編者按：在商業(yè)地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”之后，今年寒冬悄然而至。頂級(jí)奢侈品關(guān)店收縮，百貨門店頻頻關(guān)閉，大量同質(zhì)化商業(yè)招商遇難題，零售市場(chǎng)噩耗連連。在這樣的背景之下，未來的商業(yè)地產(chǎn)何去何從？

2015年12月7-9日，觀點(diǎn)新媒體將在廣州舉行第三屆觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)，圍繞論壇主題“商業(yè)過冬 遠(yuǎn)見與未來”，觀點(diǎn)新媒體遍訪商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)專家學(xué)者、中國(guó)內(nèi)地、香港及海外知名商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商、品牌商、零售商以及互聯(lián)網(wǎng)電商，推出2015觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)系列報(bào)道。

觀點(diǎn)網(wǎng) 時(shí)間定格在2015年10月5日，地點(diǎn)是美國(guó)紐約時(shí)代廣場(chǎng)，一則以“中國(guó)夢(mèng)世界心”為主題的中國(guó)企業(yè)項(xiàng)目蘇寧睿城的廣告出現(xiàn)在廣場(chǎng)大屏幕上。

“此舉打開了讓世界看見南京的另一扇窗”，南京市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人如是評(píng)價(jià)。

就在蘇寧睿城將于上海香格里拉進(jìn)行全國(guó)首站路演的前一日，觀點(diǎn)新媒體與蘇寧置業(yè)集團(tuán)總裁助理趙韞進(jìn)行了一場(chǎng)冬日里的對(duì)話，此時(shí)的上海已經(jīng)開啟了“速凍”模式。

在近六十分鐘的時(shí)間里，話題主角一直都是“蘇寧睿城”，并在此基礎(chǔ)上延伸至“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代下“聯(lián)合辦公”的探討，以及“商業(yè)寒冬”來襲下對(duì)整個(gè)行業(yè)的思考。

據(jù)趙韞介紹，整個(gè)蘇寧睿城項(xiàng)目體量是超千畝，總建筑面積230萬平方米，共包括三個(gè)部分。其中住宅板塊的銀河國(guó)際社區(qū)一期工程已交付，而商務(wù)板塊則包含十棟甲級(jí)寫字樓，體量達(dá)70多萬平方米，稱之為慧谷，意為“智慧”與“集群”。

除了住宅和商務(wù)外，第三部分則是將于2016年全面開工建設(shè)的商業(yè)酒店配套板塊，名叫蘇寧廣場(chǎng)，由近30萬平高端輕奢購物中心、寫字樓裙房部分的休閑商業(yè)街及與凱悅集團(tuán)合作的酒店三部分組成。

在寫字樓運(yùn)營(yíng)模式上，趙韞透露稱，去年及今年分別交付的兩棟都為銷售型，分別定位為當(dāng)?shù)爻砷L(zhǎng)型企業(yè)的辦公基地、能源大廈及上下游機(jī)構(gòu)。

2016年初交付的那棟樓則是整體持有、整體租賃，目標(biāo)是做成“世界500強(qiáng)企業(yè)在南京的聚集地”?；趪?guó)際客戶這個(gè)定位，整棟樓在早期硬件規(guī)劃上就已經(jīng)做了很多調(diào)整，比如保持24小時(shí)供電。

“與其他開發(fā)商相比，蘇寧置業(yè)做寫字樓有兩點(diǎn)不一樣。第一，在規(guī)劃初期就界定了比較清晰的定位，銷售比較有針對(duì)性；第二，我們的寫字樓不賣給投資客，就賣給自用客。”說起蘇寧寫字樓的與眾不同，趙韞如是概括。

由于手中持有大量的寫字樓項(xiàng)目，順應(yīng)“互聯(lián)網(wǎng)+”潮流的蘇寧置業(yè)“理所當(dāng)然”抓住了聯(lián)合（移動(dòng)）辦公的好時(shí)機(jī)，合作對(duì)象則是全球規(guī)模最大的靈活辦公空間提供商雷格斯。

