，在中國(guó)所有不動(dòng)產(chǎn)門(mén)類當(dāng)中，物流地產(chǎn)是最大的藍(lán)海市場(chǎng)，也是目前中國(guó)所有的不動(dòng)產(chǎn)類型當(dāng)中租金收益率最高的。這里面存在非常巨大的機(jī)會(huì)，毫無(wú)疑問(wèn)，我們不能放棄這個(gè)機(jī)會(huì)。

不動(dòng)產(chǎn)除了蓋房子以外就沒(méi)有別的內(nèi)容了嗎？事實(shí)上還有很多的內(nèi)容。不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)在以往看來(lái)相對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)很小的行業(yè)，其實(shí)不是。我們以往對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)的理解過(guò)度狹隘，我們以往想到的不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)無(wú)外乎就是物業(yè)管理和中介，而物業(yè)管理就是保安和保潔，但未來(lái)肯定不是這樣的。在發(fā)達(dá)國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)我們，而進(jìn)入移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)之后，到新一代年輕人成長(zhǎng)起來(lái)以后，他們對(duì)于生活的理解所發(fā)生的變化會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)出現(xiàn)跟以往不同的局面。我在2013年的時(shí)候做了一個(gè)研究報(bào)告，研究90后年輕人的生活方式，我當(dāng)時(shí)提了三個(gè)最大的特征，第一個(gè)是去瑣碎，什么叫去瑣碎？一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，做家務(wù)，做家務(wù)里面消耗時(shí)間最長(zhǎng)的是什么？那肯定是做飯，從買菜、洗菜，到吃飯、洗碗，這整個(gè)過(guò)程下來(lái)兩三個(gè)小時(shí)肯定是需要的。如果一天在家里吃兩頓飯的話是五六個(gè)小時(shí)。白天一天的1/3時(shí)間就用在這上面了。對(duì)于我們老一輩的人來(lái)說(shuō)正確，但對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)是很難忍受的事情。在座的也有85后和90后，我請(qǐng)90后的女士想一想你們當(dāng)中有多少人會(huì)做飯？我想大部分人不會(huì)做飯。在過(guò)去一年，我們?cè)谑程脴I(yè)務(wù)上所提供的服務(wù)極大地提升了我們的房子銷售比例。對(duì)于85后甚至90后的年輕人來(lái)說(shuō)，為了生活的瑣碎消耗自己過(guò)多的生命是無(wú)法接受的事情，我們更多的是需要說(shuō)走就走的旅行。所以在未來(lái)，我們?cè)诓粍?dòng)產(chǎn)上面所伴生的服務(wù)門(mén)類會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于以往，存在大量的商業(yè)機(jī)會(huì)。

下一個(gè)問(wèn)題，老齡化，所有的經(jīng)濟(jì)體，當(dāng)他的預(yù)期壽命達(dá)到比較高的水平之后，當(dāng)生育率開(kāi)始下降之后都會(huì)進(jìn)入老齡化社會(huì)，無(wú)一例外。老齡化并不是災(zāi)難，雖然在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人口紅利上會(huì)產(chǎn)生壓力，但老齡化也意味著大量新的需求和大量新的服務(wù)機(jī)會(huì)。從去年開(kāi)始我們進(jìn)入到了老齡化的行列，去年中國(guó)65歲以上中國(guó)老齡人口的占比超過(guò)了10%，到2025年會(huì)超過(guò)15%。根據(jù)美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)老齡照護(hù)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模占國(guó)家GDP的1%，養(yǎng)老住宅的規(guī)模也是1%。根據(jù)我們中國(guó)每年7%的增速，到2023年我們的GDP會(huì)突破100萬(wàn)億，這也意味著老齡照護(hù)和養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)模有可能突破1萬(wàn)億。所以未來(lái)在養(yǎng)老上也存在著巨大的機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)金融才是未來(lái)新產(chǎn)業(yè)里面最大的一個(gè)行業(yè)，而這個(gè)行業(yè)也是目前起步最晚，目前的規(guī)模最小的行業(yè)。中國(guó)的房地產(chǎn)金融還處于起步的階段，充滿著想象。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新里面大家最關(guān)注的是reits，中國(guó)的reits時(shí)代還沒(méi)有開(kāi)始。美國(guó)在1930年代的時(shí)候已經(jīng)完成了工業(yè)化和現(xiàn)代化的進(jìn)程，但是一直到1980年代reits才開(kāi)始出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。大家看這張圖，1984年之后的增速是非常驚人的，到2015年底美國(guó)reits總市值達(dá)到1萬(wàn)億元，是1980年的122倍。未來(lái)全球最大的reits市場(chǎng)在哪里？在中國(guó)，因?yàn)橹袊?guó)可以證券化的資產(chǎn)規(guī)模是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)美國(guó)的，而這個(gè)市場(chǎng)目前還處于沒(méi)有起步的狀態(tài)。reits市場(chǎng)不僅是未來(lái)的規(guī)模很大，它的收益率美國(guó)過(guò)去四十年的收益是高于納斯達(dá)克和道指的，所以這個(gè)未來(lái)有很大的想象力。未來(lái)“十三五”期間供給側(cè)改革是中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)改革的大方向，供給側(cè)改革最主要的就是要調(diào)整供給，要盡可能發(fā)展有效的供給，什么是有效的供給？有效的供給就是目前需求還沒(méi)有得到飽和和滿足的供給。所以在房地產(chǎn)行業(yè)，供給側(cè)改革就是要大力發(fā)展有效供給，推動(dòng)這個(gè)行業(yè)的轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新來(lái)滿足我們剛才提到的各種剛剛出現(xiàn)的需求，或者由房地產(chǎn)+服務(wù)取代房地產(chǎn)銷售。

