觀點(diǎn)網(wǎng) 經(jīng)長(zhǎng)達(dá)五年“潛伏期”后，綠城最終選擇“冬至日”在港交所掛出了分拆物業(yè)上市的招股書(shū)。

觀點(diǎn)新媒體查閱招股書(shū)發(fā)現(xiàn)，綠城物業(yè)上市的主體為綠城服務(wù)集團(tuán)有限公司，尚未介紹此次上市發(fā)行的具體股份數(shù)、招股價(jià)及募資金額，聯(lián)席保薦人為美林遠(yuǎn)東有限公司及中銀國(guó)際亞洲有限公司。

籌資用途上，分別為用于開(kāi)發(fā)及推廣“智慧園區(qū)”項(xiàng)目及園區(qū)O2O平臺(tái)，收購(gòu)物業(yè)管理項(xiàng)目組合具吸引力的物業(yè)服務(wù)公司，運(yùn)營(yíng)資金及一般企業(yè)用途。

當(dāng)幾乎所有獨(dú)立上市的物業(yè)服務(wù)公司均以社區(qū)O2O作為賣(mài)點(diǎn)時(shí)，綠城則將自己的物業(yè)“新故事”包裝上園區(qū)O2O概念。

雖然換了一身裝束，但園區(qū)O2O新故事背后的實(shí)質(zhì)仍為“社區(qū)O2O”，綠城服務(wù)的新包裝能否喚起略顯疲憊的物業(yè)資本市場(chǎng)上投資者們的興趣，需靜待最終揭盅。

資本“新故事”

觀點(diǎn)新媒體查閱公告發(fā)現(xiàn)，綠城服務(wù)集團(tuán)業(yè)務(wù)主要由三大板塊構(gòu)成，分別為物業(yè)管理服務(wù)、顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)及園區(qū)增值服務(wù)。

其中，物業(yè)管理服務(wù)即提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)，如保安、保潔、綠化、物業(yè)維修及保養(yǎng)服務(wù)等。截至2015年9月30日，綠城服務(wù)的在管合同建筑面積總和達(dá)7400萬(wàn)平方米物業(yè)，覆蓋全國(guó)23個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的73個(gè)城市。

數(shù)據(jù)顯示，2012年、2013年、2014年及截至2015年9月30日止九個(gè)月，綠城服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)的收入分別達(dá)9.008億元、12.239億元、16.236億元及14.261億元，分別占總收入約71.9%、73.2%、73.7%及72.0%。

顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)則為向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方物業(yè)服務(wù)公司提供咨詢(xún)服務(wù)，利用品牌及專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)滿足其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期中各個(gè)主要階段的不同需求。

于2013年及2014年，綠城服務(wù)的顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)收入分別為3.303億元、4.394億元，分別占公司總收入約19.8%、19.9%。

除物業(yè)管理、顧問(wèn)咨詢(xún)外，綠城物業(yè)的“新故事”中最受市場(chǎng)關(guān)注的部分則為園區(qū)增值服務(wù)，包括園區(qū)服務(wù)及產(chǎn)品平臺(tái)（園區(qū)O2O平臺(tái)）、家居生活服務(wù)及園區(qū)空間服務(wù)。

綠城服務(wù)指出，到2014年底，園區(qū)增值服務(wù)的收入由2013年1.175億元增加20.5%至1.416億元，主要由于家居生活服務(wù)及園區(qū)服務(wù)及產(chǎn)品平臺(tái)產(chǎn)生的收入增加所致。

在既定業(yè)務(wù)板塊下，如何通過(guò)三者之間的協(xié)調(diào)來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利，則是綠城服務(wù)需要向資本市場(chǎng)交代的關(guān)鍵問(wèn)題。

對(duì)此，綠城服務(wù)于公告中明確指出，公司的業(yè)務(wù)模式是“三大板塊協(xié)同效應(yīng)”。例如，物業(yè)服務(wù)能為園區(qū)增值服務(wù)提供龐大的客戶基礎(chǔ)，園區(qū)增值服務(wù)可通過(guò)一站式平臺(tái)為在管園區(qū)的業(yè)主和住戶提供各式各樣的服務(wù)及產(chǎn)品，“有助提高市場(chǎng)對(duì)收取較高物業(yè)服務(wù)費(fèi)的接受程度”。

此外，綠城服務(wù)還將在提供咨詢(xún)服務(wù)基礎(chǔ)上，推廣“綠城聯(lián)盟”服務(wù)，與旗下在管物業(yè)的服務(wù)一致，包括全套服務(wù)及管理控制系統(tǒng)。