顯然，在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，住宅進(jìn)入白銀時(shí)代已是共識(shí)，而商業(yè)則一直在“黃金時(shí)代”與“寒冬降至”的爭(zhēng)論中徘徊。

在趙韞看來，商業(yè)地產(chǎn)的做法跟住宅不一樣，面臨的挑戰(zhàn)在于四五十年的生命周期中需要不停地調(diào)整，更考驗(yàn)開發(fā)商的綜合能力，尤其是招商和運(yùn)營(yíng)。

“但某種程度上，商業(yè)地產(chǎn)在資本市場(chǎng)中的回報(bào)比住宅來得更高，因?yàn)橐揽康氖橇己眠\(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的效益及所帶來的物業(yè)增值，所以商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)一直都處在黃金時(shí)代。”

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)蘇寧置業(yè)集團(tuán)股份有限公司總裁助理趙韞女士的專訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：蘇寧睿城項(xiàng)目進(jìn)展情況如何？

趙韞：睿城項(xiàng)目體量是超千畝，總建筑面積230萬平方米。第一板塊是住宅項(xiàng)目，銀河國(guó)際社區(qū)一期已交付；第二板塊是商務(wù)板塊，即在推的寫字樓項(xiàng)目，共有10棟，達(dá)70多萬平方米，稱之為慧谷，意為“智慧”與“集群”。

寫字樓中有兩棟去年已交付，有兩棟今年交付，還有一棟將在2016年初交付。除開工交付部分外，未來還有五棟寫字樓將在后期建設(shè)。第三板塊是將在2016年全面開工建設(shè)的商業(yè)酒店配套板塊，名叫蘇寧廣場(chǎng)，主要由三部分組成。一部分是近30萬平高端輕奢購物中心，將成為蘇寧廣場(chǎng)的模板店、示范店；第二個(gè)是寫字樓裙房部分的休閑商業(yè)街，會(huì)引進(jìn)一些特色餐飲休閑業(yè)態(tài)；還有一個(gè)就是與凱悅集團(tuán)合作的酒店，一部分規(guī)劃為五星級(jí)酒店，品牌應(yīng)該為君悅，另一部分則是由凱悅集團(tuán)管理的270套酒店式公寓，主要服務(wù)上面提及的10棟商務(wù)寫字樓。

此外，我們擬將貫穿整個(gè)項(xiàng)目的下圩河打造成一個(gè)濱水、休閑商業(yè)帶，河流清淤工作都已做完，但植被工作則需要分批培養(yǎng)。

觀點(diǎn)新媒體：寫字樓是準(zhǔn)備自持租賃還是出售？

趙韞：去年已交付的兩棟寫字樓定位較清晰，專門做當(dāng)?shù)爻砷L(zhǎng)型企業(yè)的辦公基地，基于這樣的特性，物業(yè)形態(tài)也是輕松式的，已經(jīng)有600多家企業(yè)進(jìn)駐。

今年10月交付的兩棟也是銷售型的，其中有一棟專門做能源大廈，比如江蘇國(guó)電、中廣核、大唐電力等電力龍頭公司，同時(shí)還輻射上下游的機(jī)構(gòu)，類似于電力設(shè)計(jì)院、電力研究所。

與其他開發(fā)商相比，蘇寧置業(yè)的寫字樓有兩點(diǎn)不一樣。第一，在規(guī)劃初期就界定了比較清晰的定位，且銷售比較有針對(duì)性；第二，不賣給投資客，就賣給自用客。

至于明年初交付的這棟樓，我們想做世界500強(qiáng)企業(yè)在南京的聚集地，是整體持有、整體租賃的。基于國(guó)際客戶這個(gè)定位，整棟樓在早期硬件規(guī)劃上就已經(jīng)做了很多調(diào)整，比如保持24小時(shí)供電。

另外，在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、定位過程中，我們也得到了鼓樓區(qū)政府鼎力支持，寫字樓已納入鼓樓區(qū)政府重點(diǎn)打造的濱江樓宇總部經(jīng)濟(jì)帶中，成為政府轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要驅(qū)動(dòng)力。