在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入成熟之后，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的樞紐地位不僅不會(huì)削弱，反而會(huì)因?yàn)楦黝愌苌?wù)進(jìn)一步強(qiáng)化。如果我們能夠順利地實(shí)現(xiàn)這個(gè)行業(yè)轉(zhuǎn)型的話，未來(lái)在房地產(chǎn)+服務(wù)方面會(huì)有很多的細(xì)分行業(yè)都具備超過(guò)萬(wàn)億級(jí)的能力。把這個(gè)行業(yè)加起來(lái)，它的規(guī)模會(huì)超過(guò)現(xiàn)在的房地產(chǎn)的總合，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)一個(gè)更重要的信息，這些新出現(xiàn)的細(xì)分萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)集中度會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)記錄。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)這個(gè)未來(lái)的發(fā)展空間是不只一倍的增長(zhǎng)空間。這是我們對(duì)行業(yè)趨勢(shì)和公司轉(zhuǎn)型的一些簡(jiǎn)要回顧。

我們看一下過(guò)去一年我們所處的市場(chǎng)有哪些值得我們關(guān)注的變化。過(guò)去一年大家都在談市場(chǎng)回暖，都在談房?jī)r(jià)的上漲。這件事情確實(shí)發(fā)生了，但主要是發(fā)生在少部分城市。我們?nèi)绻慈珖?guó)整體的情況，2015年也算是回升的一年，但是并沒(méi)有超越2013年的水平。如果我們只看14個(gè)主要城市的話，商品住宅的成交金額去年增長(zhǎng)51%，這是大幅度的增長(zhǎng)。但我們?nèi)绻催@14個(gè)城市以外其他的城市，去年只增長(zhǎng)了5%。如果跟2013年相比的話，14個(gè)城市成交金額增長(zhǎng)36%，再創(chuàng)歷史新高，但其他城市是下降了2.4%。過(guò)去一年最重要的房地產(chǎn)市場(chǎng)第一主力詞并不是回暖、升溫，而是分化，不同城市的表現(xiàn)有非常大的差異，一二線城市確實(shí)有比較大的回升，但是三四線城市還處在緩慢的去庫(kù)存的過(guò)程當(dāng)中。