“我們深信‘綠城聯(lián)盟’服務(wù)將增加伙伴的收益，提高運(yùn)營(yíng)效益，并可為‘園區(qū)O2O平臺(tái)’擴(kuò)大顧客群，提供新的收益來(lái)源，為公司帶來(lái)裨益。”

園區(qū)O2O概念

實(shí)際上，盡管幾乎所有獨(dú)立上市的物業(yè)服務(wù)公司均以社區(qū)O2O作為賣(mài)點(diǎn)，但尚未有一家能讓增值服務(wù)成為主要利潤(rùn)來(lái)源。

上市最早的彩生活增值服務(wù)收入占公司總收入的15%左右，中海物業(yè)的占比更低至4.7%，考慮到社區(qū)O2O僅僅是增值服務(wù)中的一環(huán)，實(shí)際占比可能會(huì)更低。

當(dāng)然，綠城服務(wù)也不例外，據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，截至2015年9月30日止九個(gè)月，綠城服務(wù)的收入為19.79億元，毛利3.58億元，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)1.92億元。

其中，物業(yè)管理服務(wù)14.26億元，占比72%，毛利率9.8%；物業(yè)咨詢(xún)服務(wù)3.97億元，占比20.1%，毛利率36.8%；園區(qū)增值服務(wù)僅為1.56億元，占比7.9%，毛利率45.8%。

不過(guò)，盡管增值服務(wù)的占比僅約為彩生活的一半，但毛利率卻高達(dá)45.8%，這也是綠城服務(wù)愿意花大筆墨精心裝扮的“賣(mài)點(diǎn)”。

正是由于從低毛利物業(yè)服務(wù)板塊轉(zhuǎn)移至其余兩個(gè)板塊（利潤(rùn)率高于物業(yè)服務(wù)），綠城服務(wù)的毛利才由2013年的2.424億元增加約49.8%至2014年的3.631億元， 而毛利率由從14.5%增至16.5%。

雖說(shuō)是資本市場(chǎng)的香饃饃，但社區(qū)O2O盈利如何持續(xù)，仍然是每一家房企分拆物業(yè)時(shí)必須面對(duì)的問(wèn)題。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)就告訴觀點(diǎn)新媒體，物業(yè)管理背后的盈利機(jī)制尚未完全建立，上市后投資者是否認(rèn)同具有不確定性，“未來(lái)前景如何，要看物業(yè)管理盈利模式的創(chuàng)新”。

為保持穩(wěn)定盈利，綠城服務(wù)于2014年9 月在其管理的若干住宅園區(qū)開(kāi)始推行“智慧園區(qū)”項(xiàng)目，包括園區(qū)O2O平臺(tái)、智慧物管服務(wù)平臺(tái)及智慧硬件平臺(tái)。

公告數(shù)據(jù)顯示，于最后實(shí)際可行日期，綠城服務(wù)已在265個(gè)管理的住宅園區(qū)發(fā)布園區(qū)O2O平臺(tái)，占總在管住宅園區(qū)數(shù)量的44.3%，且正在實(shí)施園區(qū)O2O平臺(tái)的全國(guó)發(fā)布計(jì)劃。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，2014年9月至2015年9月期間，綠城服務(wù)的園區(qū)O2O平臺(tái)覆蓋園區(qū)數(shù)從8個(gè)上升至265個(gè)，覆蓋比例從1.5%升至44.3%；覆蓋家庭數(shù)則從949個(gè)升至118687個(gè)，注冊(cè)用戶數(shù)從1091家提至148021家。

“幸福綠城”網(wǎng)站及移動(dòng)應(yīng)用的已登記用戶于2015年9月30日超出148000位，覆蓋中國(guó)38個(gè)城市中265個(gè)居住園區(qū)的超過(guò)118000個(gè)注冊(cè)家庭。

目前，綠城服務(wù)的客戶群主要包括在管物業(yè)的業(yè)主和住戶、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司以及利用其平臺(tái)銷(xiāo)售服務(wù)和產(chǎn)品的商戶。

截至2012年、2013年及2014年12月31日止年度，綠城服務(wù)單一大客戶綠城中國(guó)的收入分別為9450萬(wàn)元、11.03億元及14.49億元，占同期總收入的比例分別約為7.5%、6.6%及6.6%。

上述這些龐大的客群則被看成是綠城服務(wù)未來(lái)園區(qū)O2O平臺(tái)發(fā)展的有力基石，也是整個(gè)物業(yè)得以持續(xù)盈利的蓄水池。