觀點(diǎn)新媒體：對(duì)于寫字樓的出售或是自持，有沒有嚴(yán)格的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)？

趙韞：出售或是自持肯定是影響寫字樓品質(zhì)好壞的一個(gè)因素，對(duì)我們來講，可能也選擇銷售，但會(huì)瞄準(zhǔn)規(guī)劃當(dāng)中的客戶，而不完全是選擇持有這種形式，但像睿城這種大項(xiàng)目肯定會(huì)有部分自持。

總的來說，賣與不賣其實(shí)并不能直接影響寫字樓的好與差，持有并不見得是唯一好的東西，同樣賣也不見得是全差的，關(guān)鍵看賣給誰。

觀點(diǎn)新媒體：聯(lián)合辦公是當(dāng)下市場(chǎng)熱議話題，蘇寧置業(yè)在這方面有沒有明確計(jì)劃？

趙韞：因?yàn)槲覀兪种谐钟休^多的寫字樓，理所當(dāng)然必須要考慮這個(gè)問題。現(xiàn)在出現(xiàn)了多種辦公模式，辦公形式也會(huì)越來越多，而我們?cè)谶@一塊采用的是整合資源的方式。目前南京睿城項(xiàng)目已經(jīng)跟雷格斯有合作，已經(jīng)全部裝修竣工，下個(gè)月就要開業(yè)。

此外，我們?cè)谑仪f、無錫的項(xiàng)目也都是和雷格斯合作的，其中石家莊項(xiàng)目剛剛裝修完，預(yù)計(jì)明年招商開業(yè)，而無錫的蘇寧廣場(chǎng)項(xiàng)目還未交付，正在裝修階段，明年也要實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)。

除上述三個(gè)項(xiàng)目，我們這次跟雷格斯戰(zhàn)略合同另簽了4個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是徐州蘇寧廣場(chǎng)，第二個(gè)是連云港蘇寧廣場(chǎng)，第三個(gè)是淮安蘇寧廣場(chǎng)，第四個(gè)是汕頭蘇寧廣場(chǎng)。

此外，南京蘇寧總部旁邊有一個(gè)研發(fā)二區(qū)產(chǎn)業(yè)園，里面還有另外一種WEWORK的使用者，這種公司可能就是兩三個(gè)人的團(tuán)隊(duì)，這些公司目前的雛形只需要兩三個(gè)辦公座位，或是企業(yè)稍微大一點(diǎn)則需要一個(gè)小房間。

觀點(diǎn)新媒體：今年是蘇寧置業(yè)提出的上市元年，有沒有時(shí)間表？

趙韞：第一，如果要上，需要選一個(gè)最好的資本市場(chǎng)，因?yàn)樵谀睦锷线€是蠻關(guān)鍵的；第二，關(guān)鍵是哪個(gè)點(diǎn)上市最合適，前面的準(zhǔn)備工作做得怎么樣；第三，以前有很多人上市會(huì)選擇美國(guó)、新加坡、香港這樣的市場(chǎng)，其實(shí)現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的環(huán)境越來越寬松，以后中國(guó)肯定也是全世界的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)，所以這方面我們之前就有規(guī)劃，現(xiàn)在隨著時(shí)間的推移，會(huì)進(jìn)行更好的調(diào)整。

觀點(diǎn)新媒體：如何評(píng)價(jià)蘇寧置業(yè)這一年的表現(xiàn)？有沒有達(dá)到年初預(yù)期？

趙韞：從事地產(chǎn)行業(yè)20多年，自己感覺前十幾年是在學(xué)習(xí)摸索中，找來前面的參照物慢慢學(xué)。但現(xiàn)在變化太快，年初想的事情年底再不刷新的話，可能就有點(diǎn)落伍了。

作為地區(qū)性公司，是一個(gè)執(zhí)行主體，也是一個(gè)盈利主體，所以每個(gè)地區(qū)公司都有所謂的年初指標(biāo)和年底指標(biāo)的對(duì)照，其實(shí)對(duì)集團(tuán)層面更多的是針對(duì)年初的戰(zhàn)略，到年底會(huì)有重新的自我定位和審視。

