觀點(diǎn)網(wǎng) “這幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行的狀態(tài)，其實(shí)已經(jīng)到了下半場(chǎng)，萬科在廣州這個(gè)城市發(fā)展了將近20年，其實(shí)我們一直努力地去踐行城市配套服務(wù)商的角色定位，在積極地探索一些城市配套服務(wù)商的業(yè)務(wù)類型。”

這是在2015觀點(diǎn)年會(huì)會(huì)客室現(xiàn)場(chǎng)接受采訪時(shí)，廣州萬科商業(yè)管理公司總經(jīng)理?xiàng)钚l(wèi)東說的第一句話。

此前30年，萬科一直是傳統(tǒng)住宅的行業(yè)帶頭者，而隨著市場(chǎng)環(huán)境和需求的變化，萬科開始嘗試創(chuàng)新業(yè)務(wù)。2012年6月，萬科總裁郁亮提出了萬科新定位：城市配套服務(wù)商。隨后，“八爪魚戰(zhàn)略”應(yīng)運(yùn)而生，萬科由此開始了一場(chǎng)自上而下的轉(zhuǎn)型。

自上而下的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

據(jù)了解，八爪魚戰(zhàn)略囊括了萬科未來的八大產(chǎn)品線：萬科家、萬科驛、萬科派、萬科云、萬科塾、萬科廣場(chǎng)、萬科里和萬科悅，涵蓋了創(chuàng)意、辦公、會(huì)務(wù)、商業(yè)、休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)與居住一體的產(chǎn)品集群，是萬科在共享經(jīng)濟(jì)下企業(yè)多元化戰(zhàn)略發(fā)展的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新。

如楊衛(wèi)東所言，“萬科現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)型去做城市配套服務(wù)商，城市配套服務(wù)商一定要跟城市里面很多的業(yè)態(tài)發(fā)生關(guān)聯(lián)。”

因此，這一戰(zhàn)略的提出，預(yù)示著除了傳統(tǒng)住宅，萬科將陸續(xù)試水辦公綜合體、經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)租、養(yǎng)老業(yè)務(wù)、購物中心、教育、長(zhǎng)租公寓以及社區(qū)購物等業(yè)務(wù)。

而作為新業(yè)務(wù)戰(zhàn)略中探路者角色的廣州萬科，通過這幾年的發(fā)展，已經(jīng)積累了自己的一些產(chǎn)品線和產(chǎn)品特色。

楊衛(wèi)東介紹，廣州萬科的商業(yè)地產(chǎn)基本上形成了三條產(chǎn)品線，第一是以社區(qū)商業(yè)為主的街區(qū)型或是半開放式的商業(yè)項(xiàng)目，目前大概有4個(gè)這樣的項(xiàng)目；第二是集中式的商業(yè)，在華冠路、金沙洲、海珠江燕路都分別有項(xiàng)目；第三是大型的城市綜合體項(xiàng)目，目前在廣州南站有一個(gè)這樣的項(xiàng)目。

1.0版本的城市配套服務(wù)商

萬科在海珠區(qū)江燕路的項(xiàng)目是一個(gè)位于地鐵上蓋的集中式購物中心，主要針對(duì)年輕、白領(lǐng)家庭中孩子的教育、培訓(xùn)，及媽媽群體日常的購物、消費(fèi)、社交等在內(nèi)的家庭型消費(fèi)。

項(xiàng)目包括跟加拿大科技局合作的一個(gè)兒童科技樂園，以及涵蓋3到12歲年齡段孩子所有的成長(zhǎng)素質(zhì)教育培訓(xùn)的教育營(yíng)地，另外還有配套的餐飲、以香港、臺(tái)灣進(jìn)口食品為主的精品超市、零售品牌旗艦店等。

“這個(gè)項(xiàng)目體量不大，大概是3萬方左右，但是它的特色很明顯，是以萬科教育為主力的一個(gè)商業(yè)產(chǎn)品，12月份馬上就會(huì)面市。”

