觀點(diǎn)網(wǎng) 當(dāng)荔灣廣鋼新城、天河華美牛奶廠、海珠廣紙新城等板塊紛紛上演新盤入市大戲時，曾經(jīng)接連拍出廣州總價(jià)地王和區(qū)域單價(jià)地王的白云廣州大道北板塊也開始加入陣營。

12月21日，廣州越秀地產(chǎn)在2014年底拿下的總價(jià)地王越秀·星匯云城亮相。越秀地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人對觀點(diǎn)新媒體表示，該盤將是越秀地產(chǎn)回歸城市中心戰(zhàn)略的旗艦項(xiàng)目。

在2013年的土拍市場上，廣州大道北板塊成為各大房企搶入地，變身“地王集中營”，先后出產(chǎn)佳兆業(yè)白云單價(jià)地王、越秀地產(chǎn)廣州總價(jià)地王以及恒大樓面價(jià)超2.5萬的高價(jià)地。

繼2014年底恒大率先探市推出恒大御府后，越秀·星匯云城的入市再度加熱板塊，加上隨著債權(quán)問題梳理而可能重啟的佳兆業(yè)天御及佳兆業(yè)天墅，廣州大道北僅僅約4公里的范圍即將掀起一場“地王會戰(zhàn)”。

老牌房企回歸主城

觀點(diǎn)新媒體翻查過往資料，2013年11月，越秀地產(chǎn)以總價(jià)64.5億元拿下星匯云城所在地塊，創(chuàng)造當(dāng)年廣州總價(jià)地王紀(jì)錄。

該地塊位于廣州大道北與華南快速三期交匯處，占地面積接近17萬平方米，建筑面積接近67平方米。按照規(guī)劃，地塊將建30棟24-32層住宅，預(yù)計(jì)將提供近4500套單位，未來可容納逾萬人。

“越秀地產(chǎn)在廣州累計(jì)開發(fā)超過1000萬平方米的物業(yè)，以星匯命名的系列屬于越秀地產(chǎn)的豪宅系列。”據(jù)介紹，在越秀地產(chǎn)的規(guī)劃中，星匯云城被賦予了與珠江新城星匯云錦、星匯御府同系列的定位。

高端定位的背后，星匯云城擔(dān)負(fù)著越秀地產(chǎn)回歸廣州主城的重任。

繼星匯云城后，越秀地產(chǎn)開始瞄準(zhǔn)廣紙新城和國際金融城落子。越秀地產(chǎn)廣州公司常務(wù)副總經(jīng)理趙川表示：“今年越秀地產(chǎn)先后在廣紙新城和金融城等未來城市發(fā)展核心區(qū)發(fā)力，拿下了眾多市中心土地，后續(xù)越秀地產(chǎn)將快速開拓市中心土地規(guī)模。”

以戰(zhàn)略回歸的升級之作定位的星匯云城，首批將推出91-105平方米的三房、四房平層單位以及約85平方米、6米層高的雙平層復(fù)式四房單位。

越秀地產(chǎn)廣州公司副總經(jīng)理伍岳峰對觀點(diǎn)新媒體強(qiáng)調(diào)，星匯云城是星匯系3.0升級產(chǎn)品，“在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上有意想不到的驚喜，85平復(fù)式四房單位實(shí)用率達(dá)到135%”。

伍岳峰還表示，擁有67萬平方米大體量的星匯云城另一大特點(diǎn)是配備了完善的配套，僅“云Mall坊”就將提供20000平方米的特色商街。

對于星匯云城售價(jià)定位，伍岳峰并未透露過多信息，但卻在言辭中流露出了一種“優(yōu)越感”：“現(xiàn)在可以看得到，我們附近有個盤售價(jià)是3.8萬，旁邊有個項(xiàng)目樓面地價(jià)都在2.56萬了，這就是中軸線物業(yè)的價(jià)值，我們的物業(yè)有非常大的升值空間。”