觀點(diǎn)新媒體：在住宅進(jìn)入白銀時(shí)代的當(dāng)下，有觀點(diǎn)認(rèn)為寫字樓或恰好進(jìn)入黃金時(shí)代，您怎么看？

趙韞：地產(chǎn)永遠(yuǎn)會(huì)有一些過程的，在住宅市場(chǎng)的前十年想不賺錢都難，不掙錢的個(gè)案才是新聞。但到現(xiàn)在，我們更多時(shí)候都會(huì)替地產(chǎn)公司捏把汗，因?yàn)榕牡氐膬r(jià)格某種程度上已經(jīng)接近或者是高過當(dāng)前房?jī)r(jià)。以后住宅地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)更密集的產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)細(xì)分化，有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)才能生存。

商業(yè)地產(chǎn)的做法跟住宅地產(chǎn)不一樣，無論是寫字樓、商場(chǎng)還是酒店式公寓都比住宅難做。因?yàn)樽≌ㄔ焱旰?，只要后期物業(yè)服務(wù)做好，基本算得上是一個(gè)成功項(xiàng)目。但自持的寫字樓和商場(chǎng)在第一波招商完成后，說不定過幾天就有新的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目出來。

要想做好商場(chǎng)或?qū)懽謽堑淖杂蒙虡I(yè)，就需要不斷服務(wù)好里面的客戶。這里面客戶的黏性一方面來自有沒有產(chǎn)業(yè)鏈，第二個(gè)是有沒有吸引客戶的服務(wù)，而不光是租金或售價(jià)。

此外，商業(yè)項(xiàng)目比住宅項(xiàng)目更多的挑戰(zhàn)還在于在四五十年的生命周期中，需要不停地調(diào)整，更考驗(yàn)開發(fā)商的綜合能力，尤其是招商和運(yùn)營(yíng)能力。

但某種程度上，商業(yè)地產(chǎn)在資本市場(chǎng)中的回報(bào)比住宅地產(chǎn)來得更高，真正的回報(bào)模式不是通過銷售來實(shí)現(xiàn)的，而是通過良好運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的效益及所帶來的物業(yè)增值。

所以我認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目其實(shí)一直都處在黃金時(shí)代，關(guān)鍵是難度系數(shù)要比做住宅更大。

觀點(diǎn)新媒體：恒隆集團(tuán)董事長(zhǎng)陳啟宗此前提出過“商業(yè)寒冬”，您覺得商業(yè)寒冬來了嗎？

趙韞：商業(yè)地產(chǎn)以后跟住宅是一樣的，一小波人活了，另外一波人會(huì)比較辛苦，一波人就沒了，商業(yè)地產(chǎn)接下來估計(jì)也是這個(gè)方向。

但在商業(yè)地產(chǎn)這一塊，第一個(gè)轉(zhuǎn)變是大部分人搞清楚商業(yè)地產(chǎn)該怎么做了。越來越多開發(fā)商已經(jīng)開始從散售思維轉(zhuǎn)向自持經(jīng)營(yíng)，因?yàn)橥ㄟ^資本市場(chǎng)表現(xiàn)的收益會(huì)比自己散售更好。

第二，大部分人還搞清楚了另外一個(gè)問題，就是商業(yè)地產(chǎn)絕對(duì)不是身兼開發(fā)商、投資商、運(yùn)營(yíng)商多職，而是一個(gè)整合資源的主體。

總而言之，我認(rèn)為以后的市場(chǎng)大家都已經(jīng)想得很明白了，就看怎么樣做得更好，競(jìng)爭(zhēng)更加快速化、激烈化。另外，市場(chǎng)會(huì)越來越成熟，要求也會(huì)越來越高，對(duì)會(huì)做的人來講是更好的機(jī)會(huì)，對(duì)不會(huì)做的人來講，衰退的速度會(huì)比以前更快。