楊衛(wèi)東透露，這個(gè)項(xiàng)目相當(dāng)于廣州萬科商業(yè)教育類型產(chǎn)品探索的1.0的版本，還有一個(gè)純粹以萬科教育為特色2.0的版本，將在2017年底左右面市。

而除了教育產(chǎn)品，廣州萬科1.0版本的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目也已經(jīng)在探索和嘗試中。

據(jù)了解，僅在廣州這個(gè)城市，萬科就已經(jīng)積累了近10萬的住宅用戶。萬科社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目重點(diǎn)就是圍繞并依托其自身的社區(qū)，深入挖掘并打通這些客戶群，盤活社區(qū)資源，在周圍3公里范圍內(nèi)有效地開展配套服務(wù)。

廣州萬科在蘿崗的東匯城項(xiàng)目，是一個(gè)比較大型的居住社區(qū)，有將近2萬居民，周圍3公里范圍內(nèi)大概有8—10萬人。“我們?cè)谶@個(gè)項(xiàng)目上做了一個(gè)探索和嘗試，開了一個(gè)幸福街市，它是我們的1.0產(chǎn)品。”

幸福街市是線上線下業(yè)務(wù)服務(wù)融合的產(chǎn)品，體量根據(jù)物業(yè)條件規(guī)劃，最小可能只有在七八百平方米，大的有兩三千平方米，甚至五千平米左右。業(yè)態(tài)包含休閑咖啡、書吧、簡(jiǎn)餐、超市等，還跟生鮮類電商、外賣、快遞、洗衣等線上平臺(tái)合作探索更多的生活配套服務(wù)。

此外，還有歐洲館、日韓館、美國(guó)館、澳大利亞館等完全以進(jìn)口商品為主的跨境電商平臺(tái)。用楊衛(wèi)東的話說，“跟居民日常生活緊密關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)都會(huì)有。”

“我們幸福街市已經(jīng)開業(yè)，而且銷售、商戶、消費(fèi)者和業(yè)主的反饋都還不錯(cuò)。接下來會(huì)做這個(gè)產(chǎn)品的升級(jí)版，比方說2.0、3.0，然后在萬科自身的社區(qū)來把它發(fā)展起來，大體上萬科的商業(yè)發(fā)展脈絡(luò)就是這樣的。”

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)廣州萬科商業(yè)管理公司總經(jīng)理?xiàng)钚l(wèi)東先生的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：萬科在傳統(tǒng)住宅方面一直是非常領(lǐng)先的行業(yè)帶頭者，這幾年也在各種創(chuàng)新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域做一些嘗試，您能不能先給我們介紹一下，廣州萬科在商業(yè)這一塊的業(yè)務(wù)的整體的構(gòu)成和規(guī)劃？

楊衛(wèi)東：這幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)下行的狀態(tài)，其實(shí)已經(jīng)到了下半場(chǎng)，萬科在廣州這個(gè)城市發(fā)展了將近20年，其實(shí)我們一直努力地去踐行城市配套服務(wù)商的角色定位，在積極地探索一些城市配套服務(wù)商的業(yè)務(wù)類型。

這中間就包含了長(zhǎng)租公寓、教育、酒店、醫(yī)療，也包括廣州萬科的商業(yè)地產(chǎn)。在這些年的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)探索中，廣州萬科積累了自己的一些產(chǎn)品線和產(chǎn)品特色，商業(yè)地產(chǎn)基本上形成了三條產(chǎn)品線。

第一個(gè)是以社區(qū)商業(yè)為主的，街區(qū)型或者是半開放式的商業(yè)項(xiàng)目，重點(diǎn)是圍繞著我們自身的社區(qū)，服務(wù)社區(qū)周圍3公里，這種項(xiàng)目大概有4個(gè)。第二種是集中式的商業(yè)，在海珠的江燕路有一個(gè)，一個(gè)在華冠路，金沙洲還有一個(gè)。第三是大型的城市綜合體項(xiàng)目，在廣州南站有一個(gè)。這是廣州萬科這幾年著力發(fā)展的一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