三四線城市占全國(guó)總開(kāi)工的比例是60%-70%，過(guò)去一年開(kāi)工和投資的數(shù)據(jù)都比較差。開(kāi)工數(shù)據(jù)方面2014年、2015年兩年持續(xù)出現(xiàn)大幅下降，2014年下降14.4%，2015年下降14.6%。而投資增速過(guò)去一年更是創(chuàng)下了有史以來(lái)的最低水平，去年的投資增速只有0.4%，也就是幾乎沒(méi)有什么增長(zhǎng)。當(dāng)然這里面也有比較好的消息，是過(guò)去一年我們終于看到房地產(chǎn)的銷售面積高于新開(kāi)工面積，這是以前從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的情況。當(dāng)銷售面積高于新開(kāi)工面積意味著去庫(kù)存取得了實(shí)實(shí)在在的效果。賣出去的多，新開(kāi)工的少，市場(chǎng)的庫(kù)存在下降。庫(kù)存的狀況有了明顯的改善。過(guò)去一年不僅三四線城市開(kāi)工減少，一二線城市的供給量也在下降，2015年新增批售下降5.3%，在這樣的情況下成交批收從年初的0.97提升到年底的1.24，所以整個(gè)市場(chǎng)的庫(kù)存在下降。從去化月數(shù)來(lái)看年初是12.3個(gè)月，年底是8.4個(gè)月。合理的去化月數(shù)是5-10個(gè)月之間，到去年底降到8.4個(gè)月已經(jīng)完全落到了合理的區(qū)間。

但是有一個(gè)不好的消息就是土地市場(chǎng)，去年一二線土地市場(chǎng)出現(xiàn)了非?；鸨那闆r，在個(gè)別城市甚至出現(xiàn)了地王頻出的局面。比如北京過(guò)去一年地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例超過(guò)60%，到去年下半年，北京大部分的地價(jià)已經(jīng)高于房?jī)r(jià)，也就是傳說(shuō)當(dāng)中的面粉貴過(guò)面包的情況。不僅在北京，地王的現(xiàn)象也在向其他城市蔓延，南京和蘇州也出現(xiàn)大幅度上升，蘇州下半年的地價(jià)房?jī)r(jià)比達(dá)到了72%。過(guò)去一年對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一方面是喜憂焦急，另一方面是進(jìn)退維谷，尤其是去年在買地的問(wèn)題上，三四線城市地確實(shí)多，又便宜，市場(chǎng)在去庫(kù)存，房子不好賣。一二線城市房子好賣，但地這個(gè)價(jià)你敢買嗎？你不買就可能被擠出這個(gè)市場(chǎng)，但是你買了，這個(gè)地價(jià)買下來(lái)能不能賺錢？很有可能買下來(lái)的不是一個(gè)財(cái)富，你買下來(lái)的是一個(gè)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。所以去年開(kāi)發(fā)商在買地這個(gè)問(wèn)題上是非常艱難的抉擇。而我們過(guò)去一年最大的成果之一就是成功地應(yīng)對(duì)了這個(gè)局面。

2015年至少?gòu)奈覔?dān)任董秘的七年來(lái)看是最好的一年，當(dāng)然希望2016年是更好的一年。從以下幾個(gè)方面來(lái)看，第一個(gè)無(wú)論是銷售額還是市場(chǎng)占有率都創(chuàng)造了行業(yè)的歷史新高，我們的回款率創(chuàng)造了我們自己歷史上的新高。第二個(gè)我們的營(yíng)銷費(fèi)率出現(xiàn)了大幅度下降，使得我們的凈利潤(rùn)率能夠在毛利率整體下降的行業(yè)趨勢(shì)下出現(xiàn)了歷史的回升，包括ROE也出現(xiàn)了回升。第三個(gè)是買地，我們?nèi)ツ曩I的地從量上來(lái)看是足夠的，從價(jià)格上看是非常合理的，買的地都不貴。第四個(gè)在物業(yè)服務(wù)方面，我們?nèi)ツ晖葡蚴袌?chǎng)化取得了非常驕人的成績(jī)，在一年之內(nèi)物業(yè)管理面積翻了一番。第五個(gè)是讓投資者驚喜的分紅派息方案。

在成功的背后有一條主線就是我們的事業(yè)合伙人制度，這個(gè)制度在去年取得了碩果，我們?nèi)〉玫某煽?jī)很大程度上都跟這個(gè)制度有關(guān)系。首先是跟投制度，我們?cè)?014年4月份推出跟投制度以后，2015年總共開(kāi)發(fā)了76個(gè)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)一年多的實(shí)踐，我們的跟投項(xiàng)目跟非跟投項(xiàng)目在這幾個(gè)指標(biāo)上都有非常大的提升。我們推出跟投制度以后，我們買地的能力明顯提升，買地的質(zhì)量也明顯提升。而在費(fèi)率上面，我們的費(fèi)用率出現(xiàn)了大幅度下降。為什么跟投會(huì)有這么強(qiáng)大的效果？大家想一想，我們所有的項(xiàng)目現(xiàn)在都要求項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)一線公司的管理層和區(qū)域管理層強(qiáng)制跟投，強(qiáng)制跟投的意思就是你不能不跟投，你如果不跟投或者跟投的量太小這塊地你就不要拿了。對(duì)我們的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)意味著什么？如果這塊地你買得貴了，你還對(duì)得起他嗎？我們項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)所有的錢都在這里面，如果這個(gè)項(xiàng)目不賺錢我們就不賺錢，如果項(xiàng)目虧了我們就都虧了，有什么制度比這個(gè)更有激勵(lì)作用？沒(méi)有。過(guò)去一年是最好的一年，最根本的原因在這里。