五年潛伏期

觀點(diǎn)新媒體查閱上市招股書(shū)發(fā)現(xiàn)，綠城服務(wù)的控股股東為宋衛(wèi)平、壽柏年、夏一波女士、 Osmanthus Garden Investment、Lily International Investment、ShenaLan International Investment及Orchid Garden Investment。

熟悉綠城分拆業(yè)務(wù)發(fā)展史的人應(yīng)該記得，早在2010年8月3日，綠城就宣布與宋衛(wèi)平及兩家顧問(wèn)公司合作成立合資公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)為在國(guó)內(nèi)從事物業(yè)建設(shè)管理及提供咨詢(xún)服務(wù)。

雖是一個(gè)簡(jiǎn)單動(dòng)作，但此舉卻牽動(dòng)著綠城及彼時(shí)董事會(huì)主席宋衛(wèi)平的一整盤(pán)棋局。

2009年，綠城的物業(yè)建設(shè)管理以及咨詢(xún)服務(wù)業(yè)務(wù)的總收入371萬(wàn)元，僅占集團(tuán)總收入82.37億元的0.04%。占比如此之小，卻讓宋衛(wèi)平如此大費(fèi)周章，不禁引來(lái)市場(chǎng)諸多猜測(cè)。

雖然綠城方面給出的解釋是，由于公司主業(yè)是資本密集型，而物業(yè)建設(shè)管理及咨詢(xún)服務(wù)業(yè)務(wù)則是不需要太多資本就可獲得產(chǎn)出的業(yè)務(wù)，因此將后者“劃分單列”。

但更多的市場(chǎng)觀點(diǎn)則認(rèn)為，將物業(yè)建設(shè)管理以及咨詢(xún)服務(wù)業(yè)務(wù)全部交給合資公司，意味著宋衛(wèi)平在物業(yè)開(kāi)發(fā)之外，形成一個(gè)投資與管理的平臺(tái)。

“涵蓋了上述全部業(yè)務(wù)的合資公司，可以預(yù)見(jiàn)其穩(wěn)定而持續(xù)的收入增長(zhǎng)。在國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)同樣是一個(gè)可以講述的故事。”

雖然此后關(guān)于綠城分拆物業(yè)上市的討論熱度隨著時(shí)間而逐漸淡化，但在2014年業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城財(cái)務(wù)官的一句無(wú)心之語(yǔ)則將其再次推向風(fēng)口浪尖。

當(dāng)時(shí)，馮征對(duì)包括觀點(diǎn)新媒體在內(nèi)的媒體表示，綠城正在籌備物業(yè)分拆上市工作。

隨后，壽柏年便及時(shí)救火打起了“太極”：“分拆計(jì)劃指的是我們?cè)诜康禺a(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域的一個(gè)遠(yuǎn)期計(jì)劃，近期沒(méi)有分拆的計(jì)劃。”

馮征也立即改口解釋?zhuān)?ldquo;我并不是說(shuō)綠城現(xiàn)在已經(jīng)有一個(gè)分拆計(jì)劃，因?yàn)槲覀儽容^注重園區(qū)服務(wù)（物業(yè)服務(wù)和管理），所以會(huì)比較早在這方面努力?，F(xiàn)在有一些同行準(zhǔn)備分拆這部分業(yè)務(wù)，我們也具備這個(gè)條件，但并不是說(shuō)現(xiàn)在我們有這個(gè)計(jì)劃。”

看似是一場(chǎng)無(wú)心的“口誤”，但當(dāng)時(shí)綠城對(duì)于分拆物業(yè)上市計(jì)劃顯然已基本定調(diào)，只是為了避免成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

因此，從宋衛(wèi)平分拆物管咨詢(xún)業(yè)務(wù)“吸金”平臺(tái)到現(xiàn)在赴港上市，綠城分拆物業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)長(zhǎng)達(dá)五年的“潛伏期”，只不過(guò)平臺(tái)的規(guī)模與上市地已不能同日而語(yǔ)。

未來(lái)綠城將如何玩轉(zhuǎn)旗下7400萬(wàn)平方米（不包括已訂立前期合同但未交付的建筑面積8000萬(wàn)平方米）物業(yè)規(guī)模，則是其留給市場(chǎng)的一大問(wèn)號(hào)。

或許不管如何突圍，綠城都將不可避免來(lái)自萬(wàn)科、中海、花樣年、協(xié)信、藍(lán)光等大鱷或同行的競(jìng)爭(zhēng)與擠壓，這一次宋衛(wèi)平會(huì)給出一份怎樣的答案呢？