我們這個(gè)月底在海珠會(huì)有一個(gè)雙地鐵上蓋的小型商業(yè)項(xiàng)目面市。

觀點(diǎn)新媒體：您剛剛提到12月份海珠區(qū)馬上會(huì)有一個(gè)的集中式的購物中心項(xiàng)目面市，因?yàn)槿f科首次嘗試這種項(xiàng)目，大家也比較關(guān)注，您可不可以就這個(gè)項(xiàng)目跟我們分享一下它的特點(diǎn)？

楊衛(wèi)東：我很樂意跟大家分享我們首個(gè)集中式商業(yè)的探索。萬科在著力發(fā)展萬科的教育，萬科的商業(yè)一定會(huì)跟教育做強(qiáng)關(guān)聯(lián)的結(jié)合，這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的核心主力店就是教育。這個(gè)項(xiàng)目在海珠區(qū)江燕路2號(hào)線和11號(hào)線的交匯處，大概3萬方左右，地下三層，地上四層。

這個(gè)項(xiàng)目的體量不大，但是它的特色很明顯，是以萬科教育為主力的商業(yè)產(chǎn)品。里面有我們跟加拿大科技局合作的一個(gè)we  park，兒童科技樂園，類似于少年宮的科技館，包括一些益智類的項(xiàng)目，科技知識(shí)，還有動(dòng)力學(xué)、聲學(xué)、光學(xué)，以銷售門票的方式經(jīng)營(yíng)，節(jié)假日家長(zhǎng)帶著孩子們?nèi)⒂^、學(xué)習(xí)、交流，這是我們的核心理念。

另外一個(gè)主力店是萬科自創(chuàng)的科技營(yíng)地、教育營(yíng)地。教育營(yíng)地是萬科教育的一個(gè)核心品牌，里面涵蓋了3到12歲年齡段孩子所有的成長(zhǎng)素質(zhì)教育培訓(xùn)，包括應(yīng)試教育的培訓(xùn)都有體現(xiàn)，這也是我們的一個(gè)核心特色。

這個(gè)商業(yè)主要配套餐飲，包括少量的零售，還有一些次主力店。負(fù)二層地鐵出入口有一個(gè)約2000平方的百佳超市，是百佳新型業(yè)態(tài)下規(guī)劃的一個(gè)體量較小的精品超市，以香港、臺(tái)灣的進(jìn)口食品為主，大概占50%左右。還有海珠區(qū)首個(gè)無印良品的旗艦店、優(yōu)衣庫之類的零售品牌，星巴克、探魚、樂凱撒這樣的餐飲。

我們對(duì)整個(gè)海珠片區(qū)做了較深度的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)除了樂峰廣場(chǎng)外，其它的商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)比較分散，特色的商業(yè)項(xiàng)目并不多。江南西又是傳統(tǒng)的海珠老商圈，周圍的居民區(qū)資源相對(duì)比較豐富，高校、小學(xué)資源也較多。我們希望覆蓋周圍大概三公里范圍內(nèi)年輕家庭、白領(lǐng)家庭為主的家庭型的消費(fèi)，比方說他們孩子的教育、培訓(xùn)，還有媽媽群日常的購物、消費(fèi)、社交等，都可以在我們這個(gè)項(xiàng)目里面實(shí)現(xiàn)。

這是一個(gè)半開放式的項(xiàng)目，所有的室外場(chǎng)所打造的都是休閑的氛圍，對(duì)周圍的家庭會(huì)有比較大的吸引力。

觀點(diǎn)新媒體：像這種項(xiàng)目，以萬科的教育為主題的商業(yè)中心，會(huì)不會(huì)在別的項(xiàng)目中進(jìn)行復(fù)制？

楊衛(wèi)東：當(dāng)然會(huì)，其實(shí)這個(gè)項(xiàng)目相當(dāng)于是廣州萬科商業(yè)教育類型產(chǎn)品探索的1.0版本，我們還有一個(gè)2.0版本的產(chǎn)品，規(guī)劃和細(xì)則都出來了。

