觀點(diǎn)網(wǎng) 出售企業(yè)天地帶給瑞房的或許不僅僅是商業(yè)模式的調(diào)整，大筆資金的回流正讓這家港資開(kāi)發(fā)商的回血止損。

12月18日晚間，瑞安房地產(chǎn)對(duì)外披露，其全資附屬公司瑞安房地產(chǎn)發(fā)展與Taipingqiao 116訂立股份購(gòu)買協(xié)議。據(jù)此，Taipingqiao 116同意出售而瑞安房地產(chǎn)發(fā)展同意收購(gòu)有關(guān)Portspin的銷售股份及債務(wù)權(quán)益，最高總代價(jià)為5.63億美元，相等于約43.63億港元（可予調(diào)整）。

觀點(diǎn)新媒體查閱過(guò)往資料獲悉，Taipingqiao 116為Trophy基金的全資子公司，該基金曾于2013年9月30日與瑞房進(jìn)行資產(chǎn)置換，通過(guò)出售其持有瑞虹新城、武漢天地及重慶天地股權(quán)換取太平橋116項(xiàng)目全部權(quán)益。

期間，Taipingqiao 116與共同組建合營(yíng)公司Portspin負(fù)責(zé)太平橋116項(xiàng)目。在過(guò)去兩年中，瑞房通過(guò)增持的形式擁有該項(xiàng)目39.86%的權(quán)益。

是次交易完成后，瑞房將擁有該項(xiàng)目100%的權(quán)益。在市場(chǎng)分析人士看來(lái)，瑞房的增持與其今年的資產(chǎn)出售不無(wú)關(guān)系。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在出售企業(yè)天地一、二、三期后，瑞房已經(jīng)合計(jì)回流現(xiàn)金123億元。

日前，中國(guó)新天地企業(yè)傳訊及推廣總監(jiān)/太平橋項(xiàng)目總經(jīng)理劉夢(mèng)潔在接受觀點(diǎn)新媒體專訪時(shí)亦強(qiáng)調(diào)，這部分商業(yè)物業(yè)出售的資金回流后會(huì)用于拿新的地塊和建設(shè)新的項(xiàng)目。

43.6億港元回購(gòu)太平橋項(xiàng)目

在完成上述股權(quán)交易之前，Taipingqiao 116持有合約公司Portspin60.14%的權(quán)益，成交后，受限于Taipingqiao 116行使保留權(quán)利，Portspin將成為瑞房的間接全資附屬公司。

這部分股份出售包含兩階段的交易，于初步成交日期2015年1月20日的股權(quán)和債務(wù)權(quán)益代價(jià)為1.56億美元（相當(dāng)于12.09億港元），而最終銷售股份及最終債務(wù)權(quán)益的代價(jià)則為4.07億美元（相當(dāng)于31.54億港元），這部分的交易時(shí)限是2017年12月29日。

并且，在最終銷售股份階段，瑞房還需支付獲利能力金額。這部分代價(jià)或?yàn)?500萬(wàn)美元，或者通過(guò)以下公式計(jì)算：獲利能力金額＝（實(shí)際純利－基礎(chǔ)純利）x已售建筑面積% x（1 －預(yù)扣稅%）x 98% x相關(guān)百分比（分別于股份銷售協(xié)議內(nèi)界定）。

瑞房在公告中披露，唯有在太平橋116項(xiàng)目的平均售價(jià)超過(guò)13.5萬(wàn)/平方米及已售單位的可銷售總面積不少于合共可銷售總面積的50%時(shí)，上述獲利條件才滿足。

對(duì)于是次收購(gòu)的緣由，瑞房方面表示，主要是由于近期降息及過(guò)往受抑制的需求爆發(fā)，上海住宅物業(yè)市場(chǎng)重現(xiàn)猛烈勢(shì)頭。

“太平橋116項(xiàng)目預(yù)期在2015年年底前開(kāi)始預(yù)售，收購(gòu)事項(xiàng)將增加集團(tuán)在住宅領(lǐng)域的投資，使瑞房整合上海的知名住宅項(xiàng)目。”

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，太平橋116項(xiàng)目位于上海盧灣區(qū)淮海路附近，緊鄰瑞房的上海新天地項(xiàng)目，這也是上海市中心一宗極為珍稀的高端住宅地塊，原是瑞安房地產(chǎn)旗下項(xiàng)目。

在2013年的資產(chǎn)置換中，Trophy  Property  Development L.P將原先投資持有的瑞虹新城、重慶天地、武漢天地等多個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)置換成太平橋116項(xiàng)目的全部股權(quán)。置換完成后，其將與TPD合營(yíng)太平橋116項(xiàng)目，并可通過(guò)銷售選擇權(quán)等方式，將在該項(xiàng)目的權(quán)益增至近40%。