包括物業(yè)，物業(yè)過(guò)去一年做了10%的員工持股安排，這極大地促進(jìn)了物業(yè)在過(guò)去一年市場(chǎng)化的擴(kuò)張速度，我們的物業(yè)面積比上一年增長(zhǎng)了一倍。我們的銷售金額同比增長(zhǎng)20.7%，市場(chǎng)占有率有首次突破了3%，這個(gè)看起來(lái)還有很大的空間。在物業(yè)方面過(guò)去一年合同項(xiàng)目數(shù)達(dá)到980個(gè)，合同管理面積達(dá)到了2.1億平米，過(guò)去合同管理面積一年增長(zhǎng)了107.8%。我們過(guò)去一年在42個(gè)城市接了377個(gè)二次開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，我們不僅在住宅市場(chǎng)接業(yè)務(wù)，也在非住宅市場(chǎng)接業(yè)務(wù)，這對(duì)我們物業(yè)公司來(lái)說(shuō)都是突破。

在電商年代，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)可能會(huì)受到?jīng)_擊，但是物流地產(chǎn)會(huì)迎來(lái)黃金時(shí)代，我們一定要抓住這個(gè)機(jī)會(huì)。在2014年底的時(shí)候物流地產(chǎn)行業(yè)的前十名全都是外資企業(yè)，但是在2015年有兩個(gè)國(guó)內(nèi)企業(yè)有兩個(gè)新面孔將會(huì)到前十的行業(yè)，一個(gè)是萬(wàn)科，一個(gè)是平安。萬(wàn)科是以自己拿土地開(kāi)發(fā)為主，平安是以購(gòu)買現(xiàn)有的倉(cāng)庫(kù)為主，當(dāng)然這跟我們兩家公司的主業(yè)有很明顯的關(guān)系。

我們2015年的年報(bào)上第一次出現(xiàn)了海外業(yè)務(wù)的銷售占比，也就是說(shuō)我們海外項(xiàng)目終于開(kāi)始創(chuàng)造業(yè)績(jī)了。過(guò)去一年我們海外銷售收入有28.8億。我們?cè)诤Ｍ庖材眯碌捻?xiàng)目，我們?cè)诩~約拿了3個(gè)項(xiàng)目，在香港拿了3個(gè)項(xiàng)目，在英國(guó)倫敦拿了項(xiàng)目資產(chǎn)包。在2013年初的時(shí)候我們提出了工業(yè)化三年目標(biāo)，也就是用三年時(shí)間基本實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化工業(yè)化。我們提了這三項(xiàng)指標(biāo)，到去年年底的時(shí)候非常接近于這個(gè)目標(biāo)，除了預(yù)制構(gòu)件39%距離40%的目標(biāo)還有1個(gè)百分點(diǎn)的差距以外，其他兩個(gè)指標(biāo)都做到了100%。工業(yè)化率的應(yīng)用率達(dá)到了81%，我們是行業(yè)當(dāng)中第一個(gè)率先完成了工業(yè)化的房地產(chǎn)企業(yè)。工業(yè)化在未來(lái)會(huì)給我們經(jīng)營(yíng)能力、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)帶來(lái)巨大的提升，至于到底會(huì)帶來(lái)什么提升我們先賣一個(gè)關(guān)子，到明年朱旭會(huì)告訴大家工業(yè)化給我們帶來(lái)什么價(jià)值。我們?cè)诳萍紕?chuàng)新上也做了很多工作，機(jī)器人，我們?nèi)ツ晖瞥隽艘粋€(gè)非?？岬臋C(jī)器人悟空一號(hào)，它將會(huì)在未來(lái)很大程度上替代原有的保安巡邏，在小區(qū)可以看到機(jī)器人在巡邏。這是過(guò)去一年我們?cè)诠ぷ魃系呐σ约叭〉玫某晒?/p>