這個(gè)項(xiàng)目位于黃埔的華冠路，體量更大，有7.5萬平米，純粹以萬科教育為特色。換句話說，它是個(gè)教育的mall，教育的商城，但是又不同于傳統(tǒng)的教育商城。這個(gè)教育商城里有兩所國(guó)際學(xué)校，還有科技營(yíng)地、教育營(yíng)地、電影院、兒童樂園、一些兒童的零售產(chǎn)品，也有超市、跨境電商，是一個(gè)多業(yè)態(tài)共生的商業(yè)項(xiàng)目。

這個(gè)產(chǎn)品的模塊已經(jīng)在實(shí)施當(dāng)中，國(guó)際學(xué)校已經(jīng)動(dòng)工，招商也基本啟動(dòng)了，預(yù)計(jì)到2017年底左右會(huì)面市。

對(duì)廣州萬科，包括整個(gè)廣州區(qū)域公司而言，這個(gè)產(chǎn)品的研發(fā)其實(shí)是從上至下的，從區(qū)域首席執(zhí)行官一直到各個(gè)城市公司的總經(jīng)理、各個(gè)商業(yè)公司具體的執(zhí)行層面。我們花了兩年多的時(shí)間，從研發(fā)到設(shè)計(jì)，對(duì)這個(gè)產(chǎn)品進(jìn)行探索，不斷地論證，跟設(shè)計(jì)方進(jìn)行了很多的溝通，它現(xiàn)在基本的模型是有萬科特色的。

觀點(diǎn)新媒體：在集中式的商業(yè)發(fā)展這一塊，無論是從項(xiàng)目的體量規(guī)模還是表現(xiàn)，廣州區(qū)域有沒有一些既定的目標(biāo)？

楊衛(wèi)東：廣州萬科目前并不特別追求商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模。大家都知道，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了下半場(chǎng)，對(duì)企業(yè)的操盤能力，城市的定位，以及在城市的發(fā)展提出了更高的要求，如果有合適的機(jī)會(huì)，我們肯定會(huì)有選擇的去做。社區(qū)畢竟是我們最大的資源，所以會(huì)緊緊地依托自身的社區(qū)去做文章，覆蓋周圍3公里范圍，把這個(gè)商業(yè)資源做足、做旺、做深、做透，這對(duì)萬科而言已經(jīng)是非常不容易的一件事情。

當(dāng)然也不排除未來有一些比較好的項(xiàng)目，我們會(huì)參與其中。我們參與了荔灣區(qū)恩寧路這個(gè)舊區(qū)域的改造，計(jì)劃把它打造成一個(gè)具有休閑特色的街區(qū)，類似上海的田子坊、佛山嶺南天地的風(fēng)格，這是廣州萬科參與城市舊城改造、提升所做的一個(gè)動(dòng)作。

觀點(diǎn)新媒體：如果是集中在覆蓋社區(qū)商業(yè)這一塊，別的開發(fā)商可能也同樣擁有一些社區(qū)資源的存量，萬科在這一方面的挖掘會(huì)有什么樣的優(yōu)勢(shì)和資源特點(diǎn)？

楊衛(wèi)東：無庸諱言，現(xiàn)在各個(gè)發(fā)展商手上都有大把的社區(qū)商業(yè)資源，如何把這些社區(qū)資源盤活，有效地為我們的社區(qū)、地產(chǎn)服務(wù)，仍然是當(dāng)前所有社區(qū)商業(yè)必須要考慮的一個(gè)方向。

五年前在東莞的時(shí)候萬科已經(jīng)開始嘗試和探討，東莞的萬科松山湖生活廣場(chǎng)、厚街萬科生活廣場(chǎng)、塘廈萬科生活廣場(chǎng)3個(gè)產(chǎn)品都是以自己的樓盤、社區(qū)為主。以生活廣場(chǎng)命名，核心主力業(yè)態(tài)就是超市、影院，加上一些餐飲，再加一些配套，體量都不會(huì)很大，大概也就兩三萬方左右。因?yàn)轶w量有限，業(yè)態(tài)相對(duì)比較齊全、比較豐富，同時(shí)又依托于自身的社區(qū)，相對(duì)而言抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)，同時(shí)又有一定的成長(zhǎng)性。

