觀點網(wǎng) 總價51.8億元，樓面價2.9萬/平方米的北京豐臺區(qū)兩地塊，碧桂園在經(jīng)過利益盤算后最終還是選擇了放棄，不過，“作為千億的企業(yè)，沒有一線市場是不完美的”，喊出這樣一句話的碧桂園顯然沒那么容易停止對一線城市的渴望。

12月17日，碧桂園4.16億元拿下上海市奉賢區(qū)南橋新城13單元31A-04A區(qū)域地塊，樓板價9243元/平方米，溢價率為54.05%。

這是碧桂園第二次在上海拿地，而與其第一次在上海拿地相比，這一次的地塊依舊是小體量、遠(yuǎn)郊區(qū)，且價格不過十億。也許對于有著“郊區(qū)之王”的碧桂園來說，這樣的地塊與它更為契合。

碧桂園上海二度拿地

12月17日，上海土地市場成功出讓兩宗地塊。這兩幅土地均位于奉賢區(qū)南橋，分別為奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)D-01-13區(qū)域地塊和奉賢區(qū)南橋新城13單元31A-04A區(qū)域地塊。

其中，奉賢區(qū)南橋新城13單元31A-04A區(qū)域地塊共吸引8家房企角逐，分別為金地、中南、東原、新城、K2地產(chǎn)、碧桂園、寶龍以及旭輝。

最終，碧桂園以總價4.16億、樓板價9243元/平方米成功拿下其在上海的第二宗地塊，溢價率為54.05%。

據(jù)觀點新媒體查詢，該宗地塊為商住用地，東至大寨河，南至白沙五路，西至已建設(shè)用地，北至白沙四路，土地總面積約為1.96萬平方米，容積率2.3，起拍價約為2.70億。

而值得注意的是，該宗地塊有諸多開發(fā)限制，根據(jù)出讓規(guī)定，該地塊內(nèi)中小套型（90平方米以下）住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的50%，計18002.47平方米；項目除20%的商業(yè)外不得再配建住宅配套商業(yè)；所有商業(yè)物業(yè)均不得出售，須在出讓年限內(nèi)自持。

這就意味著碧桂園無法通過出售這塊地的商業(yè)部分以快速回籠資金。上海鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟在接受觀點新媒體采訪時也提到，無法出售所有商業(yè)物業(yè)是一個比較大的限制條件，特別對于外圍區(qū)域來說，這個限制條件較為苛刻，“上海外圍區(qū)域的商業(yè)是供過于求的，自持對碧桂園來說，經(jīng)營壓力還是還是挺大的”。

也正因此，碧桂園拿下的這塊地溢價率遠(yuǎn)不及中鐵建同一天拿下的奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)D-01-13區(qū)域地塊。根據(jù)資料，奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)D-01-13區(qū)域地塊，面積為11.77萬平方米，為純住宅用地，中鐵建以總價38億，樓板價1.92萬元/平方米拿下這塊地，溢價率220%，據(jù)媒體報道，這一溢價率為今年新高，這一樓板價也讓該地塊成為區(qū)域地王。

小體量、遠(yuǎn)郊地

從區(qū)域位置上來看，碧桂園和中鐵建拿下地塊所在的區(qū)域——奉賢區(qū)是上海較為偏遠(yuǎn)的區(qū)域。

陸騎麟在采訪中提到，就這個區(qū)域來說，碧桂園4億拿下這宗商住用地，價格還算符合市場預(yù)期，而中鐵建38億的純住宅用地則有些偏高，“這個區(qū)域是上海相對來說比較偏遠(yuǎn)、比較低端的區(qū)域，奉賢區(qū)目前的購房人群主要以當(dāng)?shù)刭徺I改善型、剛需型的人群為主，軌道交通可能會帶來一定的人口導(dǎo)入，帶來一定的外來購房人群，但其樓盤品質(zhì)還是相對不高。”

而聯(lián)想到今年4月末碧桂園在上海拿下的第一宗地，也是小體量、遠(yuǎn)郊地。

據(jù)觀點新媒體查詢，4月29日，碧桂園以6.08億元奪得上海嘉定徐行鎮(zhèn)6.24萬平方米純宅地，樓板價8108元/平方米，溢價率62.16%。若扣除5%保障房，實際成交樓板價為8534元/平方米。

這塊地，也就是由碧桂園提供產(chǎn)品，平安好房提供平臺的全國首個眾籌開發(fā)項目——碧桂園·嘉譽。

“碧桂園在上海拿的地區(qū)位品質(zhì)都不高，嘉定的位置也是比較差。”陸騎麟說，“不過，它拿的這兩塊地，和它在三四線城市開發(fā)的中低端品質(zhì)樓盤有一定的契合度，與它開發(fā)中低端樓盤經(jīng)驗豐富有一定的聯(lián)系。”

而不僅是上海，碧桂園在深圳獲取的地也屬于小體量、遠(yuǎn)郊地。根據(jù)資料，7月28日，碧桂園聯(lián)合專業(yè)地產(chǎn)金融上市公司匯聯(lián)金融，以股權(quán)收購的方式開發(fā)位于深圳市坂田中心片區(qū)坂雪崗大道和中興路交匯處的兩個新地塊，該地塊總占地面積合計約2.5萬平方米。

而此前，碧桂園最終放棄的兩宗北京豐臺區(qū)地塊，也離北京市中心較遠(yuǎn)。據(jù)悉，四合莊A地塊土地面積為4.01萬平方米；而四合莊B地塊土地面積為2.11萬平方米。

曾有一位上海房企人士在接受媒體采訪時稱，碧桂園一向以三四線城市或者二線城市遠(yuǎn)郊大盤開發(fā)模式著稱，例如，碧桂園在華東區(qū)域的重點城市南京區(qū)域，目前在做的三個項目均超過一萬畝。而相比之下，碧桂園在一線城市拿下的這幾宗地體量都很小，該人士還曾說：“碧桂園拿下的第一宗上海地塊，從拿地區(qū)域到項目體量，都不符合碧桂園一貫作風(fēng)。”

碧桂園相關(guān)人士也曾表示，碧桂園要從原先的大盤開發(fā)模式，轉(zhuǎn)向嘗試“小盤”模式。而有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，考慮到一線城市的項目成本過高，且其在一線城市沒有經(jīng)驗，其所擅長的大盤在一線城市風(fēng)險又較大，碧桂園只好先打游擊戰(zhàn)，從小體量開始做嘗試。

陸騎麟則認(rèn)為，碧桂園要進入一線城市還需一定的調(diào)整，“因為一線城市開發(fā)的話成本還是相對比較高的，如果純粹是跑量，碧桂園的這種模式還算是可行，但如果要追求一定的利潤，或者土地價格不是特別便宜的話，那么怎么做好產(chǎn)品的附加值與增值是碧桂園需要考慮的重點。”