我們來(lái)看一下最后業(yè)績(jī)的數(shù)字，去年結(jié)算面積增長(zhǎng)35%，營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)33.6%，我們這些業(yè)務(wù)總共創(chuàng)造的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)了34.5%。這個(gè)數(shù)字略高于營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)速度，最后歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)是15%。這個(gè)差距比較大，背后主要是因?yàn)樯贁?shù)股東損益的占比在上升，也就是說(shuō)我們項(xiàng)目的權(quán)益比例在下降，合作的比例在上升。這是一個(gè)壞事嗎？我剛剛看了一下一些報(bào)道，有一些評(píng)論認(rèn)為這是一個(gè)壞事，越來(lái)越多的利潤(rùn)被合作方分走了，自己的利潤(rùn)越來(lái)越低，真的是這樣嗎？我在2014年提過(guò)一個(gè)詞，我們?cè)诿绹?guó)一個(gè)最主要的合作方鐵獅門(mén)，他們跟我們的合作項(xiàng)目里面，他們公司在里面的權(quán)益比例可能不到5%，也就是我們?nèi)绻催@個(gè)方法做，他要是做一份報(bào)表都并不了表，但是鐵獅門(mén)是一個(gè)業(yè)績(jī)不好的公司嗎？鐵獅門(mén)的權(quán)益凈利潤(rùn)可能低到1%左右的水平，他是一個(gè)很糟糕的公司嗎？當(dāng)然不是。他是美國(guó)最成功的一家房地產(chǎn)企業(yè)之一，我只說(shuō)一件事情大家就相信他為什么是最成功的，他完美地避過(guò)了次貸危機(jī)對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊，在次貸危機(jī)之后我們這個(gè)行業(yè)原來(lái)的企業(yè)都在里面經(jīng)受了巨大的沖擊。合作比例上升不是壞事，而是一個(gè)好事，但是在報(bào)表上確實(shí)會(huì)帶來(lái)讓大家覺(jué)得好像不太喜歡的結(jié)果。我們也意識(shí)到未來(lái)行業(yè)的趨勢(shì)最優(yōu)勢(shì)的企業(yè)恰好是類似于鐵獅門(mén)這樣的公司。所以我們會(huì)堅(jiān)持合作開(kāi)發(fā)的道路。

我們來(lái)看一下收益指標(biāo)，過(guò)去一年毛利率是有所下降的，這個(gè)并不意外。在四年前我們已經(jīng)明確提出整個(gè)行業(yè)的毛利率未來(lái)是下降的趨勢(shì)，為什么？地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例越來(lái)越高，這一定會(huì)擠占毛利空間，所以毛利率持續(xù)下降不是一個(gè)意外的情況。毛利率下降也不意味著這個(gè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況變差了，毛利率下降就是地價(jià)上升的一個(gè)必然表現(xiàn)結(jié)果。這兩件事情其實(shí)是同一件事情。但我們?nèi)ツ曜龅搅嗣氏陆档耐瑫r(shí)，凈利潤(rùn)略有所上升，ROE也略有提升。

我們?cè)?015年最滿意的事情之一就是買地，我們?nèi)ツ甑刭I得非常好，“量足價(jià)平”，量足就是買到足夠的土地。這是過(guò)去五年我們每年買地金額占銷售金額的比例，這個(gè)比例基本在40%左右，只有2013年超過(guò)40%，2014年低于40%，平均一下也是40%，40%是一個(gè)房地產(chǎn)公司一個(gè)最佳的比例。2013年超過(guò)了，2014年不足說(shuō)明什么？2013年的地價(jià)明顯比2014年低，我們?cè)?013年多買了一些地在2014年就少買了一點(diǎn)，這樣我們就買到了更便宜的土地。而在2015年買地變得越來(lái)越難，在這個(gè)情況下已經(jīng)依然買到了足夠的土地，而且這些地36%是在一線城市。去年一線城市的土地競(jìng)爭(zhēng)最激烈的，地王最多的，我們買到了足夠的地。當(dāng)然如果愿意砸錢一定能夠買到足夠的地，但是我們沒(méi)有砸錢，我們?nèi)ツ曩I的地情況很復(fù)雜，有一手地，有二手地，有爛尾樓、在建工程，甚至有別人已經(jīng)毛坯房竣工的房子，我們買下別人的毛坯房給人家做完了裝修再去賣。在過(guò)去我們從來(lái)沒(méi)有說(shuō)在買地上想過(guò)這么多辦法，付出過(guò)這么多努力，為什么2015年我們的團(tuán)隊(duì)會(huì)用這么多的精力干這件事情？很簡(jiǎn)單我們是實(shí)行項(xiàng)目跟投，如果你買的地貴了，買得不好，你根本沒(méi)辦法見(jiàn)江東父老，你有什么臉面見(jiàn)公司的同事。過(guò)去一年我們項(xiàng)目發(fā)展的能力有了明顯的增加。去年我們買的所有地里面沒(méi)有一塊是高價(jià)地，去年買的最貴的地樓面價(jià)是2萬(wàn)塊錢，旁邊的房子賣7、8萬(wàn)。萬(wàn)科買的土地品質(zhì)是比整個(gè)行業(yè)好很多的。

在融資、債務(wù)和資金方面，我們依然保持非常好的狀態(tài)。去年我們發(fā)了50億的公司債和30億的中期票據(jù)，公司債的利率是3.5%，中期票據(jù)的利率是3.78%，當(dāng)時(shí)是行業(yè)的最低，但后來(lái)被別的公司打破了。到2015年我們的債務(wù)結(jié)構(gòu)里面，利率最低的是債券的占比由16.8%提高到25.18%，有利于進(jìn)一步降低利息的支出。我們?nèi)ツ甑脑u(píng)級(jí)上升了，穆迪給我們往上調(diào)了一級(jí)。好的評(píng)級(jí)意味著我們未來(lái)在融資上會(huì)獲得更好的機(jī)會(huì)。我們的凈負(fù)債率在這個(gè)行業(yè)里面一向是比較低的，在剛才我看了報(bào)道說(shuō)我們?nèi)ツ甑膬糌?fù)債率大幅提升，我們?nèi)ツ甑膬糌?fù)債率由5.4%提升到19.3%，但這是壞事嗎？我們這個(gè)行業(yè)大部分的企業(yè)凈負(fù)債率是60%以上。19.3%比5.4%要壞嗎？其實(shí)要好很多，因?yàn)?9.3%的凈負(fù)債率太低了，凈負(fù)債率也不是越低越好，過(guò)去五年我們基本上都保持在20%左右的水平，我們認(rèn)為這個(gè)行業(yè)合理的凈負(fù)債率應(yīng)該是60%以下，比較理想的凈負(fù)債率是40%以下。過(guò)去一年我們的凈負(fù)債率確實(shí)有大幅提升，但是在一個(gè)很低的水平下的提升，而且我覺(jué)得19.3%比5.4%要更好。

我們剛才談到過(guò)去一年費(fèi)用水平出現(xiàn)大幅度下降，這背后也是因?yàn)楹匣锶烁吨贫葞?lái)的影響。去年的銷售額增加了20%，但營(yíng)銷費(fèi)用下降了8.5%。我們的營(yíng)銷費(fèi)率由2.1%下降到1.58%。這是這個(gè)行業(yè)前六大上市公司的情況，我們的費(fèi)率是進(jìn)入到最低的行業(yè)。管理費(fèi)用率表面上看沒(méi)有變，都是1.81%，但是去年我們?cè)谛聵I(yè)務(wù)上投入了很多的人力，這些投入都是在產(chǎn)生管理費(fèi)用的，但是這些新業(yè)務(wù)在短期之內(nèi)并不能馬上貢獻(xiàn)收入。所以如果只靠我們傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的話，過(guò)去一年我們傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的管理費(fèi)用也是下降的。或者可以這么說(shuō)，過(guò)去一年我們用于做新業(yè)務(wù)的費(fèi)用其實(shí)并不是新增的費(fèi)用，而是用我們?cè)趥鹘y(tǒng)業(yè)務(wù)當(dāng)中省出來(lái)的錢支持我們新業(yè)務(wù)的發(fā)展。

分紅派息，應(yīng)該是能讓投資者比較滿意的結(jié)果。我們?nèi)ツ昝抗墒桥?毛錢，今年是0.72元，提升了44%。我們的分紅占公司合并凈利潤(rùn)的比例去年是35%，今年是43.87%，未來(lái)有可能還會(huì)進(jìn)一步提高這個(gè)比例，給股東更多的分紅。