后來我們也做了一些輕資產(chǎn)的嘗試，也算是比較成功的，開創(chuàng)了國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)做輕資產(chǎn)項(xiàng)目的模式。

對(duì)廣州萬科而言，會(huì)在原有的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上做一些調(diào)整和提升。我們?nèi)匀痪o緊依托于自身的社區(qū)，這是第一位的。第二，深入地挖掘自身的客戶。在廣州這個(gè)城市，萬科積累了近10萬的住宅用戶，他們都是我們的會(huì)員，我們的客戶。如何把這部分的客戶群體打通，其實(shí)我們也做了很多的思考和嘗試。

蘿崗的東匯城項(xiàng)目，是廣州一個(gè)比較大型的居住社區(qū)，有將近2萬居民，周圍3公里范圍內(nèi)大概有近8—10萬人，我們?cè)谶@個(gè)項(xiàng)目上做了一個(gè)探索和嘗試，圍繞著一個(gè)創(chuàng)新的萬科幸福街市品牌，探索線上線下的融合業(yè)務(wù)。

這個(gè)品牌依托社區(qū)的物業(yè)條件，體量可大可小，最小大概在七八百平米，大的兩三千平米，甚至五千平米左右。里面有我們一個(gè)叫理想空間的自創(chuàng)休閑咖啡品牌，涵蓋咖啡、書吧、簡(jiǎn)餐，以及一些文創(chuàng)在內(nèi)的品牌。還有生鮮類的O2O店，當(dāng)然還有超市，跟居民日常生活緊密關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)都會(huì)有。

餓了么、速遞易、e袋洗這些互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)都是我們的戰(zhàn)略合作商家。餓了么負(fù)責(zé)對(duì)整個(gè)蘿崗片區(qū)周圍5公里范圍內(nèi)的配送，除了外賣配送，它的配送服務(wù)已經(jīng)延伸到各個(gè)業(yè)態(tài)。

另外，目前在黃埔文沖我們已經(jīng)有一個(gè)跨境電商品牌展示館，歐洲館、日韓館、美國(guó)館、澳大利亞館，這些館完全是以進(jìn)口商品為主，配送范圍基本在黃埔保稅區(qū)里。我們把跨境電商的平臺(tái)移植到幸福街市里，奶粉、食品這些跟居民緊密相關(guān)的業(yè)態(tài)都會(huì)在上面展示。現(xiàn)場(chǎng)有三臺(tái)可隨時(shí)下單的觸摸屏，顧客下單后，物流配送到我們的速遞易的柜子里，顧客下班了就回來取。這是有別于其它一些項(xiàng)目的探索。

蘿崗東匯城的幸福街市已經(jīng)開業(yè)，而且銷售、商戶、消費(fèi)者和業(yè)主的反饋都還不錯(cuò)，里面包含了很多這類的業(yè)態(tài)。接下來我們會(huì)做這個(gè)產(chǎn)品的升級(jí)版，比方說2.0、3.0，然后在萬科自身的社區(qū)來把它發(fā)展起來，大體上萬科的商業(yè)發(fā)展脈絡(luò)就是這樣的。

在番禺萬達(dá)廣場(chǎng)旁邊還有一個(gè)大型的社區(qū)項(xiàng)目，也會(huì)依托我們的社區(qū)做這樣的幸福街市，這個(gè)可能就是一個(gè)升級(jí)版的幸福街市，會(huì)在明年5月份左右呈現(xiàn)出來。

觀點(diǎn)新媒體：總結(jié)下來廣州萬科在社區(qū)資源挖掘這一塊，比別的開發(fā)商要走得先一些，在時(shí)間的長(zhǎng)度上更久一些？