盡管頭頂總價(jià)地王標(biāo)簽，但星匯云城低于周邊項(xiàng)目萬元以上的樓面地價(jià)，正是讓伍岳峰信心滿滿的最大因素。

在不乏高價(jià)地塊的廣州大道北，星匯云城能夠成為地王會戰(zhàn)的“攪局者”嗎？

總價(jià)地王成本底牌

回顧2013年的廣州土地市場，彼時的廣州大道北板塊是不折不扣的焦點(diǎn)。

當(dāng)年5月，處于擴(kuò)張階段的“過江龍”佳兆業(yè)兩次出手，先后以18.68億元和7.99億元的總價(jià)競得廣州大道北同寶路地塊和沙太路梅花園地塊，前者以25597元/平方米的樓面地價(jià)刷新廣州白云區(qū)單價(jià)地王紀(jì)錄，后者樓面地價(jià)同樣高達(dá)22510元/平方米。

廣州大道北新貨供應(yīng)較少，但彼時板塊內(nèi)二手房價(jià)水平僅約26000元/平方米，佳兆業(yè)高價(jià)拿地的舉動引發(fā)“面粉貴過面包”的市場熱議。

其實(shí)據(jù)觀點(diǎn)新媒體后來了解，彼時曾做出同樣選擇的并不止佳兆業(yè)，在廣州市中心已無住宅項(xiàng)目的恒大在6月斥資23.09億元拿下了緊鄰佳兆業(yè)梅花園地塊的白云沙太路配件廠地塊，樓面地價(jià)達(dá)24997元/平方米，如果計(jì)算上配建保障房的成本，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為該地塊實(shí)際樓面成本已超28000元/平方米。

2013年11月，越秀地產(chǎn)接過地王接力棒，以總價(jià)64.5億元拿下星匯云城所在的紅云涂料廠地塊，成為當(dāng)年廣州總價(jià)地王。從地理位置來看，該地塊距離佳兆業(yè)地王僅約1.5公里。由此，廣州大道北板塊成為四大高價(jià)地集中地。

2014年底，恒大沙太路地塊定名恒大御府率先入市，以38000元/平方米報(bào)價(jià)推出69-90平方米的剛需產(chǎn)品及140平方米及175平方米的改善型產(chǎn)品。

盡管冠以“都市豪宅”的定位，但在周邊房價(jià)的對比下，恒大御府的去化并不快速。截至2015年12月，恒大御府近一年來網(wǎng)簽成交共123套，銷售金額約4.6億元。

佳兆業(yè)在該板塊剛剛宣布定名為佳兆業(yè)天御和佳兆業(yè)天墅的兩大項(xiàng)目，因?yàn)樵庥鰝鶛?quán)違約問題而陷入擱淺。

對此，業(yè)內(nèi)分析人士就告訴觀點(diǎn)新媒體，即便未來項(xiàng)目債權(quán)問題厘清，佳兆業(yè)兩大項(xiàng)目入市后同樣也難逃高成本低利潤難題。

但對于越秀·星匯云城而言，周邊項(xiàng)目的高定價(jià)卻成了機(jī)會，頭頂64.5億總價(jià)地王光環(huán)的星匯云城地塊為底價(jià)成交，折合樓面地價(jià)為14000元/平方米。

彼時有業(yè)內(nèi)人士分析就指，越秀地產(chǎn)能夠底價(jià)摘牌，一方面是基于64.5億起拍價(jià)門檻較高，另一方面也因該地塊屬于舊改項(xiàng)目，會有一定的出讓條件。

合富輝煌分析認(rèn)為，即便佳兆業(yè)地王項(xiàng)目入市，拿地成本也使得其售價(jià)難較恒大御府有實(shí)質(zhì)性的降低。相較而言，貨量最大的越秀星匯云城由于樓面地價(jià)較低，只要售價(jià)控制合理，則能從中得利。