2016年，我們剛才提到2015年可能是我們歷史上最好的一年，但很顯然我們希望2016年是更好的一年。在2016年首先土地市場(chǎng)依然是我們目前面臨的最大的一個(gè)經(jīng)營(yíng)上的困難，因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)現(xiàn)在地王現(xiàn)象還在進(jìn)一步蔓延。在市場(chǎng)相對(duì)比較好的一二線城市地會(huì)越來(lái)越貴，這時(shí)候買地會(huì)越來(lái)越艱難。要買到價(jià)格合理的土地需要付出越來(lái)越多的努力。所以我們也在考慮在獲取土地上面可能需要有一些比較大的動(dòng)作。第二個(gè)是在賣房子上面，我們當(dāng)然要繼續(xù)把房子賣好，賣好房子靠什么？第一靠產(chǎn)品質(zhì)量，第二靠服務(wù)品質(zhì)，我們要不斷提升我們的產(chǎn)品，提升我們的服務(wù)來(lái)持續(xù)地提升我們的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，這樣才能把房子賣得更好。2016年會(huì)爭(zhēng)取進(jìn)一步提高市場(chǎng)占有率。我們?cè)?016年會(huì)謀求這幾方面更進(jìn)一步的成績(jī)，從管理當(dāng)中要效益，要用這種方法繞過(guò)我們?cè)谧詈蟮臒o(wú)論是凈利潤(rùn)率、ROE方面有更好的表現(xiàn)。在新業(yè)務(wù)方面，我們過(guò)去一年做了很多嘗試和探索，有一些已經(jīng)有明顯的成果，比如物流地產(chǎn)、物業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展已經(jīng)有非常明顯的成果。但還有一些探索是成功的，但是目前的規(guī)模還很小。所以在未來(lái)我們的新業(yè)務(wù)發(fā)展上面可能不僅僅是用過(guò)去自己從零開(kāi)始一點(diǎn)一點(diǎn)探索的方式，我們可能換一種方式。我們從零到一的過(guò)程當(dāng)中自己去探索的過(guò)程是不能省略的，如果你貿(mào)然進(jìn)入一個(gè)自己不熟悉的領(lǐng)域，這會(huì)是一個(gè)非常大的風(fēng)險(xiǎn)，我們歷來(lái)是非常謹(jǐn)慎和穩(wěn)健的公司，但如果通過(guò)自己的探索完成了從零到一的過(guò)程，從一到十的過(guò)程如果一定要靠自己滾動(dòng)發(fā)展的話不是最好的選擇，這時(shí)候并購(gòu)、收購(gòu)可能是更快的方式。我們首先要通過(guò)自己的探索確定這個(gè)業(yè)務(wù)能不能做，如果確認(rèn)這個(gè)業(yè)務(wù)應(yīng)該做，能夠做，這時(shí)候采用并購(gòu)和收購(gòu)的方式，能夠一開(kāi)始就具有比較高的起點(diǎn)，這也是我們未來(lái)探索的方向。我們?cè)倩仡?015年的時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn)，我們2015年取得的最主要的成果基本上都跟我們的事業(yè)合伙制有很大的關(guān)系，我們未來(lái)會(huì)進(jìn)一步迭代這個(gè)制度，提升我們整體的能力和效益。

當(dāng)然過(guò)去一年有一個(gè)事情大家比較關(guān)注，就是股權(quán)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，我相信我們依然懷揣偉大企業(yè)的夢(mèng)想，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)夢(mèng)想，一個(gè)穩(wěn)定的、合理的股權(quán)結(jié)構(gòu)也是必備的基礎(chǔ)和前提。這件事情一定要有一個(gè)妥善的解決，我們?cè)趯で蠼鉀Q方案的時(shí)候就是兩條基本的原則，第一一定要有利于全體股東的利益，給全體股東帶來(lái)價(jià)值。第二一定有利于萬(wàn)科長(zhǎng)期的發(fā)展，有利于我們戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。我們會(huì)按照這兩個(gè)出發(fā)點(diǎn)尋求好的解決方案，我們的方案也一定是多贏的方案，大家不要過(guò)多討論誰(shuí)輸誰(shuí)贏，我們希望所有人都是贏的。好，謝謝大家。

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