楊衛(wèi)東：更精細(xì)一些。我們邀請(qǐng)了觀點(diǎn)新媒體跟其它的一些媒體去實(shí)地考察我們的幸福街市，雖然它很小，現(xiàn)在還是一個(gè)1.0的產(chǎn)品，但是可以不停地升級(jí)的?，F(xiàn)在萬科提了一個(gè)八爪魚戰(zhàn)略，我們可以不停地在這個(gè)業(yè)務(wù)模型里加載內(nèi)容，因?yàn)闁|匯城這個(gè)項(xiàng)目只有750平方米，面積比較小，所以受制于它的體量，里面呈現(xiàn)的內(nèi)容相對(duì)會(huì)少一些。但是如果有一個(gè)比較大的場(chǎng)地，或是一個(gè)大的物業(yè)形態(tài)，里面加載的內(nèi)容就會(huì)更豐富，更多元化，也更加能夠滿足小區(qū)或者是周圍居民的日常消費(fèi)需求。

觀點(diǎn)新媒體：剛才您說到接下來會(huì)在金沙洲和南站都有一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，金沙洲的常住人口已經(jīng)比較多了，我們是不是可以理解在那里建立商業(yè)項(xiàng)目還是有前景的？但現(xiàn)在南站周邊的人流量還是非常少的，你們是基于怎樣的考慮在那里建一個(gè)項(xiàng)目？

楊衛(wèi)東：我們是第一批進(jìn)入南站做開發(fā)的幾個(gè)發(fā)展商之一。確實(shí)正如你所言，南站周圍的居住氛圍，包括一些商業(yè)氛圍都不是特別成熟，需要一定的時(shí)間。但是南站會(huì)是廣州這兩年的下一個(gè)發(fā)展熱點(diǎn)板塊，已經(jīng)有很多的發(fā)展商開始進(jìn)入了，在這些發(fā)展商當(dāng)中，萬科希望做一些嘗試，把我們的教育產(chǎn)品，包括國(guó)際學(xué)校融入到這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目里面去，到時(shí)候大家可以看到有一個(gè)不一樣的商業(yè)項(xiàng)目出來。

我們?cè)谀险镜淖≌w量比較大，將近120萬平方米，商業(yè)項(xiàng)目則是以綜合型的業(yè)態(tài)為主去做，預(yù)期會(huì)在2018年左右面市。

觀點(diǎn)新媒體：是有公寓、有辦公、有購物中心這種大型的？具體進(jìn)度怎樣？大概在南站的哪個(gè)地方？

楊衛(wèi)東：對(duì)，有公寓、有辦公、有商業(yè)、有國(guó)際學(xué)校，還有一些多業(yè)態(tài)的商業(yè)在這里面呈現(xiàn)出來。具體現(xiàn)在還沒有完全對(duì)外公布，就在南站的正對(duì)面，靠旁邊一點(diǎn)點(diǎn)，我們預(yù)計(jì)在明年二季度左右公布。

觀點(diǎn)新媒體：前段時(shí)間國(guó)務(wù)院首次給公寓定性為生活服務(wù)業(yè)，以前其實(shí)公寓是沒有定性的，很多是辦公做不下去才去做公寓的。但是這次也沒有提出什么具體的東西，只是提了這么一個(gè)說法，那您覺得對(duì)現(xiàn)在的公寓市場(chǎng)來說，有沒有產(chǎn)生什么樣的影響？

楊衛(wèi)東：我覺得這其實(shí)對(duì)公寓市場(chǎng)應(yīng)該說是一個(gè)積極的信號(hào)。作為發(fā)展商而言，我們也在積極地探索國(guó)家的政策落地的執(zhí)行性，包括在這個(gè)產(chǎn)品具體的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、定位方面，也會(huì)適當(dāng)?shù)刈鲆恍┱{(diào)整。當(dāng)下南站的供應(yīng)量還是比較大的，我們也在積極地做一些調(diào)整、摸索，以什么樣的產(chǎn)品形態(tài)切入，會(huì)更容易被市場(chǎng)接受，這是我們目前在做規(guī)劃設(shè)計(jì)的一個(gè)重點(diǎn)板塊。