雖然瑞房持股比例較少，但是仍將獲得該項(xiàng)目的控制權(quán)，TPD基金只是作為投資者身份。一年后的12月24日，瑞房全資附屬公司Shui On Development根據(jù)合營(yíng)協(xié)議行使購(gòu)買選擇權(quán)進(jìn)一步收購(gòu)Portspin 10.2695%的權(quán)益。

緊隨Taipingqiao 116行使出售選擇權(quán)及Shui On Development行使購(gòu)買選擇權(quán)完成（預(yù)期2015年6月23日前）后，瑞房于Portspin的最終權(quán)益由原有的19.3419%合共增加20.5205%至約39.8624%，而Taipingqiao 116的最終股權(quán)將由原有的80.6581%減少至約60.1376%。

事實(shí)上，在這期間，瑞房與TPD并非相安無(wú)事，2014年8月TPD的31名投資人曾打折出售了他們持有的部分股份，損失高達(dá)60%。矛盾的癥結(jié)在于項(xiàng)目動(dòng)遷久拖不決，甚至可能需要投入更多資金。投資過(guò)程被延期，甚至已經(jīng)超過(guò)了基金的續(xù)存期限，這部分投資人最后只能認(rèn)賠離場(chǎng)。

資產(chǎn)出售回流現(xiàn)金補(bǔ)血

對(duì)于太平橋116項(xiàng)目，瑞房從來(lái)就沒(méi)有拱手讓人的意思，要知道翠湖天地的前三期已經(jīng)讓瑞房嘗盡了甜頭，這個(gè)從2002年開(kāi)始對(duì)外銷售的項(xiàng)目一直是上海市中心的豪宅標(biāo)桿之一。

觀點(diǎn)新媒體了解，太平橋116將打造成翠湖天地四期雋薈，地塊早在去年8月就已經(jīng)完成拆遷，規(guī)劃可銷售面積約9萬(wàn)平方米。

在市場(chǎng)分析人士看來(lái)，瑞房的是次回購(gòu)或許是受益于今年以來(lái)的資產(chǎn)出售，這部分的資金回流正讓瑞房從舊改和重資產(chǎn)的泥沼中慢慢脫身。

今年3月，瑞房將出售企業(yè)天地的消息開(kāi)始在市面上流傳開(kāi)來(lái)。彼時(shí)羅康瑞回應(yīng)稱，并不是因?yàn)闃I(yè)績(jī)不好考慮出售上述項(xiàng)目，“瑞安上海企業(yè)天地項(xiàng)目的業(yè)績(jī)非常好，接近100%的出租率。”

他稱，之所以考慮出售，只是想把成熟的商業(yè)地產(chǎn)出售之后，資金可以拿去投的別項(xiàng)目。這筆資產(chǎn)的售出最終在7月24日坐實(shí)。

彼時(shí)，瑞房發(fā)布公告稱，領(lǐng)匯以66億元收購(gòu)上海企業(yè)天地1、2期物業(yè)。這兩處物業(yè)位于上海市湖濱路202號(hào)、湖濱路222號(hào)及黃陂南路333號(hào)。包括兩座名為“企業(yè)天地1期”及“企業(yè)天地2期”的高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓和設(shè)有地下停車場(chǎng)的連接商場(chǎng)及廣場(chǎng)。

瑞安房地產(chǎn)表示，此時(shí)出售該商業(yè)物業(yè)符合其策略，可更好地加快整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及所擁有資產(chǎn)的價(jià)值變現(xiàn)，交易完成后其將錄得所得款項(xiàng)凈額42.84億元。

無(wú)獨(dú)有偶，12月10日，瑞房再次宣布將企業(yè)天地3期以57億的作價(jià)售予萬(wàn)科、李錦記聯(lián)合體。企業(yè)天地3號(hào)物業(yè)的建設(shè)工程已于2015年4月完成，但尚未取得房屋所有權(quán)證。在這筆交易完成后，瑞房將錄得所得款項(xiàng)凈額約16.79億元。

事實(shí)上，今年以來(lái)瑞房的經(jīng)營(yíng)模式上已經(jīng)發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變，在此之前，羅康瑞對(duì)于核心物業(yè)的態(tài)度一貫是選擇自持，這種重資產(chǎn)模式在沉淀大量資金的同時(shí)，也拖慢了瑞房的整體發(fā)展節(jié)奏。

企業(yè)天地的出售足足為瑞房帶來(lái)了123億元的現(xiàn)金流，對(duì)于之前發(fā)展節(jié)奏并不快的瑞房來(lái)說(shuō)，這筆資金的到賬無(wú)疑將起到回血止損的作用。

招銀國(guó)際在近期的一份研報(bào)中透露，目前瑞房在上海擁有充足的可售貨源，總值300億元，包括太平橋116地塊及19.6萬(wàn)平方米的瑞虹新城第6及7期，這部分物業(yè)都會(huì)在2015下半年至2017年銷售。此外，太平橋及瑞虹新城的其他地塊的拆遷工作在進(jìn)行中，將在2018年供銷售，貨值估計(jì)達(dá)300億元。