觀點(diǎn)新媒體：您可否跟我們談一下廣州和武漢的市場(chǎng)有什么樣的不同點(diǎn)？

楊衛(wèi)東：我覺得廣州跟武漢都是非常重要的商都，廣州是千年商都，武漢也是商貿(mào)流通非常發(fā)達(dá)的城市，我覺得這是它們的共同之處?？赡懿煌幵谟谑袌?chǎng)的容量和規(guī)模，這方面來說，廣州市場(chǎng)相對(duì)更大一些，在城市舊改，城市更新的探索上，廣州也相對(duì)是走在前面的，而武漢正在發(fā)展當(dāng)中。

觀點(diǎn)新媒體：剛才您談到在這個(gè)月底有一個(gè)項(xiàng)目即將開業(yè)，上個(gè)月底，萬科在武漢首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目也開業(yè)了，同樣做社區(qū)型的購物中心，我們說搶占最后一公里，您剛才也提到覆蓋周圍3公里，不管搶占1公里也好，3公里也好，這個(gè)搶占的難點(diǎn)，在您看來是在哪里？

楊衛(wèi)東：如何把消費(fèi)者跟我們的商業(yè)項(xiàng)目真正地結(jié)合起來讓消費(fèi)者愿意來，愿意在這里消費(fèi)，并且產(chǎn)生高頻次的消費(fèi)，同時(shí)依賴于這個(gè)消費(fèi)場(chǎng)所，也就是如何去增強(qiáng)消費(fèi)者的黏性，這個(gè)難點(diǎn)確實(shí)是擺在每個(gè)發(fā)展商面前的一個(gè)重要的問題。

但是因?yàn)槟壳半娚痰臎_擊，商業(yè)市場(chǎng)、包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的下行，對(duì)大部分的發(fā)展商而言，確實(shí)有很大的消費(fèi)分流，存在不確定性。

我們現(xiàn)在希望把教育、服務(wù)、酒店、養(yǎng)老、社區(qū)醫(yī)療等這些綜合進(jìn)來，做一些加載類型的業(yè)態(tài)，這樣服務(wù)的內(nèi)容、涵蓋的業(yè)態(tài)就更加廣，可能形成的消費(fèi)群體相對(duì)更大一些，消費(fèi)密度或者消費(fèi)黏性也會(huì)有所增強(qiáng)。

至于這些產(chǎn)品落地以后的可執(zhí)行性和效果，我們也在不停地調(diào)整和升級(jí)當(dāng)中。這些商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)在我們的一些社區(qū)里落地，目前看來效果還是比較明顯的，大家都說萬科的社區(qū)里不僅有商業(yè)、酒店、教育、養(yǎng)老、醫(yī)療，還有長(zhǎng)者關(guān)懷、臨終關(guān)懷等。未來在這一塊，萬科還會(huì)積極地做一些探索和嘗試。

觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在武漢有一些綜合性的商業(yè)，可能面臨一個(gè)同質(zhì)化的問題，您覺得在廣州這邊有沒有？根據(jù)您的經(jīng)驗(yàn)，如何去避免這種同質(zhì)化？

楊衛(wèi)東：從我的觀察而言，廣州市場(chǎng)的同質(zhì)化的項(xiàng)目，現(xiàn)階段還沒有完全的表現(xiàn)出來。因?yàn)閺V州萬科本身的商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)于武漢的這種爆發(fā)式的發(fā)展而言，會(huì)比較慢一些。在商圈的選擇、項(xiàng)目的體量、業(yè)態(tài)的規(guī)劃，包括最終呈現(xiàn)的招商結(jié)果，可能都有所不同。所以說到完全同質(zhì)化，相對(duì)廣州市場(chǎng)而言其實(shí)是比較好的，但是其它的城市，像武漢、成都、沈陽這一類地區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目，確實(shí)是有一些同質(zhì)化的。廣州在這一塊我覺得還是不錯(cuò)的，而且各個(gè)項(xiàng)目的特色和差異化還是比